吳小晶

摘 要 對(duì)我國(guó)而言，特別是大城市，發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)更加重要，它既可以盤活存量住房，又可以減輕住宅一級(jí)市場(chǎng)的壓力。但是二手房市場(chǎng)在發(fā)展過程中也存在著一些問題，為此筆者在存在的這些問題的基礎(chǔ)上提出一些規(guī)范二手房市場(chǎng)的對(duì)策，謹(jǐn)以拋磚引玉。

關(guān)鍵詞 二手房 問題 對(duì)策 分析

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

從發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷中可以看出，二手市場(chǎng)的交易量越大，則房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度之后，人們不可能全由開蓋的新房來改善住宅，畢竟在有限的土地資源的限制下，無(wú)限制的開發(fā)新樓盤是不可能，此時(shí)二手房就承擔(dān)起相當(dāng)重要的角色。同時(shí)我國(guó)的二手房市場(chǎng)起步晚，政策和觀念上有很多制約二手房發(fā)展的因素，存在的一些問題亟待解決。

一、二手房存在的問題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)還沒有一個(gè)較為完善的二級(jí)市場(chǎng)體制，并對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)問題、質(zhì)量問題及二手房交易過程中存在的信息不對(duì)稱以及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個(gè)較為完整的認(rèn)識(shí)和規(guī)范機(jī)制。主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）供給和需求的不平衡。

在一個(gè)較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的銷售量與新房銷的售量的比例應(yīng)該是1：5或者1：7，而按我國(guó)目前的銷售情況而言想要達(dá)到這個(gè)比例還有很大的距離。這說明我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為投資型市場(chǎng)和消費(fèi)型市場(chǎng)兩種。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使得投資型市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易也迅猛提升。但與此同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)因?yàn)槭艿揭患?jí)市場(chǎng)的直接導(dǎo)向，從而加大了消費(fèi)型市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的比例。由于二級(jí)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要體現(xiàn)在投資型需求市場(chǎng)和居住與投資混合型需求兩種市場(chǎng)上，最終導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展受到不合理的供給與需求的抑制。

（二）產(chǎn)權(quán)不規(guī)范。

我國(guó)特殊性的市場(chǎng)體制導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)存在多種不同狀態(tài)的產(chǎn)權(quán)，大體分為已購(gòu)公房、自管公房、直管公房、使用權(quán)房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。由于產(chǎn)權(quán)的確立情況十分復(fù)雜，二手房交易完成之后，出現(xiàn)部分交易房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題陳出不窮，導(dǎo)致二手房的交易信譽(yù)受到影響，市場(chǎng)發(fā)展受到?jīng)_擊。

（三）交易過程的信息不對(duì)稱。

當(dāng)前我國(guó)主要是由二手房的賣方通過委托中介機(jī)構(gòu)或者一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報(bào)紙、雜志等來提供二手房信息的。但往往賣方為提高自身利益，將不利于自己部分的二手房信息隱瞞起來，從而使得二手房的信息缺乏真實(shí)性、客觀性和公平性。如果想更全面地了解所購(gòu)二手房的產(chǎn)權(quán)、建筑面積、建筑年限以及物業(yè)管理、質(zhì)量等問題，那么買方往往就只能通過二手房的賣方來了解。但由于利益沖突，獲取全面、詳實(shí)的房屋交易情況幾乎是不可能的，使交易雙方在交易的過程中由于信息不對(duì)稱而出現(xiàn)許多問題，導(dǎo)致正常交易受到影響。

二、對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)展的建議

（一）對(duì)二手房市場(chǎng)的政策性建議。

二手房市場(chǎng)的發(fā)展雖然比較穩(wěn)定，特別是今年施行的國(guó)五條以前的年初出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)極度火爆的場(chǎng)面，但是問題也隨之而來，這些問題讓許多購(gòu)房者對(duì)此產(chǎn)生擔(dān)憂，甚至沖擊著整個(gè)二手房市場(chǎng)?？梢越梃b以下幾點(diǎn)建議和意見：

1、國(guó)家政策上。

首先，完善二手房法規(guī)體系。從某種意義上講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，為了使二手房交易規(guī)范化，必須有健全的市場(chǎng)運(yùn)行法規(guī)體系。

其次，健全房屋租賃管理機(jī)構(gòu)。必須進(jìn)一步加強(qiáng)二手房的交易管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理機(jī)構(gòu)人員的編制精簡(jiǎn)協(xié)調(diào)，明確分工，各負(fù)其責(zé)，用以適應(yīng)實(shí)行全面合同備案制以后工作量的增大，投訴、糾紛可能增加的形勢(shì)。同時(shí)，要盡可能簡(jiǎn)化手續(xù)，提高工作效率，這樣才能加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的管理。

最后，要使市場(chǎng)透明，必須建立二手房市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布體系。由政府牽頭，從小到大，先簡(jiǎn)后繁，逐步實(shí)現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，并制定嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)定，共同遵守。

2、稅收制度上。

稅收制度對(duì)房地產(chǎn)有極大的影響，消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的熱情也必定受到稅費(fèi)的影響。當(dāng)前稅制中主要是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅三個(gè)方面來影響房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易?？梢钥闯?，雖然二手房市場(chǎng)交易征收的稅收收入對(duì)于政府來說是很微薄的一部分，但稅收制度十分明顯的抑制了二手市場(chǎng)交易活動(dòng)的逆向調(diào)節(jié)。因此應(yīng)該對(duì)其作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而達(dá)到減少對(duì)稅收政策的制約，完善二手房市場(chǎng)交易活躍的目的。比如在稅費(fèi)方面，它的征收是雙方的，一個(gè)是作為經(jīng)營(yíng)者的中介部門，需要根據(jù)實(shí)際的營(yíng)業(yè)收入納稅，而房屋所有者需要繳納一些相關(guān)的手續(xù)費(fèi)在房屋進(jìn)行交易的時(shí)候。

（二）對(duì)二手房市場(chǎng)的交易平臺(tái)的建議。

1、在信貸方面。

鑒于目前個(gè)人住房貸款和二手房按揭及抵押貸款中存在的問題，建議商業(yè)銀行采取以下措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

第一、針對(duì)中介信用風(fēng)險(xiǎn)?？蛻艚灰踪Y金應(yīng)由銀行實(shí)行代收代付。并加強(qiáng)對(duì)代收代付資金的控制監(jiān)管，防止客戶貸款資金被中介扣劃。對(duì)凡與銀行有合作的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)了解其經(jīng)營(yíng)的模式、資金的流向、資金的缺口、涉及的客戶數(shù)量，然后進(jìn)行全面評(píng)級(jí)，而與銀行合作的房屋中介的準(zhǔn)入可以由監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)級(jí)的結(jié)果做出相關(guān)規(guī)定，以達(dá)到金融風(fēng)險(xiǎn)的防范目的。

第二、加強(qiáng)措施來防范貸款主體及交易行為的真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。為降低客戶騙貸的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引入第三方專業(yè)征信機(jī)構(gòu)在二手房貸款業(yè)務(wù)中對(duì)借款人的身份、收入、貸款事項(xiàng)以及抵押物的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)地核查。

第三、操作性風(fēng)險(xiǎn)的防范。堅(jiān)持“見他權(quán)證放款”的規(guī)則，來嚴(yán)格掌控放款環(huán)節(jié)。堅(jiān)持中介不能在貸款劃至賣房人賬戶后加以扣劃。此外，銀行應(yīng)直接派專人到房管局提取他項(xiàng)權(quán)證，將放款的漏洞堵塞，提高抵押的真實(shí)性，并防止貸款人偽造權(quán)證。

第四、加強(qiáng)對(duì)抵押物瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的防范。嚴(yán)格地說，僅以“見他項(xiàng)證權(quán)”放款這一條要求來保證一單貸款交易的安全是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。銀行需要收集抵押房屋的全面信息，來保證貸款業(yè)務(wù)所涉及抵押物的安全。房屋的審查中是否存在著租約導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋處理權(quán)不完整；調(diào)查是否有共有產(chǎn)權(quán)，動(dòng)遷安置房、職工房改房等問題存在。若個(gè)人無(wú)土地證只有房地產(chǎn)證的，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；個(gè)人的住房若是以以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”出租的，那么個(gè)人只享有部分產(chǎn)權(quán)；單位則應(yīng)屬于共有人。共有產(chǎn)權(quán)會(huì)直接導(dǎo)致抵押無(wú)效。即便所有的權(quán)利在物權(quán)的基礎(chǔ)上完整移交，新產(chǎn)權(quán)人也會(huì)因原產(chǎn)權(quán)人不辦理戶口遷出而無(wú)法享受到該房屋所附著的其他制度利益。二手房貸款中除了物權(quán)瑕疵會(huì)干擾債權(quán)的保障體系，同時(shí)能影響到債權(quán)安全的還有抵押房地產(chǎn)其本身的物理狀況，因此在二手房入市前銀行應(yīng)掌握其裝飾程度和房屋本身物理狀況。銀行要在抵押物產(chǎn)權(quán)上和物理上都沒有瑕疵的情況下來進(jìn)行房屋價(jià)格的評(píng)估。雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)的失誤可能造成這種高估，但大部分是主觀惡意所造成的，因此這類風(fēng)險(xiǎn)可以通過選擇聲譽(yù)良好的評(píng)估事務(wù)所來降低。而當(dāng)房?jī)r(jià)變化不大時(shí)，想要借款人還貸幾乎是不大可能的，到最后價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)將由銀行承擔(dān)。

2、在中介服務(wù)方面。

由于二手房市場(chǎng)中存在巨大的潛力、豐厚的利益、活躍的交易，引得大大小小的中介公司都把經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)放在了二手房市場(chǎng)。一些非法中介機(jī)構(gòu)在公房使用權(quán)的隱形市場(chǎng)中乘機(jī)撈錢甚至進(jìn)行欺詐，從而使居民蒙受損失，然而這不僅干擾、破壞了二手房市場(chǎng)的秩序，也使得稅收流失，同時(shí)也打開了腐敗行為和不正之風(fēng)的方便之門。因此二手房市場(chǎng)的開放、規(guī)范已勢(shì)在必行。

首先，應(yīng)加強(qiáng)完善與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的法律體系，做到有法可依。一是在法律意識(shí)上和執(zhí)法力度上加強(qiáng)；二是主管部門要唯一；三是中央級(jí)別的相關(guān)法律的制定要加強(qiáng)；四是制定法律制度來保護(hù)顧客的利益；五是應(yīng)有明確的法規(guī)來管理中介企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)審核和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

其次，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)管理和行業(yè)專業(yè)素質(zhì)。要想形成行業(yè)自律，行業(yè)協(xié)會(huì)就必須要加強(qiáng)行業(yè)管理，同時(shí)政府應(yīng)該給行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有的地位和權(quán)力。一是職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容必須制定的簡(jiǎn)單明確而具實(shí)效；二是行業(yè)專業(yè)素質(zhì)要通過再教育和開展相關(guān)課程培訓(xùn)來提高；三是行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)交流，攜手共創(chuàng)未來。

最后，中介企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)戰(zhàn)略的角度入手。一是使中介企業(yè)規(guī)?；⑸鐣?huì)化。通過企業(yè)間的聯(lián)合、重組、兼并等方式，形成一個(gè)集咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)于一體的中介服務(wù)鏈。社會(huì)化是指面向社會(huì)大眾的中介服務(wù)，包括以中低收入群體為主的散戶市場(chǎng)。二是使中介企業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化。中介企業(yè)要建立一套企業(yè)自身的規(guī)章制度和操作流程，同步記錄業(yè)務(wù)，并設(shè)立業(yè)務(wù)咨詢臺(tái)。專業(yè)化是指人才結(jié)構(gòu)要優(yōu)化，必須堅(jiān)持業(yè)務(wù)員持證上崗，堅(jiān)持完善考試和再教育制度。

3、在房地產(chǎn)品牌方面。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了“人適應(yīng)房子”到“房子適應(yīng)人”的發(fā)展。近年來，隨著商品化住宅的程度越來越高，供大于求的局面在市場(chǎng)上層出不窮，結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)商越來越注重房子的品質(zhì)，使得消費(fèi)升級(jí)。而人們動(dòng)態(tài)的、潛在的客觀需求在消費(fèi)升級(jí)的今天，已經(jīng)不能被真正滿足。因?yàn)槿藗円延械慕?jīng)驗(yàn)、知識(shí)范圍內(nèi)的需求只能由所謂的“房子適應(yīng)人”來滿足，而“引導(dǎo)人”則提出了創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新功能，用新的建筑材料、設(shè)計(jì)理念，引導(dǎo)出一種新的生活方式的理念。這種引領(lǐng)既包括新的住宅品的出現(xiàn)，也包括物業(yè)管理服務(wù)層次的提升；既滿足人們生理上對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)升級(jí)的需求，也滿足了人們精神層次上對(duì)品牌、身份等的需求。隨著人們?cè)絹碓礁叩氖杖?，日益更新的生活方式，越來越高的文化素質(zhì)，使得人們對(duì)住宅的要求也越來越高。這就需要房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，刺激住房需求，保證二手房市場(chǎng)不斷更新。

總之，要想二手房市場(chǎng)成為一個(gè)健康、規(guī)范、有序的市場(chǎng)交易體系，還有很長(zhǎng)一段路要走。在二手房市場(chǎng)逐漸成熟的道路上，需要政府、市場(chǎng)和消費(fèi)者的共同努力。政府一方面要正確引導(dǎo)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)良好的金融環(huán)境和監(jiān)督系統(tǒng)來保證交易的順利進(jìn)行；另一方面也要放開手腳，讓二手市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，用市場(chǎng)自有的魅力激活并帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

（作者：武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院物業(yè)與消防教研室，講師）

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