陳勁松

事實(shí)上，判斷房地產(chǎn)形勢是一個非常不討好的事，真正的判斷形勢從來都是摸著石頭過河。最近公布的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的六條，很可能是判斷未來一個基本的要點(diǎn)。

判斷中國房地產(chǎn)形勢有“四個凡是”，第一，凡是簡單說中國房地產(chǎn)事的這個不能信。過去一兩個月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武甚至包括央行貨幣委員會李稻葵，都對未來下了一個基本結(jié)論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時間，這個堅決不能信。第二個，凡是由一個地區(qū)的事說全國的不能信。比如用溫州來說深圳，用鄂爾多斯來說武漢。而這種事在中國房地產(chǎn)判斷中經(jīng)常會發(fā)生。第三，凡是上來就批判政府的，不能信。因?yàn)樗麄儚膩頉]有成功過。第四，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。

那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。

判斷中國房地產(chǎn)市場，第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家。而且老外改自己的預(yù)測從來不臉紅。第二，不能看微博上公共知識分子怎么說，他們也沒成功過。任志強(qiáng)不算，他是商人。

如果簡單地說，我推薦看《新聞聯(lián)播》，從來都說對了。為什么？中國的經(jīng)濟(jì)不是完全市場經(jīng)濟(jì)，也不是完全的計劃經(jīng)濟(jì)，中國的經(jīng)濟(jì)是被管制的市場經(jīng)濟(jì)。

近期召開的中央工作會議第一條、第二條都說要防范2014年的地方債風(fēng)險。既然中央說了，就一定能防范得了，因?yàn)樗潜豢刂频摹⒈还苤频?。而防范地方債風(fēng)險最大的是什么？就是中國房地產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)接近頂點(diǎn)

我們試圖用世聯(lián)的前線數(shù)據(jù)來總結(jié)2013年房地產(chǎn)市場。

2013年“調(diào)控”這個字眼從《新聞聯(lián)播》消失了，變成各個地方政府的事了。各個地方政府采取的措施是完全相反的，這意味著2014年政策的差別化已經(jīng)成為常態(tài)。

如果我們總結(jié)2013年成績的話，會發(fā)現(xiàn)中國凡是從事房產(chǎn)建筑，2013年都能得到非常豐厚的獎金。因?yàn)槲覀內(nèi)〉昧藲v史性的突破，僅住宅銷售總額就高達(dá)7萬億元，已經(jīng)上了1萬億元增幅的平臺。這1萬億元是什么概念？就是馬云在雙十一竭澤而漁，前一個月淘寶就不賣東西了，這一天后面的一個月基本也不賣了，結(jié)果馬云特別驕傲說300億元，他以此來打房地產(chǎn)市場、調(diào)房價。然后任志強(qiáng)說300億元不過是幾塊地錢。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個億。為什么實(shí)體經(jīng)濟(jì)這么有底氣？就是因?yàn)?萬億元。

中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了這樣一個規(guī)模，但是2011年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，因此，未來7萬億再難突破，已經(jīng)高位平臺整理了。雖然2013年土地的拍賣還不錯，但是已經(jīng)在高位整理了，也就是增速開始出現(xiàn)問題了。因此，李稻葵、陳志武有一個基本前提沒有說清楚，就是中國房地產(chǎn)終于接近頂點(diǎn)了。這個是非常非常值得留意的。

同時發(fā)生分化的就是城市，三線城市占了銷售面積的74%，但是金額才占了54%/55%，也就是說城市的房價在迅速拉開。如果說2011年開始，二三線城市決定中國房地產(chǎn)命運(yùn)的話，那么2013年以至于2014年、2015年，中國房地產(chǎn)城市是分化得極其厲害。

量在不在？在。房地產(chǎn)開發(fā)難不難？很難。中國有多少個城市？661個城市。50個城市就占了銷售額的50%，那610個城市占另外的50%。600多個城市分另外50個城市的餅，那有多困難？而這50個城市，這個餅好吃嗎？2013年土地不斷創(chuàng)新高，就是因?yàn)檫@個。

我們看地價，一線城市好不好？倒是挺好，但是房價跟地價的比越來越積累風(fēng)險，達(dá)到2.6。我的感覺是一線城市非常非常麻煩，積累風(fēng)險很大?？峙露€城市是2014年的未來，主導(dǎo)中國房地產(chǎn)的未來。三線城市房價跟地價的比值比二線城市還要高。所以說未來中國房地產(chǎn)大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30億元拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，可是你哪來30億元。

土地方面，目前一線城市整體地價水平意味著什么？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費(fèi)者的問題，是開發(fā)商的問題。我敢說，2014年以二線城市，也就是以省會城市為主導(dǎo)的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象開始消減。

商業(yè)寫字樓、辦公樓增速這么高，這是有非常非常大問題的。所以世聯(lián)絕對不買辦公樓，也沒法買，深圳的寫字樓太貴了，我們租，租金便宜啊。寫字樓的剛需就是租金。

至于戶型、住宅。住宅主要的面積段，也就是90-144平米之間的改善型住宅，這個段成交給了我非常非常大的信心，世聯(lián)地產(chǎn)成交的90-144平米住宅占52%，超過一半。這意味著中國的整體消費(fèi)正在升級。就是說目前中國房地產(chǎn)市場不會崩盤，而且整體消費(fèi)正在升級。

中國其他產(chǎn)業(yè)消費(fèi)升級問題也不大。原因在于，中國消費(fèi)者所有改善生活平臺的入口是買房。他不買房，連窗簾都不換，只要一買房，什么都開始換。

這個成交意味著2014年中國經(jīng)濟(jì)大問題也并不存在。有一天我到一個消費(fèi)行業(yè)演講，他們極其關(guān)注成交的面積，然后他們就知道什么樣的東西2014年好賣了。因?yàn)?013年成交，可能2014年入住。這個非常有意思。

房地產(chǎn)投資客依然很少，沒有增加，2014年可能還要少，如果這樣的話，以投資回報溢價為基礎(chǔ)的營銷可能2014年非常非常麻煩，包括旅游地產(chǎn)。

消費(fèi)人群重定位

截至目前，世聯(lián)累計實(shí)現(xiàn)代理銷售金額突破3000億元，意味著我們占中國房地產(chǎn)一手樓銷售的4.5%。但是我們?nèi)サ某鞘杏稚?，有代理?duì)伍的大概不超過60個，也就是說我們代理銷售的是60個城市里的份額，那就接近10%了。這是一個非常有效的數(shù)字。如果現(xiàn)在中國房地產(chǎn)開發(fā)商策劃、定位還是以50歲以上的人作主導(dǎo)的話，它必將完蛋。

消費(fèi)者在50歲以上的，在市場上已經(jīng)越來越少，而30歲以下的已經(jīng)基本超過50%。如果再加上35歲的，這個是決定中國房地產(chǎn)戶型和策劃的未來。你回去看一看，當(dāng)我們最大的成交、最大的比例增加在18到25歲的時候，你就應(yīng)該知道我們的設(shè)計、我們的營銷定位應(yīng)該是多大年齡的。我今年50歲，再也不參加房地產(chǎn)定位討論，因?yàn)槲抑牢艺f的一點(diǎn)都不對，我的感覺也是錯，因?yàn)椴皇俏疫@種年齡的人買。

2013年特別有意思，前20名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往。前十上升的速度也很快。中國房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，大者恒大。

A股上市公司的營業(yè)收入和利潤分布相差甚遠(yuǎn)。大部分開發(fā)商的收入和利潤，跟領(lǐng)先開發(fā)商相比已經(jīng)完全不是一個概念了。比如萬科的一個深圳公司，可能比一般房地產(chǎn)公司大多了。

我們把房地產(chǎn)企業(yè)營收按照1000億、300億、100億和50億元以下列一列，就知道玩法不一樣，而且未來進(jìn)入的領(lǐng)域和競爭力也會不一樣。我們把一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線分一分的話，就發(fā)現(xiàn)主要玩家都是誰。

在這個時候，如果中國房地產(chǎn)還走上半場那種不合作、獨(dú)立開發(fā)、機(jī)會型，你沒什么機(jī)會。中國房地產(chǎn)下半場拍地將會出現(xiàn)非常有意思的情況，整個拍賣現(xiàn)場不會像以前那么多人了，幾家公司現(xiàn)場達(dá)成合作。這個沒有辦法，因?yàn)榈貎r太貴了，否則開發(fā)商根本活不下來?，F(xiàn)場達(dá)成合作的原因是什么呢？因?yàn)槟汩_放、因?yàn)槟銏?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、因?yàn)槟阃该鳌＿@個很不容易，中國房地產(chǎn)商太不透明了。

房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司、非上市公司。上市公司又分港股和A股，因?yàn)橹挥懈酃缮鲜械倪@些開發(fā)商才能拿到便宜的錢。非上市公司你錢從哪來，我都不知道，銀行2014年也不知道怎么樣。這就是為什么大者恒大的原因。

房地產(chǎn)商分化繼續(xù)

2014年CPI如果破三的話，意味著貨幣政策將偏緊，意味著房地產(chǎn)最起碼投資開始出現(xiàn)問題。也就是說，房地產(chǎn)商分化將繼續(xù)。

我曾經(jīng)說過，中國房地產(chǎn)跟開發(fā)商、房價跟開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有，主要跟貨幣相關(guān)。其次，跟規(guī)劃相關(guān)。第三，跟政府的配套相關(guān)。然后才輪得上跟房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)。

社會融資總量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)整，因?yàn)樯a(chǎn)能力過剩，總體來說增速在下滑。

目前，開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到銀行的按揭貸款的利率開始取消所有的優(yōu)惠，然后又下不來，尤其是到年底。如果這樣的話，我覺得2014年確實(shí)是開始出現(xiàn)了真正的競爭。現(xiàn)在政府很清楚，已經(jīng)放開宏觀調(diào)控了，但是已經(jīng)沒有太大辦法，這個時候的市場競爭才真正的開始。

如果開工面積滯后1.5年，那么2014年推出的面積依然會增長10%。也就是說，推售的面積在增加，但收入增幅在下降，壓力大不大？這就是為什么中央經(jīng)濟(jì)會議強(qiáng)調(diào)2014年防范地方債風(fēng)險，因?yàn)榈胤絺?014年真是風(fēng)險非常非常大，政府欠了那么多債，都要靠土地還，土地誰買呢？

如果是這樣的話，2014年市場要著陸。硬著陸是最不希望發(fā)生的，很可能是軟著陸。也就是全國商品房均價還在增長，但是增長幅度已經(jīng)大幅回落了。什么叫硬著陸？就是2008年四萬億出臺之前，當(dāng)時是硬著陸。2011、2012年，我們也碰到這個問題，深圳綠景香頌?zāi)莻€時候的價格怎么出臺的？照著市場價砍一大截，否則就沒有成交。

但是目前看，有一個好的現(xiàn)象是上市公司的錢沒有問題。上市公司在房地產(chǎn)開發(fā)商里占比小，所以上市的這些大的房企反而沒有問題，可能會更大。因?yàn)閯e人的錢有問題了。

中小開發(fā)商怎么辦？提前快速回籠，馬上跟人家談合作，避免出現(xiàn)問題。

公司在分化，未來城市分化可能更加明顯。最基本的根源就在于人口流動、收入分化、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)水準(zhǔn)，中國的城市開始向兩極發(fā)展。將所有的商品房均價和人均可支配收入，以及所有城市列在一張圖上，可以看出，有高收入、高房價，高收入、中等房價，低收入、中等房價，中等收入和低房價等等，哪些城市安全，哪些城市很不安全，事實(shí)上可以通過這張網(wǎng)判斷。如果我們按人口和商品房銷售的規(guī)模來分類，中國的城市也很不一樣。

有些城市是非常麻煩的，當(dāng)你落入這些城市的陷阱的時候，唯一的辦法是迅速逃跑。如果你還在這些城市里面說我的產(chǎn)品好，我的成本低，事實(shí)上2014年可能你就跑不出來。不是因?yàn)槟愕乃降停瑢?shí)在是因?yàn)檫@些城市沒有市場。

一線城市將是資產(chǎn)的故事。一線城市的租金是上漲的，只要租金持續(xù)上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區(qū)域也在分化。比如深圳，不同區(qū)域分化也是蠻厲害的，有些地方也沒有客戶。這取決于政府的規(guī)劃和政府的公共服務(wù)。一線城市二手住宅租金指數(shù)一路是這么一個趨勢，這個趨勢在二線城市就沒有，在三線城市根本就看不到。

一線城市將是財富和底層保障兼?zhèn)涞某鞘?，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市并不是中產(chǎn)階級天堂，但是財富的天堂在這兒，資產(chǎn)的天堂在這兒，所以一線城市的開發(fā)商逐步進(jìn)入大資管時代，進(jìn)入資產(chǎn)管理時代。

曼哈頓因?yàn)橛羞@個租金中位數(shù)，所以能發(fā)REITs。

二三線城市總量大，潛力巨大，具有一定規(guī)模的二三線城市會出現(xiàn)分化的情況。我們在全國661個城市劃出大概50個左右中產(chǎn)階級天堂，這50個左右城市將是未來中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場。在美國也一樣，比如西雅圖，西雅圖房價從2008年以來也沒怎么增，但它是中產(chǎn)階級天堂，非常非常棒。如果中國二三線房價走勢走西雅圖這條線就非常完滿，中國房地產(chǎn)就進(jìn)入了不需要調(diào)控的正常情況。

總體而言，第一，2014年需求在下降，當(dāng)需求增速迅速下降的時候，它會帶動銷量和房價軟著陸。也就是中央期盼多年的調(diào)控終于在2014年開始出現(xiàn)苗頭，而這個苗頭一旦出現(xiàn)，誰最害怕呢？中央最害怕。所以中央經(jīng)濟(jì)工作會議要保銷售、保消費(fèi)、保就業(yè)、保地方債。第二，行業(yè)總成交面積進(jìn)入中期高位平臺，因?yàn)橄M(fèi)升級，我們認(rèn)為依然可以維持平臺整理，這個平臺雖然不再增長了，但是量非常大。就跟任志強(qiáng)與馬云、董明珠與雷軍對比是一樣的。第三，50個城市是關(guān)注重點(diǎn)，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。第四，投資客不會明顯增加。第五，35歲以下是絕對的需求的主力，占比會持續(xù)提升。144平米大戶型滯銷依然不會改變。

一線城市房價屬于資產(chǎn)的股市，現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動租金長期持續(xù)上漲。二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價格回調(diào)，商業(yè)土地進(jìn)入寒冬。國土局正在忙一件事，把商業(yè)土地用途改變成住宅。利率市場化加速，行業(yè)集中度迅速提升。邁入主流開發(fā)商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。上市開發(fā)商財務(wù)穩(wěn)健，加杠桿相對理性，對抗行業(yè)周期波動能力提升。銷售回款質(zhì)量比較差，高位加杠桿，過于激進(jìn)的中小開發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。開發(fā)商利潤和ROE趨勢是下滑的，高利潤就成了利潤最大殺手。粗放式發(fā)展一去不復(fù)返，開發(fā)商經(jīng)營、競爭將面臨嚴(yán)酷的精細(xì)化競爭考驗(yàn)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型新時代，整個行業(yè)將會誕生新的服務(wù)的內(nèi)容。

中國房地產(chǎn)到2014年，我們認(rèn)為，進(jìn)入下半場的元年開始了，以前的規(guī)矩基本上不靈了，因此目前還在對開發(fā)商服務(wù)，或者在開發(fā)商那兒打工的朋友，好日子基本上也就2013年最好，剩下幾年也不會再好，除非我們有能力使競爭力加強(qiáng)。