丁虹

【摘要】住房是人們生活的根本，政府為此建立了一套住房保障體系，但在落實過程中存在諸多問題，從而影響了保障作用的發(fā)揮。本文就我國住房保障體系存在的一些問題進行分析，在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對策，希望通過這些措施讓其真正發(fā)揮對中低收入家庭的住房保障作用。

【關(guān)鍵詞】住房保障體系問題對策

一 引言

自古以來，衣食住行是人們安身立命的根本所在，是人們追求幸福生活的基本前提，是社會和諧發(fā)展的一顆“定心丸”，這一常識性的認識決定了實現(xiàn)“居者有其屋”是個人和政府共同努力的目標(biāo)，住房問題不能完全推向市場化，政府應(yīng)負責(zé)的承擔(dān)起為人民提供住房保障的重任。

房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房問題的住房保障體系，主要有以下幾種實現(xiàn)方式：一是住房公積金制度；二是面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用房政策；三是面向最低收入者的廉租房政策。但在具體落實過程中存在諸多問題，從而影響了保障作用的發(fā)揮，本文就我國住房保障體系存在的問題進行分析并提出相應(yīng)的解決意見，以讓其真正發(fā)揮對中低收入家庭的住房保障作用。

二 住房保障體系存在的問題

我國困難群體住房問題依然嚴(yán)峻，住房保障工作任重道遠。目前我國住房保障體系主要存在以下五個問題。

1．住房保障制度建設(shè)不夠完善

目前雖然建立了嚴(yán)格的廉租住房保障制度、經(jīng)濟適用房制度和住房公積金制度，但仍有相應(yīng)的問題存在：第一，建設(shè)遭遇“軟阻力”。讓地方政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地和資金以支持保障性住房的開發(fā)建設(shè)，意味著政府要突破以往“以地生財”模式，犧牲部分土地收益，向保障住房“輸血”，對此，出現(xiàn)了保障性住房比例不足的現(xiàn)實。第二，政策缺位。近年來，隨著房價的普遍上漲，商品房價格出現(xiàn)了大幅度的上漲，經(jīng)濟適用房價格通過二手房買賣也有大幅度提高，由于在經(jīng)濟適用房的再轉(zhuǎn)讓上的政策缺位，使得經(jīng)濟適用房成為投資性購房、炒房的工具。第三，缺乏住房普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住房保障缺乏長期規(guī)劃。目前，我國不僅缺乏城市居民收入分布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而且還缺乏住房普查數(shù)據(jù)。因此，很難準(zhǔn)確地把握住房困難的實際情況而做相應(yīng)的舉措。這些制度隨著市場的發(fā)展仍然需要進一步改進和完善，尤其是在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)還需要加強，相關(guān)的制度配套措施還不夠健全。

2．保障性住房的結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理且覆蓋面較小，經(jīng)濟適用房重購買輕租賃，“經(jīng)濟”而不“適用”

主要的問題是存在經(jīng)濟適用房、公共租賃住房、廉租住房和普通商品住房和高檔住房的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例失衡，不能滿足各個層次消費者的需求，尤其是不能滿足低收入家庭的住房需求。保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。目前作為主要的保障供應(yīng)方式——經(jīng)濟適用房，是通過購買產(chǎn)權(quán)解決居住問題．因定位模糊，管理粗放，在不少城市發(fā)生了嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，政府花了大量資金，傾斜政策的效應(yīng)卻未落在真正需要支持的低收入家庭。且少數(shù)地方保障性住房項目選在離城市中心較遠的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能，出現(xiàn)經(jīng)濟適用房“經(jīng)濟”不“適用”的現(xiàn)象。

3．配套社會機制不夠健全，資金來源不通暢

住房保障體系建設(shè)作為政府的一項職能，支出的主要來源是公共財政的預(yù)算支出。很長一段時間，廉租房制度未建立穩(wěn)定的資金渠道，財政體系遲遲未能明確地將住房保障納入財政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立制度性財政資金供應(yīng)計劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主要渠道，缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度推進的瓶頸。目前在住房保障方面除了經(jīng)濟適用住房、廉租住房和公積金制度外，其他金融和財政和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策不夠健全，不能夠長期、有效、直接地刺激和控制住房的生產(chǎn)。財政、金融、稅收等配套保障手段還處于初步發(fā)展階段，在引導(dǎo)和拉動更多社會資源參與的力度上還遠遠不夠。

4．住房保障體系建設(shè)的監(jiān)督力度不夠，保障對象資格審查不清，把關(guān)不嚴(yán)

目前的監(jiān)督考核還顯得滯后，管理工作仍是靜態(tài)管理，對申請對象的管理還不夠細致。在保障對象的審核過程中，政府主管部門是根據(jù)提供的信息資料和已調(diào)查到的信息資料來審核申請對象是否符合申請條件。而一些居民采取虛報瞞報收入的手段去騙取租賃房，私開證明甚至出具假證明的現(xiàn)象時有發(fā)生，一些中高收入者魚目混珠，享受了不該享受的優(yōu)惠政策，使有限的社會保障性租賃房資源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。

5．退出機制有待完善

由于住房保障制度的退出機制不完善，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問題。經(jīng)濟適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C制，購買經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，由于缺乏相應(yīng)的退出機制而無法操作。即使有退出機制的規(guī)定，如實物配租形式的廉租房，其退出機制在現(xiàn)實中也往往很難執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟適用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相當(dāng)一部分住房保障資源未能滾動使用在最需要住房的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。

三 對策建議

針對前面住房保障體系存在的問題，本文提出以下幾點政策性意見和建議。

1．完善住房保障工作機制

建立專門管理機構(gòu)，確保住房保障體系的健康發(fā)展。成立組織協(xié)調(diào)住房保障工作的專門機構(gòu)，確保住房基金等保障工作的各個環(huán)節(jié)落到實處。實現(xiàn)保障性住房建設(shè)“投入——銷售/租賃——再投入”滾動開發(fā)的良性循環(huán)軌道，總體上按照“先申請后建設(shè)、以需定產(chǎn)、短期內(nèi)動態(tài)平衡、滾動開發(fā)、分步實施”的模式，加快保障性住房建設(shè)速度，完善保障性住房建設(shè)。成立住房普查機構(gòu)，對住房相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)查，建立數(shù)據(jù)庫，為住房政策頒布提供數(shù)據(jù)信息依據(jù)。

2．加強中央和地方政府的共同責(zé)任

由于住宅是基本生活需求的組成部分，并具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)。因此，政府從社會保障和收入分配的角度出發(fā)必須進行干預(yù)。由于社會保障和收入分配主要是中央政府的職責(zé)，因此，住房保障首先是中央政府的責(zé)任。但是由于住宅不具有空間上的流動性，地方政府也有不可推卸的責(zé)任。這樣把住房保障作為中央政府和地方政府的共同責(zé)任，提高政府的重視力度，通過立法使住房保障的主體、責(zé)任、實施方式和住房標(biāo)準(zhǔn)等問題都有法可依、有章可循。

3．制定相應(yīng)的政策來抑制炒房行為的擴張

在炒房過程中，牟利的多數(shù)是收入高的人群，房價的高漲同時還增加了低收入人群購買房子的困難，激化了購房的矛盾。政府可以通過在購買上等限制等來阻止投機分子的破壞，更好地保障低收入人群。

4．構(gòu)建與多層次家庭需求相適應(yīng)的住房供給體系，加快發(fā)展經(jīng)濟租用房，實施經(jīng)濟租用房政策

住房保障制度的實質(zhì)內(nèi)容是保障居住權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，即解決的是有房住的問題。這就需要確定市場上經(jīng)濟適用住房、廉租住房和商品住房合理的供應(yīng)比例，以滿足社會上不同的住房需求。具體內(nèi)容包括：（1）中等偏上及以上收入的家庭可以按照完全市場化的商品房供應(yīng)體系中購買商品性住房；（2）中等及中等偏下收入的家庭可以按照相關(guān)規(guī)定申請經(jīng)濟適用住房；（3）低收入家庭包括低保以下的困難家庭，政府可以根據(jù)規(guī)定發(fā)放住房租賃補貼活著租購廉租住房；（4）住房供應(yīng)體系中低端的供應(yīng)可以通過租用方式實現(xiàn)，使保障住房能夠流轉(zhuǎn)起來，發(fā)揮保障住房的最大效用。經(jīng)濟租用房又稱經(jīng)濟性租房，是指政府持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金價格，居住條件好于廉租房，提供給不符合廉租房申請條件而住房確實存在困難的人群，也就是城市的“弱勢群體”。這樣才能逐漸實現(xiàn)調(diào)控措施的專項化和動態(tài)化，形成一種可控的發(fā)展局面。通過實施有效的控制結(jié)構(gòu)的措施，真正實現(xiàn)高端靠市場解決，中端有政府支持，低端有社會保障三位一體的住房供應(yīng)體系。

5．完善保障住房的各種配套設(shè)施，使中低收入居民不僅有房可住，而且要住得方便

要求保障住房的選址一定要在交通相對便利，基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，而且經(jīng)濟發(fā)展有一定基礎(chǔ)的地方。這樣才能更好地解決低收入人群出行、就業(yè)問題。

6．政府主導(dǎo)加大資金投入與土地供應(yīng)等配套措施的力度

建立穩(wěn)定性保障住房的資金來源制度。既然中央財政要60%、地方財政要70%用于民生，參照國際經(jīng)驗，建議將住房保障支出占GDPI% 并列入財政支出范疇。同時建立各級財政社會保障資金投入的穩(wěn)定增長機制等解決資金不足的問題。用地審批、計劃審批、建設(shè)管理和資金支出等方面，落實各項政策，確保經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)；盡快完善為經(jīng)濟適用房和廉租住房配套的交通、文化衛(wèi)生、教育等公共設(shè)施建設(shè)；加強金融創(chuàng)新等。

7．建立健全審查考核監(jiān)督體系，方式和手段上層次化、多樣化，分步推進、逐步到位

房屋保障體系的建立是惠及民生的一件大事，相關(guān)地域要建立起嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度建立社區(qū)住房保障服務(wù)平臺，充分發(fā)揮街道和社區(qū)等基層服務(wù)點的職能做好基礎(chǔ)性工作；建立起住房保障信息管理平臺，為需要保障的住戶提供周到的信息服務(wù)；建設(shè)公開、公平、透明的監(jiān)督平臺，實現(xiàn)住房保障體系信息的公開化；完善保障性住房貸款的擔(dān)保體系，完善抵押擔(dān)保貸款保障制度，為困難群體解決資金難題。各級政府和相關(guān)部門要將其納入年度工作考核目標(biāo)和問責(zé)內(nèi)容中。監(jiān)察部門、政協(xié)委員、人大代表等要行使監(jiān)督職能；社區(qū)居委會、街道辦事處等基層組織要定期對申請人進行調(diào)查和走訪，對違規(guī)行為加大處罰的力度，維護住房保障制度的公平性和公正性。

8．建立和完善保障性住房的退出機制

這一機制的完善更有利于保障性住房的循環(huán)使用，節(jié)約社會資源，最大限度的利用好住房資源。通過調(diào)整公共租賃住房、廉租住房和經(jīng)濟適用住房的再轉(zhuǎn)讓制度，限制流通的范圍，建立起相應(yīng)的退出機制；完善被保障人的收入跟蹤監(jiān)測制度，設(shè)定退出的條件，提高操作的透明度，對違法的行為加大處罰力度，逐步建立起保障性住房的誠信體系；對主動退出社會保障性住房體系的租賃戶給予一定的優(yōu)惠政策，為其提供低息購房購房貸款，購房稅費減免等。

四 結(jié)語

完善的社會保障體系是全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應(yīng)將其作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實現(xiàn)建設(shè)全面小康社會的目標(biāo)，從而爭取早日實現(xiàn)“居者有其屋”的理想。

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