王 一

（國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

上海市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況調(diào)查

王 一

（國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

近期，國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)對(duì)上海市民經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查顯示，受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意率較高，而意見主要包括認(rèn)為目前經(jīng)適房價(jià)格偏高，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)在建經(jīng)適房的房型結(jié)構(gòu)不太滿意，對(duì)出行、就醫(yī)等仍有擔(dān)憂等。為進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策，建議加快經(jīng)適房配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步做好經(jīng)適房建設(shè)及分配信息公開，進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購門檻，建立必要的申購者舊房回購制度及經(jīng)適房退出和回購機(jī)制等。

經(jīng)濟(jì)適用房；調(diào)研

一、調(diào)查的基本情況

為了解住房困難市民對(duì)目前經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)適房）政策的評(píng)價(jià)，近期，國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)開展了上海市民對(duì)經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查。本次調(diào)查采用調(diào)查問卷、召開座談會(huì)與走訪部分受理和審核經(jīng)適房申請(qǐng)的街道工作人員相結(jié)合的方式進(jìn)行：一是根據(jù)簡單隨機(jī)抽樣的方法，在普陀、虹口、浦東、嘉定、金山等區(qū)8個(gè)街道抽取符合經(jīng)適房申購條件的市民，以及目前暫不符合申購條件但家庭住房條件較差的市民開展問卷調(diào)查，兩者比例約為6∶1。二是在普陀、虹口、浦東等區(qū)先后召開三個(gè)座談會(huì)，參會(huì)對(duì)象為接受本次調(diào)查的人員（符合經(jīng)適房申購條件和暫不符合申購條件的住房困難人員），以了解他們對(duì)目前經(jīng)適房政策的評(píng)價(jià)與意見。三是走訪部分具體受理經(jīng)適房申請(qǐng)和審核的街道工作人員，以了解他們?cè)诰唧w工作中碰到的問題及矛盾。

本次調(diào)查共回收有效問卷281份。按受訪者的申請(qǐng)情況看，已取得經(jīng)適房申購資格的占38.8%，符合申購條件并正在審核階段的占44.9%，符合申購條件但不準(zhǔn)備申購的占2.1%，目前還不符合申購條件但住房困難的占14.2%。從受訪者的年齡看，30歲以下占5%，30-49歲占45.5%，50歲及以上占49.5%。按受訪者的居住情況看，一代戶（獨(dú)居或者夫妻倆居?。┱?0.3%，二代戶（父母與子女二代人同?。┱?3.7%，三代戶（三代人同?。┱?3.5%，另有2.5%是其他情況，如與兄嫂、侄女一起住等（表1）。本次調(diào)查的樣本總量雖然不多，但分布在5個(gè)區(qū)8個(gè)街道且包含各種類型住房困難戶，他們反映的情況及問題具有普遍性，有一定的代表性。

表1 經(jīng)適房政策滿意度調(diào)查受訪者樣本分布

二、逾七成受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意

調(diào)查顯示，受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體較為滿意。受訪者中，表示“非常滿意”或“比較滿意”的占70.5%，表示“一般”的占23.1%，表示“不太滿意”的占4.6%，表示“說不清”的占1.8%（圖1）。

圖1 受訪者對(duì)經(jīng)適房政策總體滿意度

1.受訪者對(duì)目前經(jīng)適房的申購和審核程序比較認(rèn)可。為確保經(jīng)適房分配公平、公正、公開，上海目前設(shè)置了“兩級(jí)審核、兩次公示”的經(jīng)適房申請(qǐng)審核方式：即先由街鎮(zhèn)受理中心將申請(qǐng)者信息輸入一門式申請(qǐng)受理系統(tǒng)審核，然后交由派出所對(duì)戶籍和住房情況進(jìn)行核查，初審合格后，再由“經(jīng)濟(jì)適用住房管理信息系統(tǒng)”和“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”分別對(duì)申請(qǐng)者戶籍、住房和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行復(fù)審。符合條件的，在申請(qǐng)家庭的戶籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行公示，公示期滿無異議或者有異議經(jīng)審核異議不成立的，再報(bào)區(qū)（縣）住房保障辦復(fù)審。復(fù)審?fù)ㄟ^后，由區(qū)（縣）住房保障辦進(jìn)行公示，公示期滿無異議或者有異議經(jīng)審核異議不成立的，申請(qǐng)者才能取得申購資格。盡管整個(gè)申購、審核程序比較復(fù)雜，前后大約歷時(shí)6個(gè)月，但調(diào)查顯示，75%的受訪者對(duì)經(jīng)適房的申購和審核程序表示“非常滿意”或“比較滿意”，有19.6%表示“一般”，1.8%表示“不太滿意”，另有3.6%“說不清”（圖2）。這表明，絕大多數(shù)受訪者對(duì)目前的經(jīng)適房申購、審核程序比較認(rèn)可，認(rèn)為目前的程序雖然復(fù)雜，但是確保了公平、公正，最大限度地杜絕了騙購行為的發(fā)生。

圖2 受訪者對(duì)經(jīng)適房申購和審核程序滿意度

2.部分暫不符合申購條件但住房困難的受訪者希望進(jìn)一步放寬申購條件。調(diào)查中，當(dāng)問及您對(duì)目前的經(jīng)適房申購條件是否滿意時(shí)，有65.5%的受訪者表示“非常滿意”和“比較滿意”，28.5%表示“一般”，僅2.8% 表示“不太滿意”，另有3.2%“說不清”。（圖3）這表明，盡管目前上海經(jīng)適房的申購條件門檻比較高，但仍得到多數(shù)受訪者的認(rèn)可。調(diào)查中，也有部分住房困難但不符合目前申購條件的受訪者希望能適當(dāng)放寬條件，使無力購買商品房改善住房條件的中低收入市民都能受惠于保障房政策。

圖3 受訪者對(duì)經(jīng)適房申購條件滿意度

三、受訪者對(duì)目前經(jīng)適房政策的主要意見

調(diào)查中，大家在一致肯定經(jīng)適房政策的同時(shí)，也對(duì)進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策提出了意見和建議，歸納如下：

1.部分受訪者認(rèn)為目前經(jīng)適房價(jià)格偏高。調(diào)查中，部分受訪者認(rèn)為價(jià)格偏高，難以承受。如浦東三林的經(jīng)適房每平方米單價(jià)要8000多元，且只有60%的產(chǎn)權(quán)，折成完全產(chǎn)權(quán)相當(dāng)于近14000元/平方米，相比市場(chǎng)上17000-18000元/平方米也能淘到的二手房而言，優(yōu)惠幅度不大。寶山區(qū)共康的經(jīng)適房要8990元/平方米，也偏高。還有受訪者表示，經(jīng)適房的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是參考周邊的商品房價(jià)格而定的，本輪經(jīng)適房定價(jià)是在樓市調(diào)控還未見成效，房價(jià)位于最高點(diǎn)時(shí)確定的，而選購經(jīng)適房時(shí)，商品房的價(jià)格已經(jīng)回調(diào)，特別是經(jīng)適房所在的中外環(huán)商品房價(jià)格降幅較大，可經(jīng)適房的定價(jià)并未隨著市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)而調(diào)整。據(jù)反映，虹口區(qū)某街道在第一批審核通過的289戶經(jīng)適房申請(qǐng)者中，有4戶最終放棄購買，主要原因就是房價(jià)太高，經(jīng)濟(jì)上無力承受。調(diào)查顯示，29.9%的受訪者對(duì)目前經(jīng)適房的價(jià)格表示“非常滿意”和“比較滿意”，40.9%表示“一般”，22.1%表示“不太滿意”，另有7.1%“說不清”（圖4）。

圖4 受訪者對(duì)經(jīng)適房價(jià)格的滿意度

2.受訪者對(duì)出行、就醫(yī)等仍有擔(dān)憂。部分已看過房源的申購者表示，目前上海經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量總體不錯(cuò)，周邊配套設(shè)施規(guī)劃基本齊全，但建設(shè)沒有同步跟上，尤其是醫(yī)院、公交、商業(yè)設(shè)施比較滯后，擔(dān)心入住后生活不便。不少申購者因工作單位在原居住地附近，如果申購到經(jīng)適房，出行所需的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本都大大提高。調(diào)查中，當(dāng)問到“如果申購到經(jīng)適房，您最擔(dān)憂哪些問題？（多選，限選三項(xiàng)）”，受訪者表示主要擔(dān)憂“出行難”（占49.5%）、“就醫(yī)難”（占49.1%）、“買菜難”（占31%）、“房屋質(zhì)量差”（占24.9%）、“子女上學(xué)入托難”（占19.6%）（圖5）。

圖5 受訪者購買經(jīng)適房后最擔(dān)憂的問題（多選、限選三項(xiàng)）

3.多數(shù)購房者債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。調(diào)查顯示，受訪者購房資金來源結(jié)構(gòu)為：22.7%為自有資金，22.4%向親戚朋友借款，46.4%向金融機(jī)構(gòu)貸款，另有8.5%的資金缺口尚需籌措。從中可以看出，受訪者購買經(jīng)適房的大部分資金要靠借貸，債務(wù)負(fù)擔(dān)很重。不少受訪者表示，由于收入水平不高，今后家庭生活不僅需要應(yīng)付持續(xù)上漲的物價(jià)水平，還要每月還款，壓力實(shí)在不輕。

4.部分受訪者對(duì)在建經(jīng)適房的房型結(jié)構(gòu)不太滿意。調(diào)查中，有36.8%的受訪者對(duì)經(jīng)適房房型結(jié)構(gòu)表示“很滿意”和“較滿意”，48%表示“一般”，但仍有13.2%表示“不太滿意”，主要是房間面積較小。據(jù)了解，目前經(jīng)適房基本上是小二室戶，一個(gè)小的房間只有七八平方米，除了放置床和衣柜，幾乎沒有其他活動(dòng)空間。這類房型比較適合小夫妻或者老倆口居住。但事實(shí)上，很多受訪者由于經(jīng)濟(jì)上的限制，父母與成年子女只能共同申購，入住后，結(jié)婚用房矛盾仍比較突出。因此，他們希望房間面積再大點(diǎn)，每個(gè)房間的面積能有15平方米左右，使兩代人各有私密空間。

四、進(jìn)一步完善經(jīng)適房政策的建議

1.加快經(jīng)適房配套設(shè)施建設(shè)，以提高入住者的生活質(zhì)量。目前，上海市經(jīng)適房建設(shè)雖然都有齊全的配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，但由于各種原因，許多配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校等建設(shè)不能與經(jīng)適房建設(shè)同步完成，這將給入住者的生活造成諸多不便，甚至可能形成經(jīng)適房的閑置。因此，在加快大型居住區(qū)交通建設(shè)的同時(shí)，加快菜場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲店、大型商場(chǎng)等生活配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善治安管理就顯得特別重要。只有盡快完善生活配套設(shè)施，才能在解決入住者住房困難的同時(shí)，不影響其生活需求的便捷度，真正提高入住者的生活質(zhì)量。

2.進(jìn)一步做好經(jīng)適房建設(shè)及分配信息公開。調(diào)查中，不少受訪者對(duì)經(jīng)適房的質(zhì)量存在擔(dān)憂，希望政府在此方面加強(qiáng)宣傳，提高透明度，及時(shí)公開經(jīng)適房的建造標(biāo)準(zhǔn)和成本等信息，便于接受各方監(jiān)督，以打消申購者不必要的疑慮。適時(shí)公示經(jīng)適房申請(qǐng)供應(yīng)的進(jìn)程，以便申購者合理安排時(shí)間籌措首付款，而部分必須出售自己目前唯一住房籌措購房款的申購者，也可以合理安排房屋的掛牌出售時(shí)間。同時(shí)，希望將申請(qǐng)材料復(fù)核后未通過的原因及時(shí)反饋到街鎮(zhèn)。據(jù)了解，經(jīng)適房申請(qǐng)材料經(jīng)過街鎮(zhèn)初審，由市里統(tǒng)一復(fù)審后，復(fù)審結(jié)果通過系統(tǒng)反饋給街鎮(zhèn)，但未通過的原因并不反饋，申請(qǐng)者必須自行到市經(jīng)適房審核機(jī)構(gòu)去排隊(duì)查詢?cè)颍荣M(fèi)時(shí)費(fèi)力，還經(jīng)常鬧出許多不必要的誤解和麻煩。因此，他們希望今后能在經(jīng)適房申請(qǐng)、審核、結(jié)果反饋等方面加強(qiáng)服務(wù)。

3.進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購門檻，給予回滬知青更多的政策關(guān)懷。據(jù)了解，目前經(jīng)適房的申購中，對(duì)回滬的上海知青給予了很多政策上的照顧。但按照目前規(guī)定，上海知青必須到法定退休年齡，并且掛靠戶口滿2年，申購經(jīng)適房時(shí)才可以算人頭。而有的知青因?yàn)楹⒆右呀?jīng)回滬，雖然沒到退休年齡，實(shí)際已長期居住在上海；還有的因?yàn)檎也坏綊炜康膽艨冢L期持有居住證，而沒有上海戶籍。這些人目前都無法申購經(jīng)適房。為保證居者有其屋，他們希望政府能進(jìn)一步降低經(jīng)適房申購門檻，對(duì)回滬知青在申購經(jīng)適房政策上予以進(jìn)一步的政策關(guān)懷。

4.進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)制度。調(diào)查中，多數(shù)受訪者表示經(jīng)適房的總價(jià)對(duì)于他們來說仍是很大的負(fù)擔(dān)，特別是有子女到適婚年齡的家庭，因?yàn)榘凑諅鹘y(tǒng)習(xí)慣要給子女準(zhǔn)備婚房，原來住的老房子不能賣，新的經(jīng)適房總價(jià)又太高，處于兩難的境地。不少受訪者希望政府能對(duì)一些特殊家庭實(shí)施靈活的產(chǎn)權(quán)制度，適當(dāng)降低申購者的產(chǎn)權(quán)比率，以化解他們目前購買經(jīng)適房面臨的困境。

5.建立必要的申購者舊房回購制度。部分受訪者表示，必須出售自己目前唯一的住房才能籌措到購買經(jīng)適房的錢款，可是目前房產(chǎn)交易清淡，很擔(dān)憂能否如期賣掉和達(dá)到心理價(jià)位，而且還要交付中介一筆不小的費(fèi)用。近期虹口、閘北兩區(qū)出現(xiàn)一批房東急售讓利10%-15%的二手房，主要是因?yàn)閮蓞^(qū)經(jīng)適房的分配即將進(jìn)入簽約環(huán)節(jié)，已獲得經(jīng)適房購買資格的業(yè)主欲將老屋拋售套現(xiàn)以支付經(jīng)適房的房款。此種以低于市場(chǎng)價(jià)拋售房屋的行為，對(duì)于本來就貧困的他們來說，是一筆不小的財(cái)產(chǎn)損失。他們迫切希望政府能建立申購者舊房回購制度，指定權(quán)威的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)申購者原有住房做出評(píng)估，并由政府相關(guān)部門統(tǒng)一購買，作為廉租房或公租房的房源投入使用。此舉一來可以降低申購者的購房壓力，并減少申購者不必要的財(cái)產(chǎn)損失；二來可以防止出現(xiàn)申購者因?yàn)闆]有賣掉舊房被迫向銀行貸款，又因無法按期還貸使銀行產(chǎn)生壞賬的現(xiàn)象；三來可以拓寬保障房的來源，縮短廉租房等保障房的建設(shè)周期，壓縮建設(shè)成本。

6.對(duì)特別困難的申購者實(shí)施低息、免息貸款政策。在經(jīng)適房分配中，為確保特別困難的低收入家庭能及時(shí)改善居住條件，許多低收入受訪者希望政府能研究設(shè)定一條基準(zhǔn)線，規(guī)定收入和財(cái)產(chǎn)在基準(zhǔn)線以下的以及因特殊病種致貧的申購者，可以在申購經(jīng)適房時(shí)享受貼息或免息貸款，以減輕其還債的負(fù)擔(dān)。

7.盡快建立經(jīng)適房的退出和回購機(jī)制。經(jīng)適房是為解決中低收入群體住房困難而由政府公共財(cái)政籌集資金建造的，當(dāng)申購者收入水平提高，經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)后，就不應(yīng)該再繼續(xù)占用公共資源。而目前我國的經(jīng)適房只有申購、沒有退出機(jī)制。應(yīng)盡快研究建立經(jīng)適房的退出機(jī)制，規(guī)定當(dāng)申購者的收入水平和資產(chǎn)總額達(dá)到一定程度后，政府有權(quán)回購其經(jīng)適房，使有限的經(jīng)適房重新進(jìn)入供應(yīng)環(huán)節(jié)，為更多低收入住房困難家庭提供住房保障。

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.003

周群艷）