鄭子敏

（福州大學人文社會科學學院，福建福州，350108）

現(xiàn)階段城市富裕階層的崛起和貧困低收入階層的擴大十分引人注目。在城市的空間領域，隨著商品房政策的實施，由社會階級分化帶來的在空間上的反映已經日趨明顯，主要表現(xiàn)為城市居住的空間隔離。在市場經濟的條件下，城市商品房做為相對稀缺的資源，其有限性必然導致了分配上的不平等?？梢哉f城市中的階層差距集中地反映在固定資產的多寡及消費水平、城市住宅消費上?？梢哉f，作為個人財富與社會地位的凝聚與物化，城市住宅為城市社會分層提供了重要的依據(jù)。

因此希望在復雜的社會——空間結構中，在前人研究的基礎之上，通過對社會階層分化與居住社會分層現(xiàn)象之間聯(lián)系，來了解社會分層理論與居住分層理論。同時以房地產開發(fā)商的樓盤廣告中體現(xiàn)的元素來探索劃分城市住宅分層的指標，透過房地產開發(fā)商在房地產廣告中對大家輸入的居住社會分層理念進行研究，進一步分析二者的內在關聯(lián)性，并希望能為該方向研究提供一個較新的視角。

一、相關研究回顧

而關于城市住房問題的研究，有諸多的學科和流派各有不同程度的涉及，其中主要包括了人文生態(tài)學、都市人類學、空間經濟學等。在20世紀20、30年代，由羅伯特·帕克領導的芝加哥學派先后提出了有關城市空間結構的三個描述模型同心圓模式，扇形模式和多核心模式。這三種模式亦成為城市居住分層與隔離的基礎模式。1967年雷克斯和莫爾出版的《種族、社區(qū)和沖突》一書，提出了“住房階級”理論，提出了“住房階級”理論?！白》侩A級”是城市系統(tǒng)自身產生的、構建城市社會關系的獨特因素，對解釋城市社會結構和社會沖突有重要的意義。

國內對這一問題的研究涉及了多個學科，比如社會學、經濟學、社會地理學等。國內目前比較系統(tǒng)地研究社會分層的學者有陸學藝，其《當代社會階層研究報告》一書中，對中國實行改革開放以來社會階層結構的變遷提出了基本看法，并且劃分出當前中國社會的十大階層。根據(jù)職業(yè)進行社會分層同時在揭示各個社會階層的差別時，以“社會分工”的姿態(tài)避免了一般社會分層帶有的明顯的沖突色彩。李強教授的《轉型時期城市“住房地位群體”》亦是其中很有代表性的文章。文中李強教授為與雷克斯和默爾的“住房階級”相區(qū)別，避免階級概念造成的混亂，使用“住房地位群體”概念來界定住房所有者的經濟地位群體。

綜上，西方的社會分層模式十分值得我們借鑒學習，但是由于文化背景和制度結構的差異，西方的關于城市居住社會分層的空間劃分模式并不適合中國，因此這一方面的研究，我們應當更多從國內學者處汲取經驗。

二、房地產廣告與城市社會分層的研究與分析

在此的研究采取的是內容分析法。選定了點房網（http：//www.99fj.com/）上2009年6月25日-2009年12月25日收錄的房地產廣告為分析對象。筆者根據(jù)七個指標進行整理編碼和錄入spss，并進行簡要的分析。這幾個指標是：樓盤名稱、均價、所屬板塊、主打戶型、廣告詞詳情、廣告詞類型、廣告頻次。在所選定的半年的房地產廣告中，點房網上共有245則樓盤廣告，整合重復刊登廣告的樓盤以及處于福州市區(qū)之外的3個樓盤后，共有40個樓盤的廣告做為分析的樣本。

圖1 各個樓盤均價直方圖

根據(jù)錄入數(shù)據(jù)分析，得出在2009年下半年刊登廣告的福州樓盤的均價為11247元/m2。從圖一中可看出，低價位的樓盤刊登廣告較少，可見房地產開發(fā)商將廣告的目標群體基本定位在具有較高的購買力的人群，即房地產商的廣告多是打給城市社會分層中階層較高的人士，他們在市區(qū)地段開發(fā)樓盤的時候，總是有意或無意的忽略貧窮階層的人民，這也是住宅市場商品化所導致。

（一）廣告詞類型與城市居住分層

廣告詞類型是筆者根據(jù)對每則廣告的具體內容的總結分類，按照順序劃分為：經濟實惠型，時尚體面型，高尚享受型，奢華尊貴型。筆者假設：根據(jù)樓盤層次定位的不同，開發(fā)商在廣告中所傳達的信息沒有區(qū)別。表1是筆者對本次的樣本進行的價格層次與廣告詞類型的交互分析結果。

表1 按樓盤廣告詞類型的交互分類統(tǒng)計表（n=40）%

從表1中可以看出，該交互分析的卡方分析的F檢驗值x2=34.47非常大，卡方檢驗的值P<0.05，因此應該拒絕零假設，即開發(fā)商在廣告中所傳達的信息，與樓盤層次定位是有關系的。由G值為0.81可以看出，二者的關系是強相關的，即開發(fā)商對其樓盤在城市居住社會分層中定位越高，其廣告辭藻就越為華麗尊貴。

同時，從樣本中可以看出低價位的樓盤其廣告緊緊抓住人們的心理，基本以體現(xiàn)經濟實惠的辭藻，來吸引更多的處于中下階層的人來購買房子。原始的廣告材料也證實了這一點，這些低價位的房子的廣告中多出現(xiàn)“舒適、優(yōu)惠、年輕派生活寓所、年輕、輕松與樂趣”等辭藻。相反，在價位極高的樓盤廣告中，高尚享受、奢華尊貴二類詞的比例高達100%，這些廣告中基本沒有出現(xiàn)經濟實惠類型的詞匯。

然而我們也看到，在相對低價位的樓盤中亦有出現(xiàn)類似奢華尊貴類的主題詞，與整個的趨勢不大符合。筆者詳細查閱后發(fā)現(xiàn)該樓盤屬于偏離市中心較遠的閩侯上街地區(qū)，主要的戶型是別墅，因為該地段的低價較為便宜，所以導致了別墅的平均價位也不會太高，然而，別墅的總價位確又比一般戶型的住宅要高得多，別墅廣告的主要受眾還是高階層的人士，因此廣告中出現(xiàn)尊貴奢華類的詞匯還是十分合理的。這也體現(xiàn)了筆者根據(jù)樓盤均價劃分城市居住社會階層的不足之處。

（二）戶型與城市居住社會分層

在城市社會分層中，不同階層的人士對住宅的面積大?。ㄐ粜?、中等戶型、大戶型、別墅）也會有不一樣的需求。通過樣本分析筆者發(fā)現(xiàn)，房地產商將大多數(shù)的廣告精力投放在中等及以上的戶型中，小戶型在廣告中占的比例僅四分之一多，從這里也可以明顯看出房地產商在投入廣告時主要的目標受眾是屬于社會中上階層的人士。

筆者假設住宅的戶型與城市居住社會分層之間是無關的。又因為筆者之前以房屋的均價作為社會分層的依據(jù)，別墅作為一個特殊的住宅類型，因其遠離市中心而單位面積的均價往往居中，為了分析更準確，筆者將樣本中的別墅記錄篩選出來，剔除在本次分析之外。關于戶型大小與居住社會分層的交互分析結果：卡方的F檢驗值為23.33，卡方檢驗的值P<0.05，因此應該拒絕零假設，戶型的大小與城市居住社會分層是有關系的。由G值為0.47可以看出，戶型的大小對居住社會分層的影響比較大，即戶型越大，房地產商希望入住樓盤的人士在社會分層中所處的地位就越高。

（三）樓盤地理位置與城市居住社會分層

由于福州市區(qū)濱江地段與市中心地段同屬樓盤均價較高的區(qū)位，因此，在對區(qū)位進行分類時無法根據(jù)同心圓理論將區(qū)位進行優(yōu)劣排序，所以在對樓盤區(qū)位與城市居住社會分層的關系表中，二者是定序——定類變量間的相關，筆者采用Somer's系數(shù)來驗證其相關程度。其交叉分析表如表2所示：

表2 按樓盤區(qū)位的交互分類統(tǒng)計表（n=40）%

卡方的F檢驗值為19.328，卡方檢驗值P<0.05，因此應該拒絕零假設，樓盤的區(qū)位與城市居住社會分層是有關系的。由Somer's系數(shù)值為-0.32可以看出，樓盤的地理位置對居住社會分層情況是有影響的。從表6中我們還看到，福州市中心地段的樓盤均價十分高，沒有低價位的樓盤出現(xiàn)，而金山板塊的價格也是較高的，相對而言，低價位的樓盤都集中在上街大學城與二到三環(huán)的地帶，這樣基本符合中國城市化進程中的特點，即富有的人住在城市的中心地段，享受便捷的城市設施服務，而貧窮的人被逐漸地趕離市中心。

芝加哥學派認為：隨著歷史的發(fā)展，城市逐漸分化出一個個在空間上相互隔離的地段或單元，不同類型的居民生活在不同的城市次級社區(qū)，并表現(xiàn)出一定的文化特征。我們對福州房地產進行區(qū)位考察時，發(fā)現(xiàn)福州市居住區(qū)位中，居住在市中心CBD地段與江濱路上景觀較好的路段可以說是身份和經濟地位的象征，同樣這種稀缺資源的分配自然也是不平等的，在社會階層中地位較高的人群才有獲得這些稀缺資源的資格。但是同時，筆者也了解到，同心圓的居住區(qū)位劃分卻不適合福州這座城市。可見每個城市的住房區(qū)位的優(yōu)劣高低次序是有每個城市的特殊性的。

三、討論分析

（一）從房地產廣告中明顯看出城市居住社會分層

房地產廣告所承載的信息中我們可以明顯地讀出城市居住社會分層的含義，廣告中具有濃郁情感色彩的廣告詞、標志鮮明的戶型，以及被醒目提示的地理區(qū)位都為該樓盤預計購買者在城市社會分層中的地位定下了標準。居住在不同的房地產開發(fā)小區(qū)，儼然象征著人們在社會階層結構中的不同的位置。

房地產商們具有明確的目標群體與消費對象，他們不可能打“一盤殺”的戰(zhàn)爭，這充分體現(xiàn)在了他們的樓盤廣告之上，高價位的樓盤廣告受眾群體是在社會分層中處于高階層的人群，房地產商充分利用他們追求享受的心理，在廣告詞中多用盡顯奢華富貴的辭藻。但在目前的經濟環(huán)境之下，這樣的廣告教化與宣傳與人們實際的購買習慣與能力有著比較大的差異，從消極層面影響了消費社會的消費心理，好像在城市的居住條件真的將人分成了幾等。所以從這個意義上來講，房地產商在開發(fā)不同的樓盤時候具有不同的理念，這種理念通過廣告彰顯出來，引導著不同階層的顧客群體在居住中逐漸向屬于自己階層的樓盤聚攏，從而引導和固化了城市階級的聚集，另外一方面，當某一種房地產建設理念趨于大局，或占主導地位的時候，也說明這這座城市相對應的階級群體的壯大與發(fā)展。人類都具有很強的歸類性，所以房地產商正是根據(jù)這種思想來宣傳他們的理念與服務。換句話說，房地產的樓盤廣告淋漓盡致地體現(xiàn)了這種“物以類聚，人以群居”的理念。因而可以說，房地產商樓盤廣告體現(xiàn)了城市居住社會分層。

（二）對城市居住分層現(xiàn)象的探討

城市中不同群體與階層因居住而形成的隔離，造成城市居住空間上發(fā)展不平衡，社會的整體消費和公共基礎設施投資日益向中上階層聚居的區(qū)位聚集，城市社會的不平等地位通過居住社會分層的建構特征得到了強化。

房地產開發(fā)商將富人與窮人嚴格地用一個個小區(qū)大門隔開了，富人們更不屑蒞臨窮人居住差勁的地方。隨著低收入群體向外遷移，很大程度上就意味著就業(yè)機會的減少。由于低收入群體所處的經濟地位本來就是由于其在職業(yè)序列中處于低端位置或者職業(yè)技能低造成的，越是到城市郊區(qū)，適合他們的服務性的崗位需求量越低，如此他們就非常有可能淪為失業(yè)群體。而郊區(qū)資源匱乏，基礎設施不完善，而且由于遠離市中心，這些人員獲取市區(qū)的職業(yè)同時也要付出昂貴的交通成本做為代價，高的交通成本使得他們離市區(qū)的就業(yè)機會距離又遠了一步。如此算來，窮人被趕出市中心后會陷入更為窘迫的經濟境況，陷入貧窮與失業(yè)的惡性循環(huán)，社會下層的人向社會上層的流動就根本無從談起，社會結構逐步鋼性化，一個缺乏縱向流動的、社會階層分明的社會是危機四伏的，貧富之間的矛盾必定日益激化。

在這里，我們不得不思考什么樣的居住模式才最有利于社會的穩(wěn)定。孫立平教授提到了“貧富混居”。他說：“混居的好處是顯而易見的，既有利于減輕階層之間的隔離，又有利于分享公共資源?！庇腥诉€認為這有利于增加窮人的社會資本。但問題也是明顯的，首先是窮人和富人的需求不一樣，混合居住可能不利于各自需求的滿足。而且，不同階層的人生活在一起，也容易產生矛盾，特別是心理和情緒上的對立。更重要地是，混居的方式往往需要政府直接介入。所以，究竟是貧富混居好，還是現(xiàn)行的住房制度更為合理，就需要更進一步地進行研究分析。

商品房時代的到來，城市住房資源的稀缺，必然會導致城市住房分配的不均。我們必須申明，是城市的社會分層，或簡單地說是貧富差距導致了住房的差異。社會資源分配不均導致了城市社會的社會分層，進而影響了住房的階級化差異。用馬克思主義的唯物辯證法來看就是，城市社會分層決定了不同階層之間的住房差異，而貧富的居住區(qū)分在一定程度上對城市社會分層也有能動作用。正如前文分析，房地產廣告，作為房地產開發(fā)商宣傳銷售各個樓盤的重要途徑，其承載的廣告詞、樓盤區(qū)位、樓盤戶型、價位，這些因素一起體現(xiàn)著對城市居住社會分層的建構?？偨Y全文，筆者認為，城市居住社會分層儼然隨著商品房政策的實施在城市中愈加明顯，其所帶來的貧富居住隔離等社會問題正影響著社會的良性運行，政府應當主導合理的城市規(guī)劃來改良這種現(xiàn)狀，而非讓市場機制完全地影響城市居住社會分層。

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