敖忠智

2010年，貴陽商品房年度開發(fā)建筑面積達(dá)1351.98萬平方米，其中12家大型房企的開發(fā)總建筑面積占到1010.8萬平方米，在銷售收入方面，12家大型房企全年銷售總額達(dá)242.9億元，其他千家中小房企銷售總額僅為67.78億元，這只是貴陽中小房企艱難生存的一個縮影，貴陽樓市正上演一出強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的生存競爭大戲，貴陽中小房企目前面臨生死決擇，最后生存的機(jī)會來自于找準(zhǔn)位置的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。為了解目前貴陽市中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從2011年4月開始。由貴陽市住建局、貴陽市房協(xié)、貴州商業(yè)高等專科學(xué)校共同成立了《當(dāng)前形勢下貴陽中小房企生存與發(fā)展研究》科研課題組，進(jìn)行了4個多月實際調(diào)查，調(diào)查方式主要采用問卷和訪談，調(diào)查結(jié)論：“土地少、規(guī)模小、融資難成為中小房企發(fā)展的主要障礙”。

一、現(xiàn)狀：螞蟻再多也撼不動大象

截止2011年底，在貴陽市進(jìn)行注冊的房地產(chǎn)企業(yè)共1013家，根據(jù)房企大小分類，調(diào)查后得出：貴陽符合大型房企定義的有12家，中型房企有16家，剩下的均為小型房企。在12家大型房企中，貴陽本地房企僅有中天城投集團(tuán)和宏立城集團(tuán)兩家，在2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，貴陽新增房企近百家，而新增的基本為中小房企。

雖然中小房企在數(shù)量上占據(jù)了絕對優(yōu)勢，但這并不代表他們在銷售上和開發(fā)規(guī)模上占據(jù)有利位置，從2011年上半年銷售統(tǒng)計中不難發(fā)現(xiàn)，貴陽房地產(chǎn)銷售面積前十強(qiáng)企業(yè)占全市銷售總量約72%，較2010年上漲了2%，十強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢日益加大，本地中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額不斷持續(xù)縮小，2011年上半年銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，宏立城花果園項目以約27%的市場銷售量占據(jù)榜首，與其他中小房企市場總計約27%基本持平，待中天未來方舟下半年開盤后，本地中小房企總計銷售量所占百分比將進(jìn)一步壓縮。

事實上，自2000年以來，中天城投、宏立城的崛起，保利、新世界、世紀(jì)金源等房企大鱷進(jìn)入貴陽房地產(chǎn)市場，千畝級土地交易、建筑面積百萬平方米級大盤陸續(xù)亮相貴陽，他們以雄厚的資金實力、優(yōu)越的資本平臺、先進(jìn)的開發(fā)管理理念、優(yōu)質(zhì)的人力資源配置、科學(xué)的營銷組合策略和手段，極大帶動和提高了貴陽房地產(chǎn)整體開發(fā)和建設(shè)水平、繁榮了貴陽的房地產(chǎn)市場，為貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)；但在市場繁榮背后引發(fā)了新的思考，貴陽大多數(shù)房開企業(yè)長期處于不健康或亞健康生存狀態(tài)，而在近期出臺的宏觀調(diào)控下，本地房開企業(yè)的生存和發(fā)展更顯艱難。

貴陽中小房開市場份額已經(jīng)從2003年70%下降到2011年不足30%，貴陽中小房開企業(yè)市場化占有率正越來越小，市場話語權(quán)已向大型房開集中，中天、宏立城、保利等大型房開已占有貴陽市場半壁江山。在對貴陽房地產(chǎn)企業(yè)銷量研究顯示，2007年，新世界、世紀(jì)金源等12家大型房企銷量為建筑面積650萬平方米，占據(jù)市場52.1%，到2008年，世紀(jì)城銷量突破300萬平方米，占市場銷售總量的33%，2009年、2010年、12家大型企業(yè)的市場占有率分別突破68.3%和72.1%，本地中小房企的市場空間越來越窄，貴陽中小房企生存形勢十分嚴(yán)峻。

二、透視：土地少、規(guī)模小、融資難成為中小房企發(fā)展障礙

1 中小房企無土地儲備

調(diào)查顯示：目前貴陽中小房地產(chǎn)企業(yè)的年開發(fā)規(guī)模主要集中在10萬平方米以內(nèi)（占86%），年開發(fā)規(guī)模在1萬平方米以下的占12%，而目前貴陽大型房企年開發(fā)規(guī)模都在100萬平方米以上，即單個中小企業(yè)的平均開發(fā)規(guī)模僅占單個大型房企平均開發(fā)規(guī)模的1—5%，近70%的中小企業(yè)無項目或無土地儲備。

近年來，隨著國家對土地市場調(diào)控力度的不斷加大，作為一級市場的土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，另一方面由于土地使用權(quán)出讓“招、拍、掛”制度的實施及房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，導(dǎo)致土地出讓價格不斷攀升，近來的土地市場熱衷于一次性大面積出讓土地，同時在土地“招、拍、掛”出讓中常常競買條件過高，導(dǎo)致中小房企無力參與競投，因此目前中小房企在獲取土地方面正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，舉牌中難見中小房企身影。

難從一級市場獲取開發(fā)用地、土地儲備不足是制約中小房企發(fā)展的主要困境之一，難以從一級市場獲取開發(fā)用地的原因是地價高，導(dǎo)致中小房企難以承受，加之企業(yè)資金不足、自身缺乏競爭力、無法與大企業(yè)抗衡，土地出讓規(guī)模大、競買條件設(shè)置過高，致使企業(yè)無法參與競投。貴陽市有28%的中小房企目前處于土地儲備不足，僅夠當(dāng)前開發(fā)的狀況；有15%的中小房企目前土地儲備基本充分，能夠滿足未來三年以上的開發(fā)；僅有7%的企業(yè)土地儲備充分，能夠滿足未來五年以上的開發(fā)；另有50%的中小房企無新開發(fā)用地，處于倒閉邊緣。

2 中小房企融資難

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，是融資最大的行業(yè)，因此企業(yè)融資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。從2003年中國人民銀行“121”文件開始，政府開始加大對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控力度，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況形勢顯得非常嚴(yán)峻；此次調(diào)查顯示，90%以上的房企有銀行貸款或其他借款，80%的企業(yè)開發(fā)的流動資本金嚴(yán)重不足，中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款總額占債務(wù)總額20%以下的占10%，貸款總額占債務(wù)總額20%-40%的占15%，貸款總額占債務(wù)總額60%-80%占27%，貸款總額占債務(wù)總額在80%以上的占61%，即中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額占債務(wù)總額在20%以上的所占比例高達(dá)79%，這些數(shù)據(jù)表明目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，其融資渠道主要是通過銀行貸款。

另外，國有商業(yè)銀行在2010年正不斷緊縮銀根，收緊信貸，提高貸款門檻的授信，其授信門檻已從原來的三級房企提升到二級房企，很少有中小企業(yè)能夠獲取開發(fā)類貸款，另外銀行從貸款資金回收的安全考慮，對大項目和回收型較強(qiáng)的項目關(guān)注度很高，“嫌貧愛富”現(xiàn)象較普遍，貸款普遍向大型企業(yè)傾斜；據(jù)了解，在2010年國有銀行對貴陽房地產(chǎn)企業(yè)授信時，不僅授信門檻提高到二級房企，而且對抵押物要求非?？量?，在同批授信的22家企業(yè)中，本地房企只有一家，且是貸款額度最小的一家。進(jìn)入2011年，銀行對房地產(chǎn)信貸及房地產(chǎn)消費信貸的風(fēng)險控制進(jìn)一步提升，中小企業(yè)融資將更為艱難。

中國房地產(chǎn)企業(yè)的成長和興盛，一直靠的是房地產(chǎn)良好的金融杠桿支撐。據(jù)分析：在以往的房地產(chǎn)投資資金中，房開對項目投入一般可控制按3：4：3，即30%自有資金+40%銷售回款+30%開發(fā)貸款；也就是說：以前一個30億的項目，若分三期開發(fā)的話，房開僅需3個億就能撬動項目。在政府控制開發(fā)類貸款，同時又調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房地產(chǎn)消費類貸款的今天，房企預(yù)期40%的銷售回款和30%開發(fā)貸款無法準(zhǔn)時到位，所以大批房企出現(xiàn)資金瓶頸或資金鏈斷裂。

在本次調(diào)查的近100家本地中小房開企業(yè)中，有近54%企業(yè)因資金短缺無法獲取新的土地儲備；有近30%的企業(yè)因現(xiàn)有資本金嚴(yán)重不足，現(xiàn)有項目無法正常開工；有近70%的中小企業(yè)缺乏資金；有近12%的企業(yè)極度缺乏資金，部分中小企業(yè)采取民間高息融資方式解決資金瓶頸問題。

3 中小房企銷售規(guī)模小，產(chǎn)品品種單一

在銷售規(guī)模上，此次調(diào)查的近100家中小房企中，每年銷售額在5000萬以下的占21%，年銷售額在5000萬至1億元的占18%，年銷售額在1至3億元的占12%，年銷售額3億元以上的占5%，連續(xù)三年基本無銷售額的占44%。

導(dǎo)致其銷售上遭遇瓶頸，根本原因在于：首先，其產(chǎn)品的競爭力不強(qiáng)。課題組在調(diào)研了近百家本地中小房企后發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品策劃及研發(fā)能力上，由于大多中小企業(yè)在市場運營中受到項目資源、研發(fā)人力資源及對產(chǎn)品研發(fā)成本等要素的控制，本地中小企業(yè)在產(chǎn)品策劃和研發(fā)能力上偏弱，導(dǎo)致后期產(chǎn)品的競爭力嚴(yán)重不足。

其次，在于項目開發(fā)統(tǒng)籌、項目優(yōu)質(zhì)合作伙伴的選擇和項目材料采購成本控制等方面，本地中小房企與大型房企有著較大差距。據(jù)調(diào)查，本地中小房企開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)同性質(zhì)、同規(guī)模房產(chǎn)的平均周期是大型房企的1.15倍，生存成本也接近大型企業(yè)的1.15倍；本地中小房企也普遍缺乏企業(yè)品牌貢獻(xiàn)力，本次調(diào)查結(jié)果顯示，在品牌貢獻(xiàn)力方面：萬科、中天城投、世紀(jì)金源等大型房開，其品牌對營銷成果的貢獻(xiàn)率分別達(dá)22%、18%、13%，而本地多數(shù)房開企業(yè)的品牌貢獻(xiàn)率一般均在5%以內(nèi)，甚至有部分不注意開發(fā)形象和售后服務(wù)的企業(yè)品牌貢城率為負(fù)值。

三、救急式轉(zhuǎn)型開發(fā)新產(chǎn)品

縱觀貴陽房地產(chǎn)起步和成長的歷史，貴陽中小房企曾經(jīng)是貴陽房地產(chǎn)企業(yè)開疆拓土的主力軍和先鋒隊，貴陽老城區(qū)的改造，新城區(qū)建設(shè)成就的取得，都離不開本地中小房企的辛勤耕耘，有“貴陽浦東”的金陽新區(qū)快速推進(jìn)，離不開第一個大組團(tuán)“碧?；▓@”給市場以足夠信心，它的開發(fā)是十多家本地中小房企獨立面對挑戰(zhàn)高風(fēng)險勝利和成果的印證。貴陽中小房企，為貴陽房地產(chǎn)的繁榮、城市面貌的改善、貴陽人居水平的提升做出了巨大的貢獻(xiàn)。在本地房企面臨越來越嚴(yán)峻的生存壓力時，業(yè)內(nèi)專家呼吁：理應(yīng)對這些群體以關(guān)注和重視，中小房企的生存空間在何處？

首先，根據(jù)貴陽2010年-2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃，其城市化率將從25%提升至45%，每年將有2%的提升，大量先富起來的農(nóng)村人口將涌入貴陽，相當(dāng)于未來10年將再造一個貴陽。

第二，貴陽二環(huán)的投入使用，三環(huán)的建設(shè)，輕軌快鐵的規(guī)劃和建設(shè)，大貴陽三環(huán)十六射線的建成和投入使用，大貴陽骨架逐漸形成，路網(wǎng)周邊土地存量盤活，給貴陽房地產(chǎn)市場提供了廣闊的物質(zhì)空間。

第三，貴陽老城區(qū)城中村、棚戶區(qū)的改造不斷推進(jìn)，這也將大力推進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步激活。

第四，助推貴州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“2012國發(fā)2號文件”出臺，貴州發(fā)展被提升為國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)，貴州工業(yè)強(qiáng)省促進(jìn)城市化，城市化將促進(jìn)房地產(chǎn)的篷勃發(fā)展，從空間布局上看，按照“黔中帶動、黔北提升、兩翼跨越、協(xié)調(diào)共進(jìn)”的原則，充分發(fā)揮黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以貴陽——安順為核心，以遵義、畢節(jié)、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)主體重點發(fā)展，并定位為貴州后發(fā)趕超的發(fā)動機(jī)。貴州將推進(jìn)貴陽——安順經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，加快建設(shè)貴陽安新區(qū)，重點發(fā)展裝備制造、資源深加工、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；貴陽黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)動機(jī)定位，貴安新區(qū)空間布局將給貴陽房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。依托貴州自然資源和民俗資源優(yōu)勢，結(jié)合“2012國發(fā)2號文”導(dǎo)向重點發(fā)展文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等都可能是貴陽中小房企市場發(fā)展的新方向。

據(jù)了解，目前貴陽房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)不同于過去單純將住宅作為主要產(chǎn)品的差異化新嘗試，包括清鎮(zhèn)、白云等區(qū)域內(nèi)部將有大型的工業(yè)地產(chǎn)項目面世，落址于白云區(qū)的貴陽西部化工市場，作為貴州首個專業(yè)的化工市場，將于年底投入運行，該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，目前貴州的工業(yè)地產(chǎn)項目，雖然起步較晚發(fā)展水平不高，但借勢“工業(yè)強(qiáng)省”的發(fā)展攻略和“[2012]國發(fā)2號文件”帶來的工業(yè)發(fā)展機(jī)遇，未來必將大有可為，從50年代后期，白云就是貴陽傳統(tǒng)的工業(yè)發(fā)展區(qū)域，隨著工業(yè)不斷發(fā)展，其設(shè)備和倉房條件更新?lián)Q代，必然需要更高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)，這是我們的機(jī)會。

“2012國發(fā)2號文件”中金陽現(xiàn)正新建的“西南國際貿(mào)易中心”，也是大型商業(yè)地產(chǎn)的大手筆。關(guān)于促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見和精神，關(guān)于低坡淺丘的利用、關(guān)于土地指標(biāo)單列等行業(yè)利好政策，在不少專家看來也是對中小房企的一次機(jī)遇。貴陽山多地少，諸多房地產(chǎn)項目都是山地建筑，由于土地的差異化、也帶來了土地利用的差異化，這給大企業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)化批量生產(chǎn)帶來困難，因此中小房企可以聯(lián)系市場需求的差異化和土地利用的差異化進(jìn)行差異化產(chǎn)品靈活開發(fā)并可以取得車小易調(diào)頭的成功突破。

第五、隨著城市的不斷建設(shè)、城市化進(jìn)程的不斷加快，城市土地的需求量必然會越來越大，土地的供應(yīng)會越來越緊缺；中小房企必然會面臨越來越難獲取土地，甚至無地開發(fā)的情況，最后走向倒閉。因此中小房企應(yīng)充分認(rèn)識將來無地開發(fā)如何使企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展的問題，解決方法就是改變目前的以短期經(jīng)營、以獲取收益、保值、增值的營銷方式。具體方法之一就是目前在產(chǎn)品營銷中，應(yīng)考慮將位置較好的項目產(chǎn)品由過去的全部銷售轉(zhuǎn)為部分銷售部份出租或全部出租經(jīng)營，以使企業(yè)保持長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；方法之二就是適當(dāng)參與一些商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)的開發(fā)和營銷、同樣采用出租方式進(jìn)行長期經(jīng)營。

第六、中小房企在迫于市場擠壓向修文、開陽、息烽、清鎮(zhèn)三縣一市謀求發(fā)展和在向貴陽周邊的龍里、惠水的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初期階段，地價相對便宜，資金需求量小的市場轉(zhuǎn)移外，在新的形勢下也可以采取戰(zhàn)略聯(lián)盟，集聚各種優(yōu)勢資源實現(xiàn)1+1大于2；或1+1+1大于3的方式走集團(tuán)化道路，從而增強(qiáng)中小房企的競爭力，為貴陽中小房企的振興拓展出如花似錦的光明前程。

（作者單位：貴陽智宇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司）

責(zé)任編輯：弭薩