百姓安居才能樂業(yè)。近年來，國家在積極調(diào)控樓市房價(jià)的同時(shí)，加大力度建設(shè)保障性安居民生工程。整個“十二五”期間，我國將建各類保障性住房3600萬套，覆蓋面可達(dá)20%。針對今年以來我國保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀以及未來的規(guī)劃趨勢，《經(jīng)濟(jì)》記者專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。
　　引進(jìn)民間資本的關(guān)鍵在于政府補(bǔ)貼
　　《經(jīng)濟(jì)》：據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國保障性安居工程已開工470萬套，開工率為63%，基本建成260萬套，完成投資5070億元人民幣。下半年還有很大一部分保障性住房在建，對資金實(shí)際投入的需求量也將很大，這些保障房建設(shè)資金該如何解決？
　　秦虹：整個資金安排主要有六個渠道：一是各個地方土地出讓凈收益的10%，還有很多地方已是超過政策要求，按土地出讓總收益的10%支持保障性住房建設(shè)；第二是公積金的增值收益；第三是中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付，上半年的補(bǔ)貼總額已經(jīng)和去年全年的總額幾乎一樣多，估計(jì)下半年數(shù)額還會有增加；第四就是地方的財(cái)力，地方政府從財(cái)政收入中拿出一部分資金來；第五個部分就是購房的收入，指的是經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的銷售，這部分錢的收入占相當(dāng)大一部分。還有一個渠道就是中央代發(fā)地方建設(shè)債券，主要用于保障性住房的建設(shè)。剩下不足的，還需要通過銀行貸款，或是一些企業(yè)的投入等。
　　實(shí)際上，各個地方每種渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比較困難的地區(qū)，主要是中央財(cái)政的投資占的比較大。東部地區(qū)主要是土地收入、地方財(cái)政的支出占的比重比較大。
　　《經(jīng)濟(jì)》：由住建部等7部門剛發(fā)布新規(guī)，強(qiáng)調(diào)通過多種方式引導(dǎo)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)。市場化解決資金問題政府該如何引導(dǎo)？有沒有進(jìn)一步的政策或措施？
　　秦虹：關(guān)于社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)，現(xiàn)在主要看是什么樣的保障性住房建設(shè)。如果以是否擁有產(chǎn)權(quán)來衡量，就是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房這類保障性住房建設(shè)，民間資金的投入是沒有問題的。因?yàn)槠髽I(yè)的這種投入是有利潤有回報(bào)的。對于租賃式保障性住房，比如說廉租房和公租房，企業(yè)參與投資的主要方式是代建。建完了再由政府回購，實(shí)際上也是政府出錢。
　　但是，通過企業(yè)投資、企業(yè)持有、企業(yè)經(jīng)營這種租賃性的保障性住房的建設(shè)目前ac372a0799a8cf89069716d485a13c0a88990e00650f0351474c161e7840afe3來看，還有相當(dāng)大的難度。要實(shí)現(xiàn)通過民間資金投入、民間資金持有、民間經(jīng)營這個租賃式的保障性住房，恐怕最主要的一點(diǎn)是看政府補(bǔ)貼能不能到位，即政府能否真正承擔(dān)起由于租金限制或變動、準(zhǔn)入控制、選址配套不當(dāng)?shù)仍斐煽罩玫娘L(fēng)險(xiǎn)，要看政府的補(bǔ)貼能否達(dá)到企業(yè)投資的一個合理利潤率。如果達(dá)不到，就很難吸引民間投資進(jìn)入。當(dāng)然，國有企業(yè)投入承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)也是必要的。
　　《經(jīng)濟(jì)》：有部分城市申請利用住房公積金貸款支持保障房建設(shè)，也有消息稱，公積金支持保障房建設(shè)有可能寫入住房公積金管理?xiàng)l例，為什么這些城市選擇住房公積金貸款作為支持保障房建設(shè)的嘗試？這種嘗試對將來保障房建設(shè)有什么樣的作用？
　　秦虹：公積金的增值收益用于廉租房建設(shè)，是公積金條例規(guī)定的。至于公積金貸款用于保障性住房建設(shè)，我想可能是因?yàn)樵诤芏嗟胤接写罅康墓e金沉淀，這樣就不能發(fā)揮出它們應(yīng)有的作用。而建保障性住房又需要資金，于是就把這部分沉淀的資金拿來先建保障性住房。然后政府再逐漸的償還這個公積金。
　　這其中是有一些爭議的，主要還是風(fēng)險(xiǎn)問題。因?yàn)楣e金不是財(cái)政資金，財(cái)政資金是不用償還的。公積金是個人的資金，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那繳納者的風(fēng)險(xiǎn)誰來補(bǔ)償呢？主要就是這個問題。
　　保障房供求要有效對接
　　《經(jīng)濟(jì)》：部分城市5年前建設(shè)的保障房現(xiàn)在有相當(dāng)一部分已經(jīng)被轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩砍鍪?。有人?dān)心，如果沒有一個好的退出機(jī)制將影響保障房良性作用的發(fā)揮，在您看來，保障性住房在后續(xù)管理上應(yīng)如何加以規(guī)范，如何建立有效的退出機(jī)制？
　　秦虹：避免通過保障性住房獲利，最好的辦法就是只建租賃式保障性住房，不建產(chǎn)權(quán)式保障性住房。不建產(chǎn)權(quán)式保障房，相關(guān)人就不能從中獲利。另外，租賃式保障性住房也有退出的問題。有部分人收入提高了，已經(jīng)不符合保障條件了，卻還在里面住著不出來。一個通行的辦法就是提高租金。把公租房的租金提高到市場租金水平，或者之上。租房者可以不出來，因?yàn)榉孔拥淖饨鸶袌錾弦粯?。這樣至少政府財(cái)政不用貼錢。采取這種辦法在操作上就要先按市場租金收取，再按家庭困難程度返還相應(yīng)數(shù)額的租金，不符合困難標(biāo)準(zhǔn)的就不返還。
　　國際上還有些經(jīng)驗(yàn)是可以借鑒的，他們通常是每年或每三年審核住戶的資格。如果不符合資格的就不能再住保障房。還有一個好辦法就是舉報(bào)。左鄰右舍知道他的收入已經(jīng)很高了，就可以舉報(bào)。政府就可以去審查，查了之后不符合條件就要搬出來。如果住戶不愿意搬走，政府就提高租金。在日本，不再符合資格的租戶如果不退出保障性住房，他要繳納的租金高出市場的一倍。
　　還有一個很好的退出管理辦法就是“以房促退”，保障房不能建得太豪華。保障房一定只體現(xiàn)基本保障。要讓住戶覺得收入一提高就不想住在里面才可以。房子建得太豪華，誰都想住在里面，當(dāng)然就不愿意退出了。
　　所以我認(rèn)為首先要以規(guī)促退，事先定好規(guī)則，超過條件就必須退出；第二就是以房促退，因?yàn)榉孔咏ǖ恼檬怯脩舯容^困難時(shí)才愿意住的，一旦收入高了就不愿意租?，F(xiàn)在各國的保障性住房都沒有豪華保障，都是基本保障。
　　《經(jīng)濟(jì)》：對于保障性住房建設(shè)，您最關(guān)注的是哪些問題？
　　秦虹：現(xiàn)在保障性住房建設(shè)恐怕還是一個供求有效對接，不要錯位的問題。就是政府保障性住房保障的對象和需求對象，怎么能夠有效的對接，而不是錯位。
　　有一些大學(xué)教師、政府公務(wù)員也享受著保障性住房政策，但是，他們是不是真的需要？而農(nóng)民工需要保障性住房，他能不能住進(jìn)去？還有就是一些小城市建了這么多保障房，是不是有這么多需求？有些城市需求量很大，建的保障房夠不夠？這是一種有效對接的問題。
　　保障性住房特別需要精細(xì)化管理。而不是說簡單的把房子一蓋就算了。蓋完了之后誰住進(jìn)去，住進(jìn)去怎么退出，怎么管理，租金怎么才能收上來，物業(yè)怎么管理，這些東西都需要非常精細(xì)化地來考慮，不是那么簡單的。
　　比如香港，他們?nèi)ツ晏岢鰜硪匦驴紤]建居屋（保障性住房的一種）。但是要等到5年以后才實(shí)施。他們用5年時(shí)間來準(zhǔn)備制定政策。他們要研究錢從哪里來，地從哪里出，有多大需求，分配給誰，社會有沒有意見，會不會影響到房地產(chǎn)市場。這都要綜合評估，綜合考慮。保障性住房的精細(xì)化管理就是要從前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、建設(shè)、融資，到建筑質(zhì)量的監(jiān)督、入住、準(zhǔn)入進(jìn)入，乃至后期的物業(yè)管理、房屋管理、人員的退出，再循環(huán)使用等全過程。還包括保障房應(yīng)該建多大的量，建在什么地方，針對什么樣的人群，全方位，全過程都需要精細(xì)化管理。所以保障性住房管理工作的難度確實(shí)還是挺大的。
　　規(guī)范房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制重在市場外
　　《經(jīng)濟(jì)》：保障性住房的建設(shè)，中小城市和大都市的建設(shè)要求有什么不同？
　　秦虹：不同的就是需求。大城市和小城市的差別就在于民眾各自的需求不同。北京、上海這些地方房價(jià)很高，民眾對保障的需求量非常大。中小城市本來房價(jià)就很便宜，民眾的收入可能不高，但是不缺房子，他的需求量就沒有這么大。
　　《經(jīng)濟(jì)》：目前的保障房的覆蓋面比例有多少？政府是如何科學(xué)合理確定保障房比例的？
　　秦虹：到2010年整個城鎮(zhèn)住房存量里看，保障性住房占11%左右。
　　除了建設(shè)保障房這種補(bǔ)貼方式外，還有實(shí)物保障和貨幣保障。民眾用政府補(bǔ)貼去租或購商品房住，這也體現(xiàn)政府的保障。將來如果有貨幣保障的話，保障性住房的覆蓋面肯定會超過“十二五”規(guī)劃的20%比例。
　　貨幣保障其實(shí)是有很多好處的。比如自由方便，或近或遠(yuǎn)、或大或小完全可以由民眾自己來決定。另外，建實(shí)物保障性住房一次性投入很大，貨幣補(bǔ)貼就可以把一次投入分散在幾十年里，也減小了政府當(dāng)期的財(cái)政壓力。
　　《經(jīng)濟(jì)》：到今年6月，全國房價(jià)明顯表現(xiàn)出止跌回漲的勢頭，而今年又將進(jìn)入保障房分配的高峰期。目前來看，一旦保障房集中入市，將對商品住宅市場產(chǎn)生哪些影響？您對房地產(chǎn)市場下半年的走勢有什么看法？
　　秦虹：溫家寶總理最近也強(qiáng)調(diào)，要把抑制投機(jī)投資需求作為長期性的政策。如果真是能夠有效的落實(shí)這個政策，那么市場上主要是自住性需求。自住性需求在三五年內(nèi)是常數(shù)，投資性需求則是個無法估計(jì)的量。當(dāng)市場上以自住性需求為主的時(shí)候，房價(jià)就很難被推高。即使偶爾推上去了，也難以持續(xù)。因?yàn)槿绻堰^去的需求集中到今年釋放，明年的需求就沒了。
　　因此，在政策不變，加上我們的自住性需求是一定量的情況下，房價(jià)不具備快速上漲條件，關(guān)鍵是我們能否真正把控制投機(jī)投資需求的政策落實(shí)到位。
　　有一段時(shí)間我們一直在提房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)不在房地產(chǎn)市場本身，而在房地產(chǎn)市場之外。比如說財(cái)稅制度能否優(yōu)化和完善，讓地方財(cái)政擺脫對土地收入的依賴。如果完善了財(cái)稅制度，地方政府不依靠土地財(cái)政了，土地價(jià)格不再推高了，也有利于房價(jià)穩(wěn)定。另外，金融體制改革能不能順利進(jìn)行，多一點(diǎn)投資渠道，讓老百姓別把錢都投在房地產(chǎn)上。把這個需求解決了，房地產(chǎn)投資性需求的壓力就會小了，等