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我國房價居高不下問題探究

2013-04-29 15:25:26張雪梅
經(jīng)濟視角·下半月 2013年7期
關鍵詞:房價

摘 要:房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),但居高不下的房價對居民生活和經(jīng)濟發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響,近年來房價過高已成為人們關注的一個熱點話題,房價問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟、社會的一大熱點問題。在此,我們重點探討一下我國房價的現(xiàn)狀,并對目前房價居高不下的原因進行深入分析,繼而探討房價過高可能引發(fā)的問題,并就如何調(diào)控房價提出對策建議。

關鍵詞:房價;房價收入比;房屋租售比

作者簡介:張雪梅(1969-),女,中共唐山市委黨校管理學教研室副主任,副教授,研究方向:產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A doi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.07.59 文章編號:1672-3309(2013)07-133-03

“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,杜甫的這一不朽詩句千古傳誦,抒懷著國人世代傳承的民生夢想,“住有所居”,政府責無旁貸。黨的十七大報告中提出了全民“住有所居”的目標,十八大報告中又提出在住有所居上持續(xù)取得新進展,可以說為百姓繪就了一幅安居樂業(yè)、共享太平的圖景,但是,在我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天暴露出了不少問題,房改的十幾年,人民飽嘗了房地產(chǎn)的高價之苦,經(jīng)濟之苦和心理之累。目前房價問題已經(jīng)成為我國經(jīng)濟、社會的一大熱點問題。

一、評價房價形勢的主要指標

(一)房價收入比

聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6。即房價的“合理的價格水平”,應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。一般來說,當房價收入比超過5的時候,國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”;當一個地方房價收入比超過6的時候,就會被國際上公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū);當一個地方房價收入比超過7以后,就會被世界上公認為“國際房價難承受的地區(qū)”。據(jù)計算,從1996-2012年我國的房價收入比在5.5-8.0的區(qū)間波動,其中最低的1996年為5.64,最高的2009年為8.03。2011年全國總體房價收入比為7.4,2012年全國總體房價收入比為7.3。我國總體的房價收入比高于發(fā)達國家的3-6倍。這是全國的平均水平,事實上,一線城市都在10以上,像北京、上海、廣東、海南和天津等城市房價收入比均突破10∶1,北京核心區(qū)更是達到22∶1的高位,明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

(二)房屋租售比

國際標準一般把租售比在1:300-1:200之間的數(shù)值作為衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行良好的標準。這個比值意味著,如果把房子按現(xiàn)在的租金出租,200個月至300個月(大致相當于15年至25年)內(nèi)能收回購房款,買房就是合算的。也就是說,如果租售比高于1:200,則說明該物業(yè)的投資潛力較大,后市看好。而如果這一數(shù)據(jù)低于1:300,則說明,市場泡沫已經(jīng)顯現(xiàn),投資價值相當小了。根據(jù)70個城市抽樣調(diào)查結果測算,今年上半年全國房價租售比已經(jīng)低于1:400,即使是租賃市場需求旺盛的北京,房屋租售比也已達到1∶500,遠低于理想水平的下限,這表明北京當前的房價水平已處于高位。上海等城市各類物業(yè)的租金也與今年回漲的房價形成“背離”之勢。并且,相應的全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。而國際上普遍認為,一個健康的房地產(chǎn)市場,租金回報率至少為5%。所以說,可以界定為我國房價存在一定泡沫。

(三)絕對價格法

從絕對水平來看,我國一線城市房價已經(jīng)接近甚至超過了發(fā)達國家。2008年,在美國芝加哥,面積200平方米的獨棟別墅,新房銷售中間價為每套26.4萬美元,按此計算單價約人民幣9240元/平方米;日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓加停車位售價約為3000萬日元,折合人民幣192萬元,每平方米約為2.4萬元。北京2009年四環(huán)以內(nèi)70%以上樓盤售價已達到2萬元/平方米??紤]到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權,再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數(shù)倍甚至幾十倍,我國像北京、上海這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發(fā)達國家。

因此,從衡量房價的三大指標來看,當前我國房價總水平已經(jīng)明顯偏高,甚至存在一定泡沫。

二、我國房價居高不下的原因

市場經(jīng)濟中影響商品價格的最重要因素是供求關系,當供大于求時商品價格下降,反之,則上漲。目前,房價上漲,正常情況下,說明供應不足,房源稀少,可問題是,在房價瘋狂上漲的同時,房屋空置率也在不斷上升,既然商品房空置率在不斷上升,說明供應遠遠大于需求,房價應該不升反降,而現(xiàn)實情況卻恰恰相反!這就是說,房價上漲并非實際需求導致,商品房空置過高也并非供應過剩,而是因為房價高漲,居民的相對購買力下降了。在實際需求不足、越來越多的人買不起住房的情況下,房價卻持續(xù)上漲,這就說明當前房價問題已突破了市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,所以,我們不能再簡單的以市場因素,也就是供求關系來評判房價漲跌了。我們認為主要是有一些非市場因素導致房價非理性上漲:

(一)投機炒作盛行導致房價上漲

這幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫主要是因為投機嚴重。其原因:一是房地產(chǎn)市場信息不對稱性。經(jīng)濟學上有個說法叫“羊群效應”?!把蛉盒本褪且环N跟風行為,它表現(xiàn)了一種從眾心理。開發(fā)商利用“羊群效應”助漲房價,在開盤前雇人排隊、故意“捂盤”囤積地盤和樓盤,制造市場供不應求的假象;通過各類虛假廣告、宣傳單以及“軟新聞”等不透明信息發(fā)布預期上漲的信息,刻意制造緊張空氣,促使消費者在“羊群效應”作用下出手買進,而消費者的群體性購買行為加上開發(fā)商順勢的漲價行為,進一步加劇了想買而沒買的人“不買還要漲”的恐慌心理。于是,人們不愿發(fā)生的事情發(fā)生了:房價開始飆升。其實,所有“羊群效應”的發(fā)生基礎是信息的不對稱性和不完整性。但是,到目前為止,我們國內(nèi)還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺。二是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及宗旨不明確。國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作盛行,主要是與我國房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性有關。當前,對于房地產(chǎn)來說,它既是消費品,又是投資品。房地產(chǎn)是投資品,投資者就可以借助銀行的住房信貸政策把房地產(chǎn)市場炒作成一個瘋狂的市場,房價自然迅速飚升。房地產(chǎn)是消費品,政府就會以此讓大量土地來生產(chǎn)住房,讓住房消費者進入市場,這又為房地產(chǎn)市場投機炒作創(chuàng)造了條件。如此這樣形成惡性循環(huán),促使房價快速上漲。三是當前收入分配不均,收入分配機制偏向富人。我國目前收入分配使得財富集中在少數(shù)富人手里,而富人投資渠道太單一,投資實體沒信心,股市風險又很大,在沒有豐富的投資渠道可以選擇的情況下,就只能去買房子,于是導致大量資金進入房地產(chǎn)市場,對房地產(chǎn)進行投機炒作。

(二)地方政府尋求短期利益導致房價上漲

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),由它帶動的產(chǎn)業(yè)不下50個,可以說,一榮共榮,一損皆損,房地產(chǎn)對GDP的拉動作用是任何其他產(chǎn)業(yè)都無法取代的。據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟發(fā)展速度的貢獻率已經(jīng)高達30%,地方政府財政收入中一半來自房地產(chǎn)相關收入,房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用如此之大,任何一屆政府都不會愿意讓房地產(chǎn)業(yè)蕭條。再加之中央政府考核地方政府官員時最看重的就是經(jīng)濟發(fā)展,就是GDP上升的速度,而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接促進地方經(jīng)濟的發(fā)展,直接促使GDP上升,也直接體現(xiàn)出地方政府官員的政績!在這樣的考核體系下,任何一個地方政府的官員是不希望房價下降的。所以說,從地方政府的自身利益看,房價走高給他們帶來的是名利雙收,于是地方政府的行為就自覺不自覺的推動了房價的上漲。

(三)銀行推波助瀾導致房價上漲

經(jīng)過十多年的風云變幻,使我們清晰地認識到,但凡是房地產(chǎn)市場開始繁榮,必是建立在銀行信貸寬松的基礎上,但凡是銀行緊縮信貸,必將引來房地產(chǎn)的大衰退??梢哉f,我國的房地產(chǎn)自誕生之日起,一直像一個嬰兒一樣在銀行的呵護下而成長茁壯的。銀行愿意支持房產(chǎn)商其原因就是銀行、房產(chǎn)商是利益共同體,最不愿看到房產(chǎn)商垮臺的就是銀行,銀行要靠低風險、高利率的貸款給買房者和開發(fā)商,房產(chǎn)商靠賣高價房而獲得暴利。按揭貸款給買房人,風險最小,收益很高,房價越高,按揭貸款買房的人越多,銀行賺的越多,開發(fā)商賺的也越多。正因為房產(chǎn)商和銀行的這種雙贏、互惠關系,房產(chǎn)商才會得到銀行的全力支持,有了銀行雄厚資金的支持,房產(chǎn)商有了底氣,就不怕老百姓持幣觀望,就不怕老百姓發(fā)起不買房運動,就可以跟老百姓打持久站,就可以堅持暴利不降價。

(四)樓市政策短期化導致房價上漲

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的調(diào)控,最后一總結,只有1998年的23號文件是一個長期政策,它規(guī)定了住房可以私有化,其他的一系列土地和信貸政策,包括國六條、國八條等等,迄今為止都是短期政策。有70年產(chǎn)權的住房產(chǎn)品應是一個長期積累的消費過程,靠短期政策調(diào)整很難形成一個穩(wěn)健的預期。短期政策的弊端就在于容易引發(fā)市場的波動,過去十幾年的實踐也證實了,一旦政策出臺,就會引發(fā)房價的波動,具體而言就是屢調(diào)屢漲。這也證明了之前我們出臺的政策其實都是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳型的短期行為,這與每次宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。我們現(xiàn)在需要的房地產(chǎn)管理是在制度設計上高瞻遠矚,在實際執(zhí)行上不折不扣的政策,而不是朝令夕改,或是令而不行的一系列短期行為。正如老子所說,“治大國,若烹小鮮”,同樣,治理一個行業(yè)切忌朝令夕改,隨意折騰,而應要有足夠長遠的制度設計和足夠的信心去堅守它。所以,沒有一個長期的住房政策對中國的影響非常巨大,僅僅依靠短期政策來刺激房地產(chǎn)市場是非常危險的,不解決長期政策的問題,中國房價還有可能繼續(xù)上漲。

三、我國房價調(diào)控的對策

過熱的房地產(chǎn)市場,過高的房地產(chǎn)價格,不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)大幅波動,不利于房地產(chǎn)業(yè)本身的健康發(fā)展,同時還有很多潛在的危害:比如,透支社會財富,抑制社會有效需求;增加城市運作成本,削弱城市競爭力;導致財富向富人集中,擴大貧富差距;暴力拆遷事件出現(xiàn),加劇社會矛盾;改變年輕人的擇偶觀,成為婚姻財產(chǎn)糾紛的根源之一;造成資本短視行為,阻礙經(jīng)濟可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展等等。所以,我們要不遺余力地調(diào)控房價,讓高房價回歸到合理價位,實現(xiàn)“住有所居”的居住藍圖。

(一)中央政府

一是堅決懲治和預防涉房貪腐。房地產(chǎn)領域是商業(yè)賄賂的重災區(qū),必須加大治理房地產(chǎn)領域的腐敗力度,必須把公共權力置于有效監(jiān)督之下,讓權力在陽光下運行,這樣,開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本至少能降低15%左右。二是明確我國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及宗旨。就目前我國人多、地少、土地資源十分缺乏的情況下,應把房地產(chǎn)市場嚴格界定為消費品市場,即明確規(guī)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨是居民消費者的市場,政府的政策應圍繞這個定位讓市場生產(chǎn)的住房是絕大多數(shù)居民有支付能力的產(chǎn)品,而不是目前的高房價。這樣絕大多數(shù)居民可以根據(jù)自己的不同情況在政府的幫助下進入不同的房地產(chǎn)市場,比如,廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、商品房等等。三是加快開征物業(yè)稅的步伐。我國的房地產(chǎn)稅收多而雜,開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多,稅負偏重,而持有環(huán)節(jié)稅負較輕。交易環(huán)節(jié)征收重稅,雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用,但這些稅收成本最終又轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,客觀上反而助長了房價的上漲。而且,較高的交易稅和零持有稅使得部分居民保有住房的意愿增強,也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)。目前,應盡快擴大試點范圍,開征在稅率和稅基方面有差別的物業(yè)稅,這樣不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價,而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

(二)地方政府:經(jīng)營市場,服務企業(yè)

在1994年的分稅制改革和相關因素的綜合作用下,地方政府轉(zhuǎn)向土地資源,“經(jīng)營城市,經(jīng)營土地”,塑造了“地產(chǎn)推動”的經(jīng)濟增長方式,中國城鎮(zhèn)化進程和工業(yè)化進程大大加速,創(chuàng)造了中國經(jīng)濟奇跡。但是,“地產(chǎn)推動”的經(jīng)濟增長方式也衍生出“地產(chǎn)承受之重”、房價高位運行、普通居民群體無力購房、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟自律和市場約束機制缺失、房地產(chǎn)市場支撐空心化等系列問題。在資源推動的經(jīng)濟增長持續(xù)近三十年之后,其力已竭,其勢已衰,各級地方政府應順勢而為,從“經(jīng)營城市,經(jīng)營土地”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營市場,服務企業(yè)”,通過強化公共管理,為企業(yè)群體在本區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造競爭良性、服務高效、支持有力的市場環(huán)境,支持民間創(chuàng)業(yè),支持創(chuàng)新,支持創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)化,擴大本區(qū)域的市場容量,增強本區(qū)域企業(yè)群體的整體實力,提高居民收入水平。隨著市場的繁榮,企業(yè)和居民財富增加,稅基擴大,政府財政實力也就相應增強。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商:規(guī)范經(jīng)營

開發(fā)商通過囤地、囤房來操縱價格,誘導升值預期,其影響惡劣,后果嚴重。目前國家為了防止這種做法,采取過期不開發(fā)收回土地等做法,但收效甚微。應變行政手段為經(jīng)濟手段來抑制開發(fā)商囤地、囤房行為。即按照土地閑置時間征收足以抵消土地升值的土地閑置費;按照囤房時間征收足以抵消房價升值的房地產(chǎn)稅;建立與時間賽跑的開發(fā)和銷售機制:拖的時間越長,最終的住房成本越高,競爭力越低,銷售難度越大。這樣,在增加有效供給的同時,通過確立開發(fā)商的經(jīng)濟自律和對其的市場約束,有效防止開發(fā)商的市場操縱行為。

綜上所述,如果中央政府能夠嚴懲腐敗,明確宗旨,改良稅制;地方政府能夠從基于“經(jīng)營城市,經(jīng)營土地”的“土地財政”轉(zhuǎn)向基于“經(jīng)營市場,服務企業(yè)”的“稅收財政”;開發(fā)商能夠規(guī)范經(jīng)營;再加上城鎮(zhèn)居民抑制投機,上下和衷共濟,我們一定能走出一條安居之路。

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