田遠(yuǎn)

摘 要 房地產(chǎn)業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中扮演著不可替代的角色之外，也成為決定千萬家庭生活福利的重要因素。近些年來，全國大中城市房價(jià)競相上漲，遠(yuǎn)超出同期居民的工資收入增長水平。政府房價(jià)調(diào)控政策的接連出臺，似乎也沒有壓下房價(jià)快速上漲的勢頭，本文列舉房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并利用多元線性回歸模型分析各因素的影響程度，以期探尋調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效措施。

關(guān)鍵詞 線性回歸 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素

一、影響因素

1、宏觀經(jīng)濟(jì)因素

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)需求水平呈正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)繁榮期，居民收入穩(wěn)定增長，金融供給比較充足，人們生活水平提高，房地產(chǎn)需求擴(kuò)大，價(jià)格升高，房地產(chǎn)市場就比較旺盛；經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，金融供給不足，居民收入減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

2、需求因素

需求因素包括：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口因素、實(shí)際銷售面積等。財(cái)富水平的高低是購房的基礎(chǔ)。當(dāng)居民收入提高時(shí)，購房意愿就會上升，房價(jià)就會出現(xiàn)上漲的趨勢。而人口的數(shù)量和質(zhì)量影響著房地產(chǎn)價(jià)格。隨著我國家庭結(jié)構(gòu)向小型化、單一化方向發(fā)展，使得對于住宅的需求面積減小，但是套數(shù)增加，從而帶來房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

3、供給因素

供給因素包括：地價(jià)、竣工面積、房地產(chǎn)投資額等。房地產(chǎn)價(jià)格中地價(jià)占五至六成左右，地價(jià)的走勢直接影響著房價(jià)。竣工面積越大，供應(yīng)量就越大，則房地產(chǎn)市場處于需求旺盛狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模的增大還是縮小直接影響商品房的供給。

二、運(yùn)用回歸模型分析

1、基本假定

房地產(chǎn)有很多類型，如住宅房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等幾類，不同種類房產(chǎn)之間價(jià)格差異很大，其影響要素也不盡相同。本文的的研究對象定位住宅房地產(chǎn)市場，時(shí)間定為2001-2010年。

2、數(shù)據(jù)的選取與預(yù)處理

本文考慮的沈陽市房地產(chǎn)價(jià)格的因變量指標(biāo)為沈陽市商品房平均價(jià)格，其獲取的方式為沈陽市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)商品房銷售金額與商品房銷售面積相除，用Y表示。自變量指標(biāo)為：用X1代表沈陽市人均國民生產(chǎn)總值（單位：元）；用X2代表商品房銷售面積（單位：萬平方米）；用X3代表沈陽市人口數(shù)量（單位：人）；用X4代表沈陽市進(jìn)出口總額（單位：億美元）；用X5代表城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元/人）；用X6代表房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）；用X7代表房屋竣工面積（單位：萬平米）（見表1，表2）。

3、構(gòu)建沈陽市房價(jià)模型方程

根據(jù)以上變量及數(shù)據(jù)，構(gòu)建沈陽市房價(jià)模型

Y=%[0+%[1X1+%[2X2+%[3X3+%[4X4+%[5X5+%[6X6+%Z （1）

4、模型的相關(guān)性分析（表3）

表3 Pearson相關(guān)分析結(jié)果

三、結(jié)語

從表3可以看出，在影響沈陽市商品房銷售價(jià)格的眾多因素中，人均GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入兩項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)系數(shù)最大，分別為0.963和0.938，且P<0.001，根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，當(dāng)P值小于0.001時(shí)，有著非常顯著的統(tǒng)計(jì)意義。投機(jī)性需求較少，且沈陽市房地產(chǎn)價(jià)格不高，相對周邊城市大連來說較低，所以其上漲的趨勢不會停止，但是從長期而言，漲幅必將放緩。

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（作者單位：大連戴德梁行房地產(chǎn)評估有限公司）