謝靜 王崢

樓價(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

一、房地產(chǎn)促銷四處開花 電商時(shí)代或到來

限購(gòu)一年，住宅市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)終于從賣方轉(zhuǎn)向了買方?！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購(gòu)房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價(jià)大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價(jià)潮。

降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購(gòu)樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購(gòu)、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開盤的花都嘉園項(xiàng)目開盤三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)抵12萬(wàn)；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。

除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷售方式就是由潘石屹推動(dòng)的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開始了房地產(chǎn)銷售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。

點(diǎn)評(píng)：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購(gòu)最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)砼R。

事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣。

彼時(shí)，公開預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產(chǎn)銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問題，也應(yīng)隨之完善。

易居中國(guó)的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺(tái)，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購(gòu)房以及搜房網(wǎng)，“看成中國(guó)房產(chǎn)電商界‘四大才子”，2012年將有越來越多的相關(guān)方，享受電商帶來的便利與實(shí)惠。

二、政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專家，均紛紛預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)將會(huì)在今年的上半年之前度過最艱難的時(shí)期。不過，調(diào)控之手不會(huì)再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測(cè)，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗渡陳倉(cāng)”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì)開始放松限貸政策，進(jìn)而限購(gòu)令將逐步松動(dòng)。

而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測(cè)，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì)有變動(dòng)，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完。”

點(diǎn)評(píng)：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購(gòu)令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計(jì)”。

今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫(kù)存去化程度以及限購(gòu)令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。

三、商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天

事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們?cè)诖祟I(lǐng)域更是難得出手。

就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機(jī)而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營(yíng)商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場(chǎng)。

而就在2011年的12月29日，SOHO中國(guó)又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國(guó)、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。

點(diǎn)評(píng)：“國(guó)內(nèi)純粹的城市運(yùn)營(yíng)商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬(wàn)達(dá)之外，包括龍湖、華潤(rùn)和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)。

在分析人士看來，內(nèi)地房企無論是在資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機(jī)，提前布局。

四、開發(fā)商兩級(jí)分化 國(guó)資趁勢(shì)作為

有報(bào)道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過900億元，約為去年全年并購(gòu)金額的6倍。

除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴(kuò)張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目騰挪來實(shí)現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

而另一個(gè)值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)資房企，卻趁勢(shì)而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國(guó)企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國(guó)資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京12月成交的9宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有8宗地塊被國(guó)有企業(yè)單獨(dú)或參股斬獲?！巴恋厥袌?chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國(guó)資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機(jī)”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)氯绱嗽u(píng)述。

即便是綠城，其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國(guó)資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

點(diǎn)評(píng)：“綠城不過是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)氯绱吮硎?。在其看來，在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問題。

據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥恚瑹o論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國(guó)資公司。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級(jí)分化勢(shì)必難免。

五、保障房從開工走向續(xù)建

2011年，千萬(wàn)套保障房開工任務(wù)提前完成。然而，這一“政治任務(wù)”隨即遭遇到公眾的廣泛質(zhì)疑——是真正開工還是僅僅處于挖坑待建階段？

在公司層面，被譽(yù)為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質(zhì)疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規(guī)模以及負(fù)債情況，使得市場(chǎng)質(zhì)疑是否具備足夠的開發(fā)和運(yùn)作實(shí)力；另一方面，有媒體報(bào)道稱中天城投在當(dāng)?shù)氐臄?shù)個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽(yáng)的漁安安井安置房項(xiàng)目。

事實(shí)上，千萬(wàn)套保障房目標(biāo)一出，就遭到來自各界人士的質(zhì)疑：其一，保障房的開發(fā)建設(shè)資金來源問題；其二，保障房的退出機(jī)制問題；其三，項(xiàng)目的質(zhì)量以及分配公平問題。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者的采訪過程，得知一方面開發(fā)商對(duì)于保障房建設(shè)存在擔(dān)憂，尤其是資金占用以及地方政府的違約風(fēng)險(xiǎn)；而在制度方面，目前尚未有系統(tǒng)的機(jī)制來解決保障房的資金來源以及退出問題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，曾表示作為致力于大規(guī)模建設(shè)公租房的中天城投，期望能夠在資本市場(chǎng)上建立起公租房的流轉(zhuǎn)機(jī)制，同時(shí)其保障房建設(shè)能夠獲得來自銀行的信貸支持。

去年年底，住建部表示，2012年保障房的開工數(shù)量將達(dá)到700萬(wàn)套。與此同時(shí)，未來保障房建設(shè)不再一味強(qiáng)調(diào)規(guī)模建設(shè)，而更加重視竣工量和保障房質(zhì)量等方面的指標(biāo)。按照住建部的數(shù)據(jù)，2011年1000萬(wàn)套保障房中有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工階段，1/3完成基礎(chǔ)施工，實(shí)際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開工量降低到700萬(wàn)套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬(wàn)套左右。

點(diǎn)評(píng)：“開工不等于續(xù)建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)的一句話。在其看來，保障房建設(shè)的資金以及后續(xù)的流轉(zhuǎn)和退出機(jī)制，是存在于保障房建設(shè)中的兩大未解問題。

如果上述問題得不到解決的話，就無法吸引開發(fā)商參與到保障房的建設(shè)中來。事實(shí)上，即便保障房建設(shè)是一項(xiàng)政治任務(wù)，但是參建的房企卻是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。因此，2012年如果真的要實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)目標(biāo)，恐怕機(jī)制的完善是一項(xiàng)根本而長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決之道。

六、黃怒波身后 更多房企選擇“走出去”

黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強(qiáng)烈關(guān)注。當(dāng)時(shí)媒體稱，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波已經(jīng)和冰島有關(guān)方面接洽，將在該國(guó)東北部地區(qū)購(gòu)買300平方公里的土地。

而黃怒波買地大約花費(fèi)880萬(wàn)美元，此后數(shù)年內(nèi)，他還將在這片土地上投入大約9200萬(wàn)美元，建設(shè)豪華酒店和生態(tài)度假村。不過由于涉及外國(guó)人買地行為和一小部分土地的政府所有權(quán)，所以按照該國(guó)法律，還需要冰島政府的批準(zhǔn)。

但最終，由于冰島政府的反對(duì)，黃怒波冰島購(gòu)地的計(jì)劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪時(shí)仍表示，冰島購(gòu)地計(jì)劃還在進(jìn)行過程中，現(xiàn)在不便透露過多，同時(shí)丹麥、芬蘭等其他國(guó)家也在考慮范圍中。

除了中坤集團(tuán)外，2011年還有一些房企也開始了海外投資的步伐。其中綠地集團(tuán)投資韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市建設(shè)、碧桂園則將投資馬來西亞地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)了解，綠地集團(tuán)將以綜合性地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的身份加盟韓國(guó)濟(jì)州島國(guó)際自由城市的建設(shè)進(jìn)程，共同打造“六大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城項(xiàng)目，總投資將達(dá)9億美元。而碧桂園則公告稱，公司同意以每股1馬幣的價(jià)格認(rèn)購(gòu)合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd合計(jì)55股新股，占該公司經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本的55%。據(jù)披露，合營(yíng)公司將主要從事收購(gòu)馬來西亞發(fā)展土地之土地使用權(quán)，及將發(fā)展土地開發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。

對(duì)此，有分析人士就認(rèn)為，中短期內(nèi)，國(guó)內(nèi)房企投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目，作為企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)低谷時(shí)對(duì)外的機(jī)會(huì)性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展，可能還為時(shí)尚早。

點(diǎn)評(píng)：由于國(guó)內(nèi)調(diào)控的持續(xù)，或許2012年會(huì)有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開表示，“走出去”是企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，也是民企成長(zhǎng)的標(biāo)志。而萬(wàn)科主席王石在遠(yuǎn)方美國(guó)游學(xué)前更是稱，游學(xué)的目的之一便是希望幫助萬(wàn)科成長(zhǎng)為全球性的企業(yè)。顯然，選擇“走出去”對(duì)于國(guó)內(nèi)房企來說并不是什么壞事，關(guān)鍵是要在走出去前謹(jǐn)慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。

七、二手房成交持續(xù)萎靡 中介迎來大洗牌

2011年對(duì)于各家房產(chǎn)中介公司來說是痛苦的一年。由于限購(gòu)、限貸政策在全國(guó)46個(gè)大中城市的執(zhí)行，年內(nèi)各大地產(chǎn)中介商無一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。

根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的二手房年度報(bào)告，2011年全國(guó)6萬(wàn)家二手房經(jīng)紀(jì)門店的總虧損額預(yù)計(jì)將達(dá)到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬(wàn)元。尤其是在調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的一線城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門店的生意也因此十分慘淡。

北京中原市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達(dá)到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達(dá)到了54.5%。上海二手房指數(shù)辦公室最新報(bào)告也顯示，2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點(diǎn)，較上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。這是自2011年10月以來連續(xù)第三個(gè)月下降，跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

一位大型中介公司的高層就對(duì)記者表示，2012年中介行業(yè)將延續(xù)去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境下關(guān)閉。而一些大型中介很可能利用這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。

點(diǎn)評(píng)：面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，開源節(jié)流正成為各家中介應(yīng)對(duì)寒冬的關(guān)鍵詞。在開源方面，一二手房聯(lián)動(dòng)最受大型中介青睞。同時(shí)，部分中介公司也開始涉足商業(yè)代理、金融產(chǎn)品以對(duì)沖市場(chǎng)壓力。而收縮戰(zhàn)線、壓縮公司開支正成為各家公司的節(jié)流策略。中介關(guān)閉門店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。

八、不堪壓力 中小房企轉(zhuǎn)型加速

持續(xù)的樓市調(diào)控讓不少中小上市房企在2011年開始思量轉(zhuǎn)變之路。根據(jù)年內(nèi)披露的季報(bào)顯示，往年業(yè)績(jī)集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。

對(duì)此，分析人士認(rèn)為，2011年隨著限購(gòu)、限貸的全面展開，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內(nèi)并不占優(yōu)勢(shì)的房企如果不及時(shí)轉(zhuǎn)型，很可能會(huì)在這輪調(diào)控中倒掉。

華業(yè)地產(chǎn)在2011年的一份公告便表達(dá)了不少中小房企的心聲，其表示：“隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司受調(diào)控政策的影響較大，公司為改變當(dāng)前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，以增強(qiáng)公司的盈利能力。”

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份、綠景控股。

點(diǎn)評(píng)：由于2012年地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，許多苦撐等待政策轉(zhuǎn)變的房企將不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，因此也會(huì)有更多的中小房企完成經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)集中度也會(huì)再度提高。

而在這些房企的轉(zhuǎn)型上，礦產(chǎn)資源無疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，繼續(xù)單一經(jīng)營(yíng)一個(gè)行業(yè)，無疑會(huì)加大公司的未來發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司進(jìn)軍礦業(yè)，就是為了開辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而公司也長(zhǎng)期看好資源類發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)依靠“兩條腿”走路，無疑會(huì)降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

九、2012住宅用地關(guān)鍵詞：底價(jià)、流拍

2011年對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控在今年得到進(jìn)一步的深化和落實(shí)，盡管2011年不及2010年政策出臺(tái)的頻繁，但是力度大、監(jiān)管嚴(yán)。土地政策與樓市調(diào)控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了近年來少有的低潮期。

中指院的監(jiān)測(cè)就顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。同時(shí)，在受政策影響較大的一線城市及部分省會(huì)城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。

據(jù)了解，由于銷售萎靡，從2011年下半年開始，全國(guó)大中城市在出讓土地的過程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價(jià)居多。

公開數(shù)據(jù)就顯示，全國(guó)主要130個(gè)城市，年內(nèi)土地流標(biāo)達(dá)到了900宗，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗?？偭鳂?biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標(biāo)相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國(guó)性的樓市調(diào)控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場(chǎng)，僅僅11-12月，土地流標(biāo)數(shù)量就達(dá)到了近300宗。其中居住類占到了50%。

對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，2012年的土地出讓市場(chǎng)，特別是上半年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

點(diǎn)評(píng)：2012年第一周，上海的土地市場(chǎng)便出現(xiàn)了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價(jià)成交?？磥碜≌玫剡€加個(gè)持續(xù)2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場(chǎng)找回一絲暖意。

十、調(diào)控持續(xù) 一線城市房?jī)r(jià)將加速下滑

2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)。這一年，央行總共進(jìn)行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。這一年，全國(guó)有超過600個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國(guó)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有大中城市均遭遇地產(chǎn)寒潮。年末更是出現(xiàn)品牌房企集中降價(jià)促銷的狀況。

官方數(shù)字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。

而業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也表示，在郊區(qū)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，未來6-12個(gè)月內(nèi)北京等一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)有10%-20%的降幅。

點(diǎn)評(píng)：中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)；同時(shí)，“堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”這一定調(diào)，也表明中央在短期內(nèi)不會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控，還將通過保障房體系和房產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步完善，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》）

延伸閱讀

探索2012商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)求變中快速前行

王怡潔

2011年，大環(huán)境的變化對(duì)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。從運(yùn)營(yíng)角度來講，優(yōu)秀的購(gòu)物中心績(jī)效增長(zhǎng)非常明顯，對(duì)城市商圈的貢獻(xiàn)顯著提升。從開發(fā)層面來看，各種資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，也使這一領(lǐng)域呈現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。

剛剛進(jìn)入2012年，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)依然有增無減，很多購(gòu)物中心新地標(biāo)也紛紛拔地而起。近日，在“2012商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)”論壇上，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經(jīng)理?xiàng)罹从?、副總?jīng)理石盛發(fā)，一同探討了2012年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)新趨勢(shì)。

對(duì)話嘉賓：

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利

深圳平安商用置業(yè)有限公司總經(jīng)理 楊敬玉

深圳平安商用置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 石盛發(fā)

各路資本紛紛進(jìn)入零售商減緩開店步伐

記者：2011年住宅房地產(chǎn)因受到限購(gòu)政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)則非常好。2012年，您認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？

郭增利：從去年的發(fā)展形勢(shì)來看，今年中國(guó)零售房地產(chǎn)的金融意識(shí)在逐漸強(qiáng)化，這是一個(gè)好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨(dú)特模式。同時(shí)，也意味著各路資本都在搶進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)，尤其是零售房地產(chǎn)。從大環(huán)境來看，房地產(chǎn)限購(gòu)令直接導(dǎo)致了住宅房地產(chǎn)商的目標(biāo)轉(zhuǎn)移，他們認(rèn)為自身在住宅領(lǐng)域施展本領(lǐng)的空間被擠壓，便進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。另外，很多金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商特別需要資金去解救時(shí)，也用這樣的機(jī)會(huì)進(jìn)入到了商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域。而零售商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)則顯得很被動(dòng)，是因?yàn)樗麄兏闶鄯康禺a(chǎn)開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團(tuán)未必愿意進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)中來。由于零售房地產(chǎn)開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。

記者：您剛剛提到了零售商被迫進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來說，有哪些影響？

郭增利：從我們對(duì)2011年整體的形勢(shì)判斷，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會(huì)明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會(huì)有明顯體現(xiàn)。從整個(gè)行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年房地產(chǎn)開發(fā)商的招商形式可能會(huì)比較嚴(yán)峻。因?yàn)殡p方是合作的關(guān)系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會(huì)對(duì)購(gòu)物中心商業(yè)房地產(chǎn)的招商產(chǎn)生影響。在這種情況下，零售商會(huì)追求更加安全的開店策略。接下來就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報(bào)告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設(shè)數(shù)量）來計(jì)算。為什么要用這樣一種相對(duì)讓大家緊張的心態(tài)看待市場(chǎng)，就是因?yàn)榱闶凵涕_店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。

記者：我們這幾年在北京也看到了很多購(gòu)物中心收購(gòu)并購(gòu)的案例，請(qǐng)您講一下資本市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的進(jìn)入是什么樣的考量？

楊敬玉：現(xiàn)在如果說各類資本市場(chǎng)進(jìn)入，不如說各種行業(yè)背景的企業(yè)都在進(jìn)入購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒有達(dá)到資本進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)力的程度。資本進(jìn)入一定有他自己的方式，而不是企業(yè)直接投資的方式。當(dāng)資本進(jìn)入時(shí)，其所有金融產(chǎn)品都已是經(jīng)過設(shè)計(jì)的，沒有任何漏洞。也就是說并購(gòu)的購(gòu)物中心已經(jīng)是規(guī)劃得非常好，并符合他未來經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的收益率。而且，購(gòu)物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。實(shí)際上，現(xiàn)在買賣購(gòu)物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購(gòu)的典型案例，大多數(shù)并購(gòu)只是不同行業(yè)背景的企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品買賣。

石盛發(fā)：購(gòu)物中心的價(jià)值是一個(gè)完整產(chǎn)業(yè)鏈的體現(xiàn)。通過開發(fā)、投資、兼并收購(gòu)、營(yíng)運(yùn)后，最后環(huán)節(jié)一定是資本運(yùn)作，并不是購(gòu)物中心開發(fā)了就完事了。我們?cè)跔I(yíng)運(yùn)階段，只是提升營(yíng)運(yùn)價(jià)值，在下一環(huán)節(jié)，一定是通過資本運(yùn)作提升資本價(jià)值。

發(fā)展進(jìn)入快車道理性開發(fā)最重要

記者：縱觀2011年整個(gè)行業(yè)，您對(duì)2012年購(gòu)物中心的發(fā)展在哪些方面有所期待？

石盛發(fā)：2011年，很多傳統(tǒng)的零售商，包括百貨、超市也在陸續(xù)進(jìn)入購(gòu)物中心行業(yè)。還有一些購(gòu)物中心的業(yè)主比較復(fù)雜，很多和住宅、零售無關(guān)的企業(yè)也在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，所以國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)是在一個(gè)比較復(fù)雜的狀態(tài)下運(yùn)作。從2012年開始，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。從2002年到現(xiàn)在整整十年，很多以前開業(yè)的購(gòu)物中心在陸續(xù)做調(diào)整。一是由于市場(chǎng)變化，二是因?yàn)樵缙陂_發(fā)的購(gòu)物中心在認(rèn)識(shí)方面還不夠全面。此外，2011年、2012年已開業(yè)的購(gòu)物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購(gòu)物中心在效益方面有大的突破，能找準(zhǔn)自己的變革道路。

記者：在您看來，什么樣的購(gòu)物中心才能稱得上優(yōu)秀的購(gòu)物中心？

郭增利：在國(guó)內(nèi)，好的購(gòu)物中心坪效標(biāo)能達(dá)到6萬(wàn)元左右?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)共有2795家購(gòu)物中心，經(jīng)過分析，有200個(gè)可以稱得上優(yōu)秀的購(gòu)物中心，還不到總數(shù)的10%，這個(gè)比例是偏低的。所以通過專業(yè)運(yùn)作把中國(guó)購(gòu)物中心的綜合質(zhì)量提升上來是現(xiàn)階段的目標(biāo)。

除了數(shù)字上的標(biāo)準(zhǔn)外，我認(rèn)為能夠成功進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)、又能成功退出這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目就是好項(xiàng)目，這也是購(gòu)物中心金融法則。你選擇一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，用很專業(yè)的方法把一個(gè)項(xiàng)目投入到市場(chǎng)中并被消費(fèi)者、社會(huì)和市場(chǎng)接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠最終體現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，那么金融機(jī)構(gòu)也會(huì)愿意買你的項(xiàng)目。等這時(shí)再來看這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以說它是成功的。

記者：未來，本土購(gòu)物中心的發(fā)展應(yīng)避免哪些問題的出現(xiàn)？

郭增利：2012年，雖然行業(yè)從增量上比較樂觀，但我們不能光看數(shù)量，還要看開業(yè)比重到底有多少，哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項(xiàng)目，哪些是老百姓比較接受的項(xiàng)目。

實(shí)際上，中國(guó)購(gòu)物中心的問題出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)方面。中國(guó)的城市化進(jìn)程造成了項(xiàng)目之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個(gè)購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)、零售地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出了問題之后，大家應(yīng)該認(rèn)真思考：是不是數(shù)量過多？是不是盲目開發(fā)？是不是缺乏細(xì)致規(guī)劃？假如本土購(gòu)物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營(yíng)運(yùn)、籌劃，就不會(huì)出現(xiàn)過熱、質(zhì)量很差的問題？所以我們要從源頭上理性看待這些問題，特別是在2012年，整個(gè)行業(yè)應(yīng)有一種更高層次的認(rèn)識(shí)。（文章來源：搜房地產(chǎn)資訊）