涂宗生 鐘有娥

近年來，隨著城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，物業(yè)管理已成為一個悄然興起的新興行業(yè)，不僅數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大。因此，如何進一步加強物業(yè)管理公司的稅收征管，成為地稅部門強化稅收征管的重要課題之一。

一、物業(yè)管理行業(yè)稅收管理中存在的問題

1.納稅意識淡薄，不按規(guī)定開具發(fā)票。部分物業(yè)管理公司對稅收法律、法規(guī)和規(guī)章不甚了解，認(rèn)為其提供的物業(yè)管理服務(wù)與居民生活息息相關(guān)，取得的收入也主要是用于支付管理人員的工資和對房屋及配套設(shè)施、公共場地的維修養(yǎng)護，以及用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護，所以認(rèn)為物業(yè)管理收入無需納稅。同時，收取的物業(yè)管理費存在不按規(guī)定開具發(fā)票的現(xiàn)象，往往通過使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費、綜合服務(wù)費等，從而達到不申報或少申報營業(yè)收入的目的。

2.產(chǎn)權(quán)底子不清，形成帳外收入。不少物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商自行組建的，在房地產(chǎn)開發(fā)完成后，門面或?qū)ν獬鍪刍虺鲎狻嶋H操作中，開發(fā)商通常將銷售房屋收入記入“其他應(yīng)付款—某物業(yè)管理公司”，一方面，物業(yè)管理公司對資產(chǎn)的減少存在沒有及時進行賬務(wù)處理的現(xiàn)象，造成產(chǎn)權(quán)底子不清、資產(chǎn)不實；另一方面，對房屋銷售收入存在未作應(yīng)稅收入入賬的現(xiàn)象，從而埋下稅收的漏洞。

3.混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費、停車費、租金外，還代收水電費、上網(wǎng)費、電視收視費、燃氣費等項目。部分物業(yè)管理公司將本身收取的費用與代收費用相混淆，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報，造成稅款的少繳或不繳。

4.適用會計核算準(zhǔn)則錯誤。很多物業(yè)管理公司對于收入是按照“收付實現(xiàn)制”確認(rèn)收入，即只有實際收到物業(yè)費才計入收入，而不是按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定的企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)這一原則，而對于費用卻往往采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬，由此造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅不能準(zhǔn)確計算。

5.成本、費用沖減應(yīng)稅收入。部分物業(yè)管理公司因工作需要，有時會在該物業(yè)管理公司所轄的出租戶中購買相關(guān)商品。而在賬務(wù)處理時，物業(yè)管理公司往往將其購物發(fā)生的費用直接抵減出租戶租金及相關(guān)物業(yè)管理費，而賬面卻不作記錄，從而達到逃避繳納稅款的目的。

6.混淆收入種類，少繳稅款。部分物業(yè)管理公司將業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進行出租，收取的“物業(yè)經(jīng)營收入”除需繳納營業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但部分物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，存在僅繳納營業(yè)稅少繳房產(chǎn)稅和土地使用稅等現(xiàn)象。

二、強化物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的對策建議

1.加大宣傳輔導(dǎo)力度，提高依法納稅意識。針對物業(yè)管理行業(yè)納稅意識淡薄的現(xiàn)狀，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)采取多種形式的稅法宣傳活動，進一步強化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)定期對該行業(yè)企業(yè)財會人員進行培訓(xùn)，提高其財務(wù)核算水平，使其不僅懂財務(wù)而且懂稅法，引導(dǎo)納稅人自覺申報納稅。針對物業(yè)管理的不同收費項目，在稅法宣傳中重點強調(diào)嚴(yán)格分清物業(yè)管理費收入、房屋租金收入、服務(wù)代理收入和廣告費收入等。同時，積極開展稅收知識宣傳進小區(qū)的活動，向小區(qū)業(yè)主宣傳相關(guān)稅收政策，提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅護稅意識和主動索取發(fā)票的積極性。

2.嚴(yán)格“以票控稅”，規(guī)范扣除項目管理。一方面，督促幫助物業(yè)管理公司按照稅法和行業(yè)財務(wù)制度的要求建賬建制，進一步規(guī)范物業(yè)管理公司各項收入和成本費用的核算。對物業(yè)管理公司各項收費按項目分類使用服務(wù)行業(yè)發(fā)票，避免將高稅率經(jīng)營項目套用低稅率稅目開具發(fā)票。另一方面，對物業(yè)管理公司嚴(yán)格堅持“以票控稅”，要求使用稅控機為業(yè)主開具機打發(fā)票。對公司規(guī)模小、未安裝稅控機的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機關(guān)為業(yè)主代開發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主。同時，對納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范進行定期檢查，并加大對違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。

3.建立稅負模型，完善納稅評估。一方面，根據(jù)物業(yè)管理公司的不同經(jīng)營規(guī)模、財務(wù)管理水平以及納稅情況，建立行業(yè)稅收納稅評估模型，以進一步分析物管企業(yè)納稅申報的真實性，測算實際納稅與應(yīng)納稅額的差距，從中發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地加強管理；另一方面，加強物業(yè)管理行業(yè)稅源比對工作，綜合分析行業(yè)總體稅收狀況和企業(yè)納稅情況，結(jié)合實際制定行業(yè)平均利潤率和平均稅負評估指標(biāo)，對企業(yè)納稅情況進行縱向和橫向?qū)Ρ?，提高稅源監(jiān)控的廣度和深度；再一方面，加強對物業(yè)管理公司納稅申報資料的審核，對相關(guān)物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模、收費項目和納稅情況進行對照核實，進一步完善各類納稅基礎(chǔ)資料的收集整理，強化稅收征管監(jiān)控，杜絕收費項目漏征漏管。對于零申報、低稅負、不繳不報的異常戶要按規(guī)定列入重點監(jiān)控對象。

4.抓好源頭控管，實現(xiàn)數(shù)據(jù)增值利用。以房地產(chǎn)開發(fā)項目為抓手，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)要求開發(fā)企業(yè)報送樓盤銷售明細以及相關(guān)物業(yè)入駐的資料等。同時，將相關(guān)信息傳遞到主管稅務(wù)部門，從源頭上準(zhǔn)確掌握物業(yè)戶籍信息和物業(yè)公司財產(chǎn)登記信息，力爭做到“管好一個項目，掌握一個物業(yè)公司，摸清一個樓宇稅收”，進一步提升稅收管理的質(zhì)效。

5.加強部門協(xié)作，強化監(jiān)督管理。加強與工商、公安、房管、房地產(chǎn)開發(fā)公司等部門的協(xié)作，定期了解和掌握物業(yè)管理公司的經(jīng)營情況，積極開展物業(yè)管理行業(yè)稅收清理和專項整治活動，嚴(yán)格查處各種逃稅行為，營造依法誠信納稅良好治稅環(huán)境。