文◎佟 萌

房屋多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護順位問題

文◎佟 萌*

本文案例啟示：在房屋多重轉(zhuǎn)讓案件中，可以通過區(qū)分確認之訴和給付之訴進行程序性的處理。在確認之訴中，法院應(yīng)依據(jù)“不動產(chǎn)所有權(quán)以登記為準”的規(guī)則確認所有權(quán)歸屬；在給付之訴中，法院需審查買受人依據(jù)合同是否享有給付請求權(quán)、出賣人是否有繼續(xù)履行合同的可能，倘若全部符合，應(yīng)支持其請求，否則應(yīng)駁回訴訟請求。

*中央財經(jīng)大學法學院民商法學碩士研究生［100081］

［基本案情］1995年，杜某作為瓊鐵公司職工參加該公司集資建房。1995年4月，杜某與龐某簽訂《協(xié)議書》，約定將其在北官村新建的房改集資房轉(zhuǎn)讓給龐某，價錢68000元。協(xié)議簽訂后，龐某先后交付購房款共計55000元給杜某。1996年4月，杜某與李某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定杜某將其所有的瓊鐵公司集資在建房轉(zhuǎn)讓給李某，價款68000元。簽訂協(xié)議之日，李某交付45000元給杜某，余款在房屋交付給李某使用之日付清。2003年，集資樓建成，截至2008年10月，龐某又先后支付了樓層差價費用等費用，并對該房屋進行了裝修。2009年1月龐某入住該房。2009年5月李某向法院起訴，要求杜某繼續(xù)履行協(xié)議，交付所售房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記。法院經(jīng)審理認定，兩份協(xié)議書均是雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬有效合同。雖然兩份合同均未辦理房屋過戶登記，但杜某與龐某簽訂的《協(xié)議書》已經(jīng)得到了實際履行，應(yīng)當遵從合同的實際履行原則，維護已完成的交易，故駁回了李某的訴訟請求。［1］

一、實體性解決方案存在的問題

上述案例中，雖然兩個買受人均未辦理過戶登記，但法院駁回了李某的訴訟請求，理由是龐某與杜某的合同已經(jīng)得到了實際履行。但實際上，李某也并非沒有履行合同。按照李某與杜某的約定，由李某先行支付一部分購房款，余款待杜某辦理完相應(yīng)手續(xù)后再行支付。而李某在合同簽訂當日已依約支付了購房款，由于杜某一直沒有交付房屋辦理手續(xù)，導致李某沒有支付余款，這不能認定為李某沒有實際履行合同。

由于我國目前房地產(chǎn)市場供求矛盾緊張，類似上述案例中房屋多重轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象并非個案。目前正在醞釀的《物權(quán)法》司法解釋提出過這樣一種解決思路：“出賣人就同一房屋訂立數(shù)份買賣合同，且均為合法有效的，按照以下原則處理：（一）已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記的買受人取得所有權(quán)；（二）均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋的買受人請求出賣人辦理轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未辦理轉(zhuǎn)移登記亦未合法占有房屋，買賣合同成立時間在先的買受人請求出賣人辦理轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)買賣合同約定已經(jīng)合法占有但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的買受人，有證據(jù)證明應(yīng)經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記的人明知或者應(yīng)當知道上述事實仍然辦理轉(zhuǎn)移登記的除外?！保?］筆者認為，此種解決方案比較粗糙，且于理不合。

按照第二項的規(guī)則，數(shù)個買受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，已經(jīng)合法占有房屋的買受人的權(quán)利將優(yōu)先得到保護。此處的問題是：“占有”并不是一種物權(quán)，而只是一種“狀態(tài)”，這種“狀態(tài)”何以優(yōu)先于債權(quán)受到保護，其法律依據(jù)并不充分。就如前文案例中，雖然龐某已經(jīng)“占有”房屋，但由于尚未辦理過戶登記，其與李某一樣都不享有該套房屋的所有權(quán)。“占有”的狀態(tài)也改變不了龐某只享有債權(quán)的實質(zhì)。

依照第三項規(guī)則，均未辦理轉(zhuǎn)移登記也均未合法占有房屋的，合同成立在先的買受人權(quán)利將優(yōu)先獲得保護。此處的問題是：在均未辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下，數(shù)個買受人實際上只分別享有數(shù)個平等的債權(quán)，出賣人對每個買受人均負有繼續(xù)履行合同的義務(wù)，每個債權(quán)均合法有效。而債權(quán)具有平等性，不論債權(quán)成立先后也不論債權(quán)金額多少，一律按比例平等受償。因此該項規(guī)則明顯違背了債權(quán)平等的基本法理。除此之外，如此規(guī)定極易產(chǎn)生倒簽合同的現(xiàn)象，不僅不利于糾紛的解決，甚至更容易促使當事人采取不理智的手段尋求私力救濟。

除以上解決思路外，還有另一種觀點主張：“應(yīng)確定已經(jīng)辦理備案的買受人權(quán)利優(yōu)先于合同成立在先的買受人；均未辦理轉(zhuǎn)移登記并均未合法占有房屋情況下，應(yīng)當確立履行在先優(yōu)先于買賣合同成立時間在先的順序排位規(guī)定?！保?］此種方案看似更加合理，實際上與第一種方案并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，暫且不說辦理合同備案的當事人會有多少，即便有備案，這種備案具有何等效力、是否可供查詢、能否達到公示的作用都很難說；另外，根據(jù)合同的履行時間先后確定權(quán)利保護的順位實際上與根據(jù)合同成立時間確定的規(guī)則沒有差別，仍然是違反債權(quán)平等原則的。

上述解決思路均試圖從實體層面入手，但無論規(guī)則怎樣設(shè)計都很難自圓其說，原因在于：出賣人與數(shù)個買受人簽訂買賣合同，只要合同不存在無效和可撤銷事由，那么數(shù)份合同均合法有效；每個買受人都是依據(jù)合法有效的合同依法主張自己的權(quán)利，理論上皆無可厚非。因此，如果從實體法層面入手，很難找到合適的理由優(yōu)先保護某一方的權(quán)利。

二、程序性解決方案的設(shè)想

既然當事人將糾紛起訴到法院，就必然已經(jīng)啟動了民事訴訟的司法程序。既然已經(jīng)進入了訴訟程序，就不能忽視程序本身的作用。因此對這一難題，如果從實體法層面難以找到無懈可擊的解決方法，我們何不轉(zhuǎn)換一下思路，從程序性規(guī)則中找到突破口。

根據(jù)訴的性質(zhì)和內(nèi)容的不同，可以將訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。確認之訴與給付之訴的明顯區(qū)別在于，確認之訴的目的是確認權(quán)利存在與否，法院只需對是否享有權(quán)利進行確認，因此此類判決并不具有執(zhí)行性。而給付之訴的目的是實現(xiàn)權(quán)利，通過判決強制義務(wù)人履行義務(wù)，因此此類判決具有執(zhí)行力，當義務(wù)人不主動履行義務(wù)時，權(quán)利人可以向法院申請強制執(zhí)行。而確認之訴與形成之訴的不同在于，確認之訴要求確認的實體法律關(guān)系在客觀上并不一定存在，而形成之訴的前提是某種法律關(guān)系或法律狀態(tài)是現(xiàn)實存在的。另外，確認之訴和給付之訴都不會直接導致權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動，而形成之訴則會直接導致權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動。在前文所述的實體性解決方案中，并沒有考慮到不同種類訴的特點而做出統(tǒng)一的規(guī)定，不僅無法在實體法上自圓其說，甚至可能違背了訴訟法理。

（一）房屋多重買賣案件中可能出現(xiàn)的訴的種類

在房屋多重買賣的案件中，原告的目的無非是獲得房屋的所有權(quán)。而通過對訴的種類進行分析，我們可以得出結(jié)論，房屋多重轉(zhuǎn)讓案件中不會存在形成之訴。因為根據(jù)形成之訴的特點，是以請求變更的法律關(guān)系已經(jīng)現(xiàn)實存在為前提。換言之，形成之訴是使法律關(guān)系從有到無的訴訟過程?；貧w到房屋多重轉(zhuǎn)讓的情形下，雙方爭議的焦點實質(zhì)上是房屋所有權(quán)歸屬問題，因此，在起訴時房屋所有權(quán)歸屬的法律關(guān)系并不明確，買受人追求的是房屋所有權(quán)的“從無到有”，因此，在房屋多重買賣訴訟中無法出現(xiàn)形成之訴。

所以，當事人的訴訟請求可能會有兩種類型：一是請求法院確認房屋所有權(quán)歸其所有；二是請求出賣人辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第一種情況屬于確認之訴，第二種情況屬于給付之訴。

（二）確認之訴中房屋多重轉(zhuǎn)讓的權(quán)利保護順位

確定訴的種類和當事人訴訟請求的內(nèi)容有密切的關(guān)系，只有當原告的訴訟請求是 “確認房屋所有權(quán)歸屬”時，才是確認之訴。確認之訴中的房屋多重轉(zhuǎn)讓的權(quán)利保護順位是最好確定的，因為確認之訴的特點就決定了其要求確認的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在實體法上實際上是清晰的，換言之，有爭議的法律關(guān)系僅僅是在當事人主觀上認為存在爭議，而客觀上并不存在爭議。因此，在確認之訴中，法院可以依據(jù)實體法律規(guī)定對當事人之間的爭議做出清晰明確的界定。此時只需依據(jù)民法中權(quán)利沖突的處理原則即可確定權(quán)利保護優(yōu)先順位，即物權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；所有權(quán)與他物權(quán)發(fā)生沖突時，他物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)；他物權(quán)之間發(fā)生沖突時，按成立時間先后確定權(quán)利保護的優(yōu)先順位；債權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時，按比例平等受償。

在前述案例中，由于沒有辦理過戶登記，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，該房屋的所有權(quán)仍然是杜某。如果李某的訴訟請求是確認房屋所有權(quán)的歸屬，法院可以直接依據(jù)不動產(chǎn)所有權(quán)歸屬以登記為準的規(guī)則駁回其訴訟請求。

因此，在確認之訴中，法院僅需依據(jù)“不動產(chǎn)所有權(quán)以登記為準”的規(guī)則確認房屋所有權(quán)的歸屬，只要沒有辦理轉(zhuǎn)移登記，無論是否占有房屋，也無論買賣合同成立時間先后和履行期先后，法院都應(yīng)當作出“駁回訴訟請求”的確認判決。另外，在確認之訴的情形下，當事人有時間先后的起訴（一人的訴訟已有生效判決后，其他買受人再起訴的情況）和數(shù)人同時起訴（每個起訴的買受人均尚未取得生效判決的情形）沒有效果上的差別。

（三）給付之訴中房屋多重轉(zhuǎn)讓的權(quán)利保護順位

如果當事人的訴訟請求為 “請求出賣人辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，則可確定為是給付之訴。給付判決并不會直接導致權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動，它僅僅具有負擔性，而不具有處分性。由于此類案件屬于不動產(chǎn)買賣合同糾紛，因此，法院僅需依據(jù)買賣合同審查原告是否享有給付請求權(quán)，如果有，法院應(yīng)當支持其訴訟請求；反之，則應(yīng)駁回訴訟請求。

在前述案例中，李某的訴訟請求是“要求杜某交付所售房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記”，屬于給付之訴。從出賣人的角度看，杜某仍然是該房屋的所有權(quán)人，可自由處分該房屋，而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)是其最主要的合同義務(wù)；從買受人的角度來看，李某與龐某分別與杜某建立了兩個合同法律關(guān)系，雖然兩個法律關(guān)系的標的物是同一的，但在法律上具有獨立性且相互平等，龐某并不因為其已經(jīng)占有房屋而在債權(quán)的實現(xiàn)上具有優(yōu)先性。換言之，李某并不會因為龐某已經(jīng)占有了該房屋而喪失合同的給付請求力，更不會因為合同成立時間在后，或是履行期在后而喪失給付請求力。因此，如果買受人提出了給付之訴，法院只需審查合同，只要買受人的給付請求權(quán)成立，法院就應(yīng)當支持。

但此處的細微不同之處在于，如果當事人沒有約定履行期，依合同法可認定為可隨時要求履行合同，因此要求出賣人過戶登記（繼續(xù)履行）的請求法院可以支持；明確約定了履行期且履行期已屆滿但義務(wù)人尚未履行的，法院可以支持；但是如果當事人約定了履行期而履行期又尚未屆滿，倘若無其他特殊事由，法院可能對其請求不予支持。但這種不予支持，僅是因為本合同履行期未到，而非因為有其他人與出賣人簽訂了履行期在先的合同。

關(guān)于給付判決的效果。給付判決不會直接導致所有權(quán)的變動，它僅僅是為出賣人設(shè)定了限期過戶的負擔，在理論上這仍屬于因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，只不過是通過法院的判決賦予這種負擔以強制執(zhí)行力。在通常情況下，辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當雙方當事人到場確認，而給付判決的效果是，買受人應(yīng)當可以僅憑法院已經(jīng)生效的給付判決直接辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，無需出賣人的到場配合。

關(guān)于起訴的時間先后。在給付之訴中，當事人起訴的時間先后本身對判決結(jié)果沒有影響，換言之，只要房屋尚未過戶，出賣人仍為所有權(quán)人，合同有繼續(xù)履行的可能，起訴在后的買受人的給付請求法院也應(yīng)當支持。雖然標的物只有一個，在現(xiàn)實中不可能每個獲得支持給付判決的買受人都能取得房屋的所有權(quán)，但由于合同的相對性和每份合同的獨立性，在法律上法院的判決并不屬于矛盾的判決。當然，起訴時間的先后并不是對判決結(jié)果絕對沒有影響，如果起訴在先的買受人已經(jīng)憑借生效判決而辦理了轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，那么在后起訴的買受人則無法獲得支持給付的判決。

因此，在給付之訴中，法院僅需審查買受人依據(jù)合同是否享有給付請求權(quán)、出賣人是否有繼續(xù)履行合同亦即過戶的可能，倘若全部符合，法院即應(yīng)支持其請求，否則應(yīng)駁回訴訟請求。對于駁回訴訟請求的買受人不影響其要求出賣人承擔違約責任。買受人可憑法院的給付判決直接辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，無需出賣人到場。

三、余論

在房屋多重轉(zhuǎn)讓案件中，區(qū)分確認之訴和給付之訴處理的這種程序性解決方案所體現(xiàn)的首先是合同的相對性，合同僅約束買賣雙方，至于出賣人是否還與其他買受人簽有合同、簽有何種內(nèi)容的合同，在法律上對本合同均無影響。其次，體現(xiàn)了民事訴訟“不告不理”的原則，既然每份合同都是獨立的，那么法院就應(yīng)當根據(jù)當事人的請求進行審理。最后，體現(xiàn)了民法的私法自治原則。雖然一房多賣的行為應(yīng)當受到道德的譴責，但在法律層面上,說到底不過是所有權(quán)人自由處分自己財產(chǎn)的行為，法律應(yīng)當規(guī)范卻不應(yīng)過多的限制。實體性的解決方案或多或少的限制或干預了出賣人自由處分財產(chǎn)的權(quán)利，而程序性的解決方案只是將焦點聚集在單個的合同中，自然就談不上對出賣人自由處分權(quán)的干預。當然，本文所探討的情形，應(yīng)是買賣雙方尤其是出賣人均沒有惡意，如果是惡意出賣人，甚至是純屬詐騙的出賣人，除應(yīng)承擔懲罰性賠償?shù)拿袷仑熑瓮?，還應(yīng)承擔行政責任乃至刑事責任。

注釋：

［1］李某訴杜某房屋買賣合同糾紛案，海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ好袷屡袥Q書（2012）海中法民再終字第9號。

［2］最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）（征求意見稿）。

［3］同上。