時(shí)文

上世紀(jì)90年代末以來(lái)，中國(guó)開(kāi)始了住房貨幣化改革，在10多年的房地產(chǎn)發(fā)展中，房?jī)r(jià)在政府的幾次宏觀調(diào)控中不斷出現(xiàn)著短期的上下波動(dòng)，盡管當(dāng)年作為消費(fèi)者的我們對(duì)房?jī)r(jià)是漲是跌摸不到頭腦，但二十年后回頭來(lái)看，無(wú)疑意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)從未因?yàn)檎叨羞^(guò)大變動(dòng)，房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)始終是一路上漲。

盡管不少專(zhuān)家出面聲明，房地產(chǎn)是一個(gè)明顯的周期性行業(yè)，因此房?jī)r(jià)總會(huì)下跌的，只是時(shí)間早晚問(wèn)題。然而房?jī)r(jià)不斷攀升的事實(shí)無(wú)疑讓專(zhuān)家的聲音變得愈發(fā)蒼白。房?jī)r(jià)過(guò)去十多年的上升已經(jīng)使不少人形成思維定式，在像北京、上海等這樣的一線城市房?jī)r(jià)只會(huì)上升。

中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)回顧

中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)大致可以分為這樣幾個(gè)階段：

2003年—2004年：為房地產(chǎn)業(yè)正名。2003年7月，國(guó)務(wù)院會(huì)議發(fā)布“18號(hào)文”，開(kāi)啟十年調(diào)控序幕，“地王”這個(gè)詞第一次出現(xiàn)在我們的概念中。

2005年—2008年：為房地產(chǎn)業(yè)降溫。2005年4月，國(guó)務(wù)院開(kāi)始著力限價(jià)，銀行限貸、“限價(jià)房”等應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，房?jī)r(jià)上漲的“黃金期”

2008年下半年—2009年：拯救房地產(chǎn)業(yè)。為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。“政府托市”使大中城市房?jī)r(jià)進(jìn)入報(bào)復(fù)性反彈階段。

2010年至今：全面出擊力穩(wěn)房?jī)r(jià)。2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后五次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。但得到遏制的顯然不是房?jī)r(jià)，而僅僅是其上漲的速度。

事實(shí)上，從2009年年底開(kāi)始，中央政府就加緊了對(duì)房?jī)r(jià)的抑制。然而每次收效甚微，尤其在一線大城市。不斷涌現(xiàn)的高價(jià)地塊，不斷上漲的土地價(jià)格卻讓人們對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了疑慮與擔(dān)憂。房市與調(diào)控究竟誰(shuí)能拯救中國(guó)的房奴，而不斷出臺(tái)的舉措還能依賴(lài)嗎？對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，房市中呈現(xiàn)了兩種不同的聲音。

唱空PK唱多

大體來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)分為“唱空派”和“唱多派”，但辯駁了十過(guò)年后，唱空派似乎是屢戰(zhàn)屢敗，因?yàn)榉績(jī)r(jià)始終未跌，傳言中的“崩盤(pán)”似乎真的只能存在于傳說(shuō)中了。

持續(xù)上漲

房?jī)r(jià)已經(jīng)卯足勁地上漲了多年，盡管面對(duì)這個(gè)無(wú)非議的事實(shí)，眾多房奴只能無(wú)奈接受。但他們更關(guān)心的不是過(guò)去，而是將來(lái)房?jī)r(jià)是否依舊如此。不少專(zhuān)家認(rèn)為目前房?jī)r(jià)正處于逆生長(zhǎng)狀態(tài)，從政策來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)盡管屢遭詬病，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位和作用不言而喻，因而房地產(chǎn)不會(huì)受到實(shí)質(zhì)性打壓。另外，供不應(yīng)求始終是問(wèn)題的癥結(jié)，盡管“房嫂”等出現(xiàn)不少，但不可否認(rèn)的是市場(chǎng)中始終存在很多剛性需求。要想降低房?jī)r(jià)，恐怕滿(mǎn)足人們的購(gòu)房需求才是關(guān)鍵。最后，土地成本的增加無(wú)疑主推了房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)之所以居高不下，高地價(jià)、高成本、高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、高門(mén)檻都是重要原因。

而不斷出臺(tái)的政策卻讓人難再信任，也有諸多原因。調(diào)控房?jī)r(jià)似乎只是重要政府的“一廂情愿”，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房產(chǎn)，自然備受地方政府的青睞。而政府的金融、財(cái)稅以及土地政策，并不完全配套的，著力點(diǎn)也不一致。不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)存在兩大壟斷：土地被政府壟斷，政府定價(jià)是中國(guó)特色；二是房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是開(kāi)發(fā)商壟斷，如何運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一的方式。

“大跌”終將出現(xiàn)

結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房市情況來(lái)看，房?jī)r(jià)早已超出普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)范疇，自然不可能這樣一直漲下去。而不少對(duì)房子有剛性需求，真正需要購(gòu)房的年輕人中已經(jīng)有不少轉(zhuǎn)變了觀念。與其承受貸款壓力去還貸，不如用已有的錢(qián)享受生活。這些購(gòu)房主力學(xué)習(xí)了國(guó)外租房模式，摒棄“居者有其屋”等傳統(tǒng)觀念。這些想法盡管看似抽象，但卻對(duì)未來(lái)的房市形成了巨大的潛在威脅。

中國(guó)新興的“421”典型家庭模式已經(jīng)開(kāi)始。兩個(gè)獨(dú)生子女家庭結(jié)合后只有一個(gè)孫子，因此他的房子不止一套。從一般規(guī)律來(lái)看，25—35歲是結(jié)婚的高峰，也是第一次購(gòu)房的最高峰。2008年之后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過(guò)30歲時(shí)，我國(guó)的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰期了。2008年前后的人口結(jié)構(gòu)變化將非常明顯，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多。人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，對(duì)房子需求的降低，使得房?jī)r(jià)下跌是情理之中。

另外，隨著科技的發(fā)展，節(jié)能建筑的推廣等，建設(shè)成本的發(fā)展必然的越來(lái)越低，所以房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。

盡管房?jī)r(jià)從現(xiàn)在看來(lái)仍是堅(jiān)挺，而那些唱多的人也信心滿(mǎn)滿(mǎn)。但從未來(lái)十年來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)需求還是建設(shè)成本等，房?jī)r(jià)下跌都是必然趨勢(shì)，毋庸置疑。