郭莉

2012年房地產(chǎn)崩潰發(fā)生的概率很小，但中國房地產(chǎn)業(yè)由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產(chǎn)瘋狂做多的政策環(huán)境和市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本改變

“年末有個行業(yè)很特殊——一邊收縮裁員，一邊開年會繼續(xù)發(fā)年終獎，這就是寒冬里受調控的房地產(chǎn)行業(yè)?！蹦车禺a(chǎn)開發(fā)商在自己的博客里這樣寫道。他表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取“少拿地，不開工，緩建設，促銷售”的保暖過冬策略。

“限”字當頭的調控下，中國房地產(chǎn)行業(yè)全面入冬。國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.89，連續(xù)7個月下滑，創(chuàng)近28個月以來新低。

此間的經(jīng)濟學家和業(yè)內(nèi)人士認為，自2010年4月出臺調控樓市的“國十條”以來，房地產(chǎn)市場利空政策不斷加強，其在國民經(jīng)濟中的作用不斷弱化。在過去的一年中，政府通過行業(yè)政策及金融政策兩方面直接或間接地對房地產(chǎn)市場施加影響。

一方面，政府通過限購令和保障房建設，從供需兩方面抑制房價，此外還加強了對土地調控和對房價的直接控制。在控制范圍上，房地產(chǎn)政策由一線城市擴展到二三線城市，調控范圍不斷擴大；同時調控力度也有增無減，通過房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、房屋權屬聯(lián)網(wǎng)、住建部“約談”等多角度進行調控，體現(xiàn)了政府控制房價的決心。

另一方面，政府重拳出擊，亮出系列金融政策，抑制房地產(chǎn)投機。自2011年初，央行3次加息，6次上調存款準備金率，此外，還擴大了存款準備金的存繳范圍。這些政策都降低了銀行總體信貸量。在進一步落實差別化住房信貸政策的同時，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托也采取了一定監(jiān)管措施，以控制風險，這也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了一定程度上的沖擊。

在經(jīng)濟、行政等多重手段下，地產(chǎn)泡沫被有效抑制。新的一年，盡管政府已將政策重點從抑制通脹轉向支持經(jīng)濟增長，但調控房價方向和態(tài)度依然堅定。

“房地產(chǎn)調控事關中國經(jīng)濟結構調整和增長方式轉變，中央對此決心已下。” 中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，房地產(chǎn)從投資品向居住功能回歸應該說大勢已定，無論是開發(fā)商還是地方政府，對此應該有清醒的認識。

面對形勢的轉變，“房地產(chǎn)崩潰論”、“房地產(chǎn)信貸危機論”此起彼伏，牽動了決策者和投資者的神經(jīng)。

“這些說法有些言過其實?！惫镉抡J為，房地產(chǎn)崩潰是不會發(fā)生的，但中國房地產(chǎn)業(yè)由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產(chǎn)瘋狂做多的政策環(huán)境和市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本改變。

預期在改變

一言以概之，2011年中國房地產(chǎn)市場的主要特征是“量降價滯”：從不斷刷新的銷售數(shù)據(jù)可以看出，全國主要城市住房銷售量下降50%以上，但其住房價格卻沒有隨著銷售量快速下降而發(fā)生很大變化。

中國社科院金融所研究員易憲容認為，這種現(xiàn)象正好說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個以投機炒作為主的市場。

“如果住房是一個消費市場，那么當銷售量大幅下跌時，其價格也會隨之下跌；銷售量下跌得越嚴重，其價格下跌幅度越大。隨著價格的下跌，住房消費需求也在不斷增加，最后市場能夠自動實現(xiàn)其供求平衡?！?/p>

而對于當前的房地產(chǎn)市場來說，炒作者進入市場的目的是為了能夠以更高的價格賣出，住房價格更多是由投機者預期及相應的市場條件（尤其是金融條件）來決定。當市場條件發(fā)生了變化，投機炒作者預期進入市場無利可圖時，他們不能也不敢再進入市場，住房銷售量不僅會迅速下降且也可能降為零。而此時如果已經(jīng)進入的投機炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商仍然預期住房價格下跌有限，甚至預期住房價格下跌后又會出現(xiàn)暴漲，那么已經(jīng)進入的投機者及房地產(chǎn)商是不愿讓手上持有的住房價格降低而退出市場的。

顯然，那些已進入者到目前為止仍然對政策轉向抱有奢望。即便如此，市場預期也在潛移默化中發(fā)生變化：銀行對地產(chǎn)項目變得慎重；開發(fā)商拿地熱情開始消退；買房人緊緊捂住自己的錢包，更多人開始期待保障房上市。

“現(xiàn)在純房地產(chǎn)項目已經(jīng)很難做了。”一位近幾年把房地產(chǎn)開發(fā)貸按揭貸做得風生水起的商業(yè)銀行支行行長告訴記者，現(xiàn)在大家普遍對房地產(chǎn)市場走勢持悲觀態(tài)度；事實上當前的市場行情很難支撐起那么高的地價——銀行對房地產(chǎn)項目的放貸是存在風險的。

某房地產(chǎn)開發(fā)商本來計劃去年下半年在北京郊區(qū)縣拿一塊地，后來發(fā)現(xiàn)勢頭不好，果斷放棄了該計劃。

“幸虧沒陷進去，否則項目就做賠了?！彼麘c幸地告訴記者，現(xiàn)在那個區(qū)域房市交投清淡，就算按樓面價再加上建安成本的價格出手，都不一定有人接手。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨‘三高一低'的困境?！?是指融資成本高、地價高、建安成本高，‘一低即市場低迷。行情如此，看看再說吧。”

一旦人們對房地產(chǎn)“只漲不跌”的神話產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)的“劫民造富”運動就要落下帷幕。

相對這位慶幸沒動手的老板而言，那些這兩年高地價入市的開發(fā)商，恐怕日子就不是那么好過了。

日子不好過

對于房企而言，2012年會更難捱。

2011年末，北京市建委發(fā)文稱，將有473家房地產(chǎn)公司注銷，這意味著：有473家地產(chǎn)公司將在京城樓市消失。據(jù)北京市建委有關負責人透露，這一波房企消失潮將會持續(xù)進行，甚至會呈現(xiàn)加劇勢頭，5年后預計有近2000家房企消失。

房企消失潮不僅出現(xiàn)在北京。武漢市房管局2011年第四季度公布的數(shù)據(jù)顯示：截止2011年10月底，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比2010年同期減少了200家。

調控壓力面前，實力不濟的小房企率先倒下，這是意料中的事情；即便連保利、萬科、綠城等這些大型房企日子也不好過。從房企20強近期發(fā)布的2011年業(yè)績報告來看，20強中有10家沒有完成銷售目標，占比50%。銷售情況普遍不理想，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步被放大，投資意愿明顯下降。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資增幅比2010年回落5.3%，增幅持續(xù)下滑。

雪上加霜的是，今年2-3月，將迎來房地產(chǎn)信托本金到期兌付的第一個高峰期。在房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源——銀行貸款受到限制的情況下，房地產(chǎn)信托成了開發(fā)商的“救命稻草”。實際上，作為一項公認的“暴利”行業(yè)，在正常情況下，開發(fā)商是能夠承受信托融資的高利率的，但隨著空前強大的房地產(chǎn)調控，房企借新債換舊債的模式行不通了，很多房企董秘公開表示：如果政策再不松動，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是遲早的事。

數(shù)據(jù)顯示： 2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，到期規(guī)模達504億元。30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個信托產(chǎn)品、金額達630億元，其中，中華、萬科、金地、福星、陽光城等將面臨較大的償付壓力。

開發(fā)商難捱，地方政府的日子也不好過。

2011年10月，財政部批準上海、深圳、浙江、廣東發(fā)行債券，為當?shù)鼗A設施建設項目籌資。專家認為，這一舉動實際是中央政府給地方政府吃的一顆定心丸。國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，2011年全國土地成交價款8049億元，同比下降1.9%。

在土地購置總面積增長的前提下，總成交價款卻下降，這表明2011年土地的平均購置價格同比下降。換言之，中國土地財政生存的空間開始收窄。

房地產(chǎn)的重要性對于地方政府而言是不可或缺的。首先房地產(chǎn)投資往往是地方固定資產(chǎn)投資的重頭，它不行了，整個社會固定資產(chǎn)投資就會掉下一大塊。其次，賣地收入及來自房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅收，最高可達地方財稅收入的百分之六十，這些錢對于許多地方政府來說，實際上是當?shù)匕l(fā)展和建設的錢，包括城市建設、保障性住房建設，甚至醫(yī)療教育等方面所需的大量資金，都與土地財政密不可分。

過去幾年，為進行城市化基礎設施投資，地方政府不斷通過其地方融資平臺向銀行貸款。這些項目多數(shù)無法產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流來償還銀行債務（期限多為5-10年，大大短于融資項目回收期），“賣地還債”成了很多地方政府選擇的償債手段。

“從去年5月份以來，一塊地也沒賣出去，都流拍了?！蹦虫?zhèn)書記無奈地表示。

地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商，在房地產(chǎn)的利益鏈條上，都是打斷骨頭連著筋的關系，在房地產(chǎn)持續(xù)下行的今天，日子都不好過。正因如此，“房地產(chǎn)崩潰論”才甚囂塵上。

“落地”有支撐

過去一年中，我國房地產(chǎn)市場在政策的重壓之下由熱轉冷，2012年作為樓市調控年的延續(xù)，房地產(chǎn)市場走向仍與政策走向息息相關。而政策的調整又取決于未來行業(yè)和經(jīng)濟基本面，是多方博弈的結果。

隨著調控政策的逐漸落地，房企消失潮、并購潮、退房潮等不斷出現(xiàn)，這些表象的背后是中國房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了巨大變化：這次調控不再是“空調”，政策和市場兩大力量使得房地產(chǎn)市場回歸理性。但這絕對是一個緩慢著地的過程，不會發(fā)生所謂的“崩盤”現(xiàn)象。

首先從從政策上看，即使政府出臺了很多嚴厲的調控政策，可是存量個人多套房征房產(chǎn)持有稅的“靴子”一直沒有落地，甚至沒有提及——這被譽為打擊住房投機炒作的終極政策。原因在于：盡管中央政府已經(jīng)看到當前以投機炒作為主導的住房市場發(fā)展不可持續(xù)性及其給經(jīng)濟帶來巨大風險，但仍然不希望因房價下跌過大而引發(fā)新的風險，政策的方針是“穩(wěn)中求進”。

從這個意義上來說， 2012年的調控政策不會有進一步的趨緊，甚至局部會有寬松跡象。不久前，天津部份銀行開始適度放松居民首套房貸利率。據(jù)媒體報道，工行、建行、中行等多家銀行在北京市場房貸松綁態(tài)勢也開始顯現(xiàn)。不少銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10%已經(jīng)回歸基準利率，甚至有消息傳出，部份銀行優(yōu)質客戶還能獲得9折的優(yōu)惠利率。

可見，中國房地產(chǎn)市場說到底還是政策市。當前房地產(chǎn)市場降溫，是中央所期望的；但如果下行到“崩盤”的境地，就不是中央樂見的了?？梢灶A見，2012年房地產(chǎn)調控政策會因應市場變化作出靈活調整。

其次，政策的變化會比較明顯地帶來市場的變化，或者說，市場需求會在房地產(chǎn)下行過程中起到另一個支撐的作用。當前市場急劇降溫，是政策和市場多重因素共同作用的結果。房價經(jīng)過2009、2010年的瘋漲，把剛性需求拒之門外，成了投機者的“樂土”，政策調控以來，“樂土”就成了“焦土”，同時，嚴格的“限購令”也把部份改善型需求擋之門外。隨著價格的下行和政策的松綁，改善型需求、剛性需求會逐漸入市，對市場起到很好的支撐作用。

“被高房價壓抑了幾年的剛性需求，其需求是巨大的?！惫镉卤硎?，只要房價落到他們可承受的空間，他們就會出手。

房價下行是房地產(chǎn)回歸居住屬性的必由之路，而居住需求是巨大的，那些房子賣到“白菜價”的“崩潰論”是站不住腳的。

由此看來，2012年我國樓市總體將延續(xù)去年的趨勢進一步降溫，房價和成交量都將有所回落，房地產(chǎn)市場走向理性回歸。但同時，經(jīng)濟增速放緩壓力和多方博弈將影響政策的調整和執(zhí)行的力度，使得房價不會出現(xiàn)大幅下跌，預期未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)冷中趨穩(wěn)的態(tài)勢。

平穩(wěn)發(fā)展可期

當前樓市“量降價滯”的主要原因，是投資者們心中有一份“熱望”：樓市下行時間不會太長，一如往昔，企穩(wěn)后很快會展開新一輪波瀾壯闊的行情。

但這一次，他們的希冀可能會落空了。

記者接觸的一位房地產(chǎn)大佬私下表示，房地產(chǎn)以往的“好日子”恐怕到頭了。房價下行一段時間后企穩(wěn)，走上的將是一條平穩(wěn)的市場復蘇之路。

首先，中央調控房地產(chǎn)的目標，就是抑制投機需求，釋放居住需求，使房地產(chǎn)進入長期穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。房價無論是“大起”還是“大落”，都不符合中央的調控意圖?？梢灶A見，中國未來的房地產(chǎn)市場，不會再重現(xiàn)之前以投資需求為主導的瘋狂。

其次，這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)投資吹起了很大泡沫，目前我們選擇的去泡沫化策略是以時間換空間，沒有幾年時間很難消化得掉。

雖然從去年開始地產(chǎn)投資增速逐漸放緩，但市場供給并未因此而減少。

一方面庫存壓力依然很大。以北京為例，截止2011年末，北京商品住宅庫存接近13萬套，按照平均每月成交量5498套計算，即使在不增加新庫存的情況下，消耗目前庫存也需要22個月，庫存消耗比達到了歷史高點。

另一方面，二手房天量的存量存在——這是幾年來房地產(chǎn)投資需求主導的后遺癥。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推測，北京已售房中，有將近4成握在投資客手中。這些投資客將在房地產(chǎn)市場中充當消極因素。當房價下行時，按照市場規(guī)律，房地產(chǎn)商一旦開始拋售庫存，必將傳導到投資客持有的二手房市場。一手房跌幅超過30%，時間超過2個月左右，二手房價格下滑就會大幅跟進。

而當市場行情好轉，這些人會毫不猶豫獲利了結。2012年房產(chǎn)稅試點將擴大，住房實名制也可能逐漸落實，不僅住房保有環(huán)節(jié)成本加大，而且可能會追查購買房產(chǎn)的資金來源。在整個房地產(chǎn)預期發(fā)生改變的時候，只要有機會，這些投資客隨時都會出逃。

一邊是政策和市場需求的支撐，一邊是去泡沫化的痛苦歷程，未來中國房地產(chǎn)市場將在穩(wěn)中消化泡沫、穩(wěn)中尋求發(fā)展。

調整與轉型

面對房地產(chǎn)政策環(huán)境、市場環(huán)境的變化，地方政府、房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)都要有清楚的認識和清晰的應對之策。

根據(jù)財政預算報告和相關材料顯示：2011年，北京市土地收入完成1233.68億元，完成年初預算1600億元的77.1%，根據(jù)2012年預算安排，按照國土局的估算，土地收入全年預計為900億元。而按照北京市財政局副局長韓杰的解釋，2011年北京市土地收入比2010年同比已經(jīng)下降了6.5%。

這是北京在2011年實施主動調控的結果。難能可貴的是，北京依靠自身科技和文化創(chuàng)新的力量，在實施嚴厲的房地產(chǎn)和汽車調控政策的同時，依然保持8%的GDP增長。

而北京的一些區(qū)縣在具體實施過程中，單純賣地已經(jīng)不納入他們的考量范圍，他們更關心的是，買地企業(yè)是否能夠帶來具體的產(chǎn)業(yè)項目，能否帶動當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決就業(yè)、增加稅收、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級等軟條件。

由此可見，北京市政府已經(jīng)主動調整發(fā)展思路，不糾結短期房地產(chǎn)市場下滑給經(jīng)濟帶來的影響，將挑戰(zhàn)轉化為機遇，著力于創(chuàng)新驅動的發(fā)展，經(jīng)濟轉型邁出了堅實的一步，客觀上對土地財政的依賴性正在減弱。

這是地方政府因應房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境變化而提前做出的主動調整。

“地方政府越早減弱對房地產(chǎn)的依賴，就越能在經(jīng)濟轉型中占領先機、占據(jù)主動”，郭田勇表示，北京由于在2011年主動調控，大大減輕了今年房地產(chǎn)下行所帶來的壓力。

2012年房地產(chǎn)下行已經(jīng)是大概率事件。在政策調控下，必然要死掉一大批房地產(chǎn)商，只有優(yōu)秀的房地產(chǎn)商才能脫穎而出。

房地產(chǎn)商恐怕要摒棄過去一些東西才能適應新的市場環(huán)境。他們需要遠離暴利的幻想，樹立創(chuàng)造價值的理念，轉變商業(yè)模式，以品牌和服務擴大市場占有率，提高市場效率。同時，在經(jīng)歷了此次調控后，房地產(chǎn)商更多動力加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高其服務能力和抗風險能力，這將有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場與金融體系有著千絲萬縷的聯(lián)系。在貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策的同時，我們還應注意到房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化過程中對我國金融業(yè)尤其是銀行業(yè)可能造成的沖擊，提前做好風險防控工作。

隨著政策的貫徹執(zhí)行以及未來房地產(chǎn)市場的進一步降溫，一方面，房地產(chǎn)商的經(jīng)營愈發(fā)困難，銀行房地產(chǎn)貸款將面臨較高的信用風險；另一方面，房地產(chǎn)下行對上下游產(chǎn)業(yè)如鋼材、水泥產(chǎn)業(yè)等也將產(chǎn)生較大影響，這些行業(yè)的銀行貸款風險也會隨著房地產(chǎn)行業(yè)蕭條而增大。除此之外，還有部分銀行資金通過民間借貸市場和其他房地產(chǎn)融資工具間接流入房地產(chǎn)市場，這些資金都可能因房地產(chǎn)市場下滑而遭受損失。

房地產(chǎn)調控政策效果的顯現(xiàn)，使得房地產(chǎn)泡沫被逐漸擠出，構建在投機需求之上的房地產(chǎn)市場虛假繁榮必將破滅，而這必定會對金融體系產(chǎn)生沖擊。對政府而言，與其出手救市，不如將房地產(chǎn)市場降溫當作對我國銀行業(yè)經(jīng)營的考驗，提前采取風險防控措施，從而使銀行業(yè)有充足的能力對抗房地產(chǎn)市場所帶來的風險。