易憲容

中央經(jīng)濟(jì)工作會議向房地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)明確信號：當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌是政府當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)，而房價(jià)下跌的水平或房價(jià)回歸理性以絕大多數(shù)居民可接受及有支付能力購買為基準(zhǔn)。

2011年12月12日至14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，提出2012年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。具體政策方面首次將擴(kuò)大內(nèi)需提到戰(zhàn)略基點(diǎn)的高度，首次提出要提高中等收入者的比重，特別是，第一次將發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到極其重要的位置。與此不謀而合的是，會議在房產(chǎn)調(diào)控政策方面提出要“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。

會議提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這些都向房地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)明確信號：只要承認(rèn)中國房地產(chǎn)有市場，那么該市場價(jià)格漲跌是正常的。房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌是政府當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)，而房價(jià)下跌的水平或房價(jià)回歸理性以絕大多數(shù)居民可接受及有支付能力購買為基準(zhǔn)。

房產(chǎn)政策的強(qiáng)勢出擊

作為消費(fèi)品而言，當(dāng)住房銷售快速下降時(shí)，住房的價(jià)格必然快速下跌。但是，就當(dāng)前國內(nèi)住房市場的特征來看，商品住宅市場卻出現(xiàn)了“量跌價(jià)滯”的局面，問題就在于，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場。

從近十年情況來看，由于房地產(chǎn)政策的不確定性，誰先出手，誰就吃虧。所以，在這樣的一種市場心理狀態(tài)下，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是住房投機(jī)炒作者，寧可持房，也不降價(jià)。中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策若能借此給市場一個(gè)明確信號，即堅(jiān)決要打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，將有機(jī)會實(shí)現(xiàn)一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場。

可以佐證的是，最近兩個(gè)月國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格開始下降，就在于溫家寶總理指出房價(jià)下降是國家的基本政策，還在于最近中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決性。如果這種對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度輔之實(shí)際政策，那么2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格的周期性調(diào)整就將真正開始。

回歸理性價(jià)格

2010年底，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫吹大已經(jīng)到了無可復(fù)加之地步。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之大，不僅表現(xiàn)為一線城市房價(jià)在十年的時(shí)間里上漲了近十倍，還在于國內(nèi)房地產(chǎn)存在普遍性的投機(jī)炒作。

中央政府已汲取以往幾次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，加大了保障性住房建設(shè)，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的投資增長真空，還對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持堅(jiān)決態(tài)度：當(dāng)前過高的房價(jià)不是穩(wěn)定而是下降，住房價(jià)格下降要回歸到理性水平，即絕大多數(shù)民眾可接受的水平。

當(dāng)前過高的房價(jià)為何要下降或?yàn)楹我氐胶侠硭?？原因在于，房價(jià)過高，房地產(chǎn)泡沫過大，使得住房市場是一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場，對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和人民群眾利益皆有損害。住房作為一個(gè)消費(fèi)市場，理性的價(jià)格就是絕大多數(shù)人可接受及有支付能力購買的價(jià)格，即回歸到基本居住功能的價(jià)格。這個(gè)市場的住房不是少數(shù)人賺錢的工具，而是保證全體居民住房條件不斷改善的市場。

因此，想要遏制住房市場的投機(jī)炒作，需要在住房按揭貸款利率及首付比例上下功夫，在住房交易稅及交易所得稅上下功夫等。估計(jì)2012年在這些方面將有新的政策法規(guī)出臺。

土地與樓市之預(yù)測

——夯實(shí)政策

運(yùn)用成熟市場以經(jīng)濟(jì)杠桿為主導(dǎo)的政策工具。如住房信貸政策、住房按揭貸款政策及稅收政策，減少政府行政權(quán)力對市場干預(yù)。因?yàn)?，政府行政?quán)力干預(yù)越多，市場越是會認(rèn)為這些政策短期的。其次，加快改訂國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策法律，把不少政府行政的政策是固化為法律，這或?qū)⑹?012年房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的重要方面。

——市場化手段

對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場與計(jì)劃之論爭，并非是要取消當(dāng)前住房市場限購令及限價(jià)令，讓房地產(chǎn)市場回到之前的市場，而是要加大國內(nèi)房地產(chǎn)市場化改革步伐，用成熟市場中通用的經(jīng)濟(jì)杠桿或國際慣例來化解房地產(chǎn)市場的問題。

以打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作為例，既不需要住房限購令，也不需要等到個(gè)人住房信息體系確立，只需通過有效的信貸政策及稅收政策足以。如香港、新加坡及臺灣，為了打擊住房投機(jī)炒作，全面提高了住房交易稅和住房交易所得稅。估計(jì)在2012年這些經(jīng)濟(jì)化杠桿將是國內(nèi)房價(jià)下降的主要政策儲備工具，政府會逐漸推出。而如何讓這些行政化的房地產(chǎn)管制手段過渡為市場化手段，將是2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)。

——分配規(guī)則

由于國內(nèi)房價(jià)遲遲不能回歸理性或合理價(jià)位，在高房價(jià)的城市，能夠購買保障性住房就是一種福利或一種獲得大利的途徑，從而使得一些人為了獲得一套保障性住房弄虛作假。如果保障性住房沒有一套好的公平公正的分配規(guī)則，這些住房是否能夠到住房最困難的人手上是相當(dāng)質(zhì)疑的。反之，這種住房同樣也可能成為一些人謀利的工具。

——進(jìn)入下降通道

從2011年10月18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，從2011年的第三季度開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)了一些積極的變化。如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有所回落，房地產(chǎn)投機(jī)炒作需求在某種程度上得到遏制，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲的勢頭開始轉(zhuǎn)變，保障房的建設(shè)進(jìn)度在快速推進(jìn)等。中國不少城市高企的房價(jià)，開始進(jìn)入下降通道。

（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)云錄

◆2003年，面對房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺121號文件，但是由于SARS，中央急于保證經(jīng)濟(jì)增長，當(dāng)年8月國務(wù)院出臺了18號文件，結(jié)果嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)成了拉動經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

◆2008年下半年，美國金融危機(jī)爆發(fā)，131號文件又讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，過度優(yōu)惠的信貸及稅收政策讓全國各地的房價(jià)被炒高。

◆2010年以來中央又出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀政策，特別是2010年的國十條，成為國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中宗旨最為明確的政策。

◆2011年10月21日-22日，溫家寶總理在廣西南寧考察時(shí)指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。

◆11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

◆12月9日，中央政治局會議公告同樣把“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”作為2012年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。