作者簡介：秦國強（1986年——），男，漢族，河南三門峽人，經濟學碩士研究生，單位：中共樂山市委黨校經濟學教研室，研究方向：政治經濟學。

摘要：“小產權房”問題日漸凸顯，反映了我國在經濟發(fā)展與社會改革中的諸多矛盾，其產生有多方面原因，本文從經濟學維度進行分析，以期從經濟發(fā)展層面來重新認識“小產權房”，為協(xié)調“小產權房”利益矛盾提供思路。

關鍵詞：集體所有制；“小產權房”；成因

一、“小產權房”定義

“小產權房”是中國社會經濟發(fā)展中一個特殊的產物，近年來學者們對“小產權房”進行了充分的研究與分析，對其作出的定義也很多。從占用的土地來看，“小產權房”通常為集體土地所有制下的耕地、建設用地、宅基地。從價格上來看，“小產權房”沒有交土地出讓金，沒有經過國家的相關法定程序，相對市場上流通的商品房，價格低廉。從產權說來看，“小產權房”主要有三種說法：一是“有產權說”，二是“不完全產權說”，三是“無產權說”。從交易上來看，從交易對象上，“小產權房”是出售給本集體經濟組織外的組織或者個人，從交易時間上，“小產權房”在交易出售前，是靜態(tài)不動產房屋，在交易出售后，由于其沒有國家頒發(fā)的正規(guī)房產證，才會有“小產權房”之說。

筆者認為，“小產權房”是在集體土地所有制下建造的，未履行相關合法程序，沒有國家頒發(fā)的產權證的，銷售給本集體組織以外成員的房屋建筑。

二、“小產權房”經濟學成因探析

（一）當前城鎮(zhèn)化進程中土地增值

我國改革開放三十五年來，在國家土地所有和集體土地所有的制度下，國有土地得到了有效流轉和增值收益，與之形成鮮明對比的是集體土地，集體土地因自身權能的限制，無法向國有土地一樣流轉。

隨著市場經濟的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程的加快，城市土地及周邊用地日漸緊缺，地價越來越高。在這種情況下，市場的需求將用地人的目光轉移到了集體土地，由于土地資源的有限性，過大的需求導致了集體用地價格的不斷上漲。一方面，社會經濟不斷發(fā)展造成了土地利用過程中地價增值，城鎮(zhèn)化進程產生的土地溢出效應，為原本具有潛在價值的土地轉變?yōu)閷嶋H高地價創(chuàng)造了客觀條件，即聚焦效應造成了土地增值。另一方面，近年來在城市房地產市場中，商品房價格基本呈上升趨勢，房產與地產不斷增值。

（二）現行集體土地無法分享土地增值

在土地不斷增值的經濟形勢下，集體土地所有者無法也不能享受到土地增值的合理收益權。

1.集體所有制的性質決定其無法進行市場交易。集體土地受權能的約束，無法在市場上進行自由的流轉和交易，而國有土地憑借公共權力可以在土地市場上方便自由的交易。在土地市場化運作中，農民作為集體土地所有權的主體，兩個方面的權益被嚴重地忽視了，第一是農地處分權與所得收益權被政府給架空了，應該得到的不能得到或者被變相侵吞了，第二是集體所有制下的農民在土地市場的主動權被不合理地壓制。

2.非市場化的集體土地不能分享土地增值。相對城市建設用地來講，農村實際集體用地存在著相對寬裕現象。在城鎮(zhèn)化進程中，國家迫于公共利益需要，對被征占的集體土地進行補償，但被征占者通常感覺補償標準偏低。在土地開發(fā)利用過程中，農民僅獲得不到百分之十的土地增值收益，其余的溢價都被流走了。

3.農民要求分享土地增值的收益。市場經濟催醒了農民的經濟理性，農民要求合理分享自身的土地權益，這促成了在全國范圍內“小產權房”的大規(guī)模開發(fā)。按當前土地法律法規(guī)，國家壟斷了土地供應，集體土地只有通過轉化為國有土地，再轉化為商業(yè)用地的轉化過程才能在市場上自由流轉。農民從自身利益考慮，避開政府環(huán)節(jié)，繞開土地轉化路徑，去追求自身利益的最大化。從中國的千年傳統(tǒng)來看，農民的命運緊緊和土地聯系在一起，土地是農民最有保障的實物資產。但城鎮(zhèn)化進程中，農民的土地收益權卻不能得到實際的保障，“小產權房”為農民尋求土地利益最大化提供了方向，集體所有制下的“小產權房”的開發(fā)建造，無疑是農民去獲取土地增值及利益最大化的一種工具載體。

（三）“小產權房”的產生是集體土地增值分享的自我選擇

市場經濟充滿了競爭與選擇。從某種程度上講，“小產權房”的產生是市場對資源配置的選擇，是集體土地增值分享的自我選擇。

1.高房價刺激了“小產權房”的需求。近些年來，隨著房地產市場的開放和發(fā)展，城市房價瘋狂上漲，每幾年翻一番，導致大量城市低收入家庭與城市外來流動人員無力購買。而“小產權房”的一大優(yōu)勢是價格低廉，高房價直接刺激了“小產權房”的需求。

2.購房者購買推動了“小產權房”的產生。面對城鎮(zhèn)望而生畏的高房價，結合自身的實際經濟收入，許多城鎮(zhèn)居民頂著高風險購買“小產權房”。城鎮(zhèn)居民的購買強有力地推動了“小產權房”的產生。從某種意義上講，這也是城鎮(zhèn)居民的“理性”經濟選擇

3.住房保障體系不完善催化了“小產權房”的發(fā)展。雖然中央政府為解決住房問題做出了極大的努力，但我國的住房在巨大的市場需求下依然不能滿足居民要求，從客觀上講，不完善的住房保障也催化了“小產權房”的發(fā)展。

（四）“小產權房”的產生是相關主體利益行為博弈的結果

“小產權房”的產生涉及到社會多方面的利益，其中最主要的有五個方面：一，政府利益；二，村集體利益；三，農民利益；四，開發(fā)商利益；五，購房者利益。

中央政府站在全局利益的角度，對“小產權房”做出明確的態(tài)度，禁止“小產權房”發(fā)展；地方政府是土地財政的受益者，站在自身利益角度，地方政府沒有明確表態(tài)；基層政府顯然是“小產權房”的利益收益者。村集體在“小產權房”問題上，他們與農民的利益是站在一起的，默許或縱容其發(fā)展。農民為獲得自身的土地增值收益權與利益最大化，冒風險建造“小產權房”。開發(fā)商分為大開發(fā)商與小開發(fā)商，從各自的利益角度出發(fā)，大開發(fā)商反對“小產權房”，小開發(fā)商追捧和支持“小產權房”。購房者在購買時，很多購買者心知肚明地冒風險購買，追求的也是自身的低價購買利益。“小產權房”的產生就是這些相關主體利益行為在市場條件下相互博弈的最終結果產物。

三、協(xié)調“小產權房”利益矛盾的思考

“小產權房”問題是我國社會經濟發(fā)展到一定階段的特定產物，從根本上看，是我國經濟社會發(fā)展中對土地的利益分配問題，協(xié)調“小產權房”利益矛盾問題需要考慮社會各方的利益問題。但要從源頭上治理“小產權房”，筆者認為要從四個方面去考慮。一是要正確認識國有土地和集體土地的二元土地結構，二是要明確集體土地的產權主體，三是要完善集體土地流轉制度和土地的價格體系，加強集體土地的監(jiān)管力度，四是要進一步完善社會住房保障體系，加強對房地產市場的宏觀調控。（作者單位：中共樂山市委黨校）

參考文獻：

[1]秦國強. 集體所有制下的“小產權房”利益問題研究[D].四川師范大學碩士論文，2012（07）.

[2]章合運，張松.小產權房成因、困境與演化趨勢研究——基于城鄉(xiāng)居民聯合產權住房的實證分析[J].農村經濟，2012.