胡 海

（中共湖南省委黨校；湖南行政學(xué)院，湖南 長沙 410014）

境外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗及啟示

胡 海

（中共湖南省委黨校；湖南行政學(xué)院，湖南 長沙 410014）

房地產(chǎn)稅是當(dāng)前我國稅制改革的一個熱點問題，我國正在醞釀房地產(chǎn)稅收制度改革，即開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅。文章在闡述目前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要缺失的基礎(chǔ)上，介紹了世界主要國家征收房地產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗，并從中得到了適合我國國情的若干啟示。

房地產(chǎn)稅；國外經(jīng)驗；啟示

房地產(chǎn)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”或“不動產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是以房屋為征稅對象、在不動產(chǎn)的占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅款額會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。世界各國由于歷史文化背景和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，其相關(guān)配合稅種之間自然存在差異，勢必決定各國對稅種的選擇也就不盡一致。國與國之間沒有完全相同的稅收制度，哪怕在同一稅收體系中也不可能完全一樣。同理，在開征房地產(chǎn)稅方面也存在著較大的差異。盡管建設(shè)中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)不能照搬照抄別國的經(jīng)驗，但“他山之石，可以攻玉”，世界其他國家在開征房地產(chǎn)稅實踐中的經(jīng)驗無疑都對我國開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅有一定的啟示與借鑒作用。

一 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中存在的問題

（一）稅種設(shè)置不夠合理，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕

我國現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種有12個，廣泛分布于房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)主要有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等稅種；在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；在房地產(chǎn)出租時，存在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。這些稅種在出臺時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統(tǒng)一、多政策目標(biāo)的房地產(chǎn)稅收制度。稅種繁多必然會加大征管難度，增加征收成本，同時也會造成征稅的重復(fù)，加重納稅人的負(fù)擔(dān)?？梢?，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。[1]另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、交易和保有三個環(huán)節(jié)中的稅負(fù)分布很不合理，房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)過程中征收的稅種過多、稅負(fù)較重，而保有階段的稅負(fù)過輕。如在房地產(chǎn)開發(fā)（取得）階段的房地產(chǎn)稅，需要繳納耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、其他政府收費等房地產(chǎn)稅；在轉(zhuǎn)讓處置（流轉(zhuǎn)）階段，也需要繳納契稅、印花稅等房地產(chǎn)稅。而在房地產(chǎn)保有階段除用于經(jīng)營外，幾乎不必繳納任何費用。[2]而且在開發(fā)環(huán)節(jié)收費中，收費的負(fù)擔(dān)還大于稅收，根據(jù)測算，在房地產(chǎn)業(yè)中，各種規(guī)費占了銷售費用的35.78%，稅收僅占9.06%。[3]土地閑置、浪費嚴(yán)重，保有階段稅收少、稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負(fù)重，就相當(dāng)于給土地保有者提供了無息貸款，實際上鼓勵了投機(jī)行為。

（二）征稅范圍過于狹窄，重復(fù)征稅現(xiàn)象突出

目前我國的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。不合理的征稅范圍不僅為納稅人提供了逃避稅收的途徑，也不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。而這也成為不同政府間吸引投資的一個誘因。誠然，經(jīng)過改革開放30余年的發(fā)展，我國當(dāng)前的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與這些條例當(dāng)初制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，因此，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制乃是大勢所趨。同時由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展迅猛，城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)快速增長并與城市經(jīng)濟(jì)融為一體，城鄉(xiāng)界限變得模糊不清，自然增大了稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的難度。另外，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費的現(xiàn)象。自 2003年以來，我國房地產(chǎn)稅收政策朝令夕改，稅收體系不盡合理。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣方征收營業(yè)稅，買方征收契稅，同一標(biāo)的交易的雙方都要課稅，屬雙重征稅。買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，是稅種交叉，重復(fù)征稅。具體體現(xiàn)為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既要繳納營業(yè)稅，還要就房地產(chǎn)增值部分繳納土地增值稅和所得稅；房屋出租取得的租金收入，需同時繳納房產(chǎn)稅、所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，綜合稅負(fù)高達(dá)租金收入的30%以上，房地產(chǎn)租金收入征收房產(chǎn)稅不合理；對房地產(chǎn)取得行為，不僅征收印花稅，而且征收契稅。在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)的問題。

（三）稅制設(shè)計不盡合理，發(fā)展矛盾日益突出

目前我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算依據(jù)有從價計征和從租計征兩種。從價計征即房產(chǎn)原值減去10%～30%的余值按1.2%的稅率計征。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，無法反映房產(chǎn)的市場價值；從租計征即依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照 12%的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。同一個稅種，兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，存在稅源不足且缺乏彈性的缺陷，很難發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也不能對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅從 1986年10月1日開始實施。盡管從規(guī)模上看房產(chǎn)稅是小稅種，但20世紀(jì)90年代中后期以來，房產(chǎn)稅收入的規(guī)模擴(kuò)張速度仍比同期稅收總額的擴(kuò)張程度高出很多，房產(chǎn)稅收入在小稅種中的增長排序僅次于個人所得稅和印花稅，而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。[2]

（四）資產(chǎn)評估缺乏規(guī)范，費用遠(yuǎn)超其他行業(yè)

房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，是以房地產(chǎn)的價值為基礎(chǔ)進(jìn)行征收的。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)評估主要由政府相關(guān)主管部門進(jìn)行，即由國土資源部所屬的土地評估、以建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估、國有資產(chǎn)管理局所屬的資產(chǎn)評估等評估機(jī)構(gòu)和評估項目組成，此外，還有大量盈利性的社會評估機(jī)構(gòu)所作的商業(yè)性評估。但我國不動產(chǎn)評估存在立法嚴(yán)重缺失，使不動產(chǎn)的評估缺乏統(tǒng)一性、權(quán)威性和強(qiáng)制性，主要是一些行政規(guī)章和行業(yè)規(guī)范，法律地位低，效力層次低；評估市場按行政部門條塊分割，評估機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，評估人員的水平參差不齊；評估技術(shù)也比較落后，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要求。這樣的不動產(chǎn)評估體系很難提供統(tǒng)一、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。[4]另外，地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍(lán)圖審查費等50余項費用，涉及25個部門，總計約占房價的 15%-20%。由此可見，地方政府以房地產(chǎn)開發(fā)拉動地方經(jīng)濟(jì)增長和增加地方財政收入的利益沖動，也是造成住房價格居高不下的一個重要誘因。

（五）稅費繳納負(fù)擔(dān)較重，稅收流失現(xiàn)象嚴(yán)重

目前，我國房地產(chǎn)稅費設(shè)置的種類和繳納的費用明顯多于其他行業(yè)。具體而言，地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用，不僅包括土地出讓金和雙重配套費，而且包括收取的藍(lán)圖審查費等50余項費用，涉及25個有關(guān)部門，共計約占房價的 15%-20%。由此可見，地方政府通過房地產(chǎn)開發(fā)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長和增加地方財政收入的利益沖動行為，也是導(dǎo)致住房價格居高不下的一個重要原因。[2]與此同時，目前我國稅收征管輔助制度不夠健全，造成稅收流失問題嚴(yán)重。我國目前仍缺乏嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，這無疑影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策也不健全，現(xiàn)有的稅務(wù)部門內(nèi)部房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員的素質(zhì)同樣難以適應(yīng)稅收征管的需要，再加上稅收法律法規(guī)不夠健全，由此引起的稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。[1]

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制除暴露上述問題外，還存在以下缺陷：一是不利于調(diào)節(jié)貧富差距。對居民用房一律免征房地產(chǎn)稅，不能體現(xiàn)出擁有不同數(shù)量房產(chǎn)的個人的稅負(fù)差異，既不利于調(diào)節(jié)貧富差距，實現(xiàn)社會公平，又使得豪華型房地產(chǎn)擁有較大的需求市場，造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。二是不利于抑制土地投機(jī)行為。現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅以土地面積為計稅依據(jù)，實行從量計征，使得稅額不能隨著征稅對象價值的提高而提高，無法有效地調(diào)節(jié)土地級差收人，也不利于抑制土地投機(jī)行為。

二 世界主要國家（地區(qū)）房地產(chǎn)稅的基本情況及經(jīng)驗總結(jié)

（一）基本情況

目前，大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這些國家大體上秉持了穩(wěn)定和公平的原則，既讓稅收造福于民，又合理調(diào)控了房價。

1．美國房主自愿交稅。在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅有廣義和狹義之分。廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，即在房屋買賣時要繳納的稅；狹義的房產(chǎn)稅指的是對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅。目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者的比例為 1:1:5，可以看出學(xué)區(qū)稅比例是最大的。美國大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在1%-3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)每年各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此，不同地區(qū)的稅率會有所不同，并且根據(jù)情況的變化不斷地調(diào)整。在絕大多數(shù)情況下，美國的房屋主人是愿意繳納房產(chǎn)稅的。他們很清楚，美國政府拿走房產(chǎn)稅之后會把每一分錢都花在百姓身上，如教育、治安、公共設(shè)施維護(hù)等等。政府用房產(chǎn)稅的錢大面積地改善治安、學(xué)校、環(huán)境，一旦周邊環(huán)境治理好了，房子自然增值，所以對于美國老百姓而言，每一年只出房產(chǎn)價值 1.5%的稅金卻可以享受到很多的福利，是非常合算的。[5]因此即使一些地區(qū)房產(chǎn)稅稅額較高，當(dāng)?shù)氐募{稅人也十分歡迎，因為良好的公立教育系統(tǒng)（美國的公立教育系統(tǒng)是免費的）有利于下一代的成長。

2．日本房產(chǎn)稅名目繁多。日本的房產(chǎn)稅可分為購置房產(chǎn)、持有房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓（出售）房產(chǎn)等三種收稅情況。在購置房產(chǎn)的情況下，所需繳納的稅目有房產(chǎn)取得稅、注冊執(zhí)照稅、印花稅和繼承稅（贈與稅）等四種。房產(chǎn)取得稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是：民用住宅 3%，非民用住宅 4%。注冊執(zhí)照稅的稅率在0.1%到2%之間。印花稅則和其他國家沒有什么不同，稅率一般不超過1%。在日本，繼承房產(chǎn)所需要付出的稅金數(shù)額較大。繼承價值1000萬日元（約合人民幣80萬元）的房產(chǎn)，繼承稅率為10%；如果房產(chǎn)價值超過3億日元（約合人民幣2400萬元）；繼承稅率將上升到50%。另外，在日本持有房產(chǎn)，每年都必須繳納固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，其稅率一般為1.4%和0.3%。這些稅金都將用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況下，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個人需要繳納的稅目有所得稅和居民稅兩種。稅率則依據(jù)房產(chǎn)年限的不同而有所變化，即5年以下房齡的建筑物兩項稅種合計為30%,5年以上則為20%?？傊?，在日本，住房和土地的所有權(quán)均可交易，購置房產(chǎn)就意味著同時擁有了土地所有權(quán)。所以，日本的房產(chǎn)稅不僅涉及住房，而且涉及土地，在稅制中被稱為固定資產(chǎn)稅，納稅人是法律意義上的土地和住房產(chǎn)權(quán)所有人。課稅固定資產(chǎn)稅按照市場價值來計征，通常每三年進(jìn)行一次評估，之后的兩年中如無重大變化，一般不再重新估價，日本全國固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是 1.4%。雖然日本的房產(chǎn)稅種類繁多，所需繳納的稅金的數(shù)額也比較“驚人”，但為了兼顧社會公平，日本政府對一般民用住宅以及公共事業(yè)單位的房產(chǎn)在稅額上會實施一定的減免，如對舊房進(jìn)行翻建修理、節(jié)能改造等，都可以獲得固定資產(chǎn)稅的減免。這樣既能保護(hù)一般居民的合法權(quán)益，又能在一定程度上遏制炒房行為。[6]

3．韓國稅制應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫。自1961年起韓國就開始征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人。亞洲金融危機(jī)之后，韓國政府采取寬松的貨幣政策，同時放松對房地產(chǎn)市場的管制，以此拉動經(jīng)濟(jì)增長。韓國房地產(chǎn)市場在此政策刺激之下，連續(xù)多年保持高速增長。為了抑制房價過快上漲，韓國政府又制定了多種賦稅制度。其中最具代表性的，就是于2005年推出的綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過 6億韓元的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率在0.75%至2%之間浮動。同時，韓國既有的財產(chǎn)稅以土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的所有人作為征稅對象，并依據(jù)財產(chǎn)價值的不同實行差別稅率。因此擁有高價房產(chǎn)的富裕階層要同時承擔(dān)財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅，其承擔(dān)的賦稅比其他階層更重。然而，綜合不動產(chǎn)稅對控制房地產(chǎn)泡沫的效果并不理想，韓國房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為依然大量存在，這主要是因為房價上漲的收益要高于繳納的稅額。為此，韓國政府出臺了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，需繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，而擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，需繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。就算在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需繳納6%至35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺，韓國的房地產(chǎn)市場漸趨穩(wěn)定。[7]

4．英國房產(chǎn)稅分類征收。英國的財產(chǎn)稅劃分為住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房財產(chǎn)稅（非住房財產(chǎn)稅）。住房財產(chǎn)稅的征稅對象是住房，主要包括平房、樓房、公寓、出租的房屋、活動房和可供居住的船只。其納稅義務(wù)人是年滿18歲的住房所有者或住房出租者。住房財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)以住房的評估價值為基礎(chǔ)。稅率根據(jù)地方開支情況和可收稅金的情況由地方政府來確定，其中住房財產(chǎn)稅的稅率實行超額累進(jìn)稅率。住房財產(chǎn)稅一般是由納稅人向地方政府的專門機(jī)構(gòu)自動申報的，經(jīng)審查確定后可在10個月內(nèi)分期支付或按當(dāng)?shù)卣囊笾Ц丁４送?，英國住房財產(chǎn)稅還有科學(xué)的減免政策，主要包括折扣、優(yōu)惠、傷殘減免三大類。而營業(yè)房財產(chǎn)稅則是針對非住宅用房屋征收的一種稅。其計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的市場租金，計稅價格是不動產(chǎn)的年凈價值，但稅率是全國統(tǒng)一的，且根據(jù)不動產(chǎn)的不同用途確定不同稅率。其減免政策主要包括四大類:一是教堂、農(nóng)用不動產(chǎn)免征。二是新設(shè)立的工業(yè)區(qū)有10年免征期。三是慈善機(jī)構(gòu)用于慈善目的占用不動產(chǎn)的減半征收。四是其他房屋空置超過3個月的減半征收等。[3]

（二）經(jīng)驗總結(jié)

1．重視對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。世界主要國家（地區(qū)）都重視對房地產(chǎn)的保有階段征稅，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收較少。與房地產(chǎn)開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)的稅收征管工作相比，世界主要國家（地區(qū)）都把對房地產(chǎn)的稅收集中在房地產(chǎn)保有階段。在美國，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)每年都要根據(jù)對房地產(chǎn)的評估價值征收財產(chǎn)稅。在日本，房地產(chǎn)保有稅即包括地價稅、都市計劃稅、固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅等四種，成為地方財政收入的主要來源之一。在英國，直接來源于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收收入（不含轉(zhuǎn)讓人是公司時交的所得稅）只占全國總稅收收入的1%～2%，但來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅及來自經(jīng)營性不動產(chǎn)的稅收收入?yún)s占總稅收收入的30%左右。臺灣地區(qū)也同樣在房地產(chǎn)保有階段征收土地使用稅和房屋稅。[9]強(qiáng)化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅，不僅可以刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和交易活動發(fā)生，便于優(yōu)化配置房地產(chǎn)要素，而且對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅有很強(qiáng)的持續(xù)性，能夠形成地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。

2．房地產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源。房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，其主要特點表現(xiàn)為稅源穩(wěn)定、容易征管，是地方財政收入的重要來源之一，且總量呈上升趨勢。從以上各國稅制的分析中可以看出，凡是中央與地方實行分稅制的國家，其房地產(chǎn)保有稅基本都劃歸地方，且成為地方稅收的主體稅種，成為地方財政收入的重要來源。目前，許多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收收入在地方政府組織的稅收收入中都處于十分重要的地位，在美國，房地產(chǎn)稅是州和地方政府的主要稅收，是州和地方政府財政支出的主要來源之一，其房地產(chǎn)稅收入一般占到地方財政收入的50%～80%。由于地方具有相應(yīng)的立法權(quán)，因此地方政府都非常重視房地產(chǎn)稅收。[9]

3．采取“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則?！皩挾惢本褪浅龑病⒆诮?、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅以外，其余的不動產(chǎn)所有者或占有者都是納稅主體。如日本的固定資產(chǎn)稅征稅對象是土地（包括農(nóng)田、鹽田、礦泉地、山林、牧場、城市土地及其他土地）、房屋和折舊資產(chǎn)?！吧俣惙N”就是多數(shù)國家因房地產(chǎn)稅種較少而開征不動產(chǎn)稅，這樣不但可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，而且可以降低稅收征管成本；“低稅率”是指各國房地產(chǎn)稅率一般都不高，總體稅收負(fù)擔(dān)水平也普遍偏低。如日本的不動產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，德國為1%，而美國的50個州都征收這種稅，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不盡相同，大約平均為1%～3%。發(fā)達(dá)國家一方面實行低稅率，另一方面較寬的稅基同樣可以為政府帶來相對充足的收入，同時減少了稅收征管的阻力，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

4．擁有健全的房地產(chǎn)價值評估體系。大多數(shù)國家均趨向于按房地產(chǎn)的評估價值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨經(jīng)濟(jì)增長而增長的彈性特征。房地產(chǎn)課稅的一個主要障礙就是對房地產(chǎn)價值的估價，一般而言，只有先確定了征稅對象的價值，才能進(jìn)一步確定稅率。目前，各國或地區(qū)都有專門的評估機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)價值進(jìn)行評估。如英國由“地產(chǎn)估價局”匯總每年的房地產(chǎn)交易信息并形成完全獨立的房地產(chǎn)價值評估系統(tǒng)，對外公布英國各個城市和地區(qū)類型不同、用途不同的土地或房地產(chǎn)的價格。我國香港地區(qū)專門設(shè)有差餉物業(yè)估價署，每年專門負(fù)責(zé)對香港各地的房屋租金及樓宇價值作出估價，且編制“差餉物業(yè)估價表”作為差餉和房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)。這些專門的評估機(jī)構(gòu)均建立了詳細(xì)的信息儲備。如美國各地方政府為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅的征收，建立了比較詳細(xì)的財產(chǎn)信息管理制度。在對計算機(jī)進(jìn)行管理以后，該信息管理制度可以為政府提供多方位多視角的信息。另外，對土地、房產(chǎn)的測繪、評估資料、各種變更情況、歷年價值變化、征稅等情況均運用計算機(jī)進(jìn)行管理。[10]

5．稅收立法比較健全。大多數(shù)國家（地區(qū)）都為規(guī)范房地產(chǎn)市場制定了比較健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)。英國的稅法盡管都由中央立法，地方政府卻具有較大的管理權(quán)限。而作為當(dāng)事人的資產(chǎn)評估局不但有義務(wù)對原告提出的問題作出詳細(xì)解答，而且必須對評估失誤之處作出修正，同時將結(jié)果告知稅務(wù)部門，以便于辦理退稅。日本房地產(chǎn)稅法主要包括《土地基本法》、《土地征用法》等。我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)稅法有《土地審裁署條例》、《地價及補(bǔ)價條例》、《業(yè)主與住客綜合條例》、《訴訟時效條例》等法規(guī)，規(guī)定比較具體、操作性也較強(qiáng)。

三 國外房產(chǎn)稅制度對我國的啟示

（一）實行“少稅種，寬稅基”的基本原則

世界主要國家房地產(chǎn)稅收制度能夠?qū)⒌胤秸氖聶?quán)和財權(quán)結(jié)合起來，有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，同時解決了地方政府財政收入不足的問題，便于政府加大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，真正實現(xiàn)“取之于民，用之于民”的良性循環(huán)。我國也應(yīng)該學(xué)習(xí)這些國家的經(jīng)驗，簡化稅種，將目前我國房地產(chǎn)近20個稅種進(jìn)行適當(dāng)合并，改革以前重視取得和轉(zhuǎn)讓階段稅收而輕視保有階段稅收的規(guī)定，逐漸擴(kuò)大房地產(chǎn)保有階段稅收所占的比重，增加房地產(chǎn)投機(jī)者囤積居奇的成本。擴(kuò)大稅基，將房地產(chǎn)稅的征稅對象由高檔住宅向普通住宅拓展，并將征稅地區(qū)從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市向全國各地推廣。在稅率設(shè)計上，不僅要讓普通居民能夠接受，而且又能起到調(diào)節(jié)高收入者住房消費的作用。

（二）適當(dāng)提高房產(chǎn)稅更有利于發(fā)揮調(diào)控作用

規(guī)律顯示，房產(chǎn)稅是隨房價上漲而上漲的，當(dāng)房產(chǎn)價格暴漲時，許多人并未從房價上漲中獲得更多財富，相反卻由于需要支付高額的房產(chǎn)稅而不得不變賣現(xiàn)有房產(chǎn)。這樣，既抑制了將房地產(chǎn)作為投資品謀利的行為，又增加了市場中住房的供給量，對控制房價十分有利。同時，高額的房產(chǎn)稅還大大增加了高收入者的居住成本，政府可以將高收入者的房產(chǎn)稅用于公共事業(yè)和社會福利，有利于調(diào)節(jié)社會各階層的福利水平。目前，我國房地產(chǎn)稅改革正在試點，重慶試行對高檔住房征稅，上海試行對第二套房征稅，這對于調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民對住房進(jìn)行合理消費，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)利用率，抑制房價過快上漲，健全我國地方稅收體系無疑都有一定的作用。然而目前稅率最高也只有 1.2%，遠(yuǎn)低于其他國家的稅率。低稅率、窄覆蓋、寬免額，均使得這次房產(chǎn)稅改革更多的是在積極地釋放政府調(diào)控信號，其改革探索意義遠(yuǎn)大于實際操作效果。

（三）將居民住房納入征稅范圍

將居民住房納人征稅范圍的理由有：一是對居民住房納人征稅是各國通行做法，目前國際上普遍對居民自用房地產(chǎn)進(jìn)行征稅；二是隨著我國城市住房制度改革的推進(jìn)，居民自用房地產(chǎn)基數(shù)和實際總量將越來越大，對其征稅正好符合寬稅基的原則；三是目前我國城鎮(zhèn)居民房價不斷升值的一個重要原因就是城鎮(zhèn)的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，因此，根據(jù)“誰受益誰納稅”的原則，居民也應(yīng)該為自己的房地產(chǎn)納稅。更重要的是，通過稅收杠桿來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為已成為擺在我國面前的迫在眉睫的任務(wù)。另外，為了減輕低收人納稅人的稅負(fù)，也應(yīng)該制定相關(guān)的稅收減免政策。如規(guī)定居民的第一套住房面積在110平米以下的部分免征房地產(chǎn)稅，或者居民的第一套住房價值在一定價值以下的實行部分免稅。

（四）健全房地產(chǎn)價值評估體系

目前我國房地產(chǎn)價值評估處于體系未建立、配套不完善、市場不規(guī)范階段，在此情況下房地產(chǎn)稅開征沒有一個較好的前提基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，可從以下幾方面考慮：一是由稅務(wù)部門組建專職的不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者整合現(xiàn)有政府部門的評估機(jī)構(gòu)，由財政預(yù)算安排專項資金，從而確保該評估機(jī)構(gòu)在組織上和經(jīng)濟(jì)上具有獨立性。二是建立合理完善的評估技術(shù)體系，進(jìn)一步健全嚴(yán)格的估價人員從業(yè)資格認(rèn)證制度，確保評估的專業(yè)性、公平性和評估結(jié)論的公信力。三是要增強(qiáng)評估工作的透明度，切實保護(hù)納稅人的知情權(quán)，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，及時將有關(guān)房地產(chǎn)價值評估工作涉及的評估機(jī)構(gòu)、計稅期限、評估方法以及評估結(jié)論等事項通過各種渠道告知納稅人。四是建立評估異議機(jī)制，即設(shè)立簡便易行的異議程序，指定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受理納稅人對評估結(jié)論的異議申請，以保證評估價能相對準(zhǔn)確地反映實際市場價格，促進(jìn)不動產(chǎn)征收的良性發(fā)展。

（五）將高昂的房產(chǎn)稅與穩(wěn)定的房租價格相結(jié)合

實踐證明，將高昂的房產(chǎn)稅與穩(wěn)定的房租價格相結(jié)合，可以保障普通居民的住房需求。如美國政府規(guī)定每年房租上漲幅度不得超過3%，將房租價格控制在一般居民所能承受的范圍之內(nèi)，因此至少有33%的美國居民選擇租房居住。這一做法顯然值得我國借鑒?，F(xiàn)在流行一種觀點，“人人有房住不等于人人有住房”，意思是奉勸我們要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念里對房產(chǎn)“重買輕租”的思想，但在現(xiàn)實生活中，老百姓發(fā)現(xiàn)新房價格在漲、舊房租金也在漲，新房價格在跌、舊房租金也在跌，最終比較一下還是認(rèn)為買房比租房更劃算。但是從房屋租售比和租金回報率這兩項指標(biāo)來看，租房比買房更合算。目前，大部分城市房屋租售比已經(jīng)超過1:300的警戒線，最高可達(dá)1:700，這說明房價中存在不小的泡沫。同時，租金回報率已經(jīng)低于銀行存款利率，這也表明購房其實并不太劃算。嚴(yán)重背離的房價租售比，說明房價中的泡沫已存在；而偏低的租金回報率，則意味著可以較低的成本租住到不錯的房子。因此，如果我國也能學(xué)習(xí)美國向市場提供大量租金穩(wěn)定的住房，不但可以滿足一部分居民的住房需求，而且還會影響新房市場的價格。換言之，擴(kuò)大租房市場的供給，保持相對穩(wěn)定的租金，將有利于調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的價格。[11]

（六）完善房地產(chǎn)稅收法律制度

國外的經(jīng)驗表明，完善的法律制度及配套設(shè)施是保證物業(yè)稅健康穩(wěn)定征管的必要條件。在法律制度方面，由于我國各地區(qū)的城鎮(zhèn)化程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口密集度不完全相同，可以效仿世界主要國家，將制定房地產(chǎn)稅的權(quán)利交給地方政府。建立房地產(chǎn)估價仲裁程序，賦予居民有進(jìn)行申訴的權(quán)利。增強(qiáng)公眾在房地產(chǎn)稅評估、ACADEMIC CONTEND學(xué)術(shù)爭鳴定稅中的參與性，稅率的制定和調(diào)整都要聽取專家、普通居民和相關(guān)機(jī)構(gòu)的建議，最后交由各地方人民代表大會審議通過，以保證房地產(chǎn)稅征收公開透明。針對我國目前還沒有一部完整的房地產(chǎn)稅法、對房地產(chǎn)的評估方法、評估機(jī)構(gòu)的運作也沒有作出明確規(guī)定的現(xiàn)狀，應(yīng)該制定一部完整的房地產(chǎn)稅法，建立與房地產(chǎn)稅相關(guān)的法律制度及配套設(shè)施，例如確定稅基、明確稅率。同時，法律也應(yīng)明確規(guī)定對爭議的上訴和仲裁辦法。

（七）采用體現(xiàn)公平性的稅收優(yōu)惠政策

大部分國家（地區(qū)）房地產(chǎn)稅都設(shè)有減免條款，針對低收入者還采取了更加優(yōu)惠的辦法。許多國家的稅收減免政策一般都包括以下內(nèi)容：一是對政府、軍隊、宗教、教育、慈善等非盈利組織實行免稅；二是對自用住房實行減稅或免稅；三是對低收入者購房和租房給予稅收優(yōu)惠政策；四是對于一些特殊人群（如老人和殘疾人）減稅或免稅。與此同時，為了防止貧富過于懸殊，盡量體現(xiàn)社會公平，也考慮對土地所有者和擁有豪宅的人群征收重稅。

[1]黎顯揚.美國征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗對我國物業(yè)稅改革的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融,2009,(10):45-46.

[2]陳鋒,陳寶衛(wèi).日韓兩國的房產(chǎn)稅及其啟示[J].西部金融,2011,(5):42-43.

[3]趙瑾璐,卜婧怡.國際物業(yè)稅征收的制度概況和經(jīng)驗借鑒[J].中國特色社會主義研究,2009,(6):71-72.

[4]劉沫茹,葛婧.美國物業(yè)稅與中國物業(yè)稅征收比對及啟示[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2011,(2):75.

[5]王姍姍,王洋.國外房產(chǎn)稅收得靈活[J].黨政干部參考,2011,(3):28.

[6]王姍姍,王洋.發(fā)達(dá)國家如何征收房產(chǎn)稅[J].共產(chǎn)黨員,2011,(6)(下):44.

[7]徐濤,方霞.國外房產(chǎn)稅借鑒[J].社會觀察,2011,(2):60.

[8]錢靜芳.物業(yè)稅制度國際比較及對我國的啟示[J].財會月刊,2010,(6)下旬:37.

[9]蘇澤龍.借鑒國外經(jīng)驗完善我國房地產(chǎn)稅制[J].財會月刊(綜合),2005,(10):38-39.

[10]薛玉連.借重各色經(jīng)驗:物業(yè)稅制度的國際比較[J].湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報,2010,(3):18-19.

[11]周毅.美國房產(chǎn)稅制度概述[J].改革,2011,(3):151-152.

D922.22

A

1673-2219（2012）02-0120-05

2012－01－10

胡海（1963－），男，湖南長沙人，中共湖南省委黨校/湖南行政學(xué)院法學(xué)教研部副主任，教授，主要從事行政法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究。

（責(zé)任編校：張京華）