□文/謝明星 沈佳磊

（江西理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 江西·贛州）

一、引言

我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，隨著1998 年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風(fēng)險低、利潤穩(wěn)定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風(fēng)險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風(fēng)險已經(jīng)成為我國個人住房抵押貸款風(fēng)險的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負(fù)面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國次貸危機的爆發(fā)更加說明對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究已經(jīng)成為大家關(guān)注的重點。因此，本文將對產(chǎn)生提前還款風(fēng)險的原因，會給商業(yè)銀行帶來哪些風(fēng)險，銀行又該如何面對提前還款風(fēng)險等問題進行分析。

二、提前還款風(fēng)險的定義

提前還款風(fēng)險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風(fēng)險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風(fēng)險可能造成的損失具體包括以下方面：

1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。

2、銀行的服務(wù)成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其他未能收回的服務(wù)成本直接導(dǎo)致銀行的收益受損。

3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時候，銀行原預(yù)期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導(dǎo)致銀行利息收入的減少。

三、提前還款風(fēng)險影響因素分析

影響提前還款風(fēng)險的因素多種多樣，本文這里細(xì)分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟特征因素。

1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6 個影響因素。其中，對提前還款風(fēng)險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認(rèn)為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。

2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5 個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務(wù)負(fù)擔(dān)也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越小；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認(rèn)為貸款利率高的借款人，利息負(fù)擔(dān)就更重，提前還款的意愿就更強烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負(fù)擔(dān)會比等額本息還款方式的重，自身的財務(wù)狀況應(yīng)該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務(wù)負(fù)擔(dān)重，提前還款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5 個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認(rèn)為房屋價格越高說明借款人的財務(wù)狀況越好，還款壓力越小，導(dǎo)致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認(rèn)為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經(jīng)濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認(rèn)為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經(jīng)濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經(jīng)濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。

4、宏觀經(jīng)濟特征因素。包括房地產(chǎn)價格指數(shù)、GDP 增長率和經(jīng)濟周期3 個影響因素。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，當(dāng)房地產(chǎn)價格指數(shù)高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP 增長率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我們認(rèn)為當(dāng)GDP 增長率高時，說明房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負(fù)債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當(dāng)經(jīng)濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經(jīng)濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導(dǎo)致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當(dāng)經(jīng)濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。

四、提前還款風(fēng)險管理對策建議

1、掌握提前還款行為規(guī)律，準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率。對提前還款風(fēng)險進行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測提前償付率，確定提前還款導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關(guān)系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來的損失。

2、構(gòu)建個人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫。目前，我國商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險給予太多的關(guān)注，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當(dāng)務(wù)之急，我國商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，對借款人的提前還款行為進行監(jiān)測，進而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強對提前還款風(fēng)險的管理。

3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證劵化是國外常用的一種方式，通過對貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風(fēng)險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS 的發(fā)行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風(fēng)險管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風(fēng)險管理效率和效果。

4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對于住房抵押貸款市場的穩(wěn)定性有著重大的作用。對提前還款風(fēng)險而言，其中最主要的兩個系統(tǒng)性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預(yù)期相對明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進行風(fēng)險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關(guān)重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場的作用。

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