沈玲娜

[摘要]2011年是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲、政策落實(shí)最到位的一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行政性干預(yù)色彩繼續(xù)加重，限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策逐步細(xì)化升級(jí)，著力抑制投資投機(jī)性需求和遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

[關(guān)鍵詞]調(diào)控房地產(chǎn)現(xiàn)狀趨勢(shì)

一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景

2011年，全球經(jīng)濟(jì)在受到一系列沖擊的情況下復(fù)蘇進(jìn)程緩慢。我國(guó)全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，比2010年增長(zhǎng)9.2%，增幅比2010年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，明顯有所下滑，而2012年的一季度更是降至8.1%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步放緩。全國(guó)固定資產(chǎn)投資為301933億元，比2010年增長(zhǎng)23.8%，增幅與2010年完全持平，略低于近十年的平均增幅。其中全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為61740億元，比2010年增長(zhǎng)27.9%。國(guó)內(nèi)CPI逐漸走高，物價(jià)上漲壓力持續(xù)增加，抑制通貨膨脹率上漲、穩(wěn)定物價(jià)成為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的核心內(nèi)容。為此，2010年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的2011年經(jīng)濟(jì)政策為：要把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位臵，并實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)定的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性。

二、行業(yè)政策及宏觀調(diào)控

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，被稱為“新國(guó)八條”，加強(qiáng)和細(xì)化了2010年的“國(guó)十條”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，同時(shí)還調(diào)整完善了相關(guān)稅收政策，并出臺(tái)具體的限購(gòu)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市必須加入限購(gòu)，將范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。2011年7月12日，國(guó)務(wù)院召開的常務(wù)會(huì)議指出，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。2011年11月7日，溫家寶在訪問俄羅斯時(shí)強(qiáng)調(diào)：房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但這一個(gè)月來也開始松動(dòng)，調(diào)控決不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。2012 年1月31日，總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院會(huì)議，并對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)工作了部署：鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2012年3月22日，發(fā)改委宣布適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》:適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

三、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2011年，中央和地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化，抑制商品房投資投機(jī)性需求和加快保障性住房建設(shè)兩條腿并行。在商品房調(diào)控方面，不斷擴(kuò)大限購(gòu)范圍、大中城市提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、貨幣政策持續(xù)收緊、信貸政策更加嚴(yán)厲。在保障房建設(shè)方面，從土地、資金和制度等多方入手，單列保障房用地、加大保障房建設(shè)財(cái)政投入、鼓勵(lì)多渠道籌集資金、下達(dá)1000套保障房開工建設(shè)任務(wù)并分解實(shí)行建設(shè)責(zé)任制、公開保障房建設(shè)信息等。這一系列調(diào)控政策使2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。

從反映房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)的國(guó)房景氣指數(shù)來看，2012年3月只有97，遠(yuǎn)低于去年同期的104.4，顯示今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫。自2011年以來，國(guó)房景氣指數(shù)已連續(xù)下滑，說明這兩年來房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫。近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的投資一直保持較快的增長(zhǎng)，進(jìn)入2012年后，增速雖有所下降，但仍然保持較高的水平。

四、2012年發(fā)展趨勢(shì)

1.2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策有望結(jié)構(gòu)性放松

從12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，2012年全國(guó)將“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性”。這也就意味著，2012年全國(guó)將延續(xù)2011年的財(cái)政和貨幣政策，但是在政策執(zhí)行方面將有所不同。

貨幣政策方面：2011年貨幣政策全面從緊，前三季度加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和緊縮信貸等各類手段頻頻使用。而2012年貨幣政策將有望定向放松，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和通脹緩解的情況下，2012年存款準(zhǔn)備金率將有數(shù)次下調(diào)的空間，基準(zhǔn)利率也有望下調(diào)，從而步入降息通道，貨幣政策將由全面從緊轉(zhuǎn)為定向放松。

財(cái)政政策方面：10月份國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議研究制定了小型和微型企業(yè)發(fā)展的財(cái)稅優(yōu)惠政策：提高小型微型企業(yè)增值稅和營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)，將小型微利企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅政策，延長(zhǎng)至2015年底，并擴(kuò)大范圍；12月25日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人闡釋了2012年結(jié)構(gòu)性減稅的四條路徑：降進(jìn)口關(guān)稅、減小微企業(yè)稅負(fù)、擴(kuò)營(yíng)業(yè)稅改增值稅范圍和推資源稅改革。由此可見，2012年財(cái)政政策將更加積極有效。

2.2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上繼續(xù)從緊

（1）繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，更加注重管理與完善制度

2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出：繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議表示：2012年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上，采取有效措施，確保資金和土地落實(shí)?？梢姳Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)開始設(shè)定竣工目標(biāo)，在目標(biāo)設(shè)定方面更加科學(xué)合理，在制度建設(shè)方面更加健全，保障房建設(shè)的重點(diǎn)開始由追求規(guī)模逐漸轉(zhuǎn)向健全制度。

（2）調(diào)控政策整體從緊，不可能重現(xiàn)2008-2009年寬松狀態(tài)

從官方表述分析，12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。12月23日住建部部長(zhǎng)姜偉新發(fā)表講話：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。表明中央2012年將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定不移地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

從宏觀面分析，2012年政策不可能重現(xiàn)2008年四季度的放松力度。當(dāng)時(shí)受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑，于是中央和地方政府才采取各種手段救市，主要是四萬(wàn)億元一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中包括9000億的安居工程投資，另外是放松住房信貸和購(gòu)房稅收優(yōu)惠。當(dāng)前形勢(shì)與2008年明顯不同，經(jīng)濟(jì)只是穩(wěn)中有落，CPI雖已下行，仍處偏高水平，存款負(fù)利率現(xiàn)象仍然存在。即便考慮到2012年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還將有所下滑，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策放松的程度也將明顯小于2008年。

（3）房地產(chǎn)調(diào)控政策將先緊后松，有望逐步、小幅放松

從時(shí)間階段分析，“政策底”2011年四季度就已出現(xiàn)，2012年的調(diào)控政策不可能進(jìn)一步加碼了，只會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)放松。一方面，2012年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜而嚴(yán)峻，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在很大的不確定性，如果下滑幅度超過預(yù)期，則自然會(huì)放松對(duì)重要支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。另一方面，2012年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌，尤其是持續(xù)下跌至下半年，調(diào)控效果會(huì)趨于顯著化，調(diào)控目標(biāo)接近實(shí)現(xiàn)，也就具備了放松調(diào)控的依據(jù)和條件。即便如此，還須清醒的認(rèn)識(shí)到，2012 年調(diào)控整體上偏緊，放松只是局部的、小幅的、慢節(jié)奏的。預(yù)期2012年下半年，早則年中前后，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整，并且地方政府將先行一步，或明或暗的放松政策。

（4）房貸政策將對(duì)自住需求適度放松

2011年以來，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套禁貸，二套門檻提高，連首套住房貸亦不斷提高門檻，再加上經(jīng)過五次加息之后，貸款利率水平明顯提高，導(dǎo)致很多自住需求被迫推遲購(gòu)房。首套住房與民生聯(lián)系密切，這有悖國(guó)家差異化房貸政策方針，明顯誤傷了剛性購(gòu)房者。12月23日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議表示：要支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會(huì)體現(xiàn)優(yōu)惠政策。因此，2012 年有望針對(duì)自主需求者出臺(tái)一些信貸方面的優(yōu)惠政策，尤其是首次房貸。

（5）房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大

2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。自2011年１月上海和重慶率先進(jìn)行試點(diǎn)以來，關(guān)于房產(chǎn)稅將在全國(guó)范圍內(nèi)推廣的觀點(diǎn)就一直存在。在調(diào)控效果尚未達(dá)到預(yù)期、限購(gòu)政策難以放松的情況下，有望快速催生部分城市房產(chǎn)稅的出臺(tái)，以代替限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)2012年房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，將會(huì)有第二批城市進(jìn)行試點(diǎn)，數(shù)量將會(huì)超過兩個(gè)。

3.2012年房地產(chǎn)投資和建設(shè)增幅將明顯放緩

受調(diào)控政策持續(xù)從緊的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持預(yù)期悲觀，因此，在2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)大幅減少對(duì)商品房市場(chǎng)的投資，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房完成投資額的全年增幅在15%左右。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將明顯下滑，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)近十年來的首次負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年將下跌5%左右。

商品房市場(chǎng)的持續(xù)低迷將繼續(xù)往土地市場(chǎng)蔓延，特別是經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2012年經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)仍將繼續(xù)冷清。由于中央高層對(duì)于調(diào)控不放松的基調(diào)的延續(xù)，開發(fā)商對(duì)未來樓市預(yù)期悲觀。因此購(gòu)地意愿下降、購(gòu)地能力削弱，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積將下降10%左右。