日前，國務院下發(fā)的《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》，明確將商品房預售許可審批權(quán)下放到“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，下放審批權(quán)無關(guān)樓市調(diào)控政策。但被喻為房地產(chǎn)市場制度基石之一的商品房預售制度的改革仍牽動了當下公眾的脆弱神經(jīng)，部分人士也擔心這有可能成為變相提升房價的誘因。

預售制引發(fā)廣泛爭議

我國商品房預售制度始于1994年，俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款。自我國房地產(chǎn)市場采取預售制度以來，預售商品房價格波動，質(zhì)量與廣告宣傳、設計規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。

商品房預售制度并非中國獨有，但在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。在我國香港地區(qū)，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金，政府對開發(fā)商收到的預售款進行嚴格監(jiān)管，預售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進度對預售款的使用和規(guī)模進行審批。但在我國內(nèi)地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款，購房者對預售款的使用缺少監(jiān)管。

正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產(chǎn)市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。專家認為，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評價體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺體系建設等。

審批權(quán)下放影響有限

“商品房預售許可行政審批權(quán)下放，這其實是行政審批方面的一次改革，對大城市的房地產(chǎn)市場影響有限?！毖嗑┤A僑大學校長華生表示，目前中國的房地產(chǎn)主要集中在一二線城市，如果對這些城市的房地產(chǎn)沒有太大影響的話，那基本對中國房地產(chǎn)市場影響就不大。

有專家猜測，商品房預售許可審批權(quán)下放至縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門，政策的意圖可能是在目前嚴厲的調(diào)控制度下，減少審批程序，加快商品房供應速度，增加供應量，平衡房地產(chǎn)價格。

也有專家認為，商品房預售許可行政審批權(quán)下放對樓市沒有實質(zhì)性影響，不會導致房價上漲。此項決定一方面在一定程度上增加商品房供應、促進成交，另一方面減少因供應短缺而引起的市場房價上漲的心理預期。

考驗地方政府把控能力

中國社科院在《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》中建議，政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。而此次國務院明確預售許可審批權(quán)的下放，證明短期內(nèi)我國預售許可制度并不會取消。

專家認為，取消或者不取消預售許可制度，政府都要承擔責任。以我國國情看，現(xiàn)階段不適合取消，未來也不會取消。那么，將審批機關(guān)下放到縣市級房管部門，是否意味著項目上市量將增加？地方能否保障房地產(chǎn)市場秩序？鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，預售許可審批權(quán)的下放究竟能不能有利于樓市調(diào)控，關(guān)鍵看執(zhí)行情況，“這將考驗地方政府對房地產(chǎn)市場的把控能力，畢竟成交受新房供應量影響較大?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部建議，雖然預售許可審批權(quán)下放，但相關(guān)的監(jiān)管工作也應盡快到位。

（本刊綜合）