賈英

摘要：伊泰置業(yè)是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大型企業(yè)，近年來(lái)受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控及自身治理結(jié)構(gòu)的影響，在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中遭遇到了一些制約因素。本文對(duì)伊泰置業(yè)治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的研究，可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理、破解制約瓶頸提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；轉(zhuǎn)型；伊泰置業(yè)

內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司是于2006年成立的，是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，具備國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司、1家控股公司，業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市區(qū)，逐步形成以鄂爾多斯及整個(gè)內(nèi)蒙地區(qū)為重點(diǎn)，以內(nèi)地中心城市為點(diǎn)狀支撐輻射全國(guó)的戰(zhàn)略版圖。公司現(xiàn)運(yùn)作項(xiàng)目共29個(gè)，累計(jì)投入資金91億元，開發(fā)面積582萬(wàn)平方米，其中已竣工項(xiàng)目5個(gè)，竣工面積54.6萬(wàn)平方米，在建、擬建項(xiàng)目共24個(gè)。

伊泰置業(yè)已經(jīng)正式簽約加入中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，以打造企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的平臺(tái)。這一戰(zhàn)略合作聯(lián)盟將助力公司穩(wěn)步邁向國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列。伊泰置業(yè)以創(chuàng)造體現(xiàn)城市價(jià)值的高端產(chǎn)品為核心，凝聚最具優(yōu)勢(shì)的稀缺資源，最大化地挖掘城市價(jià)值，從而使產(chǎn)品具有難以復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為客戶凝練價(jià)值。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府”、“萬(wàn)博廣場(chǎng)”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會(huì)所”、“府利美佳苑”等商住項(xiàng)目獲得了客戶及業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)同，為伊泰置業(yè)打造高品質(zhì)地產(chǎn)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、企業(yè)面臨的行業(yè)問(wèn)題

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有買方市場(chǎng)也有賣方市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)存在大量需求、商品供不應(yīng)求的時(shí)候，也就是所謂的賣方市場(chǎng)存在的時(shí)候，市場(chǎng)商品的價(jià)格就會(huì)偏離其價(jià)值上升；當(dāng)市場(chǎng)需求不足、商品供大于求的時(shí)候，也就是所謂的買方市場(chǎng)存在的時(shí)候，市場(chǎng)商品的價(jià)格就會(huì)偏離其價(jià)值下降。這是基本的市場(chǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)也必須遵循這一規(guī)律。

其實(shí)，稍作分析我們就不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)熱的問(wèn)題實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，是房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。也就是說(shuō)，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)源于市場(chǎng)的供不應(yīng)求，是供求規(guī)律的必然結(jié)果。

2.房地產(chǎn)商品的價(jià)格問(wèn)題

房地產(chǎn)商品的價(jià)格主要受以下幾個(gè)方面因素的影響：土地價(jià)格、建材價(jià)格、工人工資、相關(guān)的辦證費(fèi)用和稅收等。拋開利潤(rùn)因素不談，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，在工人工資增長(zhǎng)不大、辦證費(fèi)用相對(duì)減少的情況下，可以說(shuō)很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所帶來(lái)的結(jié)果。

近幾年，土地價(jià)格的上漲一方面是市場(chǎng)關(guān)系的體現(xiàn)，即供不應(yīng)求；另一方面是由于各地政府的操縱。因?yàn)椋诂F(xiàn)行體制下，土地的處置權(quán)由各級(jí)地方政府掌控。出讓土地的收入已成為地方財(cái)政收入的一個(gè)主要來(lái)源。這就意味著在嚴(yán)控的土地指標(biāo)不突破的情況下，賣出的土地價(jià)格越高，地方財(cái)政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出讓需“招、拍、掛”的合法外衣保護(hù)下，充分利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，盡可能地把土地的出讓價(jià)抬至最高，以增加地方財(cái)政收入。建材價(jià)格的增長(zhǎng)更是一個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的復(fù)雜因素，可以上溯至鋼材甚至鋼砂的價(jià)格上漲等因素。由于土地和建材價(jià)格的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)自然也就水漲船高了。

3.地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)消費(fèi)潛力巨大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)建材、鋼鐵、水泥等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，在中國(guó)當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)業(yè)每投入1單位的資金就可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)2個(gè)單位的需求，帶動(dòng)1.5個(gè)單位的其他消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)每吸納1人就業(yè)，就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)2人就業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率大大超過(guò)其他行業(yè)，成為中國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展不僅帶來(lái)地方GDP的大幅度增長(zhǎng)，還會(huì)給地方政府帶來(lái)滾滾財(cái)源。然而，在房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的今天，住房不是一種純粹的商品，它關(guān)系到社會(huì)公眾最基本的生存權(quán)利問(wèn)題，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大局。從這一層面來(lái)說(shuō)，住房具有公共物品的本質(zhì)屬性。住房的公共屬性決定了其不能完全由市場(chǎng)提供，而要求政府公權(quán)力的介入、協(xié)調(diào)和控制，這便成為造成地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問(wèn)題的直接誘因。

二、企業(yè)面臨的內(nèi)部治理問(wèn)題

1.管理模式滯后

伊泰置業(yè)實(shí)行職能管理，城市公司組織框架和公司總部保持一致。作為城市公司的職能部門，不僅受當(dāng)?shù)毓究偨?jīng)理的管轄，還受總部對(duì)口職能部門的管轄，這種相對(duì)多頭的管理往往造成城市公司職能管理缺陷。一方面，如果總部職能部門業(yè)務(wù)不夠強(qiáng)大，就難以對(duì)下屬公司進(jìn)行全面的指導(dǎo)和監(jiān)管；另一方面，隨著公司規(guī)模的日益擴(kuò)大，會(huì)不可避免地出現(xiàn)地方利益，容易造成城市職能管理薄弱的局面。

筆者查閱了《內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司關(guān)于控股項(xiàng)目公司管控模式的實(shí)施方案》，其對(duì)投資公司的管控原則為：對(duì)置業(yè)公司內(nèi)部項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦的各個(gè)專業(yè)化領(lǐng)域進(jìn)行集中化管理；對(duì)營(yíng)銷策劃、工程管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的人員進(jìn)行整合，使置業(yè)公司總部成為純粹的管理中心；項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦的主要管理職能上交總部，由職能部門進(jìn)行垂直管理；項(xiàng)目公司、各項(xiàng)目辦以生產(chǎn)管理為主要工作內(nèi)容；項(xiàng)目公司原有的各職能部室受雙重管理，即業(yè)務(wù)和人事受置業(yè)總部各職能部室管理，同時(shí)受項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人的平行協(xié)調(diào)管理。對(duì)于從事房地產(chǎn)7年的伊泰置業(yè)而言，其組織制度、人才培養(yǎng)和其快速發(fā)展是不匹配的，在這種情況下實(shí)行職能化的多頭管理往往容易造成城市公司職能難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

2.開發(fā)能力不足

先進(jìn)的管理模式是提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，是增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的基本保障。我國(guó)中小型企業(yè)必須引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，加快法制化建設(shè)，學(xué)會(huì)應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)的管理手段，不斷提高自身的管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。

然而，伊泰置業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過(guò)程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理難以滿足實(shí)際的要求。

有學(xué)者指出，與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵，人才隊(duì)伍的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)開發(fā)能力的高低甚至企業(yè)集團(tuán)的成敗。然而，伊泰置業(yè)由于在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中缺少對(duì)專業(yè)人才的引進(jìn)、開發(fā)、激勵(lì)和挽留工作的投入，難以滿足競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)對(duì)于有著高尚職業(yè)道德、優(yōu)秀管理和技術(shù)水平的專業(yè)化隊(duì)伍的需要。

3.品牌意識(shí)不強(qiáng)

作為近幾年來(lái)剛剛成長(zhǎng)起來(lái)的新興房地產(chǎn)企業(yè)，伊泰置業(yè)在借助市場(chǎng)推介等方式提升自身企業(yè)品牌的工作還存在很多不足。這對(duì)企業(yè)在爭(zhēng)取更高的品牌知名度與美譽(yù)度方面形成了一些制約因素。從現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，只有將企業(yè)的品牌建設(shè)放在更加突出的位置，才能保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)在更廣闊的市場(chǎng)空間中又好又快的發(fā)展。

在國(guó)家節(jié)能產(chǎn)業(yè)政策的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將建筑節(jié)能作為其吸引市場(chǎng)焦點(diǎn)的重要媒介。能夠反映政策趨向的企業(yè)發(fā)展模式能夠給企業(yè)的品牌建設(shè)增添更多的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型將支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的平衡動(dòng)力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對(duì)沖機(jī)制。伊泰置業(yè)在經(jīng)歷近幾年的快速成長(zhǎng)之后，在面臨國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的新形勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型顯得更加必要和緊迫，因?yàn)橹羞@樣才能更好地反映未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，抓住未來(lái)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。

三、企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型過(guò)程

在上述背景之下，提升內(nèi)部治理水平、完善控制體系對(duì)伊泰置業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。實(shí)現(xiàn)伊泰置業(yè)治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型主要包括以下四個(gè)方面的工作。

1.產(chǎn)權(quán)明晰與變革

產(chǎn)權(quán)制度是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要研究?jī)?nèi)容，其內(nèi)涵是既定的產(chǎn)權(quán)規(guī)則與產(chǎn)權(quán)關(guān)系相結(jié)合而形成的新型產(chǎn)權(quán)關(guān)系的有效組合，是實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素效用最大化發(fā)揮的制度安排。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系可以有效地界定交易邊界，規(guī)范相關(guān)交易行為，有利于市場(chǎng)形成穩(wěn)定的預(yù)期。因此，產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范是企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要方面，它為優(yōu)化資源配置和提高運(yùn)作效率提供了制度保障。

在所有權(quán)與管理權(quán)分離后，伊泰置業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)當(dāng)具有行使產(chǎn)權(quán)權(quán)力的必要行為能力，否則就失去了所有者權(quán)力，也就談不上企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)完善與改進(jìn)的問(wèn)題。在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，企業(yè)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體必須科學(xué)合理地行使基本產(chǎn)權(quán)權(quán)力，同時(shí)還要處理好與經(jīng)營(yíng)管理者之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，以保障產(chǎn)權(quán)權(quán)力主體的行為與全體股東的基本利益訴求相一致。只有這樣，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體才能夠科學(xué)合理地開展對(duì)企業(yè)的治理實(shí)踐活動(dòng)。

2.確立現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制

一般情況下，企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)是通過(guò)設(shè)立董事會(huì)、股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層等相互銜接的組織機(jī)構(gòu)形成的。這種體現(xiàn)權(quán)責(zé)明晰的治理結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代企業(yè)制度的準(zhǔn)確體現(xiàn)?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的突出特征是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。公司權(quán)力結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，企業(yè)董事會(huì)的組成人員應(yīng)當(dāng)由內(nèi)部董事和一定比例的外部獨(dú)立董事共同組成，以改變?cè)榷麻L(zhǎng)和總經(jīng)理由一人出任的做法，董事會(huì)成員的構(gòu)成除企業(yè)內(nèi)部董事外還應(yīng)有外部董事。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：1 至3：1之間，美國(guó)企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：10左右。國(guó)外企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)模式也不盡一致，如美國(guó)的外部董事比重就相對(duì)偏高，這與美國(guó)的社會(huì)體制與司法體制密切相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷完善董事會(huì)決策機(jī)制，適當(dāng)調(diào)整董事會(huì)在管理實(shí)踐中決策權(quán)力分配，實(shí)現(xiàn)決策權(quán)力與專業(yè)背景知識(shí)的最佳結(jié)合。對(duì)于伊泰置業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起具有一定權(quán)力的專業(yè)決策咨詢機(jī)構(gòu)，就企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中預(yù)算管理、審計(jì)、投資、薪酬設(shè)計(jì)等提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，為董事會(huì)具體決策提供參考。這樣既有利于提高企業(yè)決策的科學(xué)性，也可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

另外，為了更好地適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的需要，董事會(huì)自身建設(shè)應(yīng)當(dāng)著力于企業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略層面需要，注重董事會(huì)成員構(gòu)成的合理性，提升董事會(huì)的監(jiān)督與決策能力，以及在復(fù)雜多變的市場(chǎng)條件下的科學(xué)管理能力。

3.完善公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)，支持戰(zhàn)略拓展

應(yīng)注重建設(shè)企業(yè)文化，特別是團(tuán)隊(duì)精神的培養(yǎng)。秉承集團(tuán)“我的伊泰我的家”的精神，激發(fā)員工的主人翁精神和創(chuàng)造力。員工以部門為單位可自主選擇集體活動(dòng)的形式，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力、增進(jìn)彼此了解。伊泰置業(yè)公司通過(guò)舉辦公司年會(huì)、組織內(nèi)部職工體育比賽、合唱比賽、集團(tuán)足球賽、集團(tuán)禮儀風(fēng)采大賽等文體活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余生活，增進(jìn)員工之間情感，活躍公司氣氛，讓員工在活動(dòng)過(guò)程中更好地領(lǐng)悟公司的企業(yè)文化。

為了進(jìn)一步滲透企業(yè)文化，伊泰置業(yè)還要加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)。針對(duì)目前人才結(jié)構(gòu)不合理、專業(yè)化欠強(qiáng)、人員短缺的現(xiàn)狀，伊泰置業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，嚴(yán)把人才招聘質(zhì)量關(guān)，引進(jìn)優(yōu)勝劣汰機(jī)制，培養(yǎng)一支熟悉崗位職責(zé)、技術(shù)精煉、忠于企業(yè)的員工隊(duì)伍。同時(shí)，倡導(dǎo)前瞻、開拓、創(chuàng)新精神，在員工中充分貫徹“感恩、奉獻(xiàn)”的企業(yè)理念。

4.組織結(jié)構(gòu)與組織文化相適應(yīng)

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)能否符合市場(chǎng)發(fā)展需要事關(guān)企業(yè)治理成效的好壞，而企業(yè)文化與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)對(duì)治理成果具有乘數(shù)效應(yīng)。因此，伊泰公司的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)積極推動(dòng)企業(yè)文化建設(shè)與組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的互動(dòng)開展。一般情況下，公司制企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東大會(huì)、經(jīng)理層等共同形成了企業(yè)組織架構(gòu)的基本框架，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理權(quán)力的優(yōu)化配置并為內(nèi)部控制過(guò)程的開展提供組織保障與支撐。

任何一個(gè)組織中，均存在著具有自身特色的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，這些模式的形成在很大程度上都與該企業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中形成的企業(yè)文化有著密切的關(guān)系。因此，在伊泰公司的治理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)培育在企業(yè)內(nèi)部通用的價(jià)值體系并以之為方向，引導(dǎo)企業(yè)的員工向著既定的組織目標(biāo)努力。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，“人”是最重要、最活躍的因素，也是任何一家企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。企業(yè)治理需要形成一種積極向上的企業(yè)文化，以此形成自身的軟實(shí)力，幫助企業(yè)塑造良好的社會(huì)聲譽(yù)。

另外，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)表明，并購(gòu)和戰(zhàn)略聯(lián)盟是整合產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展戰(zhàn)略的有效途徑。例如，萬(wàn)科最慣用的手段是通過(guò)并購(gòu)獲得土地，大大降低拿地成本。伊泰置業(yè)實(shí)施穩(wěn)健的擴(kuò)張戰(zhàn)略，可以學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展模式，通過(guò)并購(gòu)、聯(lián)盟及設(shè)立分公司等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，將企業(yè)做大做強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：內(nèi)蒙古師范大學(xué)）