戶口遷移與房屋買賣

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊聯(lián)合北京大成律師事務(wù)所上海分所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強(qiáng)第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：icexue0321@163. com，我們將請大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

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Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世?，F(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費(fèi)用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院起訴？

求助人 陳先生

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A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

上海市世紀(jì)大道100號上海環(huán)球金融中心24層 郵箱：dong.wang@dachenglaw.com 電話：（86 21）5878 5888

Q

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產(chǎn)過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經(jīng)成立，作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？

求助人 汪先生

A

A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認(rèn)為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。

在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協(xié)商確定的，從其約定；

雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估來確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。法律小常識

合同的對內(nèi)效力與對外效力

合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。

這包括：1.合同的對內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

2.合同的對外效力，合同一旦生效后，任何單位或個人都不得侵犯當(dāng)事人的合同權(quán)利，不得非法阻撓當(dāng)事人履行義務(wù)。

3.合同生效后的法律效果還表現(xiàn)在，當(dāng)事人違反合同的，將依法承擔(dān)民事責(zé)任，必要時人民法院也可以采取強(qiáng)制措施使當(dāng)事人依合同規(guī)定承擔(dān)責(zé)任、履行義務(wù)，對另一方當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)救。

編輯：薛華 icexue0321@163.com