2011年火爆的商業(yè)地產(chǎn)，目前已成為部分房企年度業(yè)績單的拯救者。比如越秀地產(chǎn)、保利廣州等房企，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻率皆占半邊天。

不過，此前萬達集團董事長王健林、銀監(jiān)會主席劉明康等對于商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的非正?，F(xiàn)象提出了警告，甚至有專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，2012年商業(yè)地產(chǎn)將首現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。在供求逆轉(zhuǎn)之下，商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅，且跌幅會在50%以上。

商業(yè)地產(chǎn)擦亮房企業(yè)績單

近段時間以來，一些房企的年度業(yè)績單紛紛出爐，而部分房企的業(yè)績單上，商業(yè)地產(chǎn)成為亮點，并一改之前的配角角色，成為業(yè)績的主力軍。

越秀地產(chǎn)公布的《2011年12月份經(jīng)營情況》顯示，2011年1至12月，公司累計合同銷售面積為60.84萬平方米，同比上升12%；累計合同銷售金額約90.54億元，超過90億元的年度銷售目標，同比上升2.2%。

對于這份成績單，最值得關(guān)注的不是越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)調(diào)控之下順利完成年度銷售目標，而是商業(yè)地產(chǎn)的逆勢表現(xiàn)。

中投顧問的一份研究報告指出，越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績單中，商業(yè)物業(yè)完成合同金額超過45億元，占全年銷售額的50%。

整個2011年，不時傳來越秀地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的消息。比如該公司2011年10月的銷售成績單，主要貢獻者為商業(yè)物業(yè)出售：越秀地產(chǎn)發(fā)布的10月份經(jīng)營情況的資料顯示，10月越秀地產(chǎn)的合同銷售額為18.17億元，而通過出售財富世紀廣場和江南新苑兩個商業(yè)物業(yè)，回籠資金量就達11.77億元，占比達約65%?？梢赃@么說，商業(yè)物業(yè)的出售扛起了越秀地產(chǎn)10月的業(yè)績，而這也是越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績單的縮影。

越秀地產(chǎn)的情況并非個案，2011年保利廣州銷售額達100億元，50%來自于商業(yè)地產(chǎn)部分。

富力廣州也如此。

此前富力對外公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州銷售額已突破100億元大關(guān)。而有機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州住宅銷售額約43億元。換句話說，當時富力廣州超百億元的銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻率超半。

與此相對應(yīng)的是，2011年，富力在廣州的珠江新城相繼推出了富力盈信大廈、盈盛廣場和盈凱大廈等3個高端商業(yè)項目，且均用于對外出售。

2011年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)強勢

商業(yè)物業(yè)支撐起越秀地產(chǎn)、保利廣州、富力廣州等房企的業(yè)績單，也是2011年“商業(yè)地產(chǎn)年”的縮影。

可以這么說，2011年，伴隨住宅的受壓，商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對此作出了有力佐證。

國家統(tǒng)計局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而屬于商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。

銷售面積方面也如此。2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長12.6%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，2011年樓市，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的表現(xiàn)皆比住宅強勢，而調(diào)控下的住宅則成為2011年樓市相關(guān)統(tǒng)計指標中的拖后腿角色。

在全國樓市相關(guān)統(tǒng)計指標中強勢表現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，在具體到相關(guān)地方時，強勢表現(xiàn)依舊。

以杭州為例。2011年杭州主城區(qū)一手商品房成交量為23346套，其中住宅成交量為12784套，商業(yè)地產(chǎn)成交量為10562套，商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約45%。而在2010年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約29%，2009年更是低至近22.4%。

北京樓市商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)同樣引人關(guān)注。

北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新建住宅總簽約面積環(huán)比下降22.4%，且創(chuàng)造了最近十年來成交面積的最低記錄。與此形成鮮明對比的是，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、商鋪)成交總額沖高至390億元，同比增長34%。

2012年是春天還是冬天?

對于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，目前市場上出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機會。”

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松也認為，2012年的樓市，在住宅受壓之下，亮點依舊會是商業(yè)地產(chǎn)。

但另有一些人則認為，2012年是商業(yè)地產(chǎn)的泡沫年，甚至有人認為，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅。

高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平認為，2012年，部分地區(qū)鑒于2011年商業(yè)地產(chǎn)的一哄而上，將出現(xiàn)供大于求的局面，同時很多缺乏商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營能力的住宅商的盲目進入，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。

以北京為例，自2011年下半年以來，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量一路上漲。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積達437萬平方米，其中大部分新增商用物業(yè)面積集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商業(yè)物業(yè)面積高達136萬平方米。而在2012年，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量加速的現(xiàn)象仍將繼續(xù)。

此外，高緯環(huán)球的一份研究報告指出，2011年成都甲級寫字樓入市量為22.3萬平方米，而2012年將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，屆時成都甲級寫字樓的存量將翻倍，將考驗市場消化能力。廣州也如此，預(yù)計2012年廣州寫字樓新增供應(yīng)將進入高峰期，預(yù)計市場的整體空置率將上升。

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓表示，2012年商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)供大于求的局面，因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資過快，而商業(yè)地產(chǎn)市場需求量在下降，導(dǎo)致庫存面積增大和空置率上升。因此2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場已具有泡沫的跡象，需要引起警惕。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，鄭州藍海地產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理任遠甚至認為，2012年，在供大于求以及一擁而上之下，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺少專業(yè)運營能力的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將會破滅，且跌幅在50%以上，很多商業(yè)地產(chǎn)項目將出現(xiàn)“白菜價”甩賣。

2012年已到，樓市調(diào)控不會放松但會更加靈活

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比下降或持平的范圍繼續(xù)擴大。

全國各地以限購、限貸、限價為主導(dǎo)的調(diào)控手段有效“控制”了房價。

漲幅收窄：在限購、限貸等調(diào)控措施影響下，2011年商品房銷售價格漲幅持續(xù)收窄。在國家統(tǒng)計局監(jiān)控的70個大中城市中，2011年12月有52個城市新建商品住宅(不含保障性住房)房價下降，16個城市持平，僅2個上漲。

瑞銀房地產(chǎn)分析師李智穎稱，全國范圍內(nèi)的房價收入比約為7.5倍，較健康，但一線城市和部分領(lǐng)先的二線城市房價收入比風(fēng)險依然較高。

開發(fā)商較為看重的銷量并不樂觀。從歷史數(shù)據(jù)看，2011年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑。

從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發(fā)布的2011年業(yè)績報告來看，房企20強中有15家業(yè)績同比增長，僅4家業(yè)績同比下滑。但是全年銷售目標完成情況不佳，有10家房企沒有完成銷售目標。

存量增多：李智穎認為，未來6個月，房地產(chǎn)政策仍將保持不變。2012上半年，如果建設(shè)不放緩，或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)過剩。根據(jù)瑞銀測算，建設(shè)量必須降低28%才能使市場供需重新平衡?！?012年，開發(fā)商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現(xiàn)金流將有壓力，”李智穎說，那樣的話，可能有更多的中小開發(fā)商將退出市場。

世聯(lián)地產(chǎn)集團市場研究部總監(jiān)吳志輝研判，2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)壓力下，快速消化庫存將成為地產(chǎn)企業(yè)當下要務(wù)。

在嚴厲調(diào)控政策下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿加大對房地產(chǎn)開發(fā)投資。

從國家統(tǒng)計局公布的開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成看，2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，企業(yè)自籌資金比重上升。另外，定金及預(yù)收款比重小幅上升，利用外資和個人按揭貸款比重有所下降，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀。

事實上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境更為嚴峻。為了加快回籠資金，不少開發(fā)企業(yè)降價促銷，但難以改變整體局面。

靈活“過冬”：專家認為，2012年樓市調(diào)控政策不會放松，但會更加靈活。

近期，一些城市調(diào)整普通住房標準，將住房總價提高。普通住房標準提高后，將在營業(yè)稅、契稅方面給予購房者更多優(yōu)惠，也將進一步刺激剛性需求，增加消費。

一些專家認為，調(diào)整普通住房標準，不能誤解為政府“救市”措施，也不必擔心會助推房價上漲。

在樓市調(diào)控政策未放松前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，會有更多的房企加入“以價換量”的競爭。

對南方而言，本應(yīng)是陽光[最新消息價格戶型點評]燦爛、氣候宜人的好季節(jié)，但王建中卻感到陣陣寒意。見到記者，這位平湖市景樂房地產(chǎn)有限公司的總經(jīng)理倒出了一肚子苦水：“3月份我的景樂雅苑[最新消息價格戶型點評]一期開盤，310套房子搶購一空，現(xiàn)在銷售中心難見人影；上半年有七八家銀行每隔一段時間就打電話，求著我們在它那里開戶，現(xiàn)在可好，換成我們利用私人關(guān)系求人家放貸了。”

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這個冬天似乎來得有點早。綠城陷入高負債危機，龍湖、綠地遭遇業(yè)主退房；個別城市出現(xiàn)中小開發(fā)商跑路現(xiàn)象。

西安紫薇地產(chǎn)副總經(jīng)理曹靖說，行業(yè)內(nèi)流傳這樣一個說法：“2008年，可能冷到零下20度，但只有10分鐘，2011年，可能只冷到零下10度，但持續(xù)幾個小時了?！?/p>

房管局：近期上海打折樓盤占比近五成

這是一個始料未及的現(xiàn)象。

2011年6月，綠地集團就開始促銷。然而，銷售業(yè)績并沒有大幅上升。綠地董事長張玉良提供了這樣一組數(shù)據(jù)：第一輪促銷，降幅在10%左右，銷售量能夠維持不比上月低，到了第二輪促銷，降幅在20%到30%之間，可是10月的銷售量反而低于9月。無疑，伴隨著調(diào)控，房地產(chǎn)市場多方博弈再度上演。

表現(xiàn)之一是土地市場。張玉良說：“因為銷售不好，7月份我們就很少拿地，10月份開始明確不再拿地?！?/p>

冷清的土地市場，對于一些過于依靠土地財政的地方政府而言，壓力驟增。有些地方政府在土地出讓時采取取消配建要求，降低底價等措施。

另一表現(xiàn)是價格。來自上海住房保障和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，8月、9月、10月，連續(xù)3個月打折樓盤占在售樓盤的比例分別為48%、49%和59%。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生分析，一些樓盤的備案價格本來就很高，在這樣高價的基礎(chǔ)上打折，自然有水分。他說：“現(xiàn)在看，發(fā)生退房風(fēng)波的，看來是真打折?！?/p>

由于擔心前期業(yè)主退房，不少分期開發(fā)的樓盤還在硬扛著。一位西部城市的開發(fā)商說：“目前我們一共有6個項目在售，可以在項目之間實現(xiàn)資金平衡，因此目前還沒有到非要降價的時候?！?/p>

一些地方政府弱化調(diào)控

一些傳言也冀望放松調(diào)控。6月，一則北京正在研究放寬限購政策，有望在年底前放松對高端項目的限購的消息傳播開來，對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會迅速辟謠。

與此同時，一些地方政府對調(diào)控政策執(zhí)行確實在弱化。如二套房貸方面，一些地方僅僅是讓購房者簽一紙承諾，而非嚴格審查。還有個別城市，以旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)為名企圖突破限購政策。

事實上，一年來，每到調(diào)控的關(guān)鍵時間節(jié)點，中央不斷釋放堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松的信號。目前，國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，中國人民銀行近3年來首次下調(diào)存款準備金率，但專家表示貨幣政策的微調(diào)并不意味著放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

“商品房更重居住功能”年底，部分城市限購政策期限將至，市場議論紛紛。一旦放寬，房價是否會迎來報復(fù)性反彈？繼續(xù)從嚴，市場是否會出現(xiàn)恐慌性拋售？

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長許光建說：“限制投機性行為會持續(xù)相當長時期。房價漲跌多少并不是主要目的，主要在于建立新的體系，如通過保障房保證民生需求?！?/p>

目前房地產(chǎn)調(diào)控并不具備放松條件，未來還要落實已有調(diào)控政策，同時進一步細化調(diào)控措施。比如，限購政策如何能更好區(qū)分改善性需求和投資性需求，信貸政策如何更好支持自住性需求。

限購政策如同一劑猛藥，使發(fā)燒的樓市得以降溫，但從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展來看，人們普遍期待有一個相對完善的政策體系，從根本上解決房地產(chǎn)市場多年來累積的問題。

在接受新華社記者采訪時，劉海生指著身邊坐著的幾位處長說：“2008年應(yīng)對金融危機，研究如何刺激樓市的是我們這撥人，如今還是我們這撥人，又在研究讓樓市降溫。政策一定要考慮長久可持續(xù)的問題?！笔聦嵣?，住房政策信號日趨清晰。

一方面，政府加大住房保障力度，解決困難者的住房問題，同時也利于房價回歸理性。另一方面，商品房去投資化更注重居住功能?！爸袊硕嗟厣?，仍處于快速的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，房子首先要滿足居住需求?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心專家廖英敏說道。（據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》）

延伸閱讀

“倒春寒”中的一抹亮點

供地疲軟成交回升

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場2月份仍延續(xù)前期的低迷狀態(tài)，市場供應(yīng)乏力，全國300個城市的土地供應(yīng)量環(huán)比、同比均有下滑，住宅用地市場同樣難有起色。

2月，全國300個城市共推出土地2023宗，環(huán)比減少28%，同比減少27%；推出土地面積8555萬平方米，環(huán)比減少28%，同比減少29%。其中，住宅類用地（含兼有住宅用地的綜合性用地）641宗，環(huán)比減少30%，同比減少34%；推出土地面積3005萬平方米，環(huán)比減少26%，同比減少41%。

受春節(jié)后周期性市場回暖的影響，全國300個城市土地成交面積及住宅用地成交面積環(huán)比略有回升，較上月均有10%左右的漲幅。

2月，全國300個城市共成交土地1957宗，環(huán)比減少12%，同比增加6%；成交面積8603萬平方米，環(huán)比增加11%，同比增加14%。其中，成交住宅用地537宗，環(huán)比減少9%，同比減少14%；成交面積2569萬平方米，環(huán)比增加9%，同比減少16%。

盡管成交量有所增長，但仍難改變土地市場的萎靡現(xiàn)狀。全國300個城市土地和住宅類用地的成交樓面均價雖有一定漲幅，但仍低于去年同期水平，底價、低價成交已司空見慣。2月，全國300個城市成交樓面均價為814元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比下跌19%；其中住宅類用地成交樓面均價為1210元/平方米，環(huán)比上漲25%，同比下跌6%。

全國300個城市土地平均溢價率1%，與1月溢價率持平，較去年同期減少15%，但較1月跌幅略有減少。其中住宅類用地平均溢價率為1%，較上月減少0.7%，較去年同期減少17%。

推出宅地武漢奪魁

在經(jīng)歷今年年初的低迷之后，受部分剛性需求釋放的影響，北京等一線城市的樓市成交量出現(xiàn)反彈，北京、廣州的住宅用地成交量也出現(xiàn)了同比上漲。但到了2月底，上海執(zhí)行僅一周的樓市新政（在上海外地戶籍家庭持長期居住證滿3年，可以在上海購買第二套房）突然被叫停。

作為對全國樓市有明顯導(dǎo)向作用的一線城市，上海樓市的微調(diào)政策“夭折”，表明中央政府的調(diào)控力度不會放松。中國指數(shù)研究院江浙分院研究總監(jiān)曹旭東認為，就目前成交量仍處低位的土地市場來說，實質(zhì)性回暖無從談起。

截至目前，全國部分主要城市雖然還未公布今年的供地計劃，但就今年1、2月份的土地供求情況來看，土地市場冷清正從一線城市向二三線城市蔓延。

2月，10個重點城市中的廣州、深圳、杭州均無住宅用地入市，武漢以117萬平方米的供應(yīng)量居10個城市首位，同時也是當月唯一供應(yīng)量過百萬平方米的城市，其余城市的供應(yīng)量均在55萬平方米以下。

今年1-2月，10個重點城市中僅武漢的住宅用地累計供應(yīng)量超過去年同期，同比增幅77%。其中武漢、重慶、成都的累計供應(yīng)量超過百萬平方米，分別為323萬平方米、175萬平方米、118萬平方米。

在10個重點城市中，除深圳、杭州外，其他城市2月份均有住宅用地成交，南京以73萬平方米的成交量居于首位。1-2月，10個重點城市中的廣州、南京、武漢、北京4城市的成交量均超過去年同期，增幅分別為217%、111%、64%、23%；武漢為累計成交量最大的城市，累計成交面積達277萬平方米，是唯一累計成交量過百萬平方米的城市。

“寶地”亮相創(chuàng)高溢價

冷清的土地市場并非完全沒有看點——各大城市紛紛推出“壓箱底”的“寶地”，為土地市場增色不少。

近期，北京推出了兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，分別為來廣營A4、B4地塊和東城區(qū)香河園地塊，均為區(qū)位優(yōu)勢明顯的稀缺地塊。其他城市如上海、寧波等也陸續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)認為，政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的推動力度，無疑將會給冷清的土地市場增加熱度?！霸黾觾?yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)或?qū)⒊蔀?012年土地市場上的一個亮點，部分資金較為充裕的開發(fā)商可借機低價拿地。”“由于受資金限制，許多房企對于拿地‘無心無力，導(dǎo)致多個地塊以底價或低溢價率成交，這是1月份土地市場低迷的延續(xù)。但2月份住宅用地的成交量則是在增加，這也可以看出開發(fā)商對于土地市場的觀望情緒有所緩解?！睋?jù)馮聯(lián)聯(lián)介紹，寧波2月份成交的寧?？h西店鎮(zhèn)原西店賓館地塊，即為一宗少有的優(yōu)質(zhì)地塊，其溢價率高達180%。

“2月份的土地市場上還出現(xiàn)了同一家房企多次拿地的新情況。”據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)在2月份分別拿地3宗，且多數(shù)集中于二三線城市。今年1-2月，中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)也是當月全國拿地數(shù)量最多的企業(yè)。

馮聯(lián)聯(lián)認為，市場低迷，正是逆市拿地的良好時機，如恒大地產(chǎn)去年銷售額達803.9億元，資金相對充裕。即便恒大宣布原則上不再多拿地，但2月份仍在江蘇省嘉興市購買了2宗住宅用地。“對于資金充裕的房企來說，‘淡市儲地，可提早為未來的發(fā)展布局?！保〒?jù)《中國房地產(chǎn)報》）