葉建芳 薄昳昀

【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法主要有兩種——完工確認(rèn)法和完工百分比法。目前，按我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對收入確認(rèn)的規(guī)定，所有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用完工確認(rèn)法。然而，此規(guī)定在一定程度上致使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)公允地體現(xiàn)其實(shí)際經(jīng)營狀況，造成資產(chǎn)負(fù)債率高、業(yè)績波動(dòng)大等現(xiàn)象。于是，有人質(zhì)疑為何不能效仿美國現(xiàn)行或中國香港曾經(jīng)使用的完工百分比法，從而避免此類問題的發(fā)生。文章針對該質(zhì)疑，從會(huì)計(jì)原理和實(shí)踐環(huán)境兩個(gè)角度，探討了完工百分比法在中國內(nèi)地的可行性，并得到不適用的結(jié)論。同時(shí)，進(jìn)一步分析了現(xiàn)行規(guī)定使用的完工確認(rèn)法存在的缺陷，且在此基礎(chǔ)上對財(cái)務(wù)報(bào)表披露提出了個(gè)人建議，以期幫助減少房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面的爭議和質(zhì)疑，為其財(cái)務(wù)報(bào)表披露的不斷完善提供參考意見。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 收入確認(rèn)； 完工確認(rèn)法； 完工百分比法

近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)總是人們議論和投資的熱點(diǎn)。但令人疑惑的是，明明房地產(chǎn)企業(yè)看上去利潤很高且經(jīng)營穩(wěn)定，可財(cái)務(wù)指標(biāo)卻不甚理想，收入波動(dòng)大，資產(chǎn)負(fù)債率也畸高。造成問題的重要根源之一是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程存在一定的特殊性，具有生產(chǎn)周期長、投入資金量大、預(yù)售融資情況普遍等特點(diǎn)，同時(shí)由于自有資金投入較少，主要以銀行借貸為融資手段，所以存在高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)問題上，會(huì)計(jì)學(xué)界歷來有不小的爭議?，F(xiàn)行的完工確認(rèn)法雖然能夠在各方面契合收入確認(rèn)原則，符合謹(jǐn)慎性原則，但卻有違配比原則；完工百分比法雖然能夠解決配比問題，使財(cái)務(wù)指標(biāo)更穩(wěn)定真實(shí)，但卻在理論和實(shí)踐上都存在局限。

一、文獻(xiàn)回顧

作為財(cái)務(wù)報(bào)告信息中最大的組成要素，收入的重要性由此可見，而收入確認(rèn)問題也向來是國外學(xué)者探討的熱點(diǎn)。Company Reporting①其2003年的報(bào)告中曾指出：“收入確認(rèn)的重要性不可被低估，因?yàn)樗鞘故杖肓魅肫髽I(yè)的媒介。收入通常是一家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中最大的構(gòu)成項(xiàng)目，也是投資決策的基礎(chǔ)?！比欢杖氪_認(rèn)又是極其復(fù)雜的，不同行業(yè)不同公司在不同的交易規(guī)則下確認(rèn)方法和時(shí)點(diǎn)可能千變?nèi)f化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究總結(jié)，盡管“大多數(shù)收入在商品交付顧客時(shí)和在勞務(wù)被提供且計(jì)費(fèi)時(shí)確認(rèn)”，但同時(shí)“會(huì)計(jì)界確實(shí)允許在銷售行為以外的其他時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入；其中許多其他收入確認(rèn)方法是行業(yè)特有的”，比如建造業(yè)、肉品加工業(yè)等，以及采用特殊銷售模式，例如開票持有、延長保證期限等。正是由于其復(fù)雜性，以及對會(huì)計(jì)師職業(yè)判斷的極高要求，使得部分經(jīng)營者找到了盈余管理的空間，使收入確認(rèn)成為粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的工具。1998年9月，美國證券交易管理委員會(huì)（SEC）前主席Arthur Levitt在紐約大學(xué)發(fā)表演講時(shí)，質(zhì)疑一些企業(yè)的收入確認(rèn)政策，形容其為“數(shù)字游戲”，并特意闡明“公司試圖通過操縱收入確認(rèn)來夸大收益。一瓶佳釀，在它儲(chǔ)存醞釀完成前你肯定不會(huì)打開瓶子上的軟木塞，但是一些公司正在如此處理他們的收入——在銷售結(jié)束前，商品交付顧客前，或當(dāng)顧客仍有權(quán)力選擇終止、撤銷、延遲銷售交易的某個(gè)時(shí)點(diǎn)就確認(rèn)了收入?！币虼?，企業(yè)必須選擇公正客觀的收入確認(rèn)方法，從而真實(shí)公允地反映企業(yè)經(jīng)營成果，對股東和其他利益相關(guān)者負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為特殊行業(yè)，其收入確認(rèn)的處理歷來存在爭議。即使是作為風(fēng)向標(biāo)的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，它們自身之間也存在矛盾。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則解釋第15號》，2008）規(guī)定，當(dāng)該開發(fā)不屬于建造合同，且不存在“隨著建造過程的進(jìn)行，所有權(quán)上有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬逐步轉(zhuǎn)移給買方”的特殊情況時(shí)，按商品銷售的收入確認(rèn)原則處理，即按完工確認(rèn)法；否則使用完工百分比法。而美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（《美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第66號》，1982）作為以規(guī)則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，列舉了大量情況和其對應(yīng)的方法；對于分戶出售的公寓大樓有特別說明，在滿足適當(dāng)條件②下應(yīng)當(dāng)使用完工百分比法，否則延遲確認(rèn)。兩者完全不同的做法，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對自身情況決定何時(shí)入賬時(shí)都會(huì)產(chǎn)生疑惑。

不過，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）目前正在商討制定統(tǒng)一的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，以期減少矛盾做到一致。一名FASB成員于2011年9月27日透露，正由會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者起草的新收入確認(rèn)指導(dǎo)文件將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨變，因?yàn)橹笇?dǎo)文件將會(huì)代替原先房地產(chǎn)行業(yè)的特有準(zhǔn)則。③

而在我國，雖然收入準(zhǔn)則中沒有特別提及到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，但財(cái)政部出臺了其他文件以起到指導(dǎo)作用。其中，1993年1月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。此外，1999年5月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》第八條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入?！?/p>

即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)各公司，不論是上市還是非上市，收入確認(rèn)政策上仍存在較大差異，極易使投資者產(chǎn)生誤解。因此，不少學(xué)者紛紛提出自己觀點(diǎn)，意圖明確澄清房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)問題。例如宋文翠（2005），胡光前、龍芳（2006），鄭鋼（2009）等分別從風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移角度和審計(jì)要點(diǎn)角度論證了在交付階段確認(rèn)收入的合理性。王曉敏（2009）也表示，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法律法規(guī)和自身具體情況特別是銷售合同中的約定條款，作出客觀的職業(yè)判斷。

同時(shí)，學(xué)者們也逐步發(fā)現(xiàn)并探討了使用完工確認(rèn)法存在的弊病。王松寶（2010）指出在目前的收入確認(rèn)方法下，由于收款進(jìn)度和完工程度不配比，所以收入與相關(guān)費(fèi)用成本無法進(jìn)行配比。孫■（2010）也指出，完工確認(rèn)法使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤暴漲暴跌、資產(chǎn)負(fù)債率畸高，并結(jié)合一家公司的運(yùn)行實(shí)例試圖證明以完工百分比法來確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)收入的合理性。此外，歐亞群（2010）對比了中美兩國對于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的不同處理方法，簡要分析了兩種核算方法對損益和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響，指出完工確認(rèn)法符合謹(jǐn)慎性原則而不符合配比原則，完工百分比法則反之。

二、兩種收入確認(rèn)方法各有優(yōu)弊

（一）完工確認(rèn)法和完工百分比法

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)漫長的過程，從買地開工到最后交付清算通常都要兩三年左右，甚至更長。房地產(chǎn)企業(yè)每當(dāng)拿地之后就會(huì)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，其損益情況就由該項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程基本如圖1所示。

在買地、設(shè)計(jì)和備案階段，企業(yè)一般都是依靠自有資金運(yùn)營；當(dāng)備案完畢后則可申請銀行借貸籌資開工，自有資金逐漸撤出。根據(jù)不同樓型的要求，當(dāng)樓盤完工率達(dá)到50%～66%時(shí)，企業(yè)可得到預(yù)售許可證開始預(yù)售。當(dāng)竣工后，施工單位將樓盤交予房地產(chǎn)企業(yè)，并由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位及質(zhì)檢機(jī)構(gòu)監(jiān)督驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后則可通知交付購房者，并辦理入住手續(xù)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶，并清算成本關(guān)閉項(xiàng)目。從預(yù)售開始到最終清算一般歷時(shí)一年以上。

完工確認(rèn)法是指在房地產(chǎn)開發(fā)竣工交付購房者使用時(shí)確認(rèn)收入，即在“交付”階段確認(rèn)。此時(shí)，工程已由有關(guān)部門驗(yàn)收合格，購房者也對房屋面積質(zhì)量價(jià)款等無異議，并辦理入住手續(xù)，則表明與商品房所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬均已轉(zhuǎn)移，可以確認(rèn)收入。然而在交付之前只能確認(rèn)項(xiàng)目費(fèi)用，所收到的房款應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的負(fù)債，而非收入。

完工百分比法是指在簽訂買賣合同至發(fā)展完成的期間內(nèi)，按迄今的發(fā)展成本占估計(jì)發(fā)展成本總額的比例確認(rèn)收入，即從“預(yù)售”（簽訂銷售合同）至“完工”階段按完工比例每期進(jìn)行確認(rèn)。在確認(rèn)收入的同時(shí)，同比例確認(rèn)成本。

目前，按照我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于商品銷售收入確認(rèn)的規(guī)定和房地產(chǎn)行業(yè)慣例，所有房地產(chǎn)企業(yè)均使用完工確認(rèn)法，只是在竣工驗(yàn)收時(shí)、實(shí)際交付時(shí)及產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)確認(rèn)略有爭議。據(jù)統(tǒng)計(jì)，100多家房地產(chǎn)A股上市公司在2009年度報(bào)告中收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策的披露顯示，約40%在竣工驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入，如萬科、金地集團(tuán)等；約20%在實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入，如保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街等；剩余約40%沒有披露具體的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，基本照搬了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的一般性原則，如首開股份、深深房A、名流置業(yè)等；而在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)確認(rèn)收入的，目前已經(jīng)很少有公司采用此標(biāo)準(zhǔn)，因此作為個(gè)別特例不具有普遍性（張韜，2011）。

而香港地區(qū)在2005年以前，完工確認(rèn)法和完工百分比法并行，采用情況各自占半，藍(lán)籌股大多采用完工確認(rèn)法，中小型企業(yè)和內(nèi)地發(fā)展商主要采用完工百分比法；自2005年起，香港地區(qū)實(shí)行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則注譯第3號》規(guī)定，要求必須使用完工確認(rèn)法。

既然中國內(nèi)地自始至終都使用完工確認(rèn)法，而且香港地區(qū)也從2005年起全面采用完工確認(rèn)法，是不是說明完工百分比法就是錯(cuò)誤或者落后的呢？美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)66號《房地產(chǎn)銷售的會(huì)計(jì)處理》規(guī)定，對于分戶出售公寓大樓，在滿足適當(dāng)條件下可以使用完工百分比法。這就表明完工百分比法本身不存在問題，關(guān)鍵在于這個(gè)確認(rèn)方法是否適合我國房地產(chǎn)行業(yè)，這需要從會(huì)計(jì)原理和實(shí)踐環(huán)境兩個(gè)角度考慮。

（二）完工百分比法在中國內(nèi)地的可行性分析

1.會(huì)計(jì)原理角度

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法的選取首先應(yīng)當(dāng)考慮我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入確認(rèn)原則。

通常來講，商品房的銷售應(yīng)當(dāng)依照銷售商品的收入確認(rèn)條件來確認(rèn)收入。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》第四條規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：①企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

商品房銷售在預(yù)售階段卻無法滿足商品銷售收入確認(rèn)條件的第一條和第二條。除了實(shí)行“期房限轉(zhuǎn)”政策④的地區(qū)，其他地方都允許期房買賣，這說明商品房所有權(quán)上的主要報(bào)酬在簽訂銷售合同時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房者；但是，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)卻沒有同時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者。根據(jù)2001年原建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，如果房屋在交付前出現(xiàn)質(zhì)量問題、不符合國家規(guī)定交房條件、套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或面積誤差比合同面積超出3%等特定情況，購房者有權(quán)選擇退房，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，在預(yù)售階段，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)仍由房地產(chǎn)企業(yè)保留，并沒有轉(zhuǎn)移給購房者，所以不滿足第一個(gè)條件。最后，因?yàn)橘彿空咴诮桓肚盁o權(quán)入住使用房屋，因此房地產(chǎn)企業(yè)對已售的商品房實(shí)施有效控制，即不滿足第二條。

綜上所述，從預(yù)售階段就開始確認(rèn)收入的完工百分比法無法完全契合我國關(guān)于銷售商品的收入確認(rèn)條件。盡管如此，亦不乏完工百分比法的支持者，他們提出與房地產(chǎn)開發(fā)擁有諸多相同特點(diǎn)的建設(shè)合同為何就可以使用完工百分比法呢？這就需要我們辨析清楚兩者的區(qū)別。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與建造合同的區(qū)別

建造合同是指“為建造一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途等方面密切相關(guān)的資產(chǎn)而訂立的合同?！彼c房地產(chǎn)開發(fā)都具有生產(chǎn)周期長、產(chǎn)品體積巨大且價(jià)值高、生產(chǎn)成本需要預(yù)估等特點(diǎn)。但兩者最本質(zhì)的區(qū)別在于產(chǎn)品所有權(quán)上的主要報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)不同：房地產(chǎn)開發(fā)在交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而建造合同在整個(gè)開發(fā)過程中逐步轉(zhuǎn)移。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房如同生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化商品，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工過程決定商品房的結(jié)構(gòu)布局質(zhì)量形態(tài)；購房者對于設(shè)計(jì)圖紙模擬樣板若是滿意，則可預(yù)先支付定金或部分款項(xiàng)，但最后到手的商品房究竟能否被接受還是取決于施工質(zhì)量和與銷售合同相符程度。若是實(shí)物與合理預(yù)期基本相同，則接受；若存在差距，則可要求退款或是賠償。在商品房交付驗(yàn)收之前，報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)都沒有轉(zhuǎn)移。這跟購買普通的商品情況一致，只是周期相對變長而已。

建造合同則完全不同，施工承包商的行為完全由施工合同約束。合同上清晰標(biāo)明了客戶的建造要求、分期階段、項(xiàng)目款到賬時(shí)間，客戶有權(quán)利規(guī)定施工設(shè)計(jì)和主要結(jié)構(gòu)變動(dòng)，施工承包商在實(shí)質(zhì)上更貼近提供勞務(wù)。若施工合同中途終止，則客戶支付已施工部分款項(xiàng)，并對在產(chǎn)品擁有所有權(quán)和支配權(quán)，這就表明主要報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)按施工進(jìn)度轉(zhuǎn)移，可以分期確認(rèn)收入。

歸納而言，雖然建造合同和房地產(chǎn)開發(fā)在表面上十分相似，但是由于產(chǎn)品所有權(quán)上的主要報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)不同，所以收入確認(rèn)方法也應(yīng)當(dāng)不同。

3.國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定

《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則解釋第15號——房地產(chǎn)建造的相關(guān)協(xié)議》是為了具體解釋房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理而專門出臺的文件。其大致思路是：

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)判斷建造項(xiàng)目是屬于《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號——建造合同》還是《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號——收入》的范疇。判斷標(biāo)準(zhǔn)是，“當(dāng)買方能夠在建造工程開始前規(guī)定房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的主要結(jié)構(gòu)要素，并且/或者能夠在建造過程中決定主要結(jié)構(gòu)變動(dòng)的，則符合建造合同的定義”；“相反，如果買方只有影響房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的有限能力，比如從企業(yè)特定的一組選擇中挑選一個(gè)設(shè)計(jì)方案，或者只能對基本設(shè)計(jì)進(jìn)行微調(diào)，則屬于國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號范疇”。

其次，根據(jù)項(xiàng)目的不同分類，決定收入確認(rèn)方法。（1）建造合同適用完工百分比法；（2）如果企業(yè)不需要獲取并供應(yīng)建筑材料，則僅屬于提供勞務(wù)，適用完工百分比法；（3）如果企業(yè)既提供勞務(wù)也提供建筑材料，則屬于商品銷售，其收入確認(rèn)條件與我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則完全一致。

雖然以上步驟基本與我國會(huì)計(jì)理論界的處理方式相同，但唯一不同點(diǎn)在于國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在面對上述第（3）種情況時(shí)，還要考慮是否存在“隨著建造過程的進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)可能將在產(chǎn)品在當(dāng)前狀態(tài)下的所有權(quán)上有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬逐步轉(zhuǎn)移給買方”的特殊情況?！断愀蹠?huì)計(jì)準(zhǔn)則注譯第15號》⑤曾給出特殊情況的示例，比如“若法律要求房地產(chǎn)企業(yè)將在當(dāng)前完工狀態(tài)的房地產(chǎn)的所有權(quán)立即轉(zhuǎn)移給買方，并且隨著建造進(jìn)行，任何新增的建筑物即成為買方的財(cái)產(chǎn)”，則此時(shí)屬于該特殊情況，按完工百分比法確認(rèn)收入，否則按正常情況處理。然而，國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則解釋委員會(huì)也特意指出這種“持續(xù)轉(zhuǎn)移”的特殊情況其實(shí)并不常見。

簡而言之，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)收入確認(rèn)的處理思路基本已經(jīng)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，只是細(xì)節(jié)上略有缺失。

那么，美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則又是如何規(guī)定的呢？按照美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第66號——《房地產(chǎn)銷售的會(huì)計(jì)處理方法》的要求，如果是分戶出售的公寓大樓，需要滿足以下五個(gè)條件：（1）項(xiàng)目前期建設(shè)已經(jīng)完成；（2）買方不能要求退款，賣方不能按承諾交付物業(yè)單位的情況除外；（3）足夠數(shù)量的物業(yè)單位已經(jīng)出售，整個(gè)物業(yè)不會(huì)改為出租物業(yè)；（4）銷售價(jià)款可以收回；（5）銷售收入和成本的總額可以合理確定時(shí)，使用完工百分比法確認(rèn)已售物業(yè)單位的銷售收入和利潤。如果將我國商品房在預(yù)售階段的狀態(tài)與以上五個(gè)條件對比，不難發(fā)現(xiàn)基本相符，那為什么我國沒有像美國那樣使用完工百分比法呢？這可能是由于美國房地產(chǎn)預(yù)售制度自身特點(diǎn)與我國不同造成的。

首先，美國商品房預(yù)售收取的僅僅是定金，其金額只有房價(jià)的2％至10％，這是一種履行合同的擔(dān)保形式。消費(fèi)者和開發(fā)商簽訂的僅僅是臨時(shí)契約，不是正式的合同。在簽訂臨時(shí)契約的同時(shí)，買房者就可拿到一本由開發(fā)商申報(bào)、司法局審核批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃書。銷售計(jì)劃書具有法律效力，有幾百頁厚，包括房子價(jià)格在內(nèi)的所有內(nèi)容。商品房出售之后，一旦業(yè)主與建筑商發(fā)生訴訟，雙方律師都會(huì)依據(jù)這本計(jì)劃書進(jìn)行辯論，法官判決也以此為依據(jù)。由于計(jì)劃書非常具體詳細(xì)，因而開發(fā)商沒有“忽悠”買房者的空間。受此約束，開發(fā)商往往是在一切不確定因素都排除了，在入住前半年或者2至3個(gè)月，更多的是在房子已經(jīng)全部造好，才開始預(yù)售，才收那個(gè)2％至10％的定金。

其次，開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。美國要獲得入住證不是很容易的，一些新樓蓋好后兩年都不一定能夠拿到入住證。在這種情況下，政府既要保護(hù)消費(fèi)者利益，又要考慮開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，因而在對新樓檢查時(shí)，有95％以上的項(xiàng)目通過檢查，可發(fā)一張臨時(shí)入住證。開發(fā)商憑著臨時(shí)入住證就可以正式賣房了。

由此可見，美國預(yù)售制度的空間其實(shí)很小，開發(fā)商出于自身利益的考慮和法律程序的制約，通常都不會(huì)過早預(yù)售甚至多為現(xiàn)房銷售，則按完工百分比法確認(rèn)收入不會(huì)對謹(jǐn)慎性造成太大影響。而我國的預(yù)售制度還不夠嚴(yán)謹(jǐn)成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的公信力也難讓人放心，利用完工百分比法過早確認(rèn)收入來盈余管理的動(dòng)機(jī)更普遍，所以完工百分比法難以在我國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用。

4.實(shí)踐環(huán)境角度

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法的選取除了考慮會(huì)計(jì)原理以外，還應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)踐環(huán)境。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)和房地產(chǎn)市場的趨勢出發(fā)考量，采用完工百分比法有如下若干現(xiàn)實(shí)問題：

（1）完工百分比法需要每年或每季度甚至每月對完工進(jìn)度進(jìn)行驗(yàn)收，這不僅對專業(yè)性有很高的要求，還會(huì)產(chǎn)生較高的驗(yàn)收成本，只有當(dāng)利益高于成本時(shí)，才有必要使用新方法。而且由誰來負(fù)責(zé)驗(yàn)收也是一個(gè)大問題，由公司內(nèi)部人員審核則缺乏獨(dú)立性；由政府組建部門審核則成本高，而且對項(xiàng)目的了解熟悉程度低；由獨(dú)立第三方審核則可能缺乏專業(yè)性或成本較高，需要市場監(jiān)督。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入在完工百分比法下需要通過完工比例來確定，完工比例等于項(xiàng)目累計(jì)成本額與項(xiàng)目總預(yù)算的比率，而項(xiàng)目總預(yù)算是估計(jì)而得的。其準(zhǔn)確性由測量師的專業(yè)性和職業(yè)判斷決定，所以存在一定主觀性、容易被操縱，使得企業(yè)有更多盈余管理空間。

（3）目前房地產(chǎn)行業(yè)總體信用程度較低，經(jīng)常出現(xiàn)問題工程，施工質(zhì)量和交房率都難盡人意。這些都使得后期進(jìn)度款或尾款的支付可能性降低，那么就會(huì)造成無法符合“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”這一條件，風(fēng)險(xiǎn)度增高，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入。

（4）商品房預(yù)售制度是目前房市熱鬧卻品質(zhì)低劣的主要根源之一，所以各地要求取消預(yù)售制度的呼聲很高，而且有個(gè)別地區(qū)已經(jīng)開始試行取消了。這會(huì)使得預(yù)售條件的門檻逐漸增高，預(yù)售開始到交付的時(shí)間逐漸縮短，那么完工百分比法可發(fā)揮效果的空間也就縮小了。

（5）面對房市的瘋狂熱潮和其導(dǎo)致的嚴(yán)重物價(jià)抬高后果，政府宏觀調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，至今已小有成效，房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢，這種潛在的巨大價(jià)格波動(dòng)會(huì)使得將來的毀約風(fēng)險(xiǎn)提高。在市場環(huán)境惡化的情況下，如果使用完工百分比法提前確認(rèn)收入則更會(huì)突顯謹(jǐn)慎性不足的缺點(diǎn)，引發(fā)不良后果。

（6）在市場環(huán)境惡化態(tài)勢以及將來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場必定日趨集中，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)數(shù)量減少規(guī)模增大。這樣的話，單個(gè)企業(yè)手頭的項(xiàng)目就會(huì)增多，輪番確認(rèn)收入，滾動(dòng)起來后，完工確認(rèn)法扭曲企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的嚴(yán)重性就會(huì)降低，那么改用完工百分比法的需求也就不這么強(qiáng)烈了。

綜觀上述探討，不論是從會(huì)計(jì)原理角度還是從實(shí)踐環(huán)境角度來看，完工百分比法目前在我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)中仍是難以適用的。

（三）完工確認(rèn)法的缺陷

完工百分比法的局限并不代表完工確認(rèn)法就是完美無缺的，雖然其目前是會(huì)計(jì)理論界一致認(rèn)可的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)方法，但卻同樣存在很多問題，扭曲了房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況。而且企業(yè)規(guī)模越小，影響程度越高。

1.收入與費(fèi)用不配比，利潤率波動(dòng)大

根據(jù)配比原則，一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)計(jì)量。因此，企業(yè)的利潤率變化應(yīng)當(dāng)比較平穩(wěn)，各期間之間具有可比性。

然而，對于房地產(chǎn)企業(yè)，完工確認(rèn)法要求企業(yè)在項(xiàng)目交付前都不得確認(rèn)收入，成本通過存貨核算，但相關(guān)期間費(fèi)用此時(shí)已經(jīng)發(fā)生并且確認(rèn)，所以項(xiàng)目在交付前都只能體現(xiàn)為虧損。當(dāng)交付時(shí)，企業(yè)瞬間確認(rèn)項(xiàng)目所有收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本，利潤陡增。這顯然不符合配比原則，收入和費(fèi)用不在同期確認(rèn)，使得利潤率波動(dòng)巨大。

圖2是上海新梅2006—2010年各類利潤率指標(biāo)數(shù)據(jù)及其變化趨勢。

由表1和圖2可見，上海新梅在最近幾年中利潤率波動(dòng)巨大，且該情況在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中頗為常見。除了正常的經(jīng)營業(yè)績波動(dòng)外，完工確認(rèn)法的收入處理方式進(jìn)一步放大了這種震蕩。雖然企業(yè)可能同時(shí)開發(fā)多個(gè)處于不同生命周期的項(xiàng)目，相互抵銷可以減小波動(dòng)，但是由于會(huì)計(jì)制度導(dǎo)致的利潤波動(dòng)很可能被不明就里的投資者誤解為經(jīng)營活動(dòng)導(dǎo)致，造成信息不對稱、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量下降，影響投資者決策。

2.收入與現(xiàn)金流不配比，會(huì)計(jì)信息滯后

在完工確認(rèn)法下，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入與銷售收到的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入不匹配。現(xiàn)金在預(yù)售階段已經(jīng)流入企業(yè)，而收入要到交付時(shí)才能確認(rèn)，其中時(shí)間差少則半年，多則一年以上。

表2是金地集團(tuán)2011年中期報(bào)表的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。同樣的合并范圍內(nèi)，金地集團(tuán)在營業(yè)收入減少41%、營業(yè)利潤縮水58%的同時(shí)，現(xiàn)金卻收到48億多，增長71%。無獨(dú)有偶，世茂股份也發(fā)生過相似情形，而且更明顯。

從表3世茂股份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，營業(yè)收入與銷售收到現(xiàn)金再次出現(xiàn)反向變動(dòng)。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是收入與現(xiàn)金對應(yīng)的本身就不是同一個(gè)或一組項(xiàng)目，現(xiàn)金反映的是剛剛進(jìn)入預(yù)售階段的新項(xiàng)目，而收入反映的是已經(jīng)處于交付狀態(tài)的老項(xiàng)目。也就是說，利潤表上的主營業(yè)務(wù)收入和成本體現(xiàn)的均是企業(yè)以前的經(jīng)營成果，會(huì)計(jì)信息滯后，使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)一步下降。

3.資產(chǎn)負(fù)債率極高，財(cái)務(wù)指標(biāo)失真

資產(chǎn)負(fù)債率表示的是企業(yè)資本的融資結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了企業(yè)的償債能力。通常意義上來說，資產(chǎn)負(fù)債率越高，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越高，這是投資者衡量企業(yè)實(shí)力時(shí)普遍會(huì)考量的指標(biāo)之一。

從財(cái)務(wù)報(bào)表披露看，內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本都很高，平均在65%～75%左右，這是否代表房地產(chǎn)行業(yè)不具有投資價(jià)值呢？其實(shí)，這些房地產(chǎn)上市公司舉債高大多是因?yàn)樾袠I(yè)特性要求其投入資金量極大，而內(nèi)地企業(yè)基礎(chǔ)較差自有資金不足，加之為了謀求企業(yè)規(guī)模擴(kuò)展，因此必須借助銀行借資補(bǔ)缺。盡管如此，相較香港同行，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)仍偏高很多，是否存在資產(chǎn)負(fù)債率被虛高的可能性呢？表4、表5是2010年內(nèi)地和香港房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的對比財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)。

從上述數(shù)據(jù)看來，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在盈利能力上不差于香港房地產(chǎn)企業(yè)，而資產(chǎn)負(fù)債率卻近乎兩至三倍，其中很重要的一個(gè)原因在于作為負(fù)債計(jì)量的預(yù)售款。在完工確認(rèn)法下，收入在預(yù)售階段尚不能確認(rèn)，預(yù)售款便作為預(yù)收賬款計(jì)量，增加了資產(chǎn)負(fù)債率的分母。但如果按權(quán)責(zé)發(fā)生制來看，當(dāng)企業(yè)開始預(yù)售時(shí)，建造已完工至少一半以上，如若風(fēng)險(xiǎn)極小可控，則將已完工部分對應(yīng)的房款仍作為負(fù)債也并不合適。此外，由于兩地預(yù)售制度的不同，香港所收的預(yù)售金實(shí)為訂金，金額很小；而內(nèi)地所收的預(yù)售金為房款，金額較大，對資產(chǎn)負(fù)債率影響也就大了。因此，巨額的預(yù)收賬款致使資產(chǎn)負(fù)債率上升，財(cái)務(wù)指標(biāo)有所偏頗，對投資者而言也就失去了參考價(jià)值。

三、結(jié)論建議

完工百分比法一則無法完全契合商品銷售的收入確認(rèn)原則，二則因房地產(chǎn)開發(fā)與建造合同在所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)不同而有所區(qū)別，加上我國預(yù)售制度不如美國嚴(yán)謹(jǐn)苛刻，所以在會(huì)計(jì)原理層面難以得到認(rèn)同。此外，因驗(yàn)收成本、企業(yè)誠信、國家宏觀調(diào)控政策等多方面原因使完工百分比法的可利用空間縮小，所以在實(shí)踐環(huán)境層面也存在問題。因此，完工百分比法不適用于中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)。

但現(xiàn)行完工確認(rèn)法存在的若干局限，如收入與費(fèi)用不配比、會(huì)計(jì)信息滯后和資產(chǎn)負(fù)債率失真等等，可能影響財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的判斷。盡管收入確認(rèn)方法或許無法改變，但卻可以通過改善財(cái)務(wù)報(bào)表披露來解決問題。

以下是筆者對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表披露改進(jìn)的個(gè)人建議，以期在不違背會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下為投資者提供更多有參考價(jià)值的信息。

（一）深入貫徹現(xiàn)有規(guī)定

2001年中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11 號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中對存貨、預(yù)收賬款和收入的附注披露分別作了規(guī)定，目的是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。

1.發(fā)行人在存貨項(xiàng)目注釋中，不僅應(yīng)按性質(zhì)（如開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等等）分類列示存貨余額，而且對開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)目反映開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、預(yù)計(jì)總投資、期初余額和期末余額；對開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)目反映竣工時(shí)間、期初余額、本期增加、本期減少、期末余額。

2.發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。

3.發(fā)行人在主營業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目注釋中，應(yīng)分項(xiàng)目披露報(bào)告期內(nèi)各期間金額。

雖然該規(guī)定切實(shí)細(xì)致，但實(shí)際執(zhí)行情況卻不盡如人意，尤其是對于主營業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目注釋的披露，鮮有到位者。這仍需要進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)。

（二）披露項(xiàng)目完工比例

雖然房地產(chǎn)企業(yè)收入不能按完工進(jìn)度確認(rèn)，但是完工比例的披露可以使得財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對企業(yè)所有項(xiàng)目目前階段狀態(tài)有一個(gè)比較直觀明確的概念。該比例可通過存貨附注中在產(chǎn)品期末余額明細(xì)與該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比值得到。當(dāng)然，預(yù)計(jì)總投資的估計(jì)準(zhǔn)確性需要依仗企業(yè)自身的專業(yè)性和誠信力。

（三）披露根據(jù)配比原則計(jì)算而得的理想數(shù)據(jù)

企業(yè)可以根據(jù)各項(xiàng)目的完工比例、預(yù)售比例、銷售金額和建造成本，按照配比原則得到“理想”收入和成本，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算“理想”利潤率和資產(chǎn)負(fù)債率。雖然由于商品房所有權(quán)上相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，這些“理想數(shù)據(jù)”于會(huì)計(jì)原理而言是無意義的、不謹(jǐn)慎的；但是對于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者而言更能體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營成果，適合用于對比預(yù)測，解決了上述完工確認(rèn)法帶來的問題。

不過，這些“理想數(shù)據(jù)”都是建立在沒有違約風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)在披露這些數(shù)據(jù)指標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)交代清楚假設(shè)前提，使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者在考慮使用這些數(shù)據(jù)時(shí)更加審慎。是否相信利用這些數(shù)據(jù)的權(quán)力在于使用者，但盡可能披露有價(jià)值經(jīng)營信息的義務(wù)在于企業(yè)?！?/p>

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