莫把“訂金”當“定金”

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊將聯(lián)合北京大成律師事務(wù)所上海分所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強第一名”。本刊聯(lián)手大成律師開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識外，還要為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：icexue0321@163.com，我們將請大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。

法律

Q1：王律師，你好！

我在今年3月，前往一樓盤購房，在反復(fù)斟酌后，挑選了一套兩室兩廳的房屋。并根據(jù)開發(fā)商銷售人員的要求，簽署了商品房定金合同，并繳納了5萬元購房定金，開發(fā)商也向我出具了定金收據(jù)。該定金合同的內(nèi)容上除了寫明我所要購買的房屋坐落、面積、單價、總價、首付款、簽約時間等外，還注明簽訂本定金合同后應(yīng)攜相關(guān)證件按時至開發(fā)商指定地點完成商品房買賣合同的簽約手續(xù)，否則將視為放棄認購權(quán),購房人所支付的定金不予退還。

但在與開發(fā)商銷售人員協(xié)商房屋買賣合同具體條款的過程中,我對擬購買房屋的交房時間以及具體的付款方式和付款進度等問題提出了異議，在與開發(fā)商多次溝通后，無法達成一致。我想請問：如果關(guān)于房屋買賣合同的條款最終無法達成一致，我是否還能向開發(fā)商要回購房定金？

求助人 吳先生

A：吳先生，你好。

我們先來看看相關(guān)的法律條文，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p>

換言之，合同各方在簽訂《定金合同》至正式簽訂《商品房買賣合同》期間，若因買受人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以沒收定金。若由于出賣人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人應(yīng)當向買受人雙倍返還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因或不可歸責于當事人雙方的事由，例如對于購房合同的具體內(nèi)容無法協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

本案中，吳先生就擬購買的商品房與房產(chǎn)開發(fā)商簽署了定金合同，并向開發(fā)商繳付了5萬元定金，上述情形可被視為吳先生與開發(fā)商為保證自己和開發(fā)商在今后建立房屋買賣關(guān)系的一種擔保，屬于為保證今后能夠建立房屋買賣合同關(guān)系的定金，即立約定金。其法律效果是促使房屋買賣雙方善意履行締約行為，進而最終簽訂購房合同。但鑒于購房定金合同未涵蓋房屋買賣合同的全部主要條款，因此，上述認購行為并不妨礙房屋買賣雙方對合同條款達成合意，只要雙方善意履行了合同協(xié)商義務(wù)，即使最終未達成合意，立約定金罰責也不發(fā)生作用，除非有證據(jù)證明合同一方系非善意的拒絕簽約。

吳先生與開發(fā)商在協(xié)商房屋買賣合同的具體內(nèi)容時，因具體的交房時間以及具體的付款方式和付款進度等問題未能達成一致意見，因此，最終未能簽訂房屋買賣合同。對于此結(jié)果的發(fā)生，吳先生和開發(fā)商均無過錯。雙方都不存在惡意拒絕訂立合同的問題，故不適用定金罰責，開發(fā)商應(yīng)當將吳先生所繳付的定金退還吳先生。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨到的見解。在近十年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓，對相關(guān)問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾的好評。

Q2：王律師，你好！

我和妻子小陳準備于明年結(jié)婚，因此，通過中介擬向劉先生購買一套85平方米的二手房，該房屋總價為人民幣170萬元。我們根據(jù)購房意向書的約定，及時足額向劉先生支付了人民幣50萬元的訂金。但劉先生因家庭內(nèi)部原因，最終無法簽署正式的房屋買賣合同。

眼看著房價比我們付訂金時上漲了不少，再找新賣家，損失會很大。劉先生同意歸還我們已支付的購房訂金，但我們覺得劉先生應(yīng)該雙倍返還我們之前支付的購房訂金。

但我們和劉先生多次溝通后，都無法就賠償事宜達成一致。我們想就這個情況向律師咨詢一下，如果去法院打官司，法院會支持我們的主張嗎？

求助人 小張

A：小張，你好。

我們先來看看相關(guān)的法律條文，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！本湍阏f的情況而言，你們顯然混淆了“訂金”與“定金”的概念。根據(jù)購房意向書的約定，小張和小陳為了購買劉先生的房屋，支付了“訂金”，而在購房意向書中并未就一方違反購房意向書約定后的罰則進行具體的規(guī)定和描述。因此，你們無法按照“定金”罰則，要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”。

“訂金”與“定金”的最大區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金，而訂金的作用只有返還或沖抵價款。之所以小張和小陳要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”，我想，小張和小陳是將“定金”所具有的處罰性質(zhì)與“訂金”相混同。

雖然，“訂金”并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。在商品房買賣過程中，若買受人不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若出賣人不履行義務(wù)亦不需雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無需承擔違約責任。因此，小陳和小張仍可根據(jù)購房意向書中的違約條款追究劉先生的違約責任；若購房意向書中沒有違約條款的，小陳和小張也可以根據(jù)劉先生的違約行為，追究其違約而導致自己所產(chǎn)生的實際損失。

此外，根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定：“定金”應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同總金額的20%。根據(jù)上述案例，即便小張和小陳支付的是購房“定金”，但其實際繳付定金的比例已超過20%，超過的部分應(yīng)視為無效。

根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，本案的定金應(yīng)當為：170萬x20%=34萬

小張和小陳支付了50萬元，根據(jù)有關(guān)規(guī)定他們多繳付了16萬元的款項（50-34=16）。

例如：小張和小陳支付的50萬元，約定為購房“定金”的，若劉先生違約則應(yīng)按下列方式處理：34萬元部分雙倍返還即68萬元，16萬元部分應(yīng)按原價返還。最終可要求劉先生返還的總價為人民幣84萬元。

綜上所述，“定金”與“訂金”無論從內(nèi)容上還是法律后果上均存在明顯的差異。本律師在此提醒廣大消費者，在購買商品時請務(wù)必注意“定金”與“訂金”的不同，莫把“訂金”當“定金”。 消費者購買商品或者接受服務(wù)前，一定要看清自己支付的款項究竟是“定金”還是“訂金”，以免造成本案當事人類似的煩惱！

法律小常識

“訂金”與“定金”

“訂金”與“定金”的混淆在目前看來是非常普遍的現(xiàn)象，這兩者雖一字之差，但含義卻有著很大的不同。要理清“訂金”和“定金”的區(qū)別，首先我們要明晰這兩者的概念：“訂金”在法律上并沒有嚴格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意，在審判實踐中一般被視為預(yù)付款。

而“定金”是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式，具體地說，它是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢來表明合同各方均自愿且真誠地履行所簽訂的合同之各項權(quán)利和義務(wù)，并接受合同各項條款的約束。所以說，“定金”既是履約的保證，又是一種支付的行為，同時還是一種無法履行合同的賠償。

簡單地說，“定金”在我國《擔保法》上是債的一種擔保方式，在《合同法》上是承擔違約責任的形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔保合同履行的性質(zhì)?！岸ń稹钡淖饔糜袃煞N情形：

合同正常履行時，定金充作價款或由買受人收回；

合同不履行時，定金將作為賠償金。若買受人違約的，出賣人有權(quán)沒收買受人已支付的定金；若出賣人違約的，應(yīng)按照定金的標準雙倍返還給買受人。

編輯：薛華 icexue0321@163.com