張德明　蘇美耀

【摘要】寧波市鄞州區(qū)人才公寓項目是政府確定的實事工程與重點工程，怎樣在政府工程高檔次、高品位與成本控制之間尋找平衡點，是政府工程建設(shè)者應(yīng)必須重視的課題。本文通過一具體實例的運(yùn)作，為有關(guān)工程建設(shè)者提供一些有益的參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】 政府工程；成本測算；銷售回收；投資費用；設(shè)計優(yōu)化；效果與效益

1. 人才公寓項目工程概況

（1）寧波市鄞州區(qū)人才公寓項目是鄞州區(qū)人民政府為推進(jìn)“科技強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，吸引科技人才，進(jìn)一步發(fā)展作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣區(qū)市鄞州區(qū)的經(jīng)濟(jì)而作出的重大戰(zhàn)略舉措。

（2）在2007年初的人大、政協(xié)兩會上，人才公寓項目建設(shè)被列入政府工作報告中的實事工程與重點工程，并作為2007、2008二年重點推進(jìn)的項目。

（3）人才公寓項目經(jīng)過科學(xué)的論證，最后選址環(huán)境優(yōu)美的寧波南部高教園區(qū)諾丁漢大學(xué)的北側(cè)。三家設(shè)計單位進(jìn)行了方案設(shè)計，2007年5月經(jīng)評審，DC國際建筑師事務(wù)所設(shè)計的方案為最終中標(biāo)方案。2007年8月通過擴(kuò)初會審，2007年11月完成施工圖設(shè)計，2008年1月完成施工招標(biāo)工作，2008年3月1日正式開工建設(shè)。

2. 人才公寓項目原設(shè)計方案與成本測算

（1）人才公寓項目用地面積33375平方米（約50畝），總建筑面積111243平方米。其中地下室面積約24000平方米（一層半地下室），地上建筑面積約87200平方米（地上由二棟三十一層公寓2號3號樓、一棟L形十六層公寓1號樓與一棟二層俱樂部組成）。地下室設(shè)置約480只車位，地上設(shè)置約70只車位。由于設(shè)計師對人才公寓項目作前期調(diào)研后的個性化與品味化設(shè)計，人才公寓項目可售住宅面積只有約76800平方米（有962戶公寓與14間青年旅館客房），可售商業(yè)用房面積只有約1100平方米，而不可售的休閑平臺面積約有3700平方米、架空層灰空間面積約有1900平方米，青年俱樂部面積約有2400平方米。人才公寓項目呈現(xiàn)設(shè)計檔次較高，可售面積較少的特點。（見圖1：總平面圖與圖2：鳥瞰圖）

（2）人才公寓項目為精裝修樓盤，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔（造價800元/平方米）。由于是政府實事工程，土地價格較為便宜，僅為50萬元/每畝（同類地段市場價格約250～300萬元/每畝）。經(jīng)成本測算，包括土地成本、前期費用、建安成本、財務(wù)費用、營銷費用等所有成本，人才公寓項目總投資約需5.6億元。

（3）2007年中下半年及2008年初，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，人才公寓同類地段的精裝公寓市場銷售價格達(dá)到均價約1.2萬元/每平米。人才公寓作為為企業(yè)分擔(dān)引進(jìn)人才的成本、給重點骨干企業(yè)以福利支持的實事工程，政府承諾以遠(yuǎn)低于市場的成本價格出售給符合條件的企業(yè)，政府在人才公寓項目上不賺一分錢。根據(jù)測算，人才公寓銷售均價7000元/每平米，即可收回成本（遠(yuǎn)低于市場均價1.2萬元/每平米）。所以人才公寓項目建設(shè)決策者在設(shè)計階段側(cè)重于樓盤的檔次與政府的形象，而對較低的得房率不敏感、不重視。然而天有不測風(fēng)云，2008年開始房地產(chǎn)形勢漸趨蕭條，再加下半年暴發(fā)的世界金融危機(jī)雪上加霜，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣一片慘淡，量縮價跌。2008年9月同類地段的精裝公寓市場銷售價格跌至均價約8500元/每平米，人才公寓預(yù)計2008年底完成地下室工程，2009年初領(lǐng)取預(yù)售許可證，并開始銷售。

圖2鳥瞰圖

3. 人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化思路與方案

2008年下半年，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，為了讓購房企業(yè)真真得到實惠，區(qū)政府作出決策：一是公寓銷售均價不能突破6500元/每平米；二是銷售總額回收必須與總投資成本持平，不能虧損。

按區(qū)政府確定的公寓最高限價6500元/每平米，地下車位5萬元/每只，商鋪與俱樂部只租不售以成本價列入銷售額，人才公寓滿打滿算只能回收銷售額約5.4億元。而總投資成本依然約需5.6億，存在約2000萬元的虧空。面對如此的困難，筆者作為人才公寓項目的建設(shè)者，認(rèn)為一個項目的投資控制，必須“開源節(jié)流”。何為“開源”？就是從項目本身入

手挖掘潛力，創(chuàng)造效益；何為“節(jié)流”？就是項目該花的錢必須精打細(xì)算地花，項目不該花的錢一分也不能花。

針對人才公寓項目的建筑設(shè)計圖，筆者進(jìn)行了深入的研究。在不影響樓盤的檔次與品味、不影響外立面風(fēng)格與形態(tài)的前提下，通過與設(shè)計師及規(guī)劃行政部門的溝通與協(xié)調(diào)，取得了他們的協(xié)助與支持。以下為具體優(yōu)化內(nèi)容：

3.1地下室部分。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，除設(shè)置必要的設(shè)備用房外，均為汽車停車位（人才公寓項目未考慮人防工程）。1號樓中1-A樓與1-B樓各有二只交通核心筒，其中一只作為主要入口，在地上一層設(shè)置有過渡空間與大門廳；另一只作為次要入口，從室外通過走道直接進(jìn)入交通核心筒。而1-C樓雖也有二只交通核心筒，但設(shè)計師給二只交通核心筒均設(shè)置有過渡空間與大門廳，在青年俱樂部下沉廣場（標(biāo)高-2.40米）再通過踏步下地下室（標(biāo)高-4.80米），具體位置見圖3：原地下室平面圖19～22軸之R～X軸。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，而此塊區(qū)域標(biāo)高-4.80米，設(shè)計采用梁板結(jié)構(gòu)架空1.20米高，這樣既浪費造價，又造成22～23軸之R～X軸區(qū)域約300平米成為死角，無法利用。經(jīng)設(shè)計優(yōu)化，保留19～22軸之V～W軸過渡空間與大門廳，其他區(qū)域標(biāo)高均降至-6.00米，通過合理的交通組織，可新增停車位16只。（見圖4：優(yōu)化后地下室平面圖）

3.2半地下室部分。

（1）半地下室地坪標(biāo)高-2.10米，10～11軸之G～P軸區(qū)域為綠化斜坡，原設(shè)計未作利用，其實斜坡內(nèi)空間高點凈高2.40米，低點凈高1.60米，可利用面積約350平米，用作自行車庫。而原10～12軸之S～W軸區(qū)域自行車庫分割出約370平米設(shè)汽車庫，可新增停車位12只。5～7軸之A～G軸區(qū)域，原設(shè)計有車道入口管理室，其他未作利用，其實此區(qū)域半地下室頂為室外踏步與觀景亭，室內(nèi)梁低凈高有2.30米，由于車輛進(jìn)出地下室已設(shè)計智能化管理系統(tǒng)，所以可取消管理室，經(jīng)設(shè)計，此塊區(qū)域能新增停車位10只。（見圖5：原半地下室平面圖與圖6：優(yōu)化后半地下室平面圖）。

圖16優(yōu)化后3號樓平面圖

圖17優(yōu)化后鳥瞰圖

（2）其他地下室區(qū)域也經(jīng)過合理的規(guī)格與調(diào)整，整個地下室（包括半地下室） 新增停車位約45只， 地下車庫共有停車位約525只。

3.31-A號樓部分。1-A號樓原設(shè)計二層為青年旅館，有14間客房。經(jīng)筆者對公寓樓盤的調(diào)研與考慮，人才公寓沒必要設(shè)旅館。一是經(jīng)營有問題，誰來經(jīng)營？經(jīng)營會否虧損（由于規(guī)模太?。?；二是管理上存在問題，同一棟樓內(nèi)，通過同一交通核心筒，住宿旅客與常住居民形成人流交叉，不利于公寓樓的安保與保潔。通過分析，取消青年旅館，14間客房改為8套公寓（C1、C2戶型），其他各層均為南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型）。（見圖7：原1-A號樓二層平面圖與圖8：優(yōu)化后1-A號樓二層平面圖）。

3.41-B號樓部分。1-B號樓與1-A號樓在五、六層及十一、十二層由空中連廊相聯(lián)，原設(shè)計中三～十六層1-C～F軸之1-14～15軸區(qū)域均未作利用，而1-C～F軸之1-16～17軸區(qū)域戶型只能樓上樓下自成一戶，戶型較差。通過優(yōu)化，保留五、六層及十一、十二層空中連廊位置，其他各層均改為南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型），五、六層及十一、十二層各有一套B3戶型，新增公寓5套。（見圖9：原1-B號樓平面圖與圖10：優(yōu)化后1-B號樓平面圖）。

3.51-C號樓部分。1-C號樓三層1-R～X軸之1-14～15軸區(qū)域與八層九層1-R～X軸之1-14～17軸區(qū)域，原設(shè)計均為休閑平臺，有的滿鋪，有的鏤空。通過優(yōu)化，三層該區(qū)域改成3套公寓（B5戶型）；八層九層該區(qū)域改成南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型）12套公寓，新增公寓15套。（見圖11：原1-C號樓平面圖與圖12：優(yōu)化后1-C號樓平面圖）

3.62號樓部分。2號樓由于原設(shè)計考慮26～31層西北角外裝飾設(shè)有工字鋼立柵，可能影響室內(nèi)采光，把2-1～3軸之2/2-B～2-D軸區(qū)域設(shè)計為休閑平臺，而南側(cè)六層只能樓上樓下自成一戶，戶型較差。其實工字鋼立柵，恰當(dāng)掌握虛實對比度，是不會影響室內(nèi)采光與通風(fēng)。通過優(yōu)化，把26～31層2-1～3軸之2-A～D軸作為一整體設(shè)計，改成南北向錯層常規(guī)戶型（A2、A3戶型），新增公寓6套。（見圖13：原2號樓平面圖與圖14：優(yōu)化后2號樓平面圖）

3.73號樓部分。3號樓由于原設(shè)計考慮二十二、二十三層3-1～3軸之3-A～D軸區(qū)域外裝飾設(shè)有玻璃幕墻，可能影響室內(nèi)通風(fēng)，因而把二十二、二十三層此區(qū)域設(shè)計成休閑平臺。通過設(shè)計優(yōu)化，把該把區(qū)域外裝飾玻璃幕墻設(shè)計成條狀格柵形，解決了室內(nèi)通風(fēng)問題，取消該區(qū)域休閑平臺，改成南北向錯層常規(guī)戶型（A1、A2戶型），新增公寓4套。（見圖15：原3號樓平面圖與圖16：優(yōu)化后3號樓平面圖）

4. 人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化后的效果與效益

（1）人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化并未損害人才公寓作為政府重點工程的品味與檔次，無非把不合理的設(shè)計進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化。把設(shè)置過多的休閑平臺進(jìn)行合理的調(diào)整，保留了恰當(dāng)?shù)男蓍e平臺位置與面積，基本上做到每棟樓居民足不出戶，都有休閑的地方與空間。

（2）人才公寓設(shè)計優(yōu)化基本未影響立面風(fēng)格，無非1-C號樓八、九層休閑平臺改為公寓后，局部立面有所變化，但變化不大，效果較好（見圖17： 優(yōu)化后鳥瞰圖）。

（3）人才公寓建筑設(shè)計優(yōu)化后，新增地下車位45只，新增公寓30套（新增可售住宅面積約2000平米），保留休閑平臺面積約2200平米（比原來減少了1500平米），總建筑面積111496平米（比原來新增253平米，在控制容積率范圍內(nèi)）。建筑設(shè)計優(yōu)化后，可新增銷售額約1500萬元。另由于設(shè)計單位在施工圖設(shè)計階段的匆忙與倉促，人才公寓項目結(jié)構(gòu)設(shè)計相當(dāng)保守，安全系數(shù)取值過高，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化，可節(jié)儉土建造價約1000萬元。二者合計預(yù)計能產(chǎn)生2500萬元經(jīng)濟(jì)效益，為人才公寓項目能保證投入與產(chǎn)出的平衡創(chuàng)造了良好的條件。

5. 總結(jié)

人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化歷時三個月，從2008年10月至12月。期間正是人才公寓項目地下室施工階段，邊優(yōu)化邊施工，并不耽誤施工工期，工作相當(dāng)辛苦與繁瑣，好在通過建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工總包單位及有關(guān)建設(shè)行政部門的共同努力，圓滿完成了人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化工作，為2009年初順利售房及年底主體結(jié)構(gòu)揭頂打下了扎實的基礎(chǔ)。

[文章編號]1619-2737（2013）02-26-016

[作者簡介]張德明（1965.11-）男，籍貫：浙江寧波人，學(xué)歷：同濟(jì)大學(xué)碩士研究生，職稱：高級工程師。