有人認(rèn)為期房交易是有利于開發(fā)商的措施，那取消期房就一定不利于開發(fā)商，所以套用毛主席的話，“凡是敵人擁護(hù)的，就是我們反對(duì)的；凡是敵人反對(duì)的，就是我們擁護(hù)的”。而為開發(fā)商說話，那就一定是和購(gòu)房者作對(duì)。

但是購(gòu)房者和開發(fā)商在玩的，真的是零和游戲嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理之一就是自愿交易一定會(huì)使雙方獲利，否則交易就不會(huì)發(fā)生。比如在自由市場(chǎng)買菜，你愿意以這個(gè)價(jià)錢買，是說明這筆錢的其他效用比能買到的菜的效用低，而菜販子愿意賣給你，是說明這筆錢對(duì)他的效用比賣給你的菜對(duì)他的效用低。只要邊際效用遞減的原理成立，交易過后你和菜販子就都沒有吃虧。

當(dāng)然，如果是壟斷市場(chǎng)，而商品又是必需品，那有可能消費(fèi)者就不得不付出更高的價(jià)格，而獲益的則是壟斷者。中國(guó)幾千年來的鹽鐵專賣，以及后來的煙草、酒類專賣就是這類例子。中國(guó)目前的高房?jī)r(jià)，和政府對(duì)土地的壟斷也不無關(guān)系。這個(gè)題目太大，暫且按下不提，我們先討論在技術(shù)上有什么樣的措施可以減少糾紛，進(jìn)而降低交易成本。

前文中所討論的期房交易，對(duì)購(gòu)房者來說存在兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：一方面是房?jī)r(jià)下跌帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一方面是開發(fā)商最后不能按期、或按合同質(zhì)量交房的風(fēng)險(xiǎn)。在目前的交易條件下，購(gòu)房者和開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)明顯不對(duì)稱，所以我在前文中所討論的，主要是在不改變期房交易的前提下，如何重新設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的條款，可以使得雙方的分擔(dān)相對(duì)公平。引入具有簡(jiǎn)單期權(quán)性質(zhì)的訂金制度，可以有效地緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而設(shè)立第三方交割及房屋檢查制度，則可以很大程度上避免因交房質(zhì)量不符合合同的糾紛。

中國(guó)目前的期房交易，往往是由購(gòu)房者和開發(fā)商直接交易，在交易結(jié)束之后，購(gòu)房資金直接進(jìn)入開發(fā)商的戶頭，因此對(duì)開發(fā)商的行為沒有有效的約束。如果資金不是進(jìn)入開發(fā)商的戶頭，而是進(jìn)入第三方交割公司（Settlement Company），并且只有在交房的時(shí)候得到購(gòu)房者的認(rèn)可，資金才可以轉(zhuǎn)入開發(fā)商戶頭，那么這樣就會(huì)給開發(fā)商提供足夠的激勵(lì)來按時(shí)、保質(zhì)交房。

同時(shí)，為了避免由于購(gòu)房者借用質(zhì)量作為理由，實(shí)際上卻是因?yàn)槠渌蚍椿冢ū热缡袌?chǎng)價(jià)格下降）而不愿意認(rèn)可，房屋檢查（Home Inspection）制度就至關(guān)重要了。這同樣是由第三方機(jī)構(gòu)提供，如果房屋檢查員認(rèn)為最后交割的房屋基本上是滿足合同條件的，那么購(gòu)房者就不能以此作為原因退房。

當(dāng)然，購(gòu)房者最擔(dān)心的就是交割公司、房屋檢查公司都和開發(fā)商沆瀣一氣，來坑害自己。為了避免這種情況的發(fā)生，一般應(yīng)該由購(gòu)房者，或者貸款銀行來選擇這類第三方機(jī)構(gòu)，因?yàn)槿绻麄兛偸呛烷_發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣，那么也無法贏得好口碑，最終會(huì)被有效的市場(chǎng)淘汰。

以上所談的，都是如何在不改變期房交易性質(zhì)的前提下，修改某些交易的條件，從而使得開發(fā)商和購(gòu)房者都能得到有效的制約，最終達(dá)到雙贏的目的。市場(chǎng)就如同社會(huì)，如果一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，不問青紅皂白就一律禁止、取消，無疑是家長(zhǎng)式管理方式的體現(xiàn)。真正高明的公共政策，不是一味的堵，而是做有針對(duì)性的調(diào)節(jié)，使市場(chǎng)更加有效地運(yùn)行。

可以看到，引入第三方機(jī)構(gòu)，可能會(huì)使得名義上的交易成本上升。但是各方的有效制約和相互平衡，最后往往是潛在的交易成本大大減低。如同現(xiàn)代民主制度一樣，如果光看到選舉所耗費(fèi)的大量金錢和人力投入，而看不到所避免的社會(huì)動(dòng)蕩的巨大成本，那無疑是“一葉障目，不見泰山”。