任蕙蘭

樓市成交量不如往年，但“剛需”們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在對(duì)弈中心態(tài)卻比年初沉靜得多，首先體現(xiàn)在房?jī)r(jià)寸步難讓。

房?jī)r(jià)止跌

李阿姨家的鞋柜上放著幾個(gè)藍(lán)色塑料鞋套，都是中介帶客人來(lái)看房留下的。她這套位于浦東內(nèi)中環(huán)之間的兩房年初掛牌180萬(wàn)元，看6月樓市行情起來(lái)了一波，現(xiàn)在掛到205萬(wàn)元，門口的藍(lán)鞋套反而比年初多了起來(lái)。

“有些地方價(jià)格雖然沒(méi)漲，但房東給出的價(jià)格越來(lái)越難往下談。”一位中介抱怨。自6月起受到降存準(zhǔn)利好影響，上海部分板塊特別是在二手房源少的區(qū)域，價(jià)格比年初漲了5%。

二手房東堅(jiān)定的態(tài)度總是和開發(fā)商同步。十一期間上?！凹偃辗空埂眲偮淠唬m然參展人頭攢動(dòng)，始發(fā)自展覽館每半小時(shí)一班的看房班車排起長(zhǎng)龍，還有不少參觀者認(rèn)真地在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)拿著手機(jī)在美女模特胸前和背后掃二維碼，但寥寥的成交量顯示這只是“市場(chǎng)上的潛在需求非常旺盛”。

因?yàn)閷?duì)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的趨勢(shì)越來(lái)越明朗化。上海房展會(huì)匯聚了200余家房企參加，在今年5月房展缺席的華僑城集團(tuán)、綠地集團(tuán)、萬(wàn)科、恒大、寶麗、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企回歸，但購(gòu)房者期待的“大讓利”沒(méi)有出現(xiàn)。

即使某些樓盤給出“買別墅送奔馳，買商鋪送金條”的優(yōu)惠形式，但從參展樓盤看，絕大多數(shù)優(yōu)惠幅度在9.7折、9.8折，房源多是“邊角料”。此外，一些樓盤實(shí)際上在“備案價(jià)格”，而非之前的“成交價(jià)格”基礎(chǔ)上給予優(yōu)惠。

這并不是個(gè)例。北京房展會(huì)200多個(gè)參展商中，有120多個(gè)是海外地產(chǎn)，還有大批外地的旅游地產(chǎn)，北京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商只有40多個(gè)。上海房展會(huì)人氣最旺的也是海外館，當(dāng)留學(xué)每年以20%的速度遞增，帶熱海外地產(chǎn)。

“房展會(huì)優(yōu)惠力度和平時(shí)一樣，只有一些小概率的抽獎(jiǎng)，可以在房?jī)r(jià)上大幅打折。調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在，一線城市很難期待房展會(huì)有大動(dòng)作，多是靠旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)吸引投資客。但二線城市如沈陽(yáng)、昆明的房展會(huì)仍是以自住剛需為主，成交量很大?！笨藸柸鹧芯恐行母笨偨?jīng)理孟音表示。

“從這輪調(diào)控政策開始，樓市已經(jīng)沒(méi)有金九銀十了?！鄙虾３情_集團(tuán)總裁倪建達(dá)的感嘆是業(yè)界的共識(shí)。雖然樓市成交量不如往年，但“剛需”們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在對(duì)弈中心態(tài)卻比年初沉靜得多，首先體現(xiàn)在房?jī)r(jià)寸步難讓。

降價(jià)到頭了嗎？

一位代理行人士感嘆，年初開發(fā)商問(wèn)得最多的問(wèn)題是“價(jià)格降到什么位置能跑量？”到了三四月份，問(wèn)題就成了“在什么價(jià)格跑能保證有利潤(rùn)？”“現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)成交量已經(jīng)不太擔(dān)心，不像年初，能搶到一個(gè)小窗口期就搶跑一撥。”

從去年開始，引領(lǐng)樓市降價(jià)一是大房企跑流量，二是小房企割肉。萬(wàn)科去年底今年初領(lǐng)跌之后，年回報(bào)率還在30%左右，大房企降價(jià)賣房，盤子可以兜得過(guò)來(lái)。只有兩三個(gè)億項(xiàng)目的小公司，做出一些割肉，保證資金平衡就夠活下來(lái)了，而且上海等一線城市降價(jià)對(duì)市場(chǎng)刺激立竿見(jiàn)影。

“大品牌的房子降價(jià)好賣，因?yàn)槠放埔灿懈郊又?，一年五六百億的銷售額，不會(huì)為了十個(gè)億的項(xiàng)目把牌子砸了?！币拙又袊?guó)大上海事業(yè)總部執(zhí)行總經(jīng)理孫華良說(shuō)。

在上一輪嚴(yán)冬中，最艱難的是年銷量在50億左右的中型公司。“中型公司遍地開花，十幾個(gè)盤子，降價(jià)賣掉一個(gè)也救不了它，全部降價(jià)就有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”孫表示。

樓市經(jīng)過(guò)去年底嚴(yán)冬，一線城市個(gè)別樓盤跌價(jià)，但整體上房?jī)r(jià)穩(wěn)定。今年3月穩(wěn)住之后，很多觀望者悄然進(jìn)場(chǎng)，托起了今年的成交量。今年1-8月份樓市成交量549萬(wàn)平方米，比去年漲了20多萬(wàn)平方米。降準(zhǔn)消息公布后，6月上海樓市成交量達(dá)到100多萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪洗牌，留下的房企已是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一批?！?0%的小房企以股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式退市?，F(xiàn)在的房企自有資金比以前多，三分之一自有資金總有，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)有跌掉三分之一，所以企業(yè)可以通過(guò)各種方式彌補(bǔ)現(xiàn)金流?！?/p>

“讓買房者真正撿便宜的一撥過(guò)去了?！闭咀∧_以后，蓋房子自有資金比例高的小房企寧愿吊著賣，一個(gè)月成交十幾套。有銷售量目標(biāo)壓力的大房企也不會(huì)再大規(guī)模帶動(dòng)性降價(jià)?！艾F(xiàn)在大房企銷售的優(yōu)惠幅度收緊，因?yàn)樨?cái)務(wù)數(shù)字已經(jīng)比較好看。”孟音說(shuō)。

從源頭來(lái)看，地價(jià)沒(méi)有跌，房?jī)r(jià)沒(méi)有更多下跌的空間。

上半年土地市場(chǎng)低迷，企業(yè)不敢隨意出手。地方政府想要多供地也沒(méi)有企業(yè)接，業(yè)界人士普遍感覺(jué)，土地底價(jià)“調(diào)整比較到位”。但隨著上半年樓市回暖，一些開發(fā)商開始抱怨，今年上半年政府在土地出讓前和企業(yè)達(dá)成意向，談好的地價(jià)，現(xiàn)在多了很多限制條件，出讓時(shí)間也在往后拖。

市場(chǎng)給企業(yè)的信號(hào)是，現(xiàn)在不出手，可能地價(jià)又上去了。9月房企迎來(lái)一輪拿地高峰，因4-8月市場(chǎng)成交量上升，企業(yè)不像年初手緊。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)10家標(biāo)桿房企（保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)）的監(jiān)測(cè)顯示，截至9月26日，這10家標(biāo)桿房企在三季度的拿地金額已經(jīng)達(dá)到494億元。

這似乎又是一次跑馬圈地的信號(hào)。維持企業(yè)滾動(dòng)發(fā)展必須要拿地，而土地供應(yīng)量減少，從房地產(chǎn)開發(fā)周期來(lái)看是拿地的時(shí)機(jī)。企業(yè)最近幾個(gè)月拿地?zé)崆楦邼q，預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)還有上升空間。

暴利時(shí)代過(guò)去，企業(yè)的粗放式增長(zhǎng)模式也將終結(jié)。一位代理行人士表示，前兩年最好的業(yè)務(wù)是項(xiàng)目咨詢，開發(fā)商只想知道怎么賣項(xiàng)目?，F(xiàn)在來(lái)做戰(zhàn)略咨詢、品牌戰(zhàn)略發(fā)展方向的企業(yè)多了。前幾年房企的投資部門是核心部門，去跟當(dāng)?shù)卣汴P(guān)系，能拿地就能賺錢。這幾年企業(yè)不是什么地都要，和自己產(chǎn)品線不符合的地也會(huì)舍棄?！?/p>

調(diào)控也令一些企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型。宋衛(wèi)平搞綠色農(nóng)業(yè)只被市場(chǎng)看做是“玩票”，但大規(guī)模裁員的珠江地產(chǎn)轉(zhuǎn)做私募風(fēng)投，轉(zhuǎn)型更徹底。雖然此前也有復(fù)地等房企開始在資本市場(chǎng)尋求機(jī)會(huì)，但調(diào)控?zé)o疑加了一把火。

繼續(xù)活下去的房企開始走精細(xì)管理道路，增強(qiáng)上下游管控，全國(guó)布局，梳理產(chǎn)品線。房地產(chǎn)行業(yè)人士坦言，雖然房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)薄了，在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大背景下，仍比制造業(yè)、貿(mào)易等其他行業(yè)看上去更有生存機(jī)會(huì)。

續(xù)集步步驚心

開發(fā)商的信心是一回事，房地產(chǎn)明年的“續(xù)集”如何又是另一回事。

發(fā)展前景好的一二線城市，市場(chǎng)內(nèi)生需求和吸納能力強(qiáng)，土地供應(yīng)少，因此能達(dá)到供求平衡。但“剛需”和“改需”托起的上漲苗頭被悄然按下，商貸85折優(yōu)惠已逐漸在市面上消失。“央行沒(méi)有新政策，操作上商業(yè)銀行放剛需貸款風(fēng)險(xiǎn)也不是很大，但今年七八月就開始收緊優(yōu)惠，往年要到十一二月銀行資金緊張才會(huì)收。開發(fā)貸今年就沒(méi)放開過(guò)。”孟音說(shuō)。

易居的一份研究報(bào)告警示投資者，今年崛起的三四線“黑馬”城市發(fā)展迅速，但風(fēng)險(xiǎn)也伴隨著發(fā)展而來(lái)：房?jī)r(jià)之高與地方居民收入不匹配；土地出讓量很大，達(dá)到年銷售十幾倍二十倍。

2011年，一線城市周邊的小城市受惠于限購(gòu)令的“溢出效應(yīng)”，成為市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，但隨著樓市發(fā)展的傳導(dǎo)效應(yīng)，今年的領(lǐng)跑者變成非核心區(qū)域的三四線城市。全國(guó)287個(gè)地級(jí)市，2800多個(gè)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)小，接受到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展信號(hào)，成長(zhǎng)速度快，規(guī)模不起眼但對(duì)整體成交量影響大。三四線城市本身的需求逐漸起步，成為全國(guó)樓市筑底的支撐。

當(dāng)然，樓市增長(zhǎng)最大的可能來(lái)自10月以后經(jīng)濟(jì)面寬松。美國(guó)興起第三輪量化寬松，中國(guó)在12月底之前會(huì)應(yīng)對(duì)的可能方案一是印錢，二是降準(zhǔn)，資金間接流入樓市，業(yè)界判斷樓市會(huì)有10%的增長(zhǎng)。

傳言比四萬(wàn)億更大的城市軌道交通投資呼之欲出。但很多人對(duì)其刺激樓市的效果持保守估計(jì)，城市建造地鐵會(huì)改變城市房地產(chǎn)格局，但不會(huì)增加需求量，不像高鐵把外來(lái)需求吸引到城市。所以對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)投資額并不樂(lè)觀。

房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不放松，但拿出真金白銀建設(shè)軌道交通的地方政府或許更有闖關(guān)的熱情。事實(shí)上，佛山和蕪湖的“一日游”政策均告失敗，但一些地方調(diào)高公積金貸款比率，增加剛需購(gòu)買力的嘗試已經(jīng)取得了一些見(jiàn)效?！皹I(yè)界最關(guān)心限購(gòu)什么時(shí)候能放，但短期不可能，所以會(huì)關(guān)注地方政府還會(huì)做出什么程度的試探，中央政府在什么程度默許，一點(diǎn)點(diǎn)小默許就足夠刺激市場(chǎng)了?！?/p>

投資者對(duì)樓市最大的憂慮仍是調(diào)控。現(xiàn)在擺在桌面上的后招是房產(chǎn)稅。但有關(guān)房產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動(dòng)在資本市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的反應(yīng)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響目前來(lái)看并不顯著。宏觀經(jīng)濟(jì)面不樂(lè)觀則是樓市更大的擔(dān)憂。