隨著國(guó)際化的深入和跨國(guó)發(fā)展與投資的逐漸加大，在各國(guó)評(píng)估執(zhí)業(yè)的一致性和標(biāo)準(zhǔn)化方面產(chǎn)生了更高的要求，擁有共同的專業(yè)平臺(tái)，勢(shì)必可以增進(jìn)各國(guó)評(píng)估執(zhí)業(yè)者與評(píng)估服務(wù)使用者間的相互理解。2012年8月，世界評(píng)估組織聯(lián)合會(huì)（WAVO）執(zhí)業(yè)委員會(huì)在美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)、加拿大評(píng)估學(xué)會(huì)、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)以及香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等國(guó)際、國(guó)家和地區(qū)組織的支持下，參考了《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》、《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》、《歐洲估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)評(píng)估出版物中的方法體系，WAVO成員組織國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的評(píng)估準(zhǔn)則，以及各國(guó)高等教育中評(píng)估專業(yè)的課程大綱，編寫(xiě)了《評(píng)估專業(yè)能力與執(zhí)業(yè)指引》，繼而提出了合格評(píng)估師的培訓(xùn)要求。

《評(píng)估專業(yè)能力與執(zhí)業(yè)指引》是基于全球評(píng)估行業(yè)普遍采納的國(guó)際準(zhǔn)則及慣例擬定的，旨在增強(qiáng)評(píng)估執(zhí)業(yè)者的專業(yè)性、鼓勵(lì)在國(guó)際業(yè)務(wù)中采用一致的最優(yōu)做法以及幫助評(píng)估服務(wù)使用者理解最優(yōu)做法。為便于理解和使用，本指引力求語(yǔ)言平實(shí)，并根據(jù)行業(yè)環(huán)境變化和發(fā)展情況適當(dāng)進(jìn)行了更新。指引全文共由四部分組成。

第一部分概述了評(píng)估師需要具備的核心能力、評(píng)估目的、評(píng)估業(yè)務(wù)以及職業(yè)道德。一般一個(gè)合格的專業(yè)評(píng)估師要求經(jīng)過(guò)最低三年的專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容需要涵蓋投資和金融、資產(chǎn)評(píng)估理論、城市規(guī)劃與發(fā)展、法律、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)、建筑施工技術(shù)等主要方面。評(píng)估師需要根據(jù)預(yù)期用途展開(kāi)評(píng)估，因此評(píng)估師應(yīng)該清楚地了解多種評(píng)估目的。在資產(chǎn)評(píng)估的日常工作中，評(píng)估師需要通過(guò)企業(yè)管理人員或?qū)I(yè)顧問(wèn)了解各資產(chǎn)的持有目的，區(qū)分究竟是為了經(jīng)營(yíng)需要、投資，還是滿足企業(yè)需求之外剩余的資產(chǎn)。當(dāng)無(wú)法向上述人員獲取某個(gè)資產(chǎn)的情況時(shí)，評(píng)估師有義務(wù)憑借其經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和專業(yè)能力，根據(jù)事實(shí)情況決定該資產(chǎn)最適合的類型。評(píng)估目的和價(jià)值基礎(chǔ)在選擇時(shí)必須符合有關(guān)規(guī)定，除非法定/監(jiān)管要求或法律文件（例如協(xié)議或租約）中明確說(shuō)明的可不遵守的情形。評(píng)估道德規(guī)范的存在使得客戶和其他評(píng)估服務(wù)使用者在接受評(píng)估服務(wù)時(shí)，可以認(rèn)為評(píng)估師的服務(wù)是符合職業(yè)道德的。因此，道德規(guī)范有助于增強(qiáng)公眾對(duì)評(píng)估業(yè)的信任，使得評(píng)估數(shù)據(jù)成為用戶在做決策時(shí)可供參考的重要指標(biāo)。

第二部分主要介紹了不同國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師所采用的一般性原則和方法。評(píng)估方法是評(píng)估師在查明所有與被評(píng)估資產(chǎn)和市場(chǎng)的相關(guān)事實(shí)后得出資產(chǎn)價(jià)值意見(jiàn)的技術(shù)手段，每種評(píng)估方法應(yīng)用時(shí)都有其所需的最低要求以及適當(dāng)選取時(shí)需要考慮的內(nèi)容，如使用直接比較法需要存在充分?jǐn)?shù)量的、能表明待估資產(chǎn)的價(jià)值水平的參照交易或其他信息；使用收益法則要求能夠收集到足夠可比不動(dòng)產(chǎn)的租金信息，通過(guò)市值租金或可持續(xù)租金所帶來(lái)的未來(lái)收益得出不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值。由于沒(méi)有一種方法適用于所有評(píng)估類型和目的，所以需要評(píng)估師運(yùn)用其專業(yè)判斷力來(lái)選擇業(yè)務(wù)中最適合的評(píng)估方法，并且要在評(píng)估報(bào)告中對(duì)采用的評(píng)估方法做出簡(jiǎn)要說(shuō)明。在運(yùn)用所選取使用的評(píng)估方法之余，最好還能使用另外的評(píng)估方法來(lái)交叉核對(duì)所使用的評(píng)估方法所得出的結(jié)論。若在評(píng)估業(yè)務(wù)中使用的方法不符合或偏離了上述方法，應(yīng)該充分解釋原因，且所用數(shù)據(jù)必須能被市場(chǎng)證據(jù)驗(yàn)證。目前實(shí)現(xiàn)評(píng)估公認(rèn)的基本途徑有三種，即比較法、成本法和收益法。在基本途徑下還存在著不同方法，常用方法包括比較法、成本法、收益法、剩余法和利潤(rùn)法。

另外，有關(guān)綠色建筑評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容也放在了此部分中。自1987年聯(lián)合國(guó)《布倫特蘭報(bào)告》、1992 年里約熱內(nèi)盧地球峰會(huì)開(kāi)始，“可持續(xù)發(fā)展”這一議題在全球逐漸升溫，房地產(chǎn)業(yè)界也越來(lái)越關(guān)注綠色運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)值帶來(lái)什么樣的影響。研究表明，綠色建筑可以產(chǎn)生成本效益、提高居住者的健康狀況和生產(chǎn)效率，并且降低對(duì)環(huán)境的影響。現(xiàn)在普遍觀點(diǎn)認(rèn)為綠色建筑所擁有的特征要素的本質(zhì)（種類）和程度以及綠色建筑本身都可以提高房地產(chǎn)價(jià)值。本指南通過(guò)解讀直接比較法、成本法和收益法三種基本方法，希望在綠色與可持續(xù)發(fā)展建筑的評(píng)估方面對(duì)評(píng)估師有所幫助。

第三部分涵蓋了企業(yè)價(jià)值評(píng)估與無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是獲取企業(yè)整體或企業(yè)股權(quán)的價(jià)值時(shí)最主要采用的評(píng)估類型。相對(duì)于專注衡量不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要專注于獲取企業(yè)的價(jià)值。一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)由有形和無(wú)形資產(chǎn)共同組成，并且需要處理某些移除、損毀、融合或遷移它處的資產(chǎn)，這并不由公司經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)決定。因此，企業(yè)最重要的價(jià)值基礎(chǔ)是其預(yù)期收益和未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流。鑒于一個(gè)企業(yè)的性質(zhì)，其資產(chǎn)構(gòu)成、評(píng)估目的和使用評(píng)估方法的差異，其價(jià)值也會(huì)產(chǎn)生多樣性。這部分指南解釋了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的本質(zhì)和評(píng)估方法的適用性，并特別說(shuō)明了評(píng)估值變化的多種原因。

與實(shí)物資產(chǎn)相比，無(wú)形資產(chǎn)有其特殊性。它是一項(xiàng)沒(méi)有生產(chǎn)或提供貨物和服務(wù)所需的物質(zhì)形態(tài)的可確認(rèn)的非貨幣資產(chǎn)，傳統(tǒng)認(rèn)為它主要是指商譽(yù)，近年來(lái)，被認(rèn)為包括專利權(quán)、發(fā)明權(quán)、工藝流程、外觀設(shè)計(jì)專利、商譽(yù)及非專利技術(shù)；版權(quán)、著作權(quán)、音樂(lè)和藝術(shù)著作權(quán)；商標(biāo)、商品名稱和商標(biāo)名稱；特許權(quán)及許可權(quán)；系統(tǒng)、規(guī)程、預(yù)測(cè)；軟件著作權(quán)以及其它不是從其物理屬性而是從其知識(shí)要素獲得價(jià)值的東西及其它無(wú)形資產(chǎn)。需要注意，某些無(wú)形資產(chǎn)是經(jīng)過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)注冊(cè)并受到法律保護(hù)的。這部分指南重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了評(píng)估范圍、需要的信息和使用的評(píng)估方法。評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的方法和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法類似，包括市場(chǎng)比較法、成本法和收益法等，選擇何種評(píng)估途徑（市場(chǎng)途徑、成本途徑、收益途徑）和何種方法更能準(zhǔn)確地詮釋資產(chǎn)價(jià)值，需要評(píng)估師進(jìn)行判斷。

第四部分則著重討論了除不動(dòng)產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估外的其他資產(chǎn)的評(píng)估，以及廠房和機(jī)器設(shè)備評(píng)估。這部分指南對(duì)適用于機(jī)器設(shè)備評(píng)估的一般評(píng)估概念及原理進(jìn)行了講解，并羅列了準(zhǔn)備進(jìn)行廠房和機(jī)器設(shè)備評(píng)估需用到的諸多方法。

會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)被分為流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不被認(rèn)為會(huì)被持續(xù)使用的資產(chǎn)，如股票、債券、現(xiàn)金及銀行存款等。在某些情況下，通常被按照固定資產(chǎn)處理的房地產(chǎn)也會(huì)被當(dāng)作流動(dòng)資產(chǎn)處理，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完成作為存貨準(zhǔn)備銷售的房地產(chǎn)等。固定資產(chǎn)是在如下兩個(gè)廣泛分類中的有形及無(wú)形資產(chǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)、廠房、設(shè)備以及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)。

其中，機(jī)器設(shè)備評(píng)估需要許多與其他資產(chǎn)評(píng)估相似的推理，其評(píng)估方法與房地產(chǎn)估價(jià)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估相似。價(jià)值的確定還是三種通用途徑，即比較途徑、成本途徑和收入途徑。在這些途徑中有許多不同的方法。最常用的具體評(píng)估方法是比較法、成本法和收益法。當(dāng)使用其它途徑或上述方法的變種時(shí)，必須進(jìn)行充分解釋，評(píng)估中使用的數(shù)據(jù)也必須由市場(chǎng)證據(jù)所支持。

多年來(lái)，世界評(píng)估組織聯(lián)合會(huì)（WAVO）一直致力于發(fā)展包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估在內(nèi)的多學(xué)科、跨領(lǐng)域的評(píng)估理論研究、發(fā)展中國(guó)家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期國(guó)家的評(píng)估理論與實(shí)踐的研究與專業(yè)交流活動(dòng)。在國(guó)際化不斷深入和跨國(guó)發(fā)展與投資逐漸加大的大環(huán)境下，WAVO希望通過(guò)《評(píng)估專業(yè)能力與執(zhí)業(yè)指引》的發(fā)布，比較全面地提供一個(gè)關(guān)于評(píng)估核心能力及執(zhí)業(yè)規(guī)范操作的框架，并且可以被全球各國(guó)評(píng)估執(zhí)業(yè)者廣泛采納，從而滿足各國(guó)評(píng)估執(zhí)業(yè)的一致性和標(biāo)準(zhǔn)化方面的高要求。

（國(guó)霽）