2012年已過半，全國多地房產(chǎn)成交量從年初低迷到“金四銀五”、“紅六”一路攀升，樓市變化“跌宕起伏”。當(dāng)前，蓄積已久的剛需似乎集中爆發(fā)，無論樓市成交量還是土地市場都出現(xiàn)了回暖，房地產(chǎn)的“冬天”似乎比很多人預(yù)料的結(jié)束得早。
　　量價齊漲
　　6月，多數(shù)一二線城市新建商品住宅成交量再創(chuàng)近17個月新高。伴隨著成交量的回升，價格也開始出現(xiàn)上漲。
　　“原本150萬還有議價空間的二手房，如今只能眼看屋主以迅雷不及掩耳之勢漲了10萬，甭說砍價，160萬的價格都是香餑餑了?！敝芟壬诒本〇|四環(huán)看中一套60平方米的二手房，在他以為還能迎來新一輪降價再入手的時候，房子卻以165萬的價格賣出了。
　　《經(jīng)濟(jì)》記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站查到，6月北京二手住宅簽約13000余套，環(huán)比上漲7.5%，同比上漲71%，創(chuàng)下自去年限購政策實施以來的新高。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京住宅總銷售額達(dá)783億元，成交均價近2萬元/平方米。7月上半月，北京的住宅網(wǎng)簽量達(dá)到13433套，比6月份同期成交量上漲了約3成，交易量已恢復(fù)至去年調(diào)控前的水平。
　　上海樓市則以6月破百萬平方米成交量告別了2012年上半年的低迷。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上海新建商品住宅成交102.1萬平方米，較5月再增26.6%。該數(shù)據(jù)不僅接近五年來月均成交量107萬平方米，更創(chuàng)下2011年2月以來17個月的滬上樓市月度成交量新高。
　　另外，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年廣州全市一手住宅共成交39566套，而在二季度的成交量就達(dá)到了23750套。深圳規(guī)劃國土委成交數(shù)據(jù)也顯示，深圳6月新房成交套數(shù)達(dá)到4183套，環(huán)比5月增加2.9%。顯然，“紅6月”的火爆行情出乎所有人預(yù)料。
　　北上廣一線大都市情況如此，全國其他地方也呈略漲形勢。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢。全國54個主要城市商品房成交55191套，已連續(xù)9周突破5萬套。
　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端指出，上半年連續(xù)兩次的“降準(zhǔn)”以及接踵而至的兩次“降息”，部分地方政府在公積金貸款、購房補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方面的微調(diào)都對剛需釋放提供支持，加之此前價格的實質(zhì)性下調(diào)都促使壓抑已久的剛需客戶逐步入市，導(dǎo)致市場于年中呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
　　自四五月部分樓盤在以價換量獲得較好銷售業(yè)績后，房地產(chǎn)開發(fā)商開始取消折扣，并逐步調(diào)高價格。在年初房價回落的時候，市場可供交易房源有限，等到價格逐步回升，市場瞬間涌現(xiàn)大量房源，量價齊漲，顯然與調(diào)控預(yù)期不符。
　　
　　調(diào)控不放松
　　價格及成交回漲的背后，樓市調(diào)控難道正在起變化？7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇調(diào)研時才強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，必須堅定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。7月11日，北京就出現(xiàn)了萬柳“新地王”，隨后帶高周邊二手房房價，有屋主一夜提價20萬，業(yè)主坐地起價的行為不禁讓人質(zhì)疑炒房現(xiàn)象再起。
　　溫總理上半年5次談及房價，業(yè)內(nèi)人士指出，“把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項長期政策”奠定了未來一段時間內(nèi)的政策基調(diào)。張曉端認(rèn)為，正在投資性需求繼續(xù)被抑制的大方向下，一系列政策“微調(diào)”利好才為剛性需求營造了良好的入市環(huán)境。另有專家分析稱，“倘若出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價大幅度反彈，并不排除調(diào)控政策會繼續(xù)收緊?！?br/>　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師馬曉明認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策，防止變相放松購房政策，促使房價合理回歸。他指出，隨著這些政策的再次明確，我國住宅價格變動將會趨于理性。
　　但是，隨著重點城市房價的上漲，也給購房者帶來了新一輪恐慌性購房，不少人擔(dān)心，如果沒有更嚴(yán)厲的調(diào)控新政出臺，房價反彈的勢頭會進(jìn)一步擴(kuò)大。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，接下來不排除會以國務(wù)院辦公廳或幾大部委的名義，出臺一個將調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化的文件，“否則，僅靠溫總理的講話，不足以形成可操作性的政策威力與效力?！?br/>　　住建部某知情人士透露，住建部下半年傾向于“強(qiáng)調(diào)既有政策”，當(dāng)中對于核心政策限購的執(zhí)行層面，正在收緊，地方一系列問責(zé)工作也在緊急跟進(jìn)?！白〗ú吭谑占驼{(diào)研市場數(shù)據(jù)和反應(yīng)，看看是否有很大的出臺新政的預(yù)期，總體來說態(tài)度是謹(jǐn)慎的?！痹撊耸糠Q。
　　住建部政策研究中心主任秦虹也對《經(jīng)濟(jì)》記者說，當(dāng)前最重要的是穩(wěn)定政策預(yù)期。盡管具體的調(diào)控政策可以優(yōu)化，但在方向上，對住房市場抑制投機(jī)性需求的政策應(yīng)長期堅持不變，并明確支持合理住房需求。進(jìn)而打破某些地方、企業(yè)和居民賭政策方向改變的幻想。
　　樓市走勢
　　盡管上半年保障性住房建成量達(dá)到260萬套，投資達(dá)5070億元人民幣，這覆蓋住房面積達(dá)11%的數(shù)量似乎讓人看到了希望。但是，專家普遍認(rèn)為，目前來看，保障性住房的建設(shè)對抑制房價、調(diào)控樓市幾乎起不到作用，“影響不大”。那么，在上半年樓市沉浮背景下，未來的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)什么走勢呢？
　　諾亞研究認(rèn)為，在政策調(diào)控未有松動的情況下，量價齊漲的趨勢仍會繼續(xù)，在隨后的幾個月內(nèi)，成交均價與成交額仍會略微上漲。未來幾個月仍是剛需集中釋放的階段，但價格大幅反彈的可能性比較小。原因在于剛需受到購買力的限制，短期內(nèi)的釋放量是由一定限度的，加上前期限購導(dǎo)致開發(fā)商庫存壓力較大，開發(fā)商對行業(yè)的走勢仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，回流現(xiàn)金流仍然是開發(fā)商的主要目標(biāo)，開發(fā)商大幅提價的可能性比較小，市場無需過分擔(dān)憂。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，開發(fā)商面對市場變化的心態(tài)還是比較忐忑的，他們雖然看著當(dāng)前房子好賣，但心里并不踏實，他們擔(dān)心這一輪剛需釋放完了之后，第二輪還不知什么時候到來，“如果沒有，市場將陷入新一輪的停滯”。
　　聶梅生認(rèn)為，未來樓市的走勢主要還是看一線城市和二三線城市的變化。她指出，限購城市的房價增幅已經(jīng)在回調(diào)，環(huán)比的回落已經(jīng)有30%～50%；“對于非限購城市，由于整個房地產(chǎn)的起步階段不一樣，再加上政策的力度不一樣，對這樣一些城市，有些城市還在漲，有些城市已經(jīng)受到了一線城市的影響，也開始跟著交易量下降，對于這些城市而言，影響沒有對限購城市那么大?！睆娜珖那闆r來看，聶梅生認(rèn)為今年房價的漲幅會比去年低。
　　對于房價的合理預(yù)期，聶梅生指出，房價收入比即為房價和收入的比值。國際上認(rèn)同的合理比值區(qū)間是5～7倍。若收入不變，房價下跌，多個城市對房價下降的期待值是50%。而實際上，房價下跌50%的情況并沒有發(fā)生。因為當(dāng)成本超過50%時，就會虧損。虧損以后就會出現(xiàn)破產(chǎn)，然后由銀行收購，在美國和日本，銀行以50%的折價收購，之后進(jìn)行拍賣，這樣房價才能達(dá)到50%的下降。但是中國房地產(chǎn)走這條路行不通，中國經(jīng)濟(jì)難以承受這種硬著陸，因此，聶梅生認(rèn)為不會發(fā)生房價下跌50%的可能。
　　另外，聶梅生指出，如果讓收入倍增來促使房價合理，就會牽涉到復(fù)雜的收入分配制度改革問題，比限購還難，短期內(nèi)也很難做到。聶梅生指出，房價合理期待應(yīng)該是收入比房價漲得快，從而逐步使房價收入比趨于合