羅婷

摘 要：公租房準(zhǔn)入機(jī)制保證申請(qǐng)人公平獲得住房保障機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，然而，公租房制度實(shí)踐是一個(gè)動(dòng)態(tài)運(yùn)行過程，準(zhǔn)入之后還有日常租賃管理、定期核查、合同期滿重新申請(qǐng)等問題，這就需要完善的退出機(jī)制予以規(guī)范。退出機(jī)制直接關(guān)系到有限房源的充分流轉(zhuǎn)使用和公租房制度有序運(yùn)行。通過分析目前各地立法文本中退出條件、退出程序等方面存在的不足，分別從合理過渡期的設(shè)置、動(dòng)態(tài)監(jiān)控平臺(tái)的完善、獎(jiǎng)懲機(jī)制的配合，以及階段性推進(jìn)公租房可售幾方面提出規(guī)范建議，以期有助于公租房立法進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞：公租房；退出條件；退出程序；動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段；地方政府規(guī)章

中圖分類號(hào)：DF391

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07

隨著以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)深入進(jìn)行，公租房作為住房保障領(lǐng)域的新嘗試，不管是工程建設(shè)、立法規(guī)范，還是制度實(shí)踐方面都在有條不紊地推進(jìn)，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產(chǎn)品，其旨在滿足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。為了保證公租房制度的良性運(yùn)行，除了嚴(yán)謹(jǐn)高效的準(zhǔn)入渠道之外，還應(yīng)具備健全的退出機(jī)制。承租人在條件不符合時(shí)及時(shí)退出公租房，能使有限房源充分流轉(zhuǎn)，減輕政府財(cái)政和土地供應(yīng)壓力，有助于公租房制度成為一種長(zhǎng)效保障機(jī)制；其次，退出機(jī)制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權(quán)利，從而使其他保障對(duì)象獲得住房機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)中低收入住房困難群體受領(lǐng)政府保障給付的橫向平等；再者，退出機(jī)制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時(shí)，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運(yùn)行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽、昆明這11個(gè)省市的地方政府規(guī)章為分析樣本，將各省市有關(guān)公租房退出管理的內(nèi)容進(jìn)行梳理，對(duì)其中的退出條件、退出程序等內(nèi)容進(jìn)行分析，并對(duì)下一步的規(guī)范路徑作嘗試性探討，希冀對(duì)公租房立法完善提供幫助。

一、公租房退出機(jī)制的立法文本梳理

（一）正常退房情形

正常退房是指在合同期滿后，承租人不申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)續(xù)租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間，即租賃合同期限以及續(xù)租申請(qǐng)期限，目前，北京等11省市對(duì)租賃合同期限的規(guī)定大致在1年到5年之間浮動(dòng)，并根據(jù)本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長(zhǎng)年限（詳見表一）參見：《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》中租賃管理機(jī)制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設(shè)管理辦法》第43條。；各省對(duì)續(xù)租申請(qǐng)時(shí)間兩種表達(dá)體現(xiàn)完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿3個(gè)月前”的時(shí)間，其他幾省采取“合同期滿前3個(gè)月或6個(gè)月”的時(shí)間（詳見表一）?？梢姡魇♂槍?duì)租賃合同存續(xù)期限和續(xù)租申請(qǐng)期限的具體規(guī)定沒有統(tǒng)一要求，但是，需要滿足合理性標(biāo)準(zhǔn)。首先，租賃合同期限不能過短，要能滿足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過長(zhǎng)，要能使有限房源在一定時(shí)間內(nèi)充分流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)住房困難者的橫向平等；同樣，對(duì)于續(xù)租申請(qǐng)的期限規(guī)定，要讓申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)幾個(gè)環(huán)節(jié)有足夠的時(shí)間，因?yàn)閷徍藱C(jī)關(guān)要對(duì)承租人的收入、住房等情況進(jìn)行系統(tǒng)的查詢和確認(rèn)，以保證決定結(jié)果的公正。在此基礎(chǔ)上，各省市可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數(shù)量等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)、合理的期限設(shè)定。

地區(qū)合同期限租賃期限屆滿后處理

重慶每次最短不少于1年，最長(zhǎng)不超過5年（辦法30）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（辦法36）

②需要續(xù)租的，合同期滿3個(gè)月前重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。

北京一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年。（新20）需要續(xù)租的，合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，辦理續(xù)租手續(xù)；不符合條件的，承租人應(yīng)當(dāng)退出住房。（新23）

天津首次不超過3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。

②需繼續(xù)承租的，合同期限屆滿的3個(gè)月前向經(jīng)營(yíng)單位申請(qǐng)續(xù)租，經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)簽租賃合同；不符合條件的，承租人應(yīng)自行騰退住房。（20）

上海一般不低于2年，續(xù)租的，租賃總年限一般不超過5年

江蘇首次3年至5年，新就業(yè)人員續(xù)租期最多不超過5年（38）申請(qǐng)續(xù)租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續(xù)租，退出。（41）

深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。

②合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（46）

貴陽一般不超過3年（30）①合同期滿后，不符保障條件，應(yīng)當(dāng)退出。

②承租人應(yīng)在合同期滿前6個(gè)月申報(bào)審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續(xù)承租。（34）

昆明①租賃合同期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。②需繼續(xù)承租的，承租人在合同期限屆滿前3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)約，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（43）

鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）

甘肅最長(zhǎng)5年（27）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（32）

②需要續(xù)租的，合同期滿3個(gè)月前重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。

山西一般3年至5年（23）租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)續(xù)租。（23）

（二）強(qiáng)制退房情形

強(qiáng)制退房是指租賃合同期限未滿，因?yàn)槌凶馊藯l件不適格或發(fā)生違法違約情形，由出租人或主管機(jī)關(guān)解除合同、告知退出公租房的情形。其中，承租人條件不適格退房具體指在合同租賃期內(nèi)，承租人收入、住房等情況發(fā)生變動(dòng)，不再符合公租房的保障條件，承租人依法退出公租房的情形；承租人違法違約退房具體指在合同租賃期內(nèi)，承租人的行為違反租賃合同約定或法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法退出公租房的情形。目前，北京等11省市的政府規(guī)章文本中，解除租賃合同的主要情形有：A采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得公共租賃住房的；B轉(zhuǎn)租、出借公共租賃住房的；C改變公共租賃住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的；D承租人無正當(dāng)理由連續(xù)空置6個(gè)月以上的；E拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；F在公共租賃房中從事違法活動(dòng)的；G購買住房或獲得其他形式政策性住房保障的；H違反物業(yè)管理公約拒不整改的；I不如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、收入、住房等情況變化的；J違反租賃合同約定的其他情形；K法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他情形，但并非各地立法文本都對(duì)以上退出條件予以了全面覆蓋（詳見表二）。參見：《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》第17條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第38條，《上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》中租賃管理機(jī)制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第24條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第50條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第26條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第34條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第49條，《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》第36條，《昆明市公共租賃住房建設(shè)管理辦法》第36條。

除正常退房和強(qiáng)制退房情形外，還存在一種退房情形，即購買退房，是指承租人在滿足一定條件后，依法購買所住的公租房，從而退出公租房保障體系的情形。目前，北京等11省市中除重慶以外，各地都明文規(guī)定公租房只租不賣，重慶公租房實(shí)行租售并舉，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第40條明確規(guī)定“承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購買居住的公共租賃住房”。參見：《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第40條。

其中，公租房出售價(jià)格以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)，購買人可選擇一次性付款或分期付款，此外，對(duì)購買的公租房進(jìn)行了禁止性規(guī)定，購買人不得對(duì)公租房進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易行為 參見：《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第41條、第42條、第44條。，

以避免公租房成為部分投機(jī)之人尋租牟利的工具。

二、公租房退出機(jī)制的立法文本分析

（一）公租房退出條件設(shè)計(jì)欠缺合理性、全面性

由前文對(duì)立法文本的梳理可知，公租房退出情形包括正常退出、強(qiáng)制退出和購買退出，其中，強(qiáng)制退出是公租房管理過程中面臨復(fù)雜情況最多的一種情形。各省對(duì)強(qiáng)制退房情形的規(guī)定又存在較大差異（見表二），下文就對(duì)這些差異性規(guī)定進(jìn)行規(guī)范性分析。

一是重慶、甘肅對(duì)承租人條件不適格退房的規(guī)定不完善。參見：《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第37條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第33條。

兩地的立法文本中都有關(guān)于承租人有其他住房應(yīng)當(dāng)退出公租房的規(guī)定，但是文本表述此住房是在申請(qǐng)公租房地區(qū)獲得，這是否意味著承租人在其他地區(qū)獲得了住房同樣可以繼續(xù)租住公租房，這種規(guī)定不符合公租房的困難標(biāo)準(zhǔn)；特別是現(xiàn)在取消戶籍限制后，會(huì)使部分投機(jī)者抓住立法漏洞跨區(qū)域申請(qǐng)保障房，以支付低廉租金住保障房，用個(gè)人其他住房進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓等收益行為。這顯然是不合理的，有違制度公平保障原則。

二是天津不適當(dāng)?shù)卦黾恿顺凶馊艘蛘魇照饔枚顺龉夥康那樾?。由于公租房建設(shè)目的是緩解中低收入住房困難群體的住房壓力，其主要作用是發(fā)揮對(duì)中低收入住房困難者的住房保障功能，如果公租房被用以其他用途，就與其建設(shè)目的和基本屬性相違背；其次，公租房的配租屬于政府行政給付的范疇，是政府對(duì)公民生存照顧義務(wù)的體現(xiàn)，如果允許政府因公共利益而征收征用公租房，會(huì)有中低收入住房困難者基本生存保障權(quán)讓步于公共利益之虞，這顯然會(huì)引起人權(quán)保護(hù)之爭(zhēng)；加之在公租房制度運(yùn)行之初，各地公租房房源有限，如果公租房挪以他用，要使保障制度持續(xù)運(yùn)行，就需重新建造住房，由此帶來的建設(shè)成本增加會(huì)加大政府財(cái)政支出和土地供應(yīng)的壓力，同時(shí)，因征收征用而騰退公租房的配套制度尚未建立，對(duì)這部分退出者的住房安排面臨的工作困難又會(huì)造成管理成本的增加。鑒于此，筆者認(rèn)為不宜將政府征收征用作為承租人退出公租房的條件之一。

三是立法文本對(duì)解除合同條件列舉得不夠全面，通過對(duì)北京等11省市地方立法的分析，目前對(duì)解除租賃合同的條件規(guī)定大致包括前文列舉的A至K等11項(xiàng)，其中對(duì)于拖欠租金和空置房屋的情形應(yīng)該屬于解除條件之必要規(guī)定。一方面在承租人進(jìn)入公租房前就對(duì)其收入條件進(jìn)行了核查，其有條件支付而故意拖欠租金的行為是不誠(chéng)信的表現(xiàn)，也會(huì)影響公租房日常管理順利運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于保障成本資金的順利回收；另一方面空置房屋顯然是對(duì)有限房源的浪費(fèi)，如果承租人在規(guī)定期限內(nèi)沒有搬入公租房而占其保障份額，是對(duì)其他住房困難者的極大不公。因此，這兩項(xiàng)規(guī)定應(yīng)該納入各省市解除合同的必要條件，而上海、深圳、鄭州、山西等地未對(duì)此進(jìn)行規(guī)定，此屬于立法欠缺之處，需要進(jìn)一步完善。（詳見表二）

（二）公租房退出程序設(shè)計(jì)粗糙

根據(jù)前文對(duì)地方立法文本的梳理，得知目前的公租房退出程序主要針對(duì)正常退出和強(qiáng)制退出兩種情形所進(jìn)行（詳見圖一），此兩種情形中的關(guān)鍵工作是對(duì)承租人資格的復(fù)查，但是，北京等11省市退出程序的設(shè)計(jì)不免存在粗糙之處。主要表現(xiàn)為：第一，立法文本未對(duì)行政部門辦理業(yè)務(wù)予以具體時(shí)間規(guī)定，包括行政機(jī)關(guān)審核承租人續(xù)租申請(qǐng)的時(shí)間、作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予續(xù)租決定的時(shí)間。明確的時(shí)間限制是程序規(guī)范的重要組成要素，它既是行政機(jī)關(guān)依法行政、效率行政的約束條件，也是相對(duì)人監(jiān)督行政機(jī)關(guān)行政行為的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以，立法文本應(yīng)該增加每個(gè)工作環(huán)節(jié)的時(shí)間要求。第二，立法文本欠缺對(duì)承租人租住資格動(dòng)態(tài)監(jiān)控實(shí)施方式的科學(xué)設(shè)定。有的省市僅規(guī)定主管機(jī)關(guān)定期復(fù)核承租人收入、住房、家庭人口等條件變化，如北京、重慶、山西；有的省市僅規(guī)定由承租人主動(dòng)告知主管機(jī)關(guān)，如深圳、昆明；有的省市并未對(duì)監(jiān)控方式進(jìn)行規(guī)定。由于對(duì)承租人租住資格的監(jiān)控本就面臨社會(huì)信用體系未系統(tǒng)建立、可變因素多等困難，如果不對(duì)監(jiān)控方式予以科學(xué)設(shè)定，就無法保證監(jiān)控結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而影響公租房租賃、退出管理工作的有效進(jìn)行。第三，立法文本對(duì)過渡期的設(shè)定不規(guī)范。公租房退出機(jī)制不僅要讓不符合條件的租戶搬出公租房，同時(shí)也要避免搬出的租戶無處可住的結(jié)果，這就是過渡期存在的合理性；然而，并不是每個(gè)省市都對(duì)過渡期進(jìn)行了明確規(guī)定，如上海、天津、江蘇等地。沒有過渡期的規(guī)定，就會(huì)增加公租房退出操作上的困難。一方面，如果承租人無法及時(shí)找到合適住處，就會(huì)遲遲不能搬離公租房；另一方面，沒有時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)就無法對(duì)承租人在合同解除或終止后應(yīng)繳納的租金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。可見，公租房退出程序需要進(jìn)一步細(xì)化并完善。

（三）承租人收入條件的動(dòng)態(tài)監(jiān)控缺乏支撐平臺(tái)

強(qiáng)制退房情形之一是承租人條件不適格。目前，在租賃期內(nèi)，對(duì)承租人條件的審查有承租人主動(dòng)申報(bào)變化情況和主管機(jī)關(guān)定期復(fù)核兩種方式。由于租賃合同期限一般在3年左右（詳見表一），在此期間，承租人的家庭人口數(shù)量和工作結(jié)構(gòu)都可能發(fā)生變化，這些要素又會(huì)引起承租人收入水平變化。當(dāng)其收入條件不再符合公租房保障條件時(shí)，就應(yīng)該退出公租房，讓適格的對(duì)象進(jìn)入公租房保障體系。在承租人住房、收入、家庭成員組成等基本條件的監(jiān)控中，收入變化情況最難掌握。因?yàn)椋覈?guó)社會(huì)信用體系現(xiàn)在是以信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量的信用記錄為建設(shè)重點(diǎn)參見：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于社會(huì)信用體系建設(shè)的若干意見》，國(guó)辦發(fā)〔2007〕17號(hào)。，

其目的主要是整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。而統(tǒng)計(jì)個(gè)人信息的個(gè)人信用體系建設(shè)在社會(huì)信用體系建設(shè)中最為薄弱，因?yàn)閭€(gè)人基本信息的公開程度要低于企業(yè)，企業(yè)的基本信息在企業(yè)成立時(shí)就已登記在案；但是，在我國(guó)比較注重個(gè)人隱私而又對(duì)其內(nèi)涵界定較為模糊的環(huán)境中，個(gè)人基本信息界定不清，個(gè)人資產(chǎn)和收入狀況不透明，缺少集中登記個(gè)人基本信息的部門，對(duì)個(gè)人信用信息的搜集很難入手。在這樣的背景下，對(duì)公民收入的了解多是從其工資和納稅情況進(jìn)行查詢，對(duì)工資以外的其他收入?yún)s不得而知，這樣就不可避免地會(huì)出現(xiàn)收入超過困難標(biāo)準(zhǔn)的承租人繼續(xù)居住在公租房之中的情形。這類人群對(duì)有限房源的“侵占”，嚴(yán)重?fù)p害真正困難人群依法獲得住房保障的權(quán)利。所以，不管是承租人主動(dòng)申報(bào)個(gè)人及家庭條件變化情況還是主管機(jī)關(guān)定期復(fù)核，目前的信用體系無法提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參照標(biāo)準(zhǔn)予以核查，承租人收入條件的動(dòng)態(tài)監(jiān)控缺乏支撐平臺(tái)。

（四）現(xiàn)階段實(shí)行公租房可售增加制度風(fēng)險(xiǎn)

在某種程度上，公租房可售有一定的合理性，因?yàn)槌鍪酃夥繋淼幕厥召Y金可以緩解公租房建設(shè)成本緊張的問題，購置房屋又可以徹底解決住房問題，還可以降低因出租帶來的行政管理成本。但是，理論上的合理性還面臨現(xiàn)實(shí)制約因素的挑戰(zhàn)。比如在公租房制度運(yùn)行之初，政府出售公租房以后，房源的供應(yīng)是否具有可持續(xù)性，出售資金收入是否能保證投入住房保障循環(huán)使用，現(xiàn)有制度設(shè)計(jì)是否能避免出售環(huán)節(jié)滋生尋租現(xiàn)象。面對(duì)如此問題，我們無法作出有

把握的回答。此外，隨著土地供應(yīng)越來越少，公租房出售之后，房屋總數(shù)量會(huì)逐漸縮減，多層次、多形式的住房保障體系受到影響，公租房為更多中低收入群體解決住房難問題的初衷欠缺現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)；所以，在制度運(yùn)行條件不成熟之際，細(xì)化規(guī)范未出臺(tái)之際，規(guī)定公租房可售會(huì)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。

三、公租房退出機(jī)制的規(guī)范路徑

（一）設(shè)定科學(xué)合理的退出條件

退出條件是公租房退出機(jī)制中的關(guān)鍵要素之一，科學(xué)且全面的退出條件有利于公租房日常管理和監(jiān)督有據(jù)可循，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)并清除違法違約現(xiàn)象以保證公租房制度有效運(yùn)行。針對(duì)前文對(duì)立法文本缺陷的分析，關(guān)于退出條件的完善應(yīng)從以下兩方面進(jìn)行：一方面，修改現(xiàn)有規(guī)定不合理的部分。條件修改需遵循公租房是為了解決中低收入住房困難人群住房壓力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的預(yù)設(shè)目的，不得違背公租房是保障房這一基本屬性，以使公租房退出條件科學(xué)合理；另一方面，補(bǔ)充相關(guān)制度和實(shí)踐方面有

要求而現(xiàn)有立法沒有的條件。根據(jù)前文分析，公租房退出條件的設(shè)計(jì)主要針對(duì)正常退出和強(qiáng)制退出兩類，由于正常退出只涉及租賃期限屆滿這一客觀條件，情況較簡(jiǎn)單。所以，完善現(xiàn)有退出條件主要針對(duì)強(qiáng)制退出情形，具體條件設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)包括租賃期間發(fā)現(xiàn)承租人申請(qǐng)階段行為違法、承租階段行為違約及違法這三類主要情形，以使公租房退出條件盡可能覆蓋實(shí)際情況。

（二）提供細(xì)化完善的退出程序

1焙俠砉渡期提高退出實(shí)踐操作水平

針對(duì)目前立法文本存在的缺陷，在實(shí)施細(xì)則中應(yīng)當(dāng)注意完善以下幾方面內(nèi)容。第一，對(duì)退出環(huán)節(jié)各個(gè)步驟予以明確統(tǒng)一的時(shí)間規(guī)定；第二，對(duì)承租人資格復(fù)查采取租戶主動(dòng)申報(bào)與行政機(jī)關(guān)的定期核查相結(jié)合的動(dòng)態(tài)監(jiān)控方式；第三，設(shè)定合理的過渡期。過渡期的長(zhǎng)短以滿足退出住戶能有足夠時(shí)間找到住處，并且不影響公租房流轉(zhuǎn)使用為標(biāo)準(zhǔn)。由于過渡期主要針對(duì)條件好轉(zhuǎn)已不符合公租房保障標(biāo)準(zhǔn)的租戶，可在此期間內(nèi)實(shí)行逐漸提租方式以克服退出操作困難。比如，在第一階段，租金按照超過公租房租金標(biāo)準(zhǔn)但未達(dá)到同區(qū)域同地段市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取；第二階段，租金完全按照市租標(biāo)準(zhǔn)或超過市租標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，同時(shí)，以此方式督促租戶依靠自己能力積極解決住房問題，避免保障制度滋生懶漢的結(jié)果。此外，對(duì)于收入條件不足以支付公租房租金而退出的租戶，政府應(yīng)加強(qiáng)與其他類型住房保障制度的銜接，如轉(zhuǎn)入廉租房保障體系、給予租金補(bǔ)貼等，使公租房退出機(jī)制既發(fā)揮其對(duì)有限房源的充分流通的作用，又達(dá)到住房保障制度解決住房困難、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的預(yù)設(shè)目的。

2倍態(tài)監(jiān)控平臺(tái)提供準(zhǔn)確信息源

實(shí)施定期核查與主動(dòng)申報(bào)結(jié)合的動(dòng)態(tài)監(jiān)控方式，完備的動(dòng)態(tài)監(jiān)控平臺(tái)必不可少。在承租人所有條件變化中，其租賃期內(nèi)的收入情況是實(shí)踐當(dāng)中最難掌握的指標(biāo)。相較準(zhǔn)入環(huán)節(jié)審核收入條件而言，退出機(jī)制中對(duì)承租人收入情況的復(fù)核更強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。由于我國(guó)的信用制度建設(shè)處于起步階段，記錄個(gè)人基本資料、個(gè)人社會(huì)信息、經(jīng)濟(jì)信用資料的個(gè)人信用制度尚未形成，其中包含個(gè)人收入、就業(yè)、享受福利待遇的經(jīng)濟(jì)信用資料就無從獲取，公租房承租人收入情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控缺少準(zhǔn)確的信息源；因此，為了保證公租房制度的順利運(yùn)行，政府應(yīng)加快個(gè)人信用制度建設(shè)。除了依托宏觀信用制度的建立，公租房管理部門應(yīng)加強(qiáng)公租房住房檔案管理，建立一戶一檔的公租房電子信息庫，將承租人申請(qǐng)、審核、實(shí)施保障及年度復(fù)核等有關(guān)材料記錄在案，便于對(duì)復(fù)核記錄與申請(qǐng)階段的收入證明進(jìn)行對(duì)比，并對(duì)其收入穩(wěn)定區(qū)間進(jìn)行劃分，最終確定其實(shí)際收入情況。健全的檔案制度既有利于動(dòng)態(tài)監(jiān)控過程有參照標(biāo)準(zhǔn)，又可避免因收入不穩(wěn)定造成草率作出決定的情形。通過個(gè)人信用制度的完善和加強(qiáng)檔案管理，可以解決對(duì)承租人收入變化的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為審核續(xù)租申請(qǐng)和租賃期間的定期核查提供數(shù)據(jù)信息，便于作出準(zhǔn)確的行政決定。

3蓖晟平背橢貧確⒒映兇餿嘶極主動(dòng)性

在對(duì)收入動(dòng)態(tài)監(jiān)控上，政府可通過個(gè)人信用檔案、公租房住房檔案進(jìn)行定期復(fù)核，還可通過獎(jiǎng)懲制度發(fā)揮相對(duì)人主動(dòng)申報(bào)的作用。由于承租人普遍對(duì)退出公租房保障體系認(rèn)同度不高，不愿上報(bào)甚至隱瞞個(gè)人收入變化情況，這就需要政府以外力進(jìn)行正確引導(dǎo)。首先，對(duì)主動(dòng)且如實(shí)上報(bào)收入變化情況的承租人，在以后的保障房準(zhǔn)入環(huán)節(jié)予以優(yōu)先考慮，且在其退出過渡期內(nèi)，適當(dāng)降低租金收取標(biāo)準(zhǔn)；再者，目前多數(shù)省市的立法文本中只有針對(duì)申請(qǐng)階段隱瞞家庭收入情況規(guī)定強(qiáng)制退房，其實(shí)，不妨將承租人在租賃階段故意隱瞞或虛報(bào)收入的行為作為強(qiáng)制退房的情形之一。在主管機(jī)關(guān)定期復(fù)核或群眾舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)承租人有此行為的，立即解除合同，要求退出公租房，且記入誠(chéng)信檔案，限制保障房申請(qǐng)機(jī)會(huì)；情節(jié)嚴(yán)重的，追究法律責(zé)任。以獎(jiǎng)懲結(jié)合的方式督促承租人主動(dòng)告知收入變化情況，可最大限度地減少動(dòng)態(tài)監(jiān)控工作的困難，也能降低行政資源支出。

（三）分階段推進(jìn)公租房可售機(jī)制

對(duì)于購買退出情形，需按公租房制度發(fā)展不同階段逐步推行。國(guó)際上通行做法都是在制度初期選擇租賃為主，在出售條件成熟后才實(shí)施可售機(jī)制，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、住房等條件變化對(duì)租售問題進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。比如，在新加坡政府“居者有其屋”政策的扶持下，其中超過80%的居民已購買公共組屋，但在發(fā)展初期，新加坡也是以建設(shè)租賃型保障性住房為主，一直到1970年代中期，住房短缺問題已基本解決時(shí)，才逐步轉(zhuǎn)為以出售為主。參見：夏玉清．試論新加坡組屋政策與國(guó)家認(rèn)同［J］．河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)報(bào)，2011，(7)：154

香港的公屋也是由政府開發(fā)建設(shè)，出租給中低收入居民。在最初產(chǎn)生的1950年代，公屋只能出租，到1990年代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府和居民收入都有很大提高后，政府推行“租者置其屋計(jì)劃”，旨在鼓勵(lì)租住公屋的市民購置所租住的房屋。參見：劉超奇憊共租賃住房模式研究——以深圳為例［D］．武漢：華中師范大學(xué)，2008：24-25

由于我國(guó)現(xiàn)階段住房保障的重點(diǎn)是滿足基本居住需求而非產(chǎn)權(quán)擁有需求，并且，公租房房源在制度建設(shè)初期比較稀缺，因此，短時(shí)間內(nèi)不宜實(shí)行公租房出售機(jī)制。目前重慶規(guī)定連租5年后可購買的規(guī)定，5年是租賃合同初次簽訂的最長(zhǎng)年限。在這期間，多是公租房配租的第一輪，尚有很多住房困難者處在輪候庫等待配租或進(jìn)行初次申請(qǐng)過程中，加之土地和財(cái)政等限制因素，公租房建設(shè)無法長(zhǎng)期持續(xù)大規(guī)模建設(shè)。這時(shí)售出公租房，會(huì)更加縮減有限房源數(shù)量，不利于成就公租房長(zhǎng)效機(jī)制。但是，現(xiàn)階段公租房不可售不代表其一直只能發(fā)揮出租功能。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，居民收入水平提高，公租房已基本滿足社會(huì)需求時(shí)，可以推行公租房出售機(jī)制。所以，公租房可售不是是與非的問題，而是階段性問題。我國(guó)公租房在制度運(yùn)行初期不宜出售。

結(jié)語

公租房制度作為推進(jìn)民生建設(shè)的重要嘗試，是政府履行保障人民基本生活職責(zé)的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)公租房退出機(jī)制中退出條件應(yīng)當(dāng)確保有限住房保障資源充分利用于最需要的困難人群，以實(shí)現(xiàn)行政給付的平等性；退出程序的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)保證行政機(jī)關(guān)效率行政，并予以退出租戶一定的照顧義務(wù)，避免搬出后無房住的發(fā)生。在嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)中，退出機(jī)制能使有限保障資源充分流轉(zhuǎn)，達(dá)到效用最大化，并維持良好的制度運(yùn)行秩序，從而使公租房制度持續(xù)、有效地發(fā)揮其緩解住房壓力的作用，真正改善民生，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的制度預(yù)設(shè)目的。

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Local Legislation on the Exit Mechanism of Public Rental Housing:Analysis of the Local Regulations of Beijing and Other Provinces and CitiesLUO Ting

(Southwest University of Political Science and Law, Chongqing 401120, China)

Abstract:The admittance mechanism of public rental housing guarantees the applicants fair opportunities for housing, and achieves the purpose of “realizing universal coverage for eligible residents”. However, applying the public rental housing system is a systematic procedure. Followed by the admittance mechanism, there are problems to be resolved such as routine rental management, regular inspection, reapplication after the expiration of the contract, etc. therefore, to solve these problems we shall set up a thorough exit mechanism which may guarantee that the limited source of housing can be fully utilized and the public rental housing system runs smoothly. By analyzing the defects in legislation of various regions regarding exit criteria, exit procedure, etc., the present study puts forward suggestions on setting up a reasonable transitional period, perfecting a dynamic supervision mechanism, coordinating rewards and punishment, and systematically commercializing public rental housing. Hopefully, these suggestions may help accelerating the development of legislation on public rental housing.

Key Words:public rental housing; exit criteria; exit procedure; dynamic monitoring measures; local government regulation

本文責(zé)任編輯：林士平