楊檸聰　何麗

摘要：文章引入虛榮經(jīng)濟的概念，分析催生房地產(chǎn)泡沫中的人的意識因素，并運用定性分析為主，定量分析進行修正的方法，直接快速的反映房地產(chǎn)泡沫存在的問題，避免了數(shù)學風險模型需要大量假設前提及其統(tǒng)計數(shù)據(jù)帶有目的性和隨意性而不能適應市場諸多因素變化的弊端。并根據(jù)分析結果從宏觀上提出了相應的評價方法和應對措施，以促使房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

關鍵詞：虛榮經(jīng)濟；社會意識；房地產(chǎn)泡沫預警；定性分析

一、引言

虛榮經(jīng)濟是心理學和經(jīng)濟學衍生的詞匯，這里的虛榮是市場虛假的繁榮，但更側重人們對第一手經(jīng)濟信息的缺失導致內心盲目追求財富的狂熱表現(xiàn)。筆者將虛榮經(jīng)濟定義為：由投資人或政府部門內心過度追求自身利益和對市場需求持過高期望而引起的名不副實的市場繁榮，這種虛榮經(jīng)濟最早表現(xiàn)在歷史上的郁金香泡沫、南海泡沫事件（South Sea Bubble）、2008年美國的次級信貸危機（Subprime Crisis）和現(xiàn)在中國的產(chǎn)業(yè)結構畸形。

虛榮經(jīng)濟產(chǎn)生的直接原因是對罕見事物的愛慕、對財產(chǎn)的癡迷、對金錢的狂熱等這些內心極度膨脹的欲望，這種欲望甚至超過他最初需求的很多倍，它并不是是馬斯洛需求層次理論（Maslows hierarchy of needs）能解釋清楚的。而經(jīng)濟學家馬歇爾在《經(jīng)濟學原理》里的表述更佐證了這一點：“當一個人的財富增大時，他的食物和飲料就變得更為多種多樣和昂貴了；但他的食欲是受自然限制的，而滿足款客夸耀的欲望，比放縱他自己的感覺器官，次數(shù)更多。這一點讓我們注意到： 多樣化的欲望盡管是強烈的，但與優(yōu)越感的欲望相比卻是微弱的?！?/p>

其實，馬歇爾所說的優(yōu)越感不過是虛榮心，而不是需求層次理論中的尊重需求和自我實現(xiàn)。那么虛榮經(jīng)濟和房地產(chǎn)泡沫有多大關系呢？首先，滿足虛榮即滿足需求的一部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展根據(jù)供需原理配置資源，需求旺盛則帶動資金流入，需求萎靡則投資減緩。房市總是根據(jù)人們的消費傾向生產(chǎn)產(chǎn)品以滿足需求。其次，需求心理本身就是一種意識心態(tài)，它雖然是客觀事物的反映，卻更容易受到市場導向、政府政策的影響。如果市場導向和宏觀調控忽視房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，過度強調擴大需求，就很容易催生房市泡沫，產(chǎn)生黑天鵝現(xiàn)象。這種黑天鵝效應是由于人類心理偏差引起的，雖然發(fā)生概率很小，一旦發(fā)生便造成較大的經(jīng)濟損失。

二、導致房地產(chǎn)泡沫的心理因素

我們常把資源分配歸因于市場規(guī)律起作用的結果，但不論是價格理論還是供需理論，它們都直接受到人的意識和行為的支配。從唯物史觀上看，社會意識不僅反映客觀存在，而且對促進物質資料生產(chǎn)方式具有重要的能動作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟風險有時候并不是經(jīng)濟規(guī)律能完全解釋的，而正確看待社會意識對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響更具有現(xiàn)實意義。推動房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵的意識及行為大致可分為吉芬商品效應、非理性泡沫、紅鯡魚等幾種現(xiàn)象。

1.吉芬商品效應

從需求函數(shù)（Demand function）角度看，降價使住房需求量增加，漲價使住房需求量減少。然而，在房地產(chǎn)銷售市場，價格上升需求量本應下降反而增加。恰如吉芬商品，當價格上升時，需求量增加，價格下降時，需求量減少。這還導致另一部分人擔心房價會一直上漲，就提前購買商品儲存起來，使房地產(chǎn)資源更加緊縮，往復循環(huán)，房價再度拔高。

2.非理性泡沫

不論是投機行為還是投資行為，它們都直接或間接地受到環(huán)境或者他人意識的影響。顯然，這些意識有理性與非理性之分。理性投資是以市場規(guī)律有效性為前提的投資行為，它反映房地產(chǎn)基礎價格和商品在未來市場上的增值預期，而這些增值期望形成一定合理的房市泡沫。但更多的房地產(chǎn)投資行為是受非理性意識行為的影響，如羊群效應、群眾效應、信息失真等，投資者明知道房地產(chǎn)商品價格遠高于其實際價值，卻隨大流以更高的價格購買，循環(huán)往復，導致商品實際價格大幅偏離市場資源配置價格，形成房地產(chǎn)泡沫。

3.紅鯡魚現(xiàn)象

紅鯡魚（Red Herring）是一種宣傳、公關及戲劇創(chuàng)作的技巧，借此轉移焦點與注意力，它同時也是一種邏輯謬誤。同樣，在房地產(chǎn)交易中也存在紅鯡魚現(xiàn)象。開發(fā)商不僅在生產(chǎn)商品時想盡一切辦法節(jié)約成本，還在營銷策劃中通過過度包裝、宣傳、鼓吹，不斷抬高商品的價格，使銷售價格遠遠偏離實際價格，催生更多虛體泡沫，以謀取更多的利潤。

三、房地產(chǎn)泡沫的其他原因

房地產(chǎn)商品被稱為人們的基本需求品，它不但是國家經(jīng)濟發(fā)展的動力，還推動了其產(chǎn)業(yè)鏈的進步。而從經(jīng)濟穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)相互關聯(lián)的角度來看，產(chǎn)業(yè)鏈上的任一波動都必然影響其他行業(yè)的生存與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生不單是人們認識局限性導致投機行為的結果，它也受產(chǎn)業(yè)鏈式反應的影響，存貸比就是其中的一個方面。

存貸比（Loan-to-deposit ratio），即銀行貸款總額與存款總額之比。從銀行盈利的角度講，存款是要給存款人利息的，即占用存款人資金付出的代價，因此對于銀行來說，存貸比越高越好，貸款越多則意味著它獲得的失去當前資金使用權的補償越多。一方面，房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)需要向銀行貸款，另一方面，人們購買房地產(chǎn)中40%～60%的資金也來自于銀行貸款。因而，有銀行提供貸款，房地產(chǎn)投機行為再次增強，泡沫再次被做大。但是，過度的投資會在一定階段造成需求量急速降低。另外，從銀行降低風險的角度講，存貸比例應嚴格控制在一定范圍內，因為流動領域內的貨幣供應量應要滿足一定的貨幣需求量。如果存貸比超過一定的限制，必然會導致一定程度上的錢荒，進而引起泡沫破裂。

四、房地產(chǎn)泡沫預警與應對

房地產(chǎn)泡沫的風險預警機制大多數(shù)采用定量分析的數(shù)學風險模型，如VAR模型及對數(shù)周期冪律模型等，但數(shù)學模型并不能完全描述人們的社會活動。首先，因為人們在市場上的決策行為并不是一些離散事件，它們是在特定背景和條件下產(chǎn)生的一系列連續(xù)性行為。其次，數(shù)學模型同樣不能描述和推測未來復雜環(huán)境，更不能預測和應對突發(fā)事件，最后，數(shù)學模型中的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)帶有很大的隨意性、計劃性。因此本文采用以定性分析為主、定量分析為輔的方法，直接從各方立場反映人民對現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度及這種態(tài)度將會引起的行為，對房地產(chǎn)泡沫提出預警。

1.地域分類投票調查

本文選取中國各地區(qū)的各階層為調查對象，主要以經(jīng)濟發(fā)展狀況和各階層收入差距作為分類標準。調查方法依據(jù)為：由于中國的各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不一，各地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴程度不同，房地產(chǎn)泡沫的大小程度不同，人民對房地產(chǎn)的需求及對房價的心理承受曲線不同。調查方式為：首先，對不同區(qū)域、不同收入的人對房價的可接受程度進行投票或統(tǒng)計調查，分為房價可接受并會購買、房價偏高但仍要購買、房價過高且不會購買幾個層次并分別計算百分比；其次，分別賦予三個層次不同百分比臨界點，即可接受并會購買百分比臨界值為20%，購買但覺得房價偏高百分比臨界值為30%，而房價過高不會購買百分比臨界值為50%。 這三個臨界值相互影響，相輔相成，當?shù)谌齻€百分比超過臨界值，則前兩個百分比處于臨界值之下，此時房地產(chǎn)泡沫量增加，應做出泡沫預警并運用價格杠桿調整。

2.專家評分法

選取專家對現(xiàn)階段房市進行評分，主要以行業(yè)差別作為分類標準。評分方法依據(jù)為：各行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)程度不同，對房市發(fā)展的態(tài)度不同。評分方式為：采用0-5評分法并賦予各行業(yè)專家評分權重。首先認為房市無泡沫計0分，泡沫存在但很輕微計1分，泡沫存在對生活有影響但可接受計2分，泡沫存在但可通過其他方式貸款應對計3分，泡沫存在且影響正常生活計4分，泡沫嚴重導致房價超出人民支付范圍計5分。其次，抽取銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、宏觀經(jīng)濟研究四個行業(yè)專家進行評分并依次賦予0.1、0.2、0.3、0.4的權重。最后，進行泡沫期望值計算，這里的期望值越高，房地產(chǎn)泡沫風險越大。

3.房地產(chǎn)泡沫的應對措施

處理房地產(chǎn)泡沫主要是從供給、需求和投資引導三個方面入手。供給方面，減少對房地產(chǎn)商的銀行貸款，促使減少房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)。需求方面，促進“國五條”的實施，加大稅收政策的杠桿調節(jié)作用。投資引導方面，逐漸調整產(chǎn)業(yè)結構，把社會資金引入到其他實體經(jīng)濟領域。

五、結語

中國是發(fā)展中國家，構建社會主義和諧社會是國家和人民的理想，協(xié)調利益關系、處理人民內部矛盾和維護社會穩(wěn)定是現(xiàn)在社會發(fā)展不變的主題。而住房問題亦是關乎人民生存發(fā)展至關重要的一環(huán)，運用以上預測和應對方法，直接反映人民對房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的態(tài)度，實行對房地產(chǎn)泡沫的風險預警，在泡沫破滅之前做好對該產(chǎn)業(yè)的調控，這對國家經(jīng)濟安全、產(chǎn)業(yè)結構轉型和人民安居樂業(yè)具有重要意義。

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（作者單位：重慶文理學院）