張敬　蒲春玲　汪瀅

【摘 要】土地是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先決條件，土地能否集約利用影響著城市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的發(fā)展水平?？?獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)被確定為“金三角”（奎屯、烏蘇、獨(dú)山子）地區(qū)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)全面可持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。對開發(fā)區(qū)土地開展集約利用評價(jià)能夠促進(jìn)開發(fā)區(qū)加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用管理，落實(shí)宏觀調(diào)控政策，為開發(fā)區(qū)用地審批及縱深發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】技術(shù)開發(fā)區(qū)；土地集約利用；評價(jià)；建議

引言

當(dāng)前，我國正處在社會工業(yè)化、現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段，而土地是一切社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的必需因素，要保持社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展最根本是要節(jié)約集約用地?？汀?dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為未來奎屯市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)接替區(qū)，將為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的貢獻(xiàn)。為改變現(xiàn)在開發(fā)區(qū)用地粗放、過分外延擴(kuò)張的局面，提高土地資源持續(xù)保障能力，就要建立起開發(fā)區(qū)集約高效的用地模式。本文通過對開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)得出的結(jié)果進(jìn)行分析，提出了可供參考的相關(guān)建議。

一、土地集約利用評價(jià)的意義

近幾年來，伴隨社會發(fā)展的城市化進(jìn)程，城市的開發(fā)建設(shè)和工業(yè)化發(fā)展所產(chǎn)生出用地資源短缺和土地供不應(yīng)求的矛盾。其中主要原因是，一是我國人多地少、土地供應(yīng)不足，約束了城市土地粗放擴(kuò)張；二是部分城市還存在用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)不合理、土地閑置浪費(fèi)等嚴(yán)重現(xiàn)象。所以，對于我們這個(gè)土地資源匱乏的發(fā)展中國家來說，在推進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，是否能夠解決城市建設(shè)和土地集約利用的問題，這將關(guān)系到我國城市化進(jìn)程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的速度和時(shí)間，更加關(guān)系到我國將來社會和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，研究土地集約利用理論及如何實(shí)踐管理對最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。

二、奎屯—獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)結(jié)果

（一）開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀

根據(jù)《關(guān)于同意設(shè)立奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批復(fù)》，及《奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地勘測定界技術(shù)報(bào)告書》，核定園區(qū)實(shí)際占地面積為9292.65公頃。截止2011年12月31日，開發(fā)區(qū)已建成建設(shè)用地為1129.88公頃，占園區(qū)總面積的11.87%，其中工礦倉儲用地面積612.21公頃，占園區(qū)總用地面積的6.6 %；商服用地49.89公頃，占園區(qū)總用地面積的0.73%；住宅用地面積56.65公頃，占園區(qū)總用地面積的0.66%；交通運(yùn)輸用地199.72公頃，占園區(qū)總用地面積的2.22%；公共管理與公共服務(wù)用地189.26公頃，占園區(qū)總用地面積的1.94%。未進(jìn)行建設(shè)及未完成建設(shè)的土地面積為8162.77公頃，占總面積的88.13%。

在園區(qū)未建成的建設(shè)用地中，已達(dá)到供地條件的土地為4256.55公頃，占園區(qū)總用地面積的46.09%，未達(dá)到供地條件的其他土地3906.22公頃，占園區(qū)總用地面積的42.04%。園區(qū)無不可建設(shè)土地。

（二）土地利用集約程度評價(jià)結(jié)果分析

通過對奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地集約利用度進(jìn)行評價(jià)，得出其集約利用度綜合分值為76.95分。根據(jù)奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價(jià)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度計(jì)算結(jié)果，奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)度分值偏高的有工業(yè)用地率（A21）、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度（B12）、到期項(xiàng)目用地處置率（C11）、閑置土地處置率（C12）、土地有償使用率（C21）、土地招拍掛率（C22） ；實(shí)現(xiàn)度分值較低的有土地建成率（A12）、綜合容積率（A31）、建筑密度（A32）、工業(yè)用地綜合容積率（A33）、工業(yè)用地建筑系數(shù)（A34），實(shí)現(xiàn)度分值不足60分。這幾項(xiàng)指標(biāo)主要反映出用地結(jié)構(gòu)狀況、土地利用強(qiáng)度、土地供應(yīng)市場化程度等方面存在一定問題，具體為：（1）土地利用強(qiáng)度：開發(fā)區(qū)的土地利用強(qiáng)度還未達(dá)到理想狀態(tài)，這主要體現(xiàn)在工業(yè)用地綜合容積率、綜合容積率、建筑密度低的原因，具體表現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)企業(yè)構(gòu)筑物多而建筑物少，新建的構(gòu)筑物、露天堆場等占地面積大，因此造成綜合容積率較低的結(jié)果。 （2）用地結(jié)構(gòu)狀況：現(xiàn)狀工業(yè)用地率高，主要體現(xiàn)在工業(yè)用地率（A21）指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度高。目前，已建成的建設(shè)用地主要集中在工礦倉儲用地、公共管理、公共服務(wù)用地，另有少量的交通運(yùn)輸用地，其他經(jīng)營性用地如住宅、商業(yè)等用地比例占園區(qū)總面積的0.66%，0.73%。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，及園區(qū)發(fā)展定位，最終確定本評價(jià)周期內(nèi)工業(yè)用地率理想值為55%。 （3） 管理績效高：由于園區(qū)建園多年，園區(qū)管理機(jī)構(gòu)已具有很多的管理經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目從批準(zhǔn)到落地已經(jīng)過反復(fù)的論證及詳細(xì)的規(guī)劃，且土地、規(guī)劃等相關(guān)部門嚴(yán)格按照園區(qū)總體規(guī)劃審核，嚴(yán)格按用地審查的程序辦理項(xiàng)目申請用地，這才能夠?qū)崿F(xiàn)到期項(xiàng)目用地處置率（C11）、閑置土地處置率（C12）、土地有償使用率（C21）、土地招拍掛率（C22）很高的指標(biāo)值。今后奎-獨(dú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委會依然堅(jiān)守園區(qū)總體規(guī)劃，嚴(yán)格用地審批，以實(shí)現(xiàn)園區(qū)土地的集約與節(jié)約用地。

（三）奎-獨(dú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力評價(jià)結(jié)果分析

通過對開發(fā)區(qū)土地利用的擴(kuò)展?jié)摿?、結(jié)構(gòu)潛力、強(qiáng)度潛力和管理潛力進(jìn)行測算，得出擴(kuò)展?jié)摿Ψ矫?，截止到評價(jià)時(shí)點(diǎn)，園區(qū)范圍內(nèi)尚可供應(yīng)土地為為6848.89公頃，其中尚可供應(yīng)工礦倉儲用地面積為4852.51公頃，位于吐魯番街以東，鄯善街以西，阿克蘇東路以南，喀什東路以北的區(qū)域內(nèi)。園區(qū)可供地年數(shù)Ⅰ為12.34年，園區(qū)尚可供應(yīng)工礦倉儲用地年數(shù)Ⅰ為9.79年；尚可供地年數(shù)Ⅱ?yàn)?.02年，尚可供應(yīng)工礦倉儲用地年數(shù)Ⅱ?yàn)?.99年，園區(qū)擴(kuò)展?jié)摿^小，園區(qū)擴(kuò)區(qū)勢在必行。通過對園區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地率的調(diào)查，工業(yè)用地率較高，結(jié)構(gòu)潛力43.50公頃，奎-獨(dú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已建成工礦倉儲用地已有一定規(guī)模。土地利用強(qiáng)度可以用工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑系數(shù)、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度來表示。奎屯-獨(dú)山子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地綜合容積率為0.20，工業(yè)用地建筑系數(shù)為26.82%，開發(fā)區(qū)通過提高工業(yè)用地綜合容積率挖潛408.14公頃，這是日后開發(fā)區(qū)土地集約利用的主要挖潛方向，使開發(fā)區(qū)獲得了一定開發(fā)利用空間。根據(jù)奎-獨(dú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的整體容積率最低不應(yīng)低于0.6的特點(diǎn)，現(xiàn)在離這一標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離，這需要在以后園區(qū)的建設(shè)中合理提高建筑容積率，來逐步提高園區(qū)土地集約利用的水平。管理潛力方面由于目前園區(qū)沒有有償使用且已到期但未處置土地，無應(yīng)收回閑置土地，故值為0公頃。

三、開發(fā)區(qū)土地集約利用的對策和建議

（一）不斷完善土地利用規(guī)劃體系

充分運(yùn)用環(huán)境評估、企業(yè)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨、園區(qū)布局和土地用途規(guī)劃等的調(diào)控工具，為制定土地利用的總體規(guī)模提供導(dǎo)向作用，加強(qiáng)橫向縱向管理。

（二）建立健全土地市場出讓機(jī)制

一是建立起土地儲備供應(yīng)臺帳，估算出第二年企業(yè)用地的需求量；二是實(shí)施最低限價(jià)制度；三是提高出讓率，嚴(yán)格控制劃撥土地，推進(jìn)土地資源市場化配置。四是進(jìn)一步完善開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)的市場機(jī)制，建立起公開透明的土地資產(chǎn)市場化供應(yīng)機(jī)制；五是每年定期開展園區(qū)閑置土地、低效利用土地清查。

（三）加強(qiáng)管理數(shù)據(jù)庫和信息系統(tǒng)的管理建設(shè)

一是進(jìn)一步完善用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫；二是完善土地日常管理登記項(xiàng)目；三是強(qiáng)化單位之間資源共享相互銜接；四是建立園區(qū)土地利用綜合管理信息平臺。

（四）制定項(xiàng)目用地最低標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)一步提高用地門檻，進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制附加值低、技術(shù)含量低的項(xiàng)目入?yún)^(qū) 。

（五）嚴(yán)格審批程序和批后跟蹤管理

不斷健全完善園區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目信息跟蹤管理制度，加快對項(xiàng)目的審批和用地服務(wù)，明確各工作人員的責(zé)任與要求，保障重大項(xiàng)目能夠及時(shí)落地。

（六）嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量提高土地利用率

具體措施如對各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的規(guī)劃指標(biāo)控制，最大限度地集約利用土地；嚴(yán)格按規(guī)定核定項(xiàng)目用地規(guī)模，核準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)供地指標(biāo)，確定合理用地規(guī)模；進(jìn)一步盤活各企業(yè)存量閑置用地，提高土地利用的效益。

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作者簡介：

張敬，女，漢族，江蘇銅山人，在職研究生學(xué)歷，在讀農(nóng)業(yè)推廣碩士，單位：新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)，研究方向：農(nóng)村與區(qū)域發(fā)展。

蒲春玲，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院院長，博士生導(dǎo)師。

汪瀅，女，回族，湖北黃岡人，研究生學(xué)歷，土地資源管理專業(yè)碩士。