屈欣穎

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

自從1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全市場(chǎng)化、社會(huì)化階段,并得到了快速的發(fā)展.本世紀(jì)的前十年,我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額保持了年均25%以上的增長(zhǎng)速度.由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟,房地產(chǎn)制度不健全,房地產(chǎn)的過(guò)熱投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升,各地出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱、炒房熱,過(guò)多的銀行貸款卷入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,使房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一發(fā)不可收拾.十一五期間,部分大中城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)較大幅度的上升趨勢(shì),帶來(lái)了一系列負(fù)面的影響.因此,制定并出臺(tái)相應(yīng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響,對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,避免盲目投資、資源浪費(fèi),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展等都有著十分重要的意義.

1 在房地產(chǎn)需求體系中,對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素主要有以下三個(gè)方面.

1.1 房地產(chǎn)需求體系中價(jià)格影響因素

1.1.1 基本的需求和支付能力

在住宅的需求體系中,住宅需求是購(gòu)買(mǎi)欲望和支付能力的統(tǒng)一,沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)欲望或支付能力,都不能形成有效需求.我們采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作為影響本區(qū)域房?jī)r(jià)因素的考核指標(biāo).

1.1.2 國(guó)家政策影響提供的支付能力

我們國(guó)家的住房公積金體系,促進(jìn)了住房制度改革,加快了城鎮(zhèn)住房建設(shè),改變了住房消費(fèi)觀念,增強(qiáng)了個(gè)人住房消費(fèi)能力,所以在城市居民購(gòu)買(mǎi)所需住房時(shí),公積金的使用起到了非常重要的作用.從住宅需求角度來(lái)講,這體現(xiàn)了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)支付能力.而個(gè)人住房公積金貸款利率的變化,反映了個(gè)人住房所需支付金額總額的變化,反映了住房需求系統(tǒng)中購(gòu)房者支付能力的變化.因此我們采用個(gè)人住房公積金貸款利率作為房地產(chǎn)需求體系中影響房?jī)r(jià)的考核指標(biāo)之一.

1.1.3 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)并行存在的市場(chǎng),房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的變化同時(shí)對(duì)住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生著非常重要的影響.城市房地產(chǎn)的租賃價(jià)格也應(yīng)作為房產(chǎn)需求體系中影響房?jī)r(jià)的考核指標(biāo)之一.

1.2 房地產(chǎn)供應(yīng)體系中價(jià)格影響因素

在房地產(chǎn)供應(yīng)體系中,成本的高低影響房地產(chǎn)商利潤(rùn)空間和資金的融貸承受能力；在住宅的供應(yīng)體系中供應(yīng)成本是決定住宅價(jià)格的基本因素,在一定程度上決定住宅價(jià)格的變化.從住宅供給價(jià)格角度來(lái)看,住宅價(jià)格的變化可具體化為住宅價(jià)格各組成部分的變化.這里我們以城市年度土地交易價(jià)格、商業(yè)貸款利率、建材等成本價(jià)格指數(shù)作為在住宅供應(yīng)層面上的影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的考核指標(biāo).

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)家政策影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格與成本構(gòu)成表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在利潤(rùn)不合理的行為,如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的價(jià)格遏制,保持開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)水平,使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性,需要對(duì)價(jià)格實(shí)行管制.價(jià)格管制是指政府采取不同形式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品價(jià)格水平、價(jià)格變化、價(jià)格結(jié)構(gòu)和價(jià)格行為進(jìn)行的規(guī)定或者限制.國(guó)家政策監(jiān)管可以影響房地產(chǎn)系統(tǒng)中的各個(gè)方面,對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的途徑進(jìn)行管制,以達(dá)到控制價(jià)格的目的.

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序運(yùn)轉(zhuǎn),是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要保障.政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要的影響,有必要通過(guò)合理的政策調(diào)整,保障房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.政府應(yīng)在以下幾方面采取積極措施.

2.1 要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)

我國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到20－30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%,這是與社會(huì)主義倡導(dǎo)的共同富裕原則相背的.更主要的問(wèn)題是,房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤(rùn),不僅導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的虛高和投機(jī)盛行,也影響了資源的優(yōu)化配置和和諧社會(huì)的構(gòu)建.因此,房地產(chǎn)作為一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè),國(guó)家應(yīng)對(duì)其加以嚴(yán)格控制,尤其是在價(jià)格方面,各地應(yīng)制定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)以此為依據(jù),從而規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格,降低房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率,向消費(fèi)者讓利.

2.2 要充分發(fā)揮好各級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多問(wèn)題,很多情況是中央有政策，地方政府為了自身利益而對(duì)中央政策進(jìn)行“變通”，可能的結(jié)果中央的政策執(zhí)行不力.因此，應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系，中央應(yīng)在充分重視地方政府利益的同時(shí)，加大對(duì)地方政府的監(jiān)管和引導(dǎo)；地方政府也要注意社會(huì)整體利益和地方利益相結(jié)合，本著對(duì)人民負(fù)責(zé)的態(tài)度推行政務(wù)公開(kāi)制，切實(shí)貫徹中央的政策法令.同時(shí)，由于市場(chǎng)失靈的存在，各級(jí)政府應(yīng)該充分發(fā)揮作用，注重市場(chǎng)與政府的互補(bǔ)，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控能力.

2.3 要以強(qiáng)有力的政策抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱

我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象.特別是在需求方面，不少購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益，針對(duì)這些情況，國(guó)家不僅要在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范，還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制,加大經(jīng)濟(jì)適用房建和廉租房供給的保障，真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保障功能.

2.4 應(yīng)該將房地產(chǎn)政策上升為法律

如可以制定相關(guān)法律，明確對(duì)二手房征收出讓所得稅，以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為.同時(shí)，可以考慮制定相關(guān)措施，對(duì)銀行提供的貸款，按不同貸款對(duì)象規(guī)定不同的利率水平，既可以保障低收入者購(gòu)房貸款的需要，也有利于遏止開(kāi)發(fā)商和炒房行為，降低房?jī)r(jià)，充分保障弱勢(shì)群體的利益.此外，要對(duì)一些可以固定的政策，及時(shí)將其上升為法律，以加大執(zhí)行力度和效率.

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定和持續(xù)上漲危害了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，其原因是多方面的，因此，黨和政府應(yīng)該采取區(qū)別對(duì)待的宏觀調(diào)控政策，可以從土地入手，公開(kāi)土地信息，確保合理安排土地供應(yīng)，抑制地價(jià)的過(guò)快上漲；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控，充分利用利率等貨幣政策抑制房?jī)r(jià)上漲的功能.防止局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫的蔓延，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展.

〔1〕賀菊煌.取消價(jià)格補(bǔ)貼對(duì)價(jià)格系統(tǒng)影響的定量分析方法[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,1985（2）.

〔2〕牟小蘇.高房?jī)r(jià)與現(xiàn)有土地供應(yīng)方式無(wú)關(guān)[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊,2006（23）.

〔3〕岳曉武,王小映.地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果而非原因[J].中國(guó)土地,2006（11）.