田惠之 田平岳

摘要：文章分析了中國(guó)房地產(chǎn)的非市場(chǎng)特征及影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，提出了相應(yīng)的調(diào)控策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 非市場(chǎng)化特征 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 調(diào)控策略

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）11-288-02

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起源于上世紀(jì)末的城市居民住房制度改革。這項(xiàng)改革使中國(guó)的住房真正開(kāi)始具有了商品的屬性。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得以在本世紀(jì)初開(kāi)始啟動(dòng)。期間，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐加快，房地產(chǎn)的發(fā)展與地方政府的收益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、百姓的日常生活日益密切。房?jī)r(jià)的漲跌牽動(dòng)著方方面面的利益，在經(jīng)歷了2009房?jī)r(jià)的大幅上漲以后，房地產(chǎn)問(wèn)題被提升到了政治和道德的層面。因此，在出臺(tái)多種貨幣和稅收調(diào)控政策無(wú)果的情況下，中央政府?dāng)嗳徊扇×讼拶?gòu)這樣非市場(chǎng)手段。

縱觀(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有2004年、2008年和2011年短暫的低迷，但更令購(gòu)房者記憶猶新的是2003年、2007年以及2009年的房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，在每一次的快速上漲后期，中央政府都會(huì)出臺(tái)一系列的貨幣、財(cái)政政策，但這些經(jīng)濟(jì)手段對(duì)中國(guó)房市的影響有限，中國(guó)的房市表現(xiàn)出了對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的強(qiáng)大抗擊打能力，陷入了越調(diào)越漲，越漲越調(diào)的怪圈，以至被一些媒體認(rèn)為“調(diào)控”是“空調(diào)”。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非市場(chǎng)特征

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由地方政府掌控，而呈現(xiàn)獨(dú)家壟斷狀態(tài)。土地的價(jià)格并不是完全由市場(chǎng)的供需雙方均衡決定的，在土地市場(chǎng)上，土地的需求方是處于充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而土地的供應(yīng)方卻是地方政府獨(dú)家壟斷，地方政府完全根據(jù)自身利益最大化原則來(lái)決定出讓多少土地，出讓哪些地塊，以及什么時(shí)點(diǎn)來(lái)出讓土地。而開(kāi)發(fā)商除了通過(guò)土地的“招、拍、掛”向政府要地，幾乎別無(wú)他途。開(kāi)發(fā)商直接購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地建房屬小產(chǎn)權(quán)房，被國(guó)土資源部門(mén)列為清理和整頓的對(duì)象。

地方政府為了追求土地收益最大化，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行公司化操作，絕不會(huì)愿意低價(jià)出讓土地。尤其是城市中心的拆遷地塊，由于高昂的拆遷成本，使地方政府不可能以低于拆遷成本來(lái)出讓?zhuān)瑢?duì)于同地段的土地，后期成交的價(jià)格如無(wú)法達(dá)到前期出讓的價(jià)格，地方政府的選擇往往是捂著不賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，政府控制土地出讓的數(shù)量和節(jié)奏，是為了使自己獲得土地超額收益，當(dāng)房地產(chǎn)遭遇調(diào)控，市場(chǎng)陷入低迷時(shí)，則是捂著土地不賣(mài)，一是為了防止當(dāng)期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格大幅下滑，造成與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收減少；二是等待在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)，再來(lái)獲取土地出讓的高收益。

在房產(chǎn)的調(diào)控期，由于政府捂地的原因，使開(kāi)發(fā)商意識(shí)到未來(lái)的房地產(chǎn)用地將明顯不足，將會(huì)造成商品房供給的短缺，房?jī)r(jià)下跌的空間十分有限，因此，在市場(chǎng)火爆時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)惜售，在市場(chǎng)不景氣時(shí)，硬挺就成了他們的不二選擇，這就是2000年以來(lái)中央政府歷次嚴(yán)厲調(diào)控下房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的原因。而地方政府敢于捂地惜售的底氣來(lái)自于兩個(gè)方面，一是中央政府的18億畝耕田紅線(xiàn)和對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的獨(dú)家壟斷；二是歷次調(diào)控中，中央政府調(diào)控目標(biāo)的不一致性和隨意性（經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)出臺(tái)政策壓制，經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)就出臺(tái)政策激勵(lì)扶持）。

筆者認(rèn)為：土地一級(jí)市場(chǎng)的地方政府獨(dú)家壟斷，政府調(diào)控目標(biāo)的不一致性和隨意性，構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于國(guó)際上其它成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的非市場(chǎng)特征。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素及對(duì)應(yīng)的調(diào)控策略

（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響，筆者認(rèn)為主要有以下三個(gè)因素。

1.貨幣供應(yīng)量和貨幣價(jià)格。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格和貨幣供應(yīng)量正相關(guān)，與貨幣價(jià)格呈負(fù)相關(guān)：2000年后中國(guó)的貨幣供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)尤其是在2008年全球金融危機(jī)以后，中國(guó)央行天量的貨幣投放和低利率推動(dòng)了2009年以來(lái)這一輪房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。當(dāng)然，利率的浮動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的投資和購(gòu)買(mǎi)行為也會(huì)有一定的影響，但利率的高低常常與貨幣的供應(yīng)量相關(guān)，它們呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增大時(shí)，往往伴隨著低利率，而當(dāng)信貸緊縮時(shí)，市場(chǎng)利率會(huì)有明顯上升。

2.購(gòu)房需求。隨著居民收入的逐漸提高和城市化進(jìn)程的加快，居民的購(gòu)房需求也日益增加。由于商品房供應(yīng)受生產(chǎn)周期的限制，短期內(nèi)購(gòu)房需求的增加必會(huì)導(dǎo)致房源的供應(yīng)不足而造成房?jī)r(jià)的快速上升。而近年來(lái)，由于居民投資渠道短缺，商品房?jī)r(jià)格一直處于上升通道，更進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者對(duì)漲價(jià)的預(yù)期，投機(jī)需求不斷涌現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)更是起到了推波助瀾的作用。

3.土地供應(yīng)。商品住宅的主要成本構(gòu)成是土地成本，土地是商品房的最主要原料。因此，在其他資源約束比較少的情況下，一個(gè)城市在某一時(shí)段的土地的供應(yīng)量決定了一定時(shí)期商品房的供應(yīng)量。從而影響一個(gè)城市一個(gè)時(shí)期的價(jià)格。

（二）對(duì)應(yīng)的調(diào)控策略

1.嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)的量。一個(gè)國(guó)家的貨幣供應(yīng)量必須與其所擁有的要素資源相適應(yīng)，與其潛在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，超出經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際需求的貨幣供應(yīng)量，勢(shì)必帶來(lái)通脹的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是帶來(lái)資源和資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。世界各國(guó)的實(shí)踐證明，通過(guò)超發(fā)貨幣來(lái)達(dá)到GDP的快速增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，其帶來(lái)的副作用對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的傷害是極大的。今年以來(lái)，面對(duì)歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的低迷，無(wú)需再次推出類(lèi)似四萬(wàn)億的剌激政策已在官方和學(xué)界達(dá)成共識(shí)，但也要防止在“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下地方政府的負(fù)債沖動(dòng)和銀行的放貸沖動(dòng)。

2.正確引導(dǎo)購(gòu)房行為，堅(jiān)決抑制投機(jī)需求。近幾年，隨著大量投機(jī)性購(gòu)房的出現(xiàn)，房子越來(lái)越成了一種投資品，而許多居民的真實(shí)需求卻因過(guò)高的房?jī)r(jià)而被制約。政府應(yīng)采用多種經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，正確引導(dǎo)購(gòu)房者的購(gòu)房行為。限購(gòu)作為臨時(shí)的行政手段，確實(shí)在一定的時(shí)期起到了抑制房?jī)r(jià)的作用，但這只能是權(quán)宜之計(jì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還必須用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)有效扼制投機(jī)性購(gòu)房。一是要盡快建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的居民住房信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的建立和完善是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重量基礎(chǔ)平臺(tái)；二是可以通過(guò)增加房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，對(duì)持有時(shí)間在五年內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行二手交易要加重征收交易環(huán)節(jié)稅收；三是提高房產(chǎn)持有成本，對(duì)持有二套及二套以上住房者開(kāi)征房產(chǎn)稅；四是提高購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例，對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例應(yīng)在60%以上，應(yīng)禁止購(gòu)買(mǎi)三套及三套以上房產(chǎn)的銀行按揭。

3.改革現(xiàn)有土地制度和土地政策。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，由于土地的私有化，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有完全市場(chǎng)特征。政府可以通過(guò)貨幣政策、稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)土地和房產(chǎn)的供給和需求，使房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和居民的收入水平達(dá)到一個(gè)合理的均衡：例如政府通過(guò)提高利率使購(gòu)房者成本增加，有效需求減少，從而房?jī)r(jià)下降而導(dǎo)致土地價(jià)格的下降。反之，利率下降，購(gòu)房者的成本減少，購(gòu)房者的有效需求增加，房?jī)r(jià)上升，從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。而在我國(guó)，筆者已在以上的論述中，分析了土地市場(chǎng)的政府壟斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，由于地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，使國(guó)家貨幣政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用大打折扣。在貨幣政策寬松時(shí)，地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷助推土地和房產(chǎn)價(jià)格急升，在貨幣政策緊縮時(shí)，地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷阻止了房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。要解開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的迷局，除了要依賴(lài)合理完善的財(cái)政，稅收和貨幣政策，最根本的是要對(duì)現(xiàn)有的土地制度和土地政策進(jìn)行大幅度的改革，改變目前地方政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷者的局面，并保持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的穩(wěn)定，如果在這個(gè)問(wèn)題上無(wú)法破題，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將無(wú)法擺脫越調(diào)越漲，越漲越調(diào)的怪圈。

結(jié)論

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，而呈現(xiàn)非市場(chǎng)特征，在一個(gè)非市場(chǎng)特征明顯的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)要獲得可持續(xù)發(fā)展，中央政府無(wú)法依靠法定準(zhǔn)備金率、利率、稅收等市場(chǎng)手段來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的目的。要使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠達(dá)到長(zhǎng)期健康發(fā)展，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)用地供給制度和土地制度并保持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的連續(xù)性和穩(wěn)定性是治本之策。

參考文獻(xiàn)：

1.李衛(wèi)東.對(duì)我國(guó)住房保障制度建議的思考[J].改革與開(kāi)放，2010（1）

2.李磊.論我國(guó)住房保障制度的完善[J].理論探討，2011（1）

（作者簡(jiǎn)介：1.田惠之，美國(guó)威斯康星大學(xué)麥迪遜分校商學(xué)院；2.田平岳，寧波工業(yè)投資集團(tuán)總經(jīng)理 浙江寧波 315000；）

（責(zé)編：李雪）