張嗣興

上海易居研究院的報(bào)告顯示，截至2012年8月底，包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，同比增長11.71%，環(huán)比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存銷比為9，其中，上海8月份新建商品住宅存銷比為12.3，北京為8.2，廣州為7.4，深圳為7.2。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，存銷比的合理區(qū)間為6～9個(gè)月，偏小區(qū)間為3～6個(gè)月，偏大區(qū)間為9～12個(gè)月，過大區(qū)間為12個(gè)月以上。

作為直接反映樓市冷暖的數(shù)據(jù)指標(biāo)，存銷比下降，不僅表明樓市回暖，更暗示房價(jià)存在反彈的可能。一線城市中，除上海存銷比依然維持在高位外，其它3個(gè)城市的存銷比均較低，房價(jià)存在上漲壓力。未來幾個(gè)月，由于開發(fā)商年底回籠資金的要求，房企將加速推盤，從而會(huì)增加供應(yīng)量。同時(shí)，積壓的購房需求也逐步釋放，預(yù)計(jì)需求的增量依然大于供應(yīng)量，故存量還會(huì)繼續(xù)下跌趨勢。另一方面，商品房銷售面積將無懸念地繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)四季度存銷比仍在合理區(qū)間徘徊，而明年上半年會(huì)回落至偏小區(qū)間，屆時(shí)房價(jià)上漲的壓力將進(jìn)一步增大。開發(fā)商也非常關(guān)心存銷比，如果這一數(shù)值持續(xù)下降，部分開發(fā)商就可能“捂盤惜售”，等待有可能到來的價(jià)格反彈。

樓市調(diào)控從緊的信號(hào)再起。北京土地市場在經(jīng)歷過短暫的火熱之后，后續(xù)土地出讓被臨時(shí)“叫?！?。在廣州，由于價(jià)格較高的項(xiàng)目成交開始變得活躍，成交均價(jià)面臨上漲壓力，于是，價(jià)格較高的項(xiàng)目預(yù)售也被限制。

房地產(chǎn)市場陷入僵局。

房地產(chǎn)調(diào)控正面臨新的“十字路口”。

在9月22日舉行的中歐國際工商學(xué)院第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈呼吁：“政府一再地表態(tài)說，行政性的管制措施是暫時(shí)的，是要為未來的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控爭取時(shí)間。如今這個(gè)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了好幾年，而現(xiàn)在我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻。在這個(gè)時(shí)刻，我們應(yīng)該凝聚社會(huì)共識(shí)，大家共同地來討論一下，房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場，應(yīng)該有什么樣的制度，才可能使得它能夠比較健康地發(fā)展。”

吳曉靈之所以如此說，是因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)調(diào)控陷入兩難境地。今年年初，溫總理在“兩會(huì)”期間的記者招待會(huì)上及《政府工作報(bào)告》中，對房地產(chǎn)調(diào)控的事情講得比較多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)確實(shí)是對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響很大的問題。溫總理講，政策要促進(jìn)房價(jià)向合理價(jià)格回歸。什么是合理房價(jià)·溫總理肯定地說，合理房價(jià)就是根據(jù)居民的收入以及蓋房子的成本，二者比較，如果適度就是合理，如果不適度就是不合理。我們叫房價(jià)收入比。另外一個(gè)指標(biāo)是房價(jià)租金比。拿這些指標(biāo)來衡量，中國的房價(jià)確實(shí)非常高，泡沫的確是有的，而且很嚴(yán)重。過高的房價(jià)不僅會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。按照北京現(xiàn)在的房價(jià)，80%的人都買不起房子。這個(gè)問題的根在哪里·應(yīng)當(dāng)說是社會(huì)結(jié)構(gòu)、收入分配問題，是社會(huì)兩極分化特別嚴(yán)重。如果高收入階層的10%或15%的人，放手多買幾套房子，房價(jià)抬起來，剩下85%的人都要被擠出這個(gè)市場?？勺》坑謱儆诒匦杵?，由此產(chǎn)生的社會(huì)沖突就會(huì)比較激烈。于是，只能進(jìn)行調(diào)控?？墒?，調(diào)控并非無人反對，很多人都會(huì)借口“穩(wěn)增長”，強(qiáng)調(diào)中國經(jīng)濟(jì)屬于投資驅(qū)動(dòng)型，房地產(chǎn)投資在整個(gè)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占20%以上的比重，房地產(chǎn)投資有它的上下游。鋼材、玻璃、水泥等屬于房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品；家電、家具、裝修等屬于房地產(chǎn)的下游產(chǎn)品。所以，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有著很重要的影響；如果房價(jià)真下跌了，買房人的資產(chǎn)就會(huì)受到損失，買房人當(dāng)然不愿意承受這樣的代價(jià)。另外，地方政府借債多投到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，它能借到錢，是因?yàn)殂y行看到地方政府有土地出讓的收入，往往以此為擔(dān)保。如果房地產(chǎn)市場不行了，地方政府便沒有了收入來源，它的建設(shè)就會(huì)停下來，經(jīng)濟(jì)增長就會(huì)降下來，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。這些觀點(diǎn)也不是完全沒有道理。但對于房價(jià)的上漲，如果聽之任之，老百姓肯定是不能接受的，會(huì)釀造出很大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。該如何拿捏這個(gè)尺度，是一項(xiàng)非常大的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，截至目前的調(diào)控，根本無暇顧及“房價(jià)向合理價(jià)格回歸”，僅“抑制房價(jià)過快增長”就已顯得力不從心，因?yàn)闆]有人敢試試讓全國房價(jià)崩掉30%會(huì)是什么情況·從其他國家來看，美國房價(jià)一崩潰，引發(fā)了此輪的世界金融危機(jī)；日本當(dāng)年的房價(jià)崩盤，導(dǎo)致了日本20年經(jīng)濟(jì)停滯不前；西班牙的房價(jià)問題爆發(fā)，馬上國家債務(wù)就扛不住了。就連香港的樓市崩盤，也會(huì)制造出一批負(fù)資產(chǎn)階層人士。因此，似乎最好還是控制住房價(jià)，不要讓它過快增長。房價(jià)不漲了，要買房的人感覺到了希望；房價(jià)沒有大幅度下跌，已經(jīng)買房的人沒有感覺資產(chǎn)縮水。同時(shí)，36000萬套保障房給真正困難的人以很大的希望。如此看來，無論政府還是銀行，都不希望房價(jià)下降，似乎也有道理。

正是這許多的“似乎也有道理”，使得政府對房地產(chǎn)的調(diào)控碎片化、短期化。正是宏觀調(diào)控的碎片化、短期化政策，造成了與微觀之間長期存在“彈簧博弈”。房地產(chǎn)市場的繁榮，對于地方政府而言，始終具有做大GDP、增加地方財(cái)政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房地產(chǎn)調(diào)控稍有放松，甚至不需放松，只要有些“不強(qiáng)調(diào)”的跡象，微觀層面就有捂熱樓市的沖動(dòng)。只有宏觀調(diào)控不斷施力，政策效果才能持續(xù)地顯現(xiàn)，若宏觀調(diào)控不再施力，政策效果就不會(huì)疊加，而一旦宏觀調(diào)控有所減弱，往往會(huì)出現(xiàn)有違政策初衷的負(fù)向反彈。這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進(jìn)則退。也正是因?yàn)檫@種博弈，才導(dǎo)致了“房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了好幾年”，至今問題得不到解決。

不久前，有報(bào)道引述國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明的觀點(diǎn)稱：中國房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)的長期政策備選方案中，房產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是最有效也是最有可能取代限購政策，獲得推廣的措施之一。認(rèn)為房產(chǎn)稅可以形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中改變地方政府對土地財(cái)政的過度依賴。房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在今年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會(huì)在中國實(shí)施。反對的意見認(rèn)為，房產(chǎn)稅是一種物業(yè)稅，因?yàn)橥恋?0年使用權(quán)等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業(yè)稅的條件，房產(chǎn)稅不是限購政策的理想替代方案：第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但是在生產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)相當(dāng)高。第二，中國實(shí)行的是土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經(jīng)由購房者在房價(jià)中承擔(dān)了，開征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生對土地使用重復(fù)征稅。第三，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權(quán)，對房屋所在的土地只有使用權(quán)，不屬于物權(quán)的范圍，即使要征物業(yè)稅，也應(yīng)剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。很顯然，房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)條件未必成熟，房產(chǎn)稅制度化就更無基礎(chǔ)了。

當(dāng)下雖然經(jīng)濟(jì)下行，但政府調(diào)控政策的口風(fēng)不改，在可預(yù)見的今后幾年內(nèi)，中國不會(huì)再把房地產(chǎn)當(dāng)成GDP增長的主發(fā)動(dòng)機(jī)。限購和限貸政策不放松，加上資金面收緊，房價(jià)暴漲也只是苦苦煎熬的開發(fā)商的奢望?？匆蛔鞘械姆績r(jià)，關(guān)鍵要分析這座城市的房價(jià)是由安居因素決定的，還是由投機(jī)因素決定的。由安居因素決定，遵循的是商品規(guī)律，由投機(jī)因素決定，遵循的是金融規(guī)律。中國只要把安居功能好好地發(fā)展起來，把投機(jī)功能抑制住，在中國城鎮(zhèn)的自身住房率已達(dá)到89.68%的情況下，中國的房價(jià)會(huì)有辦法解決。這些年的調(diào)控，雖說每一次的調(diào)控都取得了成效，但是調(diào)控政策更多只是針對一段時(shí)間內(nèi)的問題，而對供求關(guān)系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠。有一些政策出臺(tái)，解決了階段性問題的同時(shí)，也引起供應(yīng)量階段性的下降，反而導(dǎo)致了供求矛盾的激化。所以，目前的當(dāng)務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，督促各地開工，加快城市配套，適當(dāng)提高城市規(guī)劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對住房的合理需求，支持對開發(fā)商的合理融資，增加供給是根本，而任何與增加有效供給方向和目標(biāo)相悖的房地產(chǎn)政策出臺(tái)都應(yīng)當(dāng)慎之又慎。要承認(rèn)房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性又有投資屬性，同時(shí)制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關(guān)系，從源頭上解決地方政府對土地財(cái)政依賴這一房地產(chǎn)調(diào)控難點(diǎn)之所在。

房地產(chǎn)市場一定會(huì)從目前僵局中走出，“抑制房價(jià)過快增長”的目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)，“促進(jìn)房價(jià)向合理價(jià)格回歸”的目標(biāo)也一定能最終實(shí)現(xiàn)。