摘 要:隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)住房保障問(wèn)題日益突出，很大程度上影響著我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建，因此，建立健全住房保障體系已是迫在眉睫。文章以美國(guó)、德國(guó)、日本為例，詳細(xì)分析國(guó)外住房保障體系的現(xiàn)狀，并從中汲取國(guó)外先進(jìn)的住房保障體系模式，之后，通過(guò)分析我國(guó)住房保障體系的發(fā)展?fàn)顩r，從建設(shè)保障性住房以供廉價(jià)租售、健全住房保障法規(guī)、完善保障性住房制度以及落實(shí)住房市場(chǎng)體系四個(gè)方面推進(jìn)我國(guó)住房保障體系改革，確保我國(guó)住房保障體系得以健康有序發(fā)展，徹底緩解我國(guó)住房保障問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞:住房保障體系 發(fā)展 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914（2012）09-282-02

一、國(guó)外住房保障體系

一直以來(lái)，世界范圍內(nèi)均十分注重住房保障體系的構(gòu)建，在諸多國(guó)家的不懈努力下，現(xiàn)階段，國(guó)際上形成了三種較為成熟的住房保障模式，即“市場(chǎng)加救助”模式、“市場(chǎng)加福利”模式以及“政府半管制”模式。

（一）“市場(chǎng)加救助”模式

“市場(chǎng)加救助”模式最早出現(xiàn)在美國(guó)。20世紀(jì)，美國(guó)爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，為緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)政府大力推崇房地產(chǎn)的發(fā)展，政府部門(mén)對(duì)其進(jìn)行干預(yù)，在政府部門(mén)的干預(yù)下，美國(guó)住房供需問(wèn)題趨于穩(wěn)定狀態(tài)，此時(shí)，美國(guó)政府毅然實(shí)施漸進(jìn)式退出政策，鼓勵(lì)更多的投資者參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，同時(shí)，政府部門(mén)給予提供一系列優(yōu)惠政策，保障每一位公民均能夠擁有屬于自己的房子。

（二）“市場(chǎng)加福利”模式

德國(guó)最早擁有成熟的住房保障體系。德國(guó)受第二次世界大戰(zhàn)的影響，其居民大部分的房屋遭受破壞，使得國(guó)家陷入動(dòng)蕩不安的局面，二戰(zhàn)后，德國(guó)率先復(fù)蘇房地產(chǎn)行業(yè)，相繼頒布了一系列建房政策滿足人們的住房需求，至20世紀(jì)50年代，德國(guó)住房保障趨于普惠性福利發(fā)展，為低收入的群體實(shí)行財(cái)稅補(bǔ)貼，之后，德國(guó)又多次調(diào)整國(guó)家優(yōu)惠福利政策，降低中高收入群體的福利，增加低收入全體的福利，此措施使很多低收入的群體有了屬于自身的房產(chǎn)，維護(hù)了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

（三）“政府半管制”模式

在第二次世界大戰(zhàn)中，日本住房遭受到嚴(yán)重的損害，很多居民面臨著“住房難，無(wú)房住”問(wèn)題，為緩解這一不良現(xiàn)狀，日本政府針對(duì)于中低收入群體頒布了住房保障體系，并投入大量的資金興建公營(yíng)住房、公團(tuán)住宅等，并只允許中低收入群體享受公共房購(gòu)買(mǎi)或租賃的權(quán)利，同時(shí)，政府部門(mén)放寬中低收入階層的信貸條件，鼓勵(lì)中低收入群體積極進(jìn)行保障性住房貸款，以此獲取屬于自身的房產(chǎn)。

二、我國(guó)住房保障體系的發(fā)展

20世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)發(fā)展，其房地產(chǎn)業(yè)也迅速興起，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。基于我國(guó)人口眾多，其“住房難”問(wèn)題始終困擾著我國(guó)，一定程度上影響了我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。本文將從兩個(gè)方面論述我國(guó)住房保障體系的發(fā)展。

（一）住房保障供給體系

我國(guó)政府部門(mén)構(gòu)建住房保障供給體系立足于經(jīng)濟(jì)適用房供給、廉租房供給二者之上，以此，緩解我國(guó)中低收入階層住房困難問(wèn)題，一方面是經(jīng)濟(jì)適用房供給體系。與普通房產(chǎn)不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H針對(duì)于城鎮(zhèn)中低收入階層人群，且價(jià)格較為低廉，大大減弱了中低收入階層人群購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力；另一方面是廉租房供給體系。經(jīng)濟(jì)適用房雖在很大程度上緩解了中低收入階層人群的住房難問(wèn)題，但仍有部分低收入人群承擔(dān)不起購(gòu)房資金，因此，國(guó)家針對(duì)這部分人群設(shè)置廉租房，廉租房?jī)H用于租賃，低收入人群通過(guò)定期支付租金便可以居住，進(jìn)而，保障其最基本的住房需求。

（二）住房保障需求體系

我國(guó)建立住房保障需求體系主要體現(xiàn)在住房公積金制度和房租補(bǔ)貼制度兩方面，一方面是住房公積金制度。住房公積金制度主要針對(duì)于具有固定職業(yè)的職工，由職工所在單位依據(jù)職工的工資提取一定比例的資金作為公積金，以便日后減輕購(gòu)房壓力；另一方面是房租補(bǔ)貼制度。國(guó)家政府部門(mén)對(duì)于低收入階層的群體給予一定的租金補(bǔ)貼，幫助其居住到政府提供的廉租房。

三、完善我國(guó)住房體系發(fā)展的對(duì)策

（一）建設(shè)保障性住房以供廉價(jià)租售

保障性住房制度是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，其房屋主要包括廉租房和低價(jià)房，這部分房產(chǎn)完全受相關(guān)政府部門(mén)支配和管理，即在政府部門(mén)的支配下，將這些房產(chǎn)分配給中低收入人群，結(jié)合中低收入人群的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況制定其價(jià)格，以確保滿足中低收入階層群體的住房需求。

（二）健全住房保障法規(guī)

健全的住房保障法規(guī)是保證中低收入階層群體滿足住房需求的基礎(chǔ)保障。目前，我國(guó)尚未形成成熟的住房保障法律、法規(guī)，以至于住房保障體系運(yùn)行過(guò)程中存在著漏洞，因此，我國(guó)相關(guān)部門(mén)需結(jié)合我國(guó)國(guó)情，立足于住房保障目標(biāo)、對(duì)象等一切問(wèn)題之上，為其制定完善的法律、法規(guī)，切實(shí)從根本上遏制諸多不法行為，確保住房保障體系有法可依。

（三）建立以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系

大力發(fā)展廉租房建設(shè)，解決中低收入人群住房問(wèn)題，特別在制定住房保障計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分根據(jù)實(shí)際需要，有的放矢地大力發(fā)展廉租房、公共租賃房建設(shè)，大庇天下寒士，而不是拔苗助長(zhǎng)，讓沒(méi)能力購(gòu)房的人去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，即使是以低價(jià)。以租賃房為主，不僅可以使城市低收入者免于為了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房而多方籌集資金，造成生活的困難；也避免有些符合條件的家庭由于無(wú)力支付房款而出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象，最終由于付不起房款而享受不到住房保障。而有些人可能終生都無(wú)購(gòu)房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，畢竟還有些人可以通過(guò)自身努力改變經(jīng)濟(jì)狀況，不再符合政府公共租賃房標(biāo)準(zhǔn)，也便于他們很快進(jìn)入購(gòu)房者行列，到市場(chǎng)上去租賃或購(gòu)買(mǎi)更高水準(zhǔn)的房子。

以低價(jià)租賃房（廉租房）代替經(jīng)濟(jì)適用房，既可以解決低收入者的住房問(wèn)題，又對(duì)商品房市場(chǎng)不構(gòu)成沖擊，不失為明智的舉措。事實(shí)證明，保障性住房應(yīng)當(dāng)側(cè)重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機(jī)制，也有利于政府控制一定的租賃房源。這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界已形成共識(shí)。毫無(wú)疑問(wèn)，以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系是符合以租賃為主解決住房保障的方向的。

（四）完善保障性住房制度

我國(guó)傳統(tǒng)的保障性住房制度雖具有較大的優(yōu)越性，但其也存在著一些不足，為此，應(yīng)針對(duì)于其不足，加以糾正與完善，一是構(gòu)建三級(jí)信息共享制度，認(rèn)真核實(shí)群體的收入（下轉(zhuǎn)第284頁(yè)）（上接第282頁(yè)）能力和房地產(chǎn)權(quán)屬系統(tǒng)，切實(shí)將諸多優(yōu)惠政策落實(shí)到位；二是加強(qiáng)“退出”機(jī)制實(shí)施力度，將部門(mén)房產(chǎn)收回，在政府部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)其合理出售，盡可能的規(guī)避住房供應(yīng)不足等問(wèn)題。

（五）落實(shí)住房市場(chǎng)體系

與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，其住房市場(chǎng)體系正處于初級(jí)構(gòu)建階段，因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)體系的構(gòu)建，確保將其落實(shí)到位，所以，政府部門(mén)應(yīng)依據(jù)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，推進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，切實(shí)徹底打破二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)久滯后局面，充分發(fā)揮其職能，為中低收入階層貢獻(xiàn)更多的房源。

四、結(jié)論

住房保障體系是我國(guó)社會(huì)保障體系的組成部分，具有其他保障體系無(wú)可替代的重要作用。確實(shí)落實(shí)中央的住房保障體系建設(shè)方針和政策對(duì)我國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的發(fā)展和城市化進(jìn)程起到了最基礎(chǔ)的保障作用。各地也應(yīng)高度重視住房保障體系的建設(shè)和發(fā)展，為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到良好的調(diào)控作用，防止經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化避免如上世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化，經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后給整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的長(zhǎng)時(shí)間的負(fù)面影響。同時(shí)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化，大量的資金、資源都被房地產(chǎn)行業(yè)所吸引也是對(duì)我國(guó)目前建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，從制造大國(guó)變?yōu)橹圃鞆?qiáng)國(guó)、研發(fā)強(qiáng)國(guó)這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生極大的破壞。

同時(shí)，依照各地目前的房?jī)r(jià)收入比，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)住房保障體系也是對(duì)大多數(shù)人群安居樂(lè)業(yè)的最后一道保障，是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)最重要的一環(huán)。

只有配合各地正不斷加深的城市化進(jìn)程，加大住房保障的建設(shè)，才能實(shí)現(xiàn)良性的城市化保證社會(huì)和諧。

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（作者單位:東營(yíng)市住宅發(fā)展中心 山東東營(yíng) 257091）

（責(zé)編:賈偉）