陳穎

曾經讓部分低收入群體實現購房夢想的“小產權房”再一次被推到風口浪尖。

早在2月21日，國土部就表示今年要試點清理“小產權房”，并要求對“小產權房”不得確權發(fā)證。時隔不到一個月，3月11日，國土部再次強調要大規(guī)模清理“小產權房”，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理。

問責“小產權”是否將使“小產權房”的命運急轉而下？“小產權房”在成都城鄉(xiāng)結合部和郊縣地區(qū)的“星火燎原”態(tài)勢是否將隨著國土資源部的逐步清理而衰減？本刊記者近日走訪了成都周邊部分“小產權房”居住區(qū)。

“農夫產權”帶給業(yè)主們的隱憂

“最近問責‘小產權房的事讓我非常糾結。2007年，我在這里花10萬多點買了112平米套三的房子，爸媽一直住著?！蓖鯘嵵钢砼缘囊粭潣歉嬖V記者，“當時承諾可以辦‘小產權，又因為價格較低，基本一千塊一平，所以我們才決定購買。當時簽的非標準式的購房協(xié)議。”

這是郫縣德源鎮(zhèn)一個僅有三棟房子的小區(qū)，沒有什么綠化。房子是該地原社區(qū)主任個人修的，現在王潔的爸媽一直住著。周邊的商品房價格大約4000出頭。

王潔是因為城里的房子小，一家三代住不下，于是買一套“小產權房”給父母住。

跟王潔不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它賣了在西郡蘭庭換套大點的，還買了個小車，找女朋友身價都高了些，但產權確實是個問題?！蔽骺ぬm庭是在西南交通大學郫縣新校區(qū)旁邊的一個“小產權”樓盤。

“小產權房”遲遲轉不了正，成了65歲的王成祥的一塊心病。2004年4月，他以800元/平方米的價格買下郫縣團結鎮(zhèn)“鴻盛花園”1期一套90平方米的房屋，舉家從四川巴中搬遷至此。

王成祥最大的愿望就是憑借一紙郫縣建設局頒發(fā)的“村鎮(zhèn)房屋所有權證”，拿到當地居民戶口。按規(guī)定，70平方米以下的房屋有兩個戶籍名額，王成祥則有3個名額。但前提是，要在政策允許的情況下，按每平方米500元補交土地出讓金，拿到國家認可的“大產權證”。

“現在看來，更懸了。”了解到中央關于“小產權房”的最新態(tài)度后，王成祥多了幾分無奈。

“變相轉正”真能“金蟬脫殼”？

采訪中，對于近期問責“小產權房”的糾結和不安，是眾多購買“小產權房者”的心理。

“反正是自己住，又不拿來賣，我就直接跟修建房子的人簽個長期租房合同，租個幾十年?！蓖鯘嵶约合氤鲞@個解決辦法。

事實上，王潔的這種想法早就有人這么操作了，前幾年就有些“小產權房”的樓盤以“長租”的形式跟需要房子的人發(fā)生交易。也有人同時簽兩份協(xié)議，一份是購買協(xié)議，一份是租房協(xié)議，“備不時之需！”簽兩份協(xié)議的張雨告訴記者。

可是法律規(guī)定租賃期最多20年，怎么辦？

“續(xù)租！”張雨不假思索地說。

據四川大學經濟學院不動產市場研究所作的調查，在成都區(qū)域內比較有市場的“小產權房”集中在郫縣的團結鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場鎮(zhèn)周邊，另外金牛區(qū)和武侯區(qū)也有一定規(guī)模的“小產權房”。從圈層來看，“小產權房”主要分布在距離成都市50公里以內的郊縣場鎮(zhèn)。此外，在新都、雙流等區(qū)域，也有部分“小產權”房屋在規(guī)劃建設中。

成都“小產權房”的開發(fā)同成都近年實施的土地整理、金土地工程和農民集中居住過程相隨。

“這些‘小產權，絕大多數都是政府審批的，只不過政府級別有大有小?！臂h團結鎮(zhèn)的一位村干部告訴記者，“退一萬步講，即便有風險，推倒也是不可能的，‘小產權房太多，法不責眾嘛！”

“處理‘小產權房，這是對政府智慧的挑戰(zhàn)！”

“小產權房”是關于城里人到農村買房的故事，也有非本地的農村人。

城里人購買“小產權房”，這一現象早在十多年前房地產業(yè)剛剛起步時就已出現，只是最近幾年，因房價的急速攀升，人們購房壓力日益增加，“小產權房”的事變得顯現起來。當然，其中不乏精英分子，買來度假或賭一把用于投資的。

因為其合法性遭受質疑，“小產權房”價格比商品房低了一大截。又因為其價格的優(yōu)勢，“小產權房”有了一定的生存空間。

“小產權”，有時被叫做“鄉(xiāng)產權”，又被戲稱為“農夫產權”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處乃至村委會是“小產權” 的開發(fā)主體，因為越過了國家征地過程，不需要繳納土地使用權出讓金、基礎設施配套費，其他開發(fā)費用等也很低。于是，以“零地價”起步建起房子，直接與高價拍地取得商品房開發(fā)權的開發(fā)商爭奪市場。當然，沒有產權是其致命的軟肋。

采訪過程中，被采訪對象大都以驚異的眼神回應記者。

“小產權房”的問題如此敏感，是因為它強烈地牽動著許多與“小產權房”息息相關的利益各方的神經。這個“相關的利益各方”包括了“小產權房”的住戶、開發(fā)商、所屬的村委會和鄉(xiāng)政府，管轄著住房市場的建設部和國土房管局，還有“大產權房”的開發(fā)商們。

四川大學經濟學院不動產市場研究所的調查結論是，“小產權房”在成都城鄉(xiāng)結合部和郊縣地區(qū)的“星火燎原”態(tài)勢將隨著國土資源部的逐步清理而衰減。無論“小產權房”是否能夠依托不同形式“合法轉正”，成都“小產權房”的空間將會越來越小。

“如何處理‘小產權房，這是對政府智慧的挑戰(zhàn)！”采訪期間，記者聯(lián)系了一位長期關注此現象的學者，想就此話題進行采訪，他以這句話作為回答。

聲音:

根治“小產權”需治本之策

□ 吳 豐侯嘉兵彭 波

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城鄉(xiāng)一體化的推進，鄉(xiāng)村的經濟體制、社會體制、土地制度、居民身份都將面臨著一次次重大的變革。“小產權”這一產自鄉(xiāng)村、銷往城市，出生多年、卻屬黑戶的“私生子”必將首當其沖受到改革的洗禮，但沉疴難起，多年來形成的“小產權房”問題涉及面廣、情況復雜，不可簡單化一刀切地對待，需要一個循序漸進、分類對待的處理方式。

多年來，中國的國有土地以外的土地市場始終處于邊緣化的境地，城市化過程中，集體的土地遇到確權、轉讓受限等諸多問題，集體權益得不到保障和充分實現，這使我國土地二元化結構中的集體土地的權利與國有土地的權利極為不對等，才催生了集體自建的“小產權房”。

因此，從長期來看，“小產權”問題的根本是解決集體所有土地同權同利問題。集體土地的產權界定和市場化是必然出路，而市場化關鍵在于確權和流轉，政府首先應對集體土地進行完整的確權，同時在集體土地流轉的過程中起到監(jiān)管、指導、規(guī)劃的作用，長期來看可以從根本上杜絕“小產權”的產生。

在當前未建立完備集體土地市場化體系前，可以立足于集體房屋經營、租賃的方式構架集體土地房地產項目的制度和管理體系?？山Y合國家的保障房建設，以國家租賃的方式讓集體房屋進入到國家住房保障體系中，集體經濟享有收益權與所有權。

可以考慮將其納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設規(guī)劃和建設管控程序中，在建設的統(tǒng)籌、規(guī)劃、質量、配套等多方面與城市建設項目一樣要求。對當前未通過統(tǒng)一規(guī)劃或以售賣為目的的在建與未建“小產權”項目應該嚴格禁止;允許以經營、租賃為目的并符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的項目進入市場經營。

由于已建成的“小產權”項目規(guī)模龐大，涉及了較多居民的生活、生計問題，在建立完備集體土地市場化體系后，對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的項目應根據相關制度進行確權，給予合法身份。對于不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產權”項目應作為拆遷和改造的對象，采用城市改造、改建的方式進行。

對成都而言，基于成渝兩地全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套試驗區(qū)的設立，為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、用好集體土地、保障農民權益提供了探索的可能。可以預期，“小產權”作為問題之一將會得到妥善的解決。（作者單位：四川大學經濟學院不動產市場研究所）