■ 郭文婧

2013年房?jī)r(jià)：蛇頭馬尾？

■ 郭文婧

住房是一種消費(fèi)品，也是一種投資品，而且是大手筆，一個(gè)小小的判斷偏差，價(jià)差幾萬乃至幾十萬，如果判斷失誤追悔莫及。老百姓在觀望、猶豫、焦慮中走過了2012年，在“史上最嚴(yán)”的調(diào)控之下，沒有迎來房?jī)r(jià)大跌，反而迎來了“翹尾”。2013年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何呢？買，還是不買？賣，還是不賣？何時(shí)買、何時(shí)賣？令人糾結(jié)。

以任志強(qiáng)為代表的開發(fā)商放言，2013年房?jī)r(jià)將報(bào)復(fù)上漲。以吳其倫為代表的財(cái)經(jīng)評(píng)論員說，2013年房?jī)r(jià)將全面下跌，只是各城市下跌幅度不同而已，其中三四線城市跌幅更大。以任興洲為代表的官方學(xué)者說，2013年房?jī)r(jià)不具備大幅反彈的條件。任何一種預(yù)測(cè)，都可以找出一大堆論據(jù)支撐。信誰，不信誰，是個(gè)問題，也不是個(gè)問題。愚以為，2013年是蛇年，2014年是馬年，2013年的房?jī)r(jià)有可能是蛇頭馬尾的走勢(shì)。

蛇頭：上半年可能延續(xù)溫和漲勢(shì)

蛇頭，是習(xí)慣性向上翹的。支持2013年上半年房?jī)r(jià)可能延續(xù)溫和漲勢(shì)的理由：

其一，任何事情都有慣性，房?jī)r(jià)也不例外。進(jìn)入2012年第四季度，全國多個(gè)城市土地市場(chǎng)高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，樓市量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭明顯，不少地方又重現(xiàn)了排隊(duì)熬夜搶房的盛景。國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)顯示，2012年12月份70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市54個(gè)，同比上漲城市40個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市46個(gè)，同比上漲城市25個(gè)。年末的“翹尾”行情，不僅會(huì)制造價(jià)格慣性，還會(huì)在一定程度上影響整體市場(chǎng)購房者的預(yù)期，上漲趨勢(shì)不會(huì)戛然而止。

其二，中國不是一個(gè)完全意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，任何市場(chǎng)，在本質(zhì)上都是政策市，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不例外。比較2011年末和2012年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩次會(huì)議都強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，但2011年有的“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”在2012年卻沒有了，2011年提出的“要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”在2012年沒有再次提及，倒是提出了充滿無限想象的“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。在有特別重視文字表述傳統(tǒng)的中國，這樣的變化實(shí)際上代表著一種方向。

其三，開發(fā)商抗調(diào)控的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已顯著改善，主動(dòng)降價(jià)的空間不會(huì)太大。2011年毫無疑問是樓市的寒冬，不少開發(fā)商甚至面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，所以2012年上半年不得不選擇“以價(jià)換量”的方式，但到了下半年，開發(fā)商的資金鏈壓力大為減輕，房?jī)r(jià)穩(wěn)住與環(huán)比上漲也就出現(xiàn)了。正因?yàn)槿绱?，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如在“2012中國地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)已度過“三九”，2013年房地產(chǎn)行業(yè)有望復(fù)蘇。

其四，剛需依然強(qiáng)勁，在沒有更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，需求會(huì)進(jìn)一步釋放。經(jīng)過調(diào)控，投機(jī)投資性需求基本得到抑制。統(tǒng)計(jì)顯示，居民首次購房比例穩(wěn)定在90%左右，144平方米以下新建普通商品住房成交套數(shù)占比達(dá)90%以上。對(duì)剛需消費(fèi)者來說，往往是跌的時(shí)候不敢買，漲的時(shí)候又怕買不起，觀望之中會(huì)追漲不追跌。社科院發(fā)布的《中國住房報(bào)告(2012—2013)》稱，到2015年之后，剛需市場(chǎng)才將被逆轉(zhuǎn)。在2012年“翹尾”的影響下，剛需加上改善客群，足以保持溫和漲勢(shì)的需求。

其五，從金融環(huán)境來看，上半年的房?jī)r(jià)也可能保持溫和漲勢(shì)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說，2013年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定?！皵U(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”，無疑會(huì)方便開發(fā)商融資；隨著美聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松政策，日本安倍政府上臺(tái)后，引入2%的通脹目標(biāo)，決定自2014年起實(shí)施每月定期購入資產(chǎn)的“無限期”貨幣寬松措施，人民幣重拾升值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。一方面，熱錢會(huì)加速流入；另一方面，為了“保持人民幣匯率基本穩(wěn)定”，央行可能不得不在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上跟進(jìn)。在不缺錢的環(huán)境里，除非人為干預(yù)，房?jī)r(jià)保持漲勢(shì)是自然的。

馬尾：下半年可能再現(xiàn)分化搖擺

熟悉中國經(jīng)濟(jì)的人都知道，不僅房?jī)r(jià)暴跌、房地產(chǎn)業(yè)崩盤是全社會(huì)都不能承受的，就連經(jīng)濟(jì)增速過于放緩都是不能承受之重。2012年之所以出現(xiàn)“翹尾”行情，與2012年前期的經(jīng)濟(jì)增速下滑，地方政府有意無意制造地王，甚至變相出臺(tái)扶持政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是密不可分的。排除房?jī)r(jià)暴跌的可能，在沒有“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)下，是不是意味著房?jī)r(jià)會(huì)暴漲呢？恐怕也不見得。

其一，市場(chǎng)供應(yīng)充足，“去庫存化”仍是2013年樓市主線。1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂透露，2012年全國商品房待售面積36460萬平方米，增長(zhǎng)27.0%。從公布的數(shù)據(jù)看，不少大房企已經(jīng)完成或超額完成了2012年的銷售任務(wù)，但房企的存貨值仍處于不斷上升之中，萬科、恒大的存貨增速超30%，保利的存貨增速為20%左右，而且這些房企都在2012年大量增加了土地儲(chǔ)備。消化存貨，一線城市平均需2.4年，二線城市平均需3.7年，一些三線、四線城市則需10年甚至以上。加上2012年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工722萬套，基本建成505萬套，還有2013年建成460萬套、新開工600萬套的硬性指標(biāo)，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)非常充足。在“去庫存化”的主線下，將走量惟先，房?jī)r(jià)難以暴漲。

其二，宏觀經(jīng)濟(jì)改善，減輕了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱的壓力。2012年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.8%，高出年初預(yù)期目標(biāo)0.3個(gè)百分點(diǎn)。從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)看，2012年最終消費(fèi)對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率為55%，在7.8%的增長(zhǎng)率中拉動(dòng)了4.2個(gè)百分點(diǎn)，表明經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)；作為先行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的采購經(jīng)理指數(shù)已創(chuàng)13個(gè)月新高，四季度全社會(huì)用電增速達(dá)7.45%，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)也大幅提速，這表明經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭明顯，外界普遍預(yù)測(cè)我國2013年經(jīng)濟(jì)增速將超過8%。中央政府各級(jí)高層部門都已經(jīng)對(duì)2013年房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。只要2013年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)沒有改變，如果房?jī)r(jià)暴漲，中央不會(huì)坐視不管，不排除調(diào)控收緊的可能。

其三，十八大之后新的中央領(lǐng)導(dǎo)集體加強(qiáng)了反腐力度，將逐步減輕官員與房?jī)r(jià)的直接利益關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的阻力會(huì)減少。在新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體堅(jiān)決反腐的決心之下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，2013年聯(lián)網(wǎng)將覆蓋到約500個(gè)內(nèi)地地級(jí)城市，于是多地出現(xiàn)了官員集中拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。雖然官員拋售的房產(chǎn)數(shù)量對(duì)市場(chǎng)供給不會(huì)產(chǎn)生根本性影響，但隨著官員手中房產(chǎn)的脫手以及官員財(cái)產(chǎn)公示的加速，官員個(gè)體與房?jī)r(jià)的直接利益關(guān)聯(lián)將被切斷，剩下的就只有“土地財(cái)政”的依賴。對(duì)地方政府的“土地財(cái)政”來說，保持穩(wěn)定有升就夠了，不需要暴漲。

調(diào)控已見成效，但成果仍不穩(wěn)固，中央是有清醒認(rèn)識(shí)的。所以，中央在去掉“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的同時(shí)，卻在“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”前面增加了“加強(qiáng)”兩字，說明在不動(dòng)搖已有調(diào)控政策的同時(shí)，不排除有新的舉措。同時(shí)，在強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了“著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，而高居不下的房?jī)r(jià)顯然是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量中一道難以邁過的門檻。這也就意味著2013年的房?jī)r(jià)暴跌不可能，暴漲也可能性不大。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，在十八大已經(jīng)明確收入倍增目標(biāo)的情況下，未來與民眾的消費(fèi)訴求、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相融合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸，這是最理想的狀態(tài)。

由于2013年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，財(cái)政增資減少的因素?cái)U(kuò)大，中央財(cái)政可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲跌交錯(cuò)，是極有可能發(fā)生的。如果出現(xiàn)漲跌交錯(cuò)的情況，在“去庫存化”的主線下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局將進(jìn)一步加劇，這既會(huì)造成房?jī)r(jià)的搖擺，也會(huì)加速房企的重組。一些冒進(jìn)的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了“死城”的問題，在城鎮(zhèn)化中繼續(xù)冒進(jìn)的城市，會(huì)繼續(xù)“死城”的宿命，2013年房?jī)r(jià)在總體反彈和搖擺中，發(fā)生局部崩盤的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。隨著住房剛需拐點(diǎn)的日益臨近，房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的逐步健全，房?jī)r(jià)在不遠(yuǎn)的未來步入價(jià)值回歸之路是可期的。

當(dāng)然，任何預(yù)測(cè)都只是基于已知信息基礎(chǔ)上的推測(cè)，而我們這個(gè)世界卻充滿了不確定性。2013年的房?jī)r(jià)，究竟會(huì)怎樣，恐怕只能等到年底時(shí)再回眸了?！?/p>