宿希強(qiáng)

和往年相比，今年的北京秋季房展會(huì)非常特殊：“金九銀十”風(fēng)光不再，北京本地項(xiàng)目鮮有新盤入市，銷售冷清卻又幾無促銷優(yōu)惠。種種跡象顯示，樓市調(diào)控陷入最艱難的膠著期。

北京房展非北京本地項(xiàng)目占八成

9月20日上午，為期四天的2012年北京市秋季房展會(huì)在北京國際貿(mào)易中心國貿(mào)展廳開幕。

和往年相比，這大約是最特殊的一屆房展會(huì)：僅國內(nèi)參展項(xiàng)目就達(dá)到的180多個(gè)，創(chuàng)下了歷史新高。但這180多個(gè)項(xiàng)目中，北京本地項(xiàng)目卻鮮有新盤入市。展會(huì)組織方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在180多個(gè)參展項(xiàng)目中，來自北京以外的項(xiàng)目有140余個(gè)，占總比例的80%。參展的大多數(shù)項(xiàng)目，是海景房和三線城市樓盤等，甚至有一個(gè)展廳近70%的展區(qū)都被海南樓盤占領(lǐng)。

北京市秋季房展歷來是北京樓市的助推利器，但現(xiàn)實(shí)情況是，這個(gè)房展已經(jīng)逐漸變成非北京地區(qū)樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。北京市內(nèi)，參展樓盤僅剩50個(gè)左右，主要集中在五環(huán)和六環(huán)以外的地區(qū)。樓盤主管告訴記者，北京在限貸，限購政策以后，購買量縮減了50%左右。

值得注意的是，本次北京秋季房展會(huì)還匯集了140多個(gè)海外項(xiàng)目參展，也創(chuàng)下了2008年以來的新高。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，北京房展會(huì)的這種項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，北京本地項(xiàng)目不再占據(jù)主流地位，眾多的是外地項(xiàng)目甚至是海外項(xiàng)目，這也反映出在限貸、限購政策實(shí)施以來，仍然有房地產(chǎn)投資，不過，有很多需求已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向非限購城市和二三線城市甚至開始轉(zhuǎn)向海外。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去的兩年，由于限貸限購政策國內(nèi)轉(zhuǎn)向海外的購買的金額已經(jīng)超過了一千億元。

“金九銀十”不再，卻幾無促銷優(yōu)惠

按往年經(jīng)驗(yàn)，北京秋季房展被看作樓市銷售的“助推器”，開發(fā)商形象地稱參展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“秋收”行動(dòng)。

但今年情況明顯不一樣。

盡管處于傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，但中國質(zhì)量萬里行記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，本次房展會(huì)上頗顯冷清，貌似展會(huì)人員和發(fā)樓盤廣告的人員還多于看房人。記者隨機(jī)問了幾位看房人，大多并未確定購買意向，很多人表示“就是過來看看行情”。

有趣的是，房展會(huì)人氣雖然非常淡，但開發(fā)商似乎并不在意。記者咨詢多家樓盤得知，除了個(gè)別情況，基本沒有促銷優(yōu)惠。多位項(xiàng)目銷售經(jīng)理向記者表示，“沒有優(yōu)惠”，“一次性付款也不打折”。他們顯得底氣十足，臉上似乎寫著“不愁賣”三個(gè)字。

“助推器”失靈，開發(fā)商緣何不著急？一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這緣于今年三月份以來部分地區(qū)的房子銷量上漲與房?jī)r(jià)小幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，從4月份開始北京新房庫存92026套，是今年以來的最高點(diǎn)。但是截止到9月5日，全北京市只有77847套住宅可售，庫存跌破了8萬套，創(chuàng)下了今年年內(nèi)一個(gè)新低。這意味著在5個(gè)月里，北京一共消化掉了14000多套的庫存。

“這給開發(fā)商的感覺是，房子不愁賣?！边@位資深人士說。

一方面是開發(fā)商不降價(jià)、不優(yōu)惠，一方面是看房人不積極不踴躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了微妙的僵持之中。

樓市銷售下滑，樓盤成交周期變短

不過，也許開發(fā)商們淡定不了多久，因?yàn)?，從總體情況來看，樓市銷售呈下滑之勢(shì)。

從二手房市場(chǎng)來看，銷售量呈下降態(tài)勢(shì)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的區(qū)域經(jīng)理王連江負(fù)責(zé)華清嘉園小區(qū)中關(guān)村公館區(qū)域兩個(gè)門店的業(yè)務(wù)，他告訴記者，盡管迎來傳統(tǒng)的銷售旺季，但他壓力并未減小。從9月1號(hào)到18號(hào)，他管的兩家店，“初步達(dá)成交易的到今天為止一共是134個(gè)有需求的客戶。但實(shí)際能夠成交的到現(xiàn)在為止只有兩個(gè)，這是一個(gè)很低的成交率。”

王連江說，華清嘉園小區(qū)周邊分散著大大小小的中介公司近40家。而整個(gè)華清嘉園七月份的成交量只有14套，到了8月份，這個(gè)數(shù)字變成了10套。截止到九月上半月，同期的成交數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7月份。

事實(shí)上，華清嘉園緊鄰五道口地鐵站，又是學(xué)區(qū)房。王連江告訴記者，即便面對(duì)這樣的優(yōu)勢(shì)條件，買賣雙方卻都越來越慎重。這樣的市場(chǎng)狀況讓他有些沮喪。

記者走訪的幾家中介公司，銷售狀況很不樂觀。從2008年起就在北京市萬柳地區(qū)做中介的宋軍朋告訴記者，這里的小區(qū)是北京市最為搶手的重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房之一，但現(xiàn)在萬柳9月份的樓盤成交量遠(yuǎn)低于七八月份。宋軍朋認(rèn)為，這跟前不久在萬柳地區(qū)出現(xiàn)的北京市“新地王”造成的影響有關(guān)，業(yè)主的觀望態(tài)度更強(qiáng)。

二手房市場(chǎng)銷售慘淡，新盤銷售狀況也不容樂觀。

在位于北京北五環(huán)之外北苑地區(qū)的“福熙大道”售樓處，記者發(fā)現(xiàn)前來咨詢的購房者寥寥。營(yíng)銷總監(jiān)王淇告訴記者，據(jù)他們每天的來電來訪監(jiān)測(cè)和成交的檢測(cè)，大概下降15%左右。“我們8月成交了30套，9月份截止到現(xiàn)在呢成交只有15套左右?！?/p>

銷售下滑并不僅是福熙大道一家，遠(yuǎn)在北京通州的K2百合灣項(xiàng)目也是如此。一位位剛剛從百合灣售樓處走出來的購房者對(duì)記者表示，和兩個(gè)月前她來這里時(shí)相比，前來咨詢購房的人數(shù)減少很多。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，北京一、二手住宅合計(jì)簽約10352套，相比上月同期下降了19.3%。其中新建住宅簽約4910套，相比上月同期下降21.4%。

就樓市整體銷量下滑，業(yè)內(nèi)人士分析有兩個(gè)原因，一是在于前兩個(gè)月北京住宅成交量激增，有效購房者大幅減少；二是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局等多方數(shù)據(jù)顯示，北京住宅價(jià)格持續(xù)上漲，部分購房者開始觀望或者轉(zhuǎn)移購房需求。

不過記者也發(fā)現(xiàn)，伴隨著北京房?jī)r(jià)的回暖，也有一些消費(fèi)者果斷出手。

在福熙大道售樓處，一位給兒子購置新房的購房者告訴記者，他看房已經(jīng)有兩年多了，在其將要出手之際，國家開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，基于對(duì)未來房?jī)r(jià)下跌的判斷，他為兒子買房的計(jì)劃便拖到至今。

但讓他沒有想到的是，結(jié)果卻事與愿違，由于害怕后市再漲，他也只好咬牙一買了之。

也許正因?yàn)椤芭聺q”，記者發(fā)現(xiàn)，和以往相比，雖然不少樓盤的成交量都在下降，但樓盤的成交周期卻較過去縮短了1/3。要么買，要么不買，購房者拍板的速度較以往明顯加快。

調(diào)控進(jìn)入膠著期，樓市糾結(jié)徘徊

不得不說，目前的樓市，一種矛盾而又迷惑的情緒正在蔓延。很多人納悶：無論是新房還是二手房，銷售數(shù)量都不理想，但很多樓盤的價(jià)格依然堅(jiān)挺甚至有一定上漲，這種“自相矛盾”的現(xiàn)象是怎么回事？

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與7月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有20個(gè)，上漲的城市有36個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。雖然房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量依舊過半，但與上月50個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲相比，8月全國房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了回落。

中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)此表示，“自相矛盾”的現(xiàn)象說明，房地產(chǎn)經(jīng)過將近兩年的、非常嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，達(dá)到了一個(gè)個(gè)“節(jié)點(diǎn)”，“到了政策釋放的終點(diǎn)，達(dá)到了相對(duì)穩(wěn)定的階段。”在聶梅生看來，與2010年房?jī)r(jià)全國性上漲20%相比，今年的房?jī)r(jià)將會(huì)達(dá)到一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，局部地區(qū)的交易量將有下降趨勢(shì)。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授認(rèn)為，雖然“金九銀十”的現(xiàn)象在部分地區(qū)可能還會(huì)出現(xiàn)，但供求關(guān)系已經(jīng)倒轉(zhuǎn)了，“由一個(gè)開發(fā)商說話為主的市場(chǎng)變成了消費(fèi)者掏錢說話為主的市場(chǎng)”。與2011年房?jī)r(jià)整體下滑趨勢(shì)相比較，2012年呈現(xiàn)出溫和回升的態(tài)勢(shì)，且從短期來看房?jī)r(jià)仍有上升空間。

聶梅生認(rèn)為，“房?jī)r(jià)大漲是不太可能的”，現(xiàn)在的小幅漲跌是穩(wěn)定的自給階段，逐步會(huì)走向平穩(wěn)。房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹率密切相關(guān)，中國的房?jī)r(jià)應(yīng)在GDP和CPI之間，因此我國房?jī)r(jià)目前漲價(jià)幅度仍處于合理階段。

對(duì)于兩個(gè)月前以高端住宅為主的萬柳地王的誕生，鐘偉教授認(rèn)為，目前的地王不會(huì)再締造如2005、2006年大量囤地的財(cái)富神話，而是以體量較小單價(jià)較高的高端居住區(qū)和金融集聚區(qū)為主，因此未來地王的出現(xiàn)將會(huì)成為個(gè)案現(xiàn)象，更多的只是地方經(jīng)濟(jì)的特別精華部分的個(gè)案。“它的地價(jià)跟全國的地價(jià)，甚至跟發(fā)生地王的這個(gè)城市的地價(jià)之間沒有可比性?！?/p>

專家指出，種種跡象表明，政府部門關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策作用正在顯現(xiàn)，樓市的糾結(jié)徘徊說明，目前樓市的調(diào)控和開發(fā)商之間的博弈進(jìn)入“膠著期”，稍微松懈就有可能導(dǎo)致調(diào)控再次失敗。

各級(jí)政府部門應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持國務(wù)院關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的力度不放松，同時(shí)加大保障房建設(shè)力度，并在保障房分配的過程中堅(jiān)守公平、公正、公開的原則，杜絕腐敗現(xiàn)象，切實(shí)解決人民的住房難題。