| 文 · 本刊特約記者 齊林

在鄂爾多斯，幾乎每一個(gè)能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。而且還有房地產(chǎn)商，包括外地房地產(chǎn)商在不斷進(jìn)入鄂爾多斯。滯銷之中，房?jī)r(jià)紛紛下跌，而降價(jià)成為許多房地產(chǎn)商的選擇

2009年，為了一場(chǎng)考試，殷海軍從呼和浩特趕赴鄂爾多斯。對(duì)于這次簡(jiǎn)短的旅途，他最大的記憶就是“連個(gè)吃飯的地方都沒有”。

在簡(jiǎn)短的記憶中，走在東勝區(qū)（鄂爾多斯的主城區(qū)）的路上，準(zhǔn)備吃個(gè)便餐的他無法找到一個(gè)簡(jiǎn)單的餐館，放眼望去全是大型高檔餐廳。無奈之下，他打車找到家肯德基湊合了一頓——至少肯德基的價(jià)位還可以接受。

這就是鄂爾多斯的真實(shí)情況。

瘋狂的鄂爾多斯

2011年5月，一則出自鄂爾多斯市政府的消息稱，2008年該市房地產(chǎn)投資總量首次突破百億大關(guān)，完成140.9億元。2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。五年來，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資766.3億元，是“十五”時(shí)期的22.2倍，年均增長(zhǎng)47.2%。建設(shè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。

根據(jù)當(dāng)局的信息，2006年鄂爾多斯全市商品房施工面積為498.3萬平方米，其中住宅施工面積408.0萬平方米。而到了2009年，鄂爾多斯房地產(chǎn)施工面積以及住宅施工面積雙雙突破1,000萬平方米大關(guān)，分別達(dá)到2,252.9和1,337.9萬平方米，分別是2006年4.5倍、3.3倍。

在這則政府信息的背后，實(shí)則掩藏著一場(chǎng)巨大的危機(jī)。

當(dāng)年，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)總量趕超香港，一時(shí)間被稱為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的奇跡。但其經(jīng)濟(jì)質(zhì)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如香港健康。

旁觀者云，通常來看，鄂爾多斯人有錢主要是因?yàn)檎嫉乜?，“發(fā)現(xiàn)煤礦了，占了，給錢?！敝芏鴱?fù)始，這樣的輪回不斷上演在這片奇怪的土地上。當(dāng)年，這里孕育了蒙古族悠遠(yuǎn)的文化，而今這個(gè)民族的印記已然很難在這里尋覓。

近些年，不斷有鄂爾多斯人在新城區(qū)聚居，大多是從老城區(qū)遷移過來。在很多人看來，新城區(qū)人口不多，環(huán)境也很好。在當(dāng)?shù)匾凰袑W(xué)任教的張老師說，該地與所謂的“鬼城”是一體的。“它在河北岸，我在河南岸，公交一體化，城市一體設(shè)計(jì)。”

張守志任職的學(xué)校外面就是一條兩邊正在綠化中的世紀(jì)大道，雙向十車道，中間是幾十米的超寬綠化帶，兩邊也是綠化帶……

但是，設(shè)計(jì)的超現(xiàn)代化，與仍然停留在“前現(xiàn)代化”水平的居民狀況，形成了鮮明的對(duì)比。張守志說，當(dāng)?shù)爻瞬糠止珓?wù)員，就是“被上樓”的農(nóng)民了。

由于投資煤炭和拆遷補(bǔ)償，很多家庭擁有上百萬甚至幾百萬家產(chǎn)，這些錢缺少投資渠道，只有拿來買房，有些家庭買三四套房，甚至一個(gè)單元。

一場(chǎng)全民賭局

當(dāng)年，甫一到鄂爾多斯，面對(duì)老板的殷勤邀請(qǐng)，資深的財(cái)務(wù)資產(chǎn)管理人士張顯著提了個(gè)要求，讓老板的司機(jī)開車帶他在夜色中繞著市區(qū)走一遭。

財(cái)大氣粗的老板并沒有理會(huì)張顯著這一舉動(dòng)的意義。

夜色下，張顯著帶著司機(jī)繞城一周，然后“心里有底了”?；仡^再找到老板，張顯著開始勸說老板放棄當(dāng)下的投資項(xiàng)目，盡早轉(zhuǎn)行做實(shí)業(yè)。

但風(fēng)頭正勁的老板無法接受這樣的當(dāng)頭棒喝，他的建議沒有被采納。當(dāng)時(shí)的張顯著已經(jīng)有了預(yù)感，在他看來，以該老板這樣的行為，足以代表當(dāng)時(shí)鄂爾多斯風(fēng)起云涌的產(chǎn)業(yè)模式，及單一的房地產(chǎn)投資模式。這一模式在后來看來，簡(jiǎn)單得近乎瘋狂，而其危險(xiǎn)性也被顯露無疑——按照當(dāng)時(shí)鄂爾多斯的平均購買力，買房子應(yīng)該不是什么大事，但問題在于，按照鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資勢(shì)頭已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)氐娜莘e率。也就是說，這么多的房子，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)鼐用竦娜胱⌒枨蟆?/p>

更重要的是，當(dāng)年該地的資源優(yōu)勢(shì)被迅速發(fā)掘之后，越來越多的外地投資客及掘金者聞風(fēng)而來，讓這個(gè)幾十萬人的城市瞬間變得擁堵。這一變化貌似給了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)難得的機(jī)遇，但很多人似乎并沒有意識(shí)到：這個(gè)機(jī)遇其實(shí)極其脆弱。

原因很簡(jiǎn)單：鄂爾多斯在眾多區(qū)位優(yōu)勢(shì)之中，似乎僅僅占據(jù)了一個(gè)資源優(yōu)勢(shì)。而相關(guān)的人力資源、消費(fèi)資源、交通、商業(yè)等等要素中，鄂爾多斯顯得孱弱不堪。按照這個(gè)邏輯，毫不夸張地說，那里“窮得只剩下錢了”。

據(jù)張守志介紹，那些“被上樓”的農(nóng)民，補(bǔ)償很多，最少也是幾十萬，除了補(bǔ)套房子。然后他們可以拿錢去投資，放貸，然后房地產(chǎn)垮掉，然后他們返貧，然后現(xiàn)在只剩下房子和開不起的車子。

鄂爾多斯憑借資源定價(jià)權(quán)在近幾年充分享受了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最豐厚的蛋糕。在鄂爾多斯，財(cái)富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，巨額的征地補(bǔ)償讓一些農(nóng)牧民瞬間成為了千萬富豪。

但正是由于財(cái)富大量聚集，鄂爾多斯貨幣泡沫勾起房地產(chǎn)泡沫。

在此之前，金融機(jī)構(gòu)與民間借貸資本對(duì)鄂爾多斯市的信貸規(guī)模已然超過了2,000億元。而房地產(chǎn)想當(dāng)然的成為財(cái)富的沉淀場(chǎng)所。

但并不是所有的夢(mèng)想都會(huì)持續(xù)發(fā)光，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資源價(jià)格下挫，鄂爾多斯充裕的現(xiàn)金流被截?cái)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)再難維持在高位。

張守志說，現(xiàn)在搬到新城的好多人以前根本不工作的，“現(xiàn)在也得工作了”。但盡管如此，張說“大街上還是車如流水。反正有錢的人還是有。 ”

但大家都受了損失，無一幸免。

張守志所在的學(xué)校，有一些教職人員也參與了集資活動(dòng)，他們獲利的主要途徑是吃利差。但張守志介紹稱，現(xiàn)在其中一人天天被人追著要錢，“但他沒有（錢），沒辦法。” 據(jù)了解，這些人的集資大部分投給了房地產(chǎn)。但是該地的房地產(chǎn)很快顯現(xiàn)了頹勢(shì)，張守志說，一個(gè)收放高利貸的老師，原來開的是二百萬的寶馬越野，現(xiàn)在已經(jīng)好些天沒見到他了。

“當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)不那么牛了，基本沒人買。 ”

高利貸都貸給誰呢？張守志坦陳，當(dāng)?shù)睾枚喟傩瞻巡疬w征地的錢除了買車都放進(jìn)高利貸、房地產(chǎn)里去了，結(jié)果大多數(shù)人都賠進(jìn)去了。也就是說，通過民間借貸的形式，房地產(chǎn)商得到資金，然后去開發(fā)地產(chǎn)，但是卻賣不出去，于是地產(chǎn)商遭遇債務(wù)危機(jī)，現(xiàn)在煤也不好賣。

他們并沒有后續(xù)資金，或者說沒有其他的實(shí)體，例如煤礦來支撐資金流轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致了地產(chǎn)業(yè)的垮掉，即便有煤礦的，也難以長(zhǎng)期維系。

在這個(gè)鏈條里可以清晰地勾勒出這樣一幅框架：房地產(chǎn)沒有限度地膨脹，卻沒有剛性需求，又加上國家調(diào)控……

鄂爾多斯房地產(chǎn)最終崩盤勢(shì)不可擋。

巨石壓頂

隨著信貸政策緊縮，各大銀行紛紛收緊貸款。已經(jīng)停止向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放任何形式的貸款?，F(xiàn)在，面對(duì)政府救市的疑問，當(dāng)?shù)厝耸糠Q，目前沒有哪個(gè)銀行敢放貸，政府倒是召集了各銀行求助，貌似沒用。

對(duì)于很多房地產(chǎn)商來說，壓在他們身上最重的石頭，不是樓盤積壓，而是高額的還款利息，很多人無奈之下再借高利貸用于還息，從而進(jìn)一步擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。而活躍在當(dāng)?shù)氐谋姸嘈☆~貸款公司亦不再青睞房地產(chǎn)項(xiàng)目，況且銀行系統(tǒng)的工作人員會(huì)不定期去各類貸款公司視察，以防資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從政府到銀行，再到民間借貸系統(tǒng)，紛紛對(duì)鄂爾多斯的房地產(chǎn)亮起了紅燈。

鄂爾多斯的購買力再不能支撐該地的房地產(chǎn)開發(fā)力度，按照當(dāng)?shù)氐娜丝谌莘e率和住房自有率來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)乇静辉撚羞@么大的空間。大部分資金靠高利貸得來，而根據(jù)內(nèi)蒙古銀行系統(tǒng)人士的說法，“那邊的銀行系統(tǒng)已經(jīng)基本不放貸了?！?/p>

“在鄂爾多斯市，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都要向民間資本借錢，一般是40-50%的資金來自民間資本，有些樓盤甚至所有資金都來自民間資本?！?/p>

老百姓一夜暴富，又一夜窮掉。“老百姓沒文化，政府也沒文化？”張守志稱，對(duì)此現(xiàn)狀，政府應(yīng)該負(fù)90%的責(zé)任！

就張守志的學(xué)校而言，在他的了解中，就有人有上千萬的資金砸進(jìn)去了，有的老師自己從銀行貸了幾百萬去放高利貸……

在鄂爾多斯，幾乎每一個(gè)能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。而且還有房地產(chǎn)商，包括外地房地產(chǎn)商在不斷進(jìn)入鄂爾多斯。滯銷之中，房?jī)r(jià)紛紛下跌，而降價(jià)成為許多房地產(chǎn)商的選擇。

但是連降價(jià)也不能收回當(dāng)初的投資款時(shí)，資金鏈便會(huì)斷裂，市場(chǎng)就會(huì)崩潰。

當(dāng)然，有實(shí)體公司的企業(yè)，處境相對(duì)好一些。其他產(chǎn)業(yè)的資金可以為房地產(chǎn)暫時(shí)輸血。

據(jù)稱，當(dāng)年鄂爾多斯有地下熱錢約2,000億，這些錢大部被用于房地產(chǎn)。當(dāng)然，除此之外，還有部分資金被用于買礦，開礦及其他投資行業(yè)。

2010年，張顯著催促老板買地轉(zhuǎn)行或者買礦，但是事業(yè)發(fā)展風(fēng)頭正勁的老板壓根不會(huì)接受任何異見，大筆的資金依舊被拋進(jìn)房地產(chǎn)，張顯著只得默然。

終于有一天，銀行不再放貸，沒有了活力資金。因?yàn)閺你y行無法獲得貸款，從民間借高息借款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成為鄂爾多斯許多房地產(chǎn)商的通行做法。

危機(jī)來臨，眾多房地產(chǎn)投資者的資金鏈無法支撐。

當(dāng)時(shí)一大批房地產(chǎn)老板被逼債，并紛紛倒掉。張顯著的老板由于始終有煤礦在支撐，并沒有面對(duì)眾多的逼債者。

已經(jīng)離開鄂爾多斯的張顯著，等來了老板的登門拜謝。