連煒 徐莎

（廈門產(chǎn)權(quán)交易中心，廈門 361012）

廈門：依托產(chǎn)權(quán)交易市場平臺打造國有資產(chǎn)陽光招租

連煒 徐莎

（廈門產(chǎn)權(quán)交易中心，廈門 361012）

產(chǎn)權(quán)交易市場的創(chuàng)新是長期以來全國產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)不斷探索的核心問題，產(chǎn)權(quán)市場的發(fā)展有三個重要的“業(yè)務(wù)板塊”：第一板塊是國有股權(quán)進(jìn)場，以“三號令”出臺為標(biāo)志；第二板塊是國有實物資產(chǎn)進(jìn)場，廈門產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡稱“中心”）從2002年開始從事國有實物資產(chǎn)進(jìn)場工作，十萬元以上國有企業(yè)實物資產(chǎn)一律進(jìn)場交易；第三板塊是國有資產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)場，目前國有資產(chǎn)招租創(chuàng)新業(yè)務(wù)在全國產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)逐步擴(kuò)散，呈現(xiàn)“星火燎原”之勢。

1 網(wǎng)絡(luò)化招租的總體情況

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳2009年印發(fā)的《國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員廉潔從業(yè)若干規(guī)定》第六條第二款明確規(guī)定，國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不得將國有資產(chǎn)租賃給配偶、子女及其他特定關(guān)系人經(jīng)營。

從媒體這幾年的公開報道中可以了解到有些地方的國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人通過低于市場的租賃價格廉價出租給特定關(guān)系人，造成國有資產(chǎn)隱性流失，而根據(jù)《合同法》的規(guī)定，有些租賃合同一簽就是二十年，按照保護(hù)民事行為的原則此類合同無法輕易解除，在國有資產(chǎn)使用領(lǐng)域存在國有資產(chǎn)長期流失的現(xiàn)象。

2009年，廈門市國資委出臺《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見》，規(guī)定國有企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)采取公開競價招租的方式進(jìn)行，鼓勵通過合法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開競價招租；單個招租底價每年在300萬元以上的重大資產(chǎn)出租項目應(yīng)在合法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開競價招租?！兑庖姟烦雠_后，中心在廈門市國資委的指導(dǎo)下，開始積極探索國有企業(yè)招租項目網(wǎng)絡(luò)化交易工作。

1.1 有利于建立國有資產(chǎn)招租的長效監(jiān)督機(jī)制

中心運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)化招租系統(tǒng)操作簡單，在實際使用過程中，甚至一些不會寫字的競買人在中心經(jīng)過短暫培訓(xùn)后都可以輕松操作，使國有企業(yè)招租方和承租方都能從招租繁瑣事務(wù)中擺脫出來。中心還建立了較為完備的招租檔案體系，所有進(jìn)場招租合同、首期招租款結(jié)算金額、報價信息都可以隨時查詢，并實現(xiàn)電子留痕，既有利于招租雙方交易檔案的調(diào)閱，也方便紀(jì)檢、審計等部門的監(jiān)督檢查。

1.2 有利于從制度上保護(hù)國有企業(yè)干部

中心的網(wǎng)絡(luò)化招租系統(tǒng)經(jīng)過幾年的運(yùn)行，目前穩(wěn)定性較強(qiáng)，包括中心工作人員在內(nèi)都無法修改報價記錄，可以最大限度減少人為因素，從制度上保護(hù)了國有企業(yè)經(jīng)辦人員和領(lǐng)導(dǎo)干部。近年來，通過中心公開招租的國有企業(yè)租賃項目無一發(fā)生違法違紀(jì)的現(xiàn)象。

1.3 有利于防止招租過程中串標(biāo)圍標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生

中心網(wǎng)絡(luò)化招租的承租人在競價時不需要到競價會現(xiàn)場，以避免現(xiàn)場串標(biāo)圍標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生，有利于國有資產(chǎn)的保值增值。中心不斷強(qiáng)化“網(wǎng)上透明、網(wǎng)下規(guī)范”的措施，通過健全報價人信息保密制度；提高競買保證金；在廈門日報刊登招租公告擴(kuò)大競爭范圍；建議企業(yè)嚴(yán)格合同違約條款等方面，從體制機(jī)制上預(yù)防企業(yè)自行招租可能產(chǎn)生的惡意圍標(biāo)情況。

2012年，廈門市島內(nèi)公交站點(diǎn)廣告十五年的經(jīng)營權(quán)項目在中心以2.66億元價格被福建西岸傳媒股份有限公司競得，同9181萬元底價相比，國有資產(chǎn)增值率高達(dá)190%。

近年來，通過中心開展公開招租的交易金額已突破10億元，增值金額達(dá)2億元，在國有資產(chǎn)使用權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了“陽光交易”。特別是從今年的形勢發(fā)展來看，國有資產(chǎn)招租業(yè)務(wù)已占到中心總體業(yè)務(wù)的1/3，與國有股權(quán)、國有資產(chǎn)逐步形成了“三分天下”的格局。

2 網(wǎng)絡(luò)化招租存在的困難

雖然市國資委出臺文件鼓勵國有企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易中心公開進(jìn)場招租，但主動進(jìn)場招租的國有企業(yè)仍然是少數(shù)，導(dǎo)致國有企業(yè)不進(jìn)場招租的情況主要有：

一是強(qiáng)調(diào)項目的特殊性，企業(yè)認(rèn)為不宜公開招租。例如有些國有企業(yè)認(rèn)為涉及整體招商或關(guān)系戶項目公開招租難度很大，但實踐中涉及整體招商這一問題可通過國有企業(yè)招租方設(shè)置合理招商條件來解決，實現(xiàn)“同等條件下，價高者得”；

二是認(rèn)為進(jìn)場存在收費(fèi)。但事實上中心對國有企業(yè)招租方不收費(fèi)，對承租方收費(fèi)最高不超過一個月租金，從幾年來招租的實踐來看，承租人多為關(guān)心招租過程的透明度和公信力，對交易手續(xù)費(fèi)關(guān)注較少。

三是目前規(guī)定年租金300萬元以上項目才須通過中心公開招租。廈門市國有企業(yè)絕大部分項目達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)，都是由國有企業(yè)自行處置。

廈門市早在2002年就開始推行國有企業(yè)實物資產(chǎn)進(jìn)場交易，國有實物資產(chǎn)進(jìn)場交易實行之初，有的企業(yè)也提出是否影響企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)。經(jīng)過十年來的實踐證明，國有實物資產(chǎn)進(jìn)場交易在延伸國有企業(yè)懲防體系覆蓋面和國有資產(chǎn)保值增值方面發(fā)揮了重要作用，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效果，廈門的國有企業(yè)已將國有實物資產(chǎn)進(jìn)場交易形成了交易習(xí)慣。國有資產(chǎn)租賃權(quán)進(jìn)場交易同國有實物資產(chǎn)進(jìn)場交易一樣，與企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)不相矛盾。招租的底價和時間一般由企業(yè)自主決定，只是招租競價過程放到政府設(shè)立的第三方產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

舉個例子來說，不少國有大集團(tuán)為了降低采購成本，確保采購質(zhì)量，要求子公司和孫公司統(tǒng)一到一家知名廠家采購原料。這一集中措施只要有利于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化、采購過程透明化、供貨質(zhì)量最優(yōu)化，就不能也不會把集團(tuán)公司這一行為稱為侵犯下屬公司自主經(jīng)營權(quán)。同理，國資委作為出資人，只要事實證明通過國有資產(chǎn)租賃權(quán)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)實現(xiàn)“操作陽光化、增值最大化”，規(guī)定重大國有資產(chǎn)租賃權(quán)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)集中掛牌，同樣也不影響企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)。

3 網(wǎng)絡(luò)化招租未來發(fā)展

產(chǎn)權(quán)分為占有、使用、處分、收益四項權(quán)利。目前，國有資產(chǎn)處分權(quán)方面通過“三號令”已全面實現(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)，占有和收益方面也有相應(yīng)的制度保障，而在使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的市場監(jiān)督機(jī)制還存在空白，容易引發(fā)國有資產(chǎn)流失。

今后，中心將積極配合國資部門開展調(diào)研，爭取助推出臺相關(guān)制度，推動更多的國有資產(chǎn)招租項目通過產(chǎn)權(quán)交易中心公開交易，讓產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)為國有資產(chǎn)流動環(huán)節(jié)的保值增值貢獻(xiàn)更大的力量。

（第一作者為廈門產(chǎn)權(quán)交易中心主任）