龔國光 應(yīng)尚軍

【摘要】 房屋拆遷補償是當(dāng)代中國的焦點問題之一，盡管國家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解決被拆遷對象的利益分配問題，因拆遷而發(fā)生的惡性事件一再發(fā)生。文章通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償評估方法是一種更為合理的補償模式，也能更好地緩解相關(guān)利益方之間的矛盾。

【關(guān)鍵詞】 拆遷補償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的同時，全國各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權(quán)法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》等一系列針對性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補償不合理。近年來，房屋拆遷補償問題日益成為社會關(guān)注的焦點，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領(lǐng)域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償模式是一種更為合理的補償方法。

二、房屋拆遷補償評估方法

縱觀國內(nèi)外相關(guān)法規(guī)及實踐操作，房屋拆遷補償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價系數(shù)修正法。

（一）房地合一評估方法

房地合一評估方法是目前城市拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、就地安置的補償原則，以評估時點被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補償價格，它與房屋設(shè)施補償、裝修補償一起構(gòu)成房屋拆遷補償總額。該方法的計算公式是：拆遷補償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補償費＋裝修補償費+其他費用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價格

一是采用市場比較法。在評估時點將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價格進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價值；二是采用收益法。該方法預(yù)計評估對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價值。

2.住宅狀況修正系數(shù)

結(jié)合我國北京、上海等地方政府出臺的相關(guān)政策，住宅狀況修正系數(shù)的計算公式是，住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù)。

3.設(shè)施補償費

設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照市場價格進(jìn)行估算。設(shè)施補償費=自有設(shè)施數(shù)量×重置價格。

4.城市房屋裝修補償費

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨立財產(chǎn)體現(xiàn)其價值，無法運用比較法、收益法評估，且同等裝修價格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現(xiàn)其價值。裝修補償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評估方法

在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時代，城市房屋拆遷補償金額應(yīng)與被拆遷的土地市場價值緊密聯(lián)系在一起。目前我國土地價值評估的方法有基準(zhǔn)地價法和成本逼近法。成本逼近法根據(jù)土地出讓各項費用的總和來確定土地的市場價值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計算方法?；鶞?zhǔn)地價法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，也易于建立比較嚴(yán)格的補償標(biāo)準(zhǔn)。該方法的計算公式是：拆遷補償費用=土地使用權(quán)補償費+地上附著物補償費+裝修補償費。

1.土地評估值

評估地價=基準(zhǔn)地價×［1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）］×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)

2.土地使用權(quán)補償價格標(biāo)準(zhǔn)

土地使用權(quán)補償價格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價格評估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費

地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照評估時點的市場價格進(jìn)行估算。房屋補償金額=房屋建筑面積×重置價格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。水電氣等設(shè)施補償費=自有設(shè)施數(shù)量×重置價格。

4.城市房屋裝修費

該部分的補償方法與前文中房地合一評估法中相關(guān)部分的補償方法一致，不再重復(fù)。

（三）兩種評估方法的比較分析

房地合一評估法通過市場比較法或收益法計算拆遷補償金額，但是，該方法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價值未能得到充分的體現(xiàn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動態(tài)的土地基準(zhǔn)地價為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值，因此，房地分離的評估法相對更加科學(xué)合理。土地基準(zhǔn)地價和容積率調(diào)整系數(shù)一般由政府基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，政府需要建立一套完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，為評估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

三、評估案例

（一）拆遷項目簡介

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項目。該項目水、電、氣、通訊、道路五通，各項條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，補償方式選擇貨幣安置。根據(jù)沙坪壩區(qū)國土局公示函，該項目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補償評估

1.同地段同用途住宅交易價格

（1）交易實例的選擇。比較實例A、B和C均緊鄰本項目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價格的計算。上述比較實例均緊鄰本項目，環(huán)境、配套設(shè)施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數(shù)

根據(jù)被拆遷人陳××房屋的實際情況，其住宅狀況修正系數(shù)如表1，合計-10.5%。

3.設(shè)施補償費

按照重置價格法，陳××房屋的設(shè)施補償費如表2，為4 243元。

4.裝修補償費

按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補償費＋裝修補償費=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補償評估

1.評估樣本點土地使用權(quán)價值評估

根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《重慶地價指南》以及《重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價》等相關(guān)規(guī)定，可得下列數(shù)據(jù)（具體計算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數(shù)=-0.015；（4）容積率修正系數(shù)=2.5488；（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)=0；（6）區(qū)域和個別因素修正系數(shù)= 0.1049；（7）期日修正系數(shù)=1.29738；（8）年限修正系數(shù)=1。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，單位土地使用權(quán)評估價值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權(quán)價值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權(quán)補償價格

根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對于舊城改造項目，城市建設(shè)配套費和土地出讓金實行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費為140元，由此可得：

（1）應(yīng)繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設(shè)配套費優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實際應(yīng)繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉(zhuǎn)移補貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權(quán)價值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，被拆遷房屋實際補償價格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權(quán)補償價值

土地使用權(quán)補償價值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補償價格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價格補償費

按照重置價格法對地上附著物進(jìn)行補償。

（1）房屋補償。根據(jù)重慶房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，房屋補償金額=120×65

=7 800元。

（2）設(shè)施補償。按照重置價格法，陳××房屋的設(shè)施補償費如表2，為4 243元。

5.裝修補償費

根據(jù)前文計算結(jié)果，裝修補償為5 190元。

6.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=土地使用權(quán)補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評估結(jié)果對比分析

上述兩種不同方法的評估結(jié)果，陳××的拆遷補償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結(jié)果而言，該項目的土地使用權(quán)價值為6 497.8 萬元，折合樓面地價約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)，而政府也獲取多達(dá)1 258萬元的土地出讓金，同時，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補償費。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補償計算方法有效實現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場價值，是一種比較科學(xué)的城市經(jīng)營性土地拆遷補償?shù)脑u估方法。

【參考文獻(xiàn)】

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