李博

（廣州市越秀區(qū)人民法院,廣東廣州 510655）

論一房二賣中合同詐騙罪的認定

李博

（廣州市越秀區(qū)人民法院,廣東廣州 510655）

一房二賣是民事欺詐還是合同詐騙，區(qū)別不明顯。在認定過程中，應按照罪刑法定原則及刑罰謙抑性的要求，先考察出賣人的客觀行為是否符合合同詐騙罪客觀構(gòu)成要件，再考察出賣人主觀上是否具有以非法占有為目的，綜合予以評定。出賣人一房二賣構(gòu)成合同詐騙罪時，存在民事責任與刑事責任的競合，應分別依據(jù)民法規(guī)范及刑法規(guī)范處理。此外，房管部門應完善信息公開方式以預防一房二賣及其犯罪。

一房二賣；刑法謙抑性；合同詐騙罪；民事欺詐

一、一房二賣中合同詐騙罪認定的原則

據(jù)報道，最近北京市發(fā)生了一起因出賣人一房二賣被法院判處合同詐騙罪的刑事案件[1]。該案的基本情況是，出賣人在一手買受人通過訴訟查封涉訟房屋后，且在法院一審已經(jīng)判決其應為一手買受人完成產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的情況下，將涉訟房屋再出售給后續(xù)買受人。一般情況下，一房二賣屬于民事欺詐行為，應作為一般民事糾紛處理，上述案件的情況在一房二賣中有其特殊性，其何以構(gòu)成合同詐騙罪，是值得關注與研究的問題。

一房二賣是指出賣人就同一套房屋訂立兩份房屋買賣合同，分別出售給兩個買受人的情形?，F(xiàn)實生活中存在著較多的一房二賣現(xiàn)象，這主要是因為：1、物權(quán)與債權(quán)之間的矛盾。物權(quán)具有絕對性、排他性和支配性，而債權(quán)卻具有平等性和相對性。一物之上不可能存在兩個不相容的物權(quán)，但可以存在兩個和兩個以上的債權(quán)[2]。根據(jù)《物權(quán)法》第九條及第二十三條的規(guī)定，我國關于物權(quán)變動模式采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，房屋買賣合同的效力是獨立的，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定進行判斷，房屋是否辦理過戶登記手續(xù)，對房屋買賣合同不產(chǎn)生影響。2、交易信息不對稱。雖然近年來國家對房地產(chǎn)市場出臺了相關政策進行調(diào)控，但區(qū)域發(fā)展不均衡、人多房少的矛盾客觀存在，多個買受人追求同一套房屋的情形并不少見。在一房二賣的情況下，出賣人往往對后續(xù)買受人隱瞞其與一手買受人交易的事實而與其交易，后續(xù)買受人在現(xiàn)有的市場信息平臺下，無法通過合法有效的渠道，了解到房屋的產(chǎn)權(quán)變動情況或買賣情況，故陷入合同欺詐的現(xiàn)實可能性很大。

一房二賣引發(fā)的合同糾紛及合同詐騙雖分屬民法及刑法的規(guī)范范疇，但二者的構(gòu)成都包括虛構(gòu)事實、隱瞞真相騙取財物，界限上并不明顯，如將房屋買賣糾紛定性為合同詐騙犯罪，就會錯誤地追究出賣人的刑事責任；如將合同詐騙犯罪定性為房屋買賣合同糾紛，就會放縱犯罪。此外，在嚴厲懲治合同詐騙犯罪、維護房地產(chǎn)交易市場秩序的同時，房地產(chǎn)交易者又需要市場經(jīng)濟提供寬松的法治環(huán)境來保障交易自由。故在一房二賣中應正確的劃定合同詐騙罪罪與非罪的界限，這需要基于以下兩點原則的要求進行考察：

（一）罪刑法定原則的要求

《刑法》第三條規(guī)定：“法律明文規(guī)定為犯罪行為的，依照法律定罪處刑；法律沒有明文規(guī)定為犯罪行為的，不得定罪處刑?！弊镄谭ǘㄔ瓌t不僅是制定刑法的原則，也是解釋刑法、適用刑法的原則，《刑法》分則對各個犯罪規(guī)定了構(gòu)成要件和法律后果，是人們能夠預測刑罰處罰可能性的保證，罪刑法定原則要求在處理具體案件時，必須以是否符合構(gòu)成要件作為判定行為是否構(gòu)成犯罪的標準。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與相關市場的成熟，債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式理念經(jīng)《物權(quán)法》立法確認，預告登記制度、統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記等制度得以建立、完善，原《擔保法》、《合同法》等法律規(guī)范與《物權(quán)法》規(guī)定相沖突的已不在適用。相應的，房地產(chǎn)交易情形趨于多樣化，其間的合同詐騙行為及詐騙方式變得更為復雜、新穎，司法認定的難度加大。要準確認定一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪，必須堅持罪刑法定原則的要求，嚴格按照分則構(gòu)成要件的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)交易實踐，充分考慮房地產(chǎn)交易細節(jié)及交易習慣，從客觀的詐騙行為出發(fā)分析出賣人主觀意愿，準確定性，適用刑法。

（二）刑法謙抑性的要求

刑法的謙抑主義，是指“刑法的發(fā)動不應以所有的違法行為為對象，刑罰只有在不得已的情況下才能加以適用的原則。”[3]謙抑性體現(xiàn)的是“慎刑”思想，在本質(zhì)上是如何確定刑法對社會的介入程度，即如何在國家與國民之間適當分權(quán)，找到平衡點，使得國家與人民兩受其利[4]。刑罰是最嚴厲的處罰，如錯誤適用則對刑法保護的法益產(chǎn)生較大的負面影響，故只有在民事、行政等法律規(guī)范對人們合法權(quán)益的保護不充分時，刑罰才能作為“最后手段”發(fā)揮懲治作用。在具體的案件處理過程中，刑法謙抑性要求應該得到遵守與體現(xiàn)。

一房二賣中包含多個并列的房屋買賣合同法律關系，其涉及合同債權(quán)的實現(xiàn)及房屋所有權(quán)的變動，在一般情況下，應適用《合同法》、《物權(quán)法》等民法規(guī)范對買賣雙方利益進行調(diào)整與平衡，以保護交易，此時刑法不宜介入。但是當出賣人的一房二賣行為符合合同詐騙罪構(gòu)成要件時，民法規(guī)范已不足以保護買受人合法財產(chǎn)權(quán)益、維護交易秩序，刑法則以合同詐騙罪對該行為進行評價與制裁。要準確認定一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪，應從民法規(guī)范及刑法規(guī)范的關聯(lián)角度出發(fā)分析出賣人的出賣行為，時時以刑法謙抑性要求為指導，不偏不倚，只有在出賣行為符合合同詐騙罪構(gòu)成要件的情況下，才適用刑法予以處理。

二、一房二賣中合同詐騙罪客觀構(gòu)成要件的認定

合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人的財物，數(shù)額較大的行為?！缎谭ā返?24條對合同詐騙罪進行了規(guī)定。該罪保護的法益是社會主義市場經(jīng)濟秩序及對方當事人的財產(chǎn)權(quán)。一房二賣中的房屋買賣合同內(nèi)容涉及買受人購房款的支付，且與房地產(chǎn)交易市場秩序相關，屬于合同詐騙罪規(guī)范的合同。一房二賣中的出賣人可以是個人也可以是開發(fā)商，這與合同詐騙罪的主體條件相一致，故對該罪主體及客體的問題無需多作討論。合同詐騙罪的客觀構(gòu)成要件為：在簽訂、履行合同過程中，使用欺詐手段，騙取對方當事人數(shù)額較大的財物。一房二賣是否符合合同詐騙罪的客觀構(gòu)成要件，是區(qū)別民事欺詐的重要標準，具體應從如下幾個方面進行考察：

（一）有無實際履行能力

實際履行能力是指出賣人按照合同約定履行房屋交付、完成產(chǎn)權(quán)過戶登記等義務的現(xiàn)實可能性。一般情況下，只要行為人具有履行合同義務的現(xiàn)實可能性，其便具有實際履行能力。有學者認為，認定行為人是否具有履行合同的實際能力，應當以簽訂合同時行為人的資信或貨源情況作依據(jù)[5]。這并不完全妥當，行為人可能在履行合同過程中喪失實際履行能力，如出賣人在與后續(xù)買受人簽訂合同后，向后續(xù)買受人隱瞞房屋已過戶給一手買受人的事實，再騙取購房款等，故不應以簽訂合同時作為考察出賣人有無實際履約能力的時點。在一房二賣中，出賣人先后與兩買受人就同一房屋簽訂買賣合同，其有無實際履行能力關鍵在于其在與后續(xù)買受人簽訂、履行合同時，有無對一手買受人履行過戶登記義務或有無房屋過戶阻礙情形等?，F(xiàn)實生活中如下幾種情形較為多見，分析如下：

1.已完成過戶登記。房屋買賣合同目的是為了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，實現(xiàn)房屋的交換價值。如果出賣人在與后續(xù)買受人簽訂合同時或履行合同中，已經(jīng)將房屋為一手買受人辦理了過戶登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)不可能再轉(zhuǎn)讓給后續(xù)買受人，其與后續(xù)買受人之間的房屋買賣合同合同目的客觀上無法實現(xiàn)，在此情況下，應認定出賣人不具有實際履行能力。實踐中，完成過戶登記手續(xù)的標志是房管部門出具過戶登記受理回執(zhí)。出賣人在房管部門出具上述回執(zhí)之后再出售房屋給后續(xù)買受人的，不具有實際履行能力。

2.過戶阻礙情形。該情形主要包括：（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。在司法實踐中更多的是一手買受人通過訴訟查封房屋產(chǎn)權(quán)的情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，處于上述情形的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。出賣人在房屋產(chǎn)權(quán)被查封期間，不具有實際履行能力，其與后續(xù)買受人簽訂的買賣合同應屬無效合同。（2）已辦理預告登記。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預告登記制度，該制度賦予債權(quán)請求權(quán)排他性的效力。預告登記實質(zhì)上是把民法上物權(quán)的特殊效力賦予債權(quán)，從而對于一些特殊債權(quán)給予物權(quán)性的保護[6]。出賣人與一手買受人就房屋買賣合同辦理了預告登記的，在預告期間，出賣人未經(jīng)一手買受人同意與后續(xù)買受人簽訂房屋買賣合同，其不具有實際履行能力。實踐中，房管部門就買賣雙方簽訂的買賣合同辦理網(wǎng)簽手續(xù)即在網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)上公示該房屋已被預訂或簽約，是預告登記的形式之一，具有預告登記的效力。

3.已完成交付。買受人支付購房款的對價是出賣人交付房屋適用并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。實踐中，合同約定的房屋交付日期先于過戶登記日期。當出賣人將房屋交付給一手買受人后，再將房屋出售給后續(xù)買受人的，出賣人沒有喪失實際履行能力。因為房屋已交付對房屋過戶不存在阻礙，一手買受人是基于房屋買賣合同占有、使用房屋的，其不能以此排他性的對抗后續(xù)買受人，也無法限制出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給后續(xù)買受人；此外一手買賣存在交易失敗的可能，即一手買受人在房屋交付后無力支付后續(xù)購房款的，此時出賣人可以選擇與后續(xù)買受人完成交易，這屬于正常的交易風險。

出賣人先后與兩買受人簽訂合同，尚未履行合同義務的，其具有完全履行能力，根據(jù)債權(quán)平等原則，一手買受人不因先簽訂買賣合同而必然優(yōu)先獲取合同利益，此時，出賣人可以自行選擇合同向?qū)Ψ綄Ψ酵瓿山灰?，這是合同自由，刑法基于謙抑性要求不應對此進行評價。

（二）欺詐行為

正常的房屋買賣中，出賣人應具有履約的誠意，始終保持實際履行能力，積極履行合同義務，實現(xiàn)房屋的交付及過戶。而在一房二賣中，出賣人往往采取虛構(gòu)履行能力和誠意，或者隱瞞其無履行能力的欺詐行為欺騙買受人；該欺詐行為可以是不作為，即不履行告知義務，如向后續(xù)買受人隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)已過戶給一手買受人的事實等；也可以是作為，即虛構(gòu)履行能力，如偽造房地產(chǎn)權(quán)證等；該欺詐行為可以發(fā)生在合同簽訂時，也可以發(fā)生在合同履行過程中，往往發(fā)生在出賣人騙取購房款之前，具體情形需結(jié)合整個案件事實進行考察。刑法謙抑性要求刑法只對當罰的行為進行評價，不應超越界限，出賣人一房二賣中采取的欺詐行為必然構(gòu)成民事欺詐，至于何時構(gòu)成合同詐騙罪，應以是否符合《刑法》分則的規(guī)定為準。

（三）錯誤認識

出賣人的欺詐行為令買受人產(chǎn)生認識錯誤是合同詐騙罪成立的必備要件。在一房二賣中，不管出賣人是單位還是個人，其均采取了欺詐行為隱瞞或虛構(gòu)了交易事實，而后續(xù)買受人是否因出賣人的欺詐行為而陷入錯誤認識，應基于一般的社會經(jīng)驗審查房屋交易細節(jié)進行分析：1、買賣雙方簽訂合同有無合理的協(xié)商經(jīng)過，后續(xù)買受人有無向出賣人主動詢問房屋現(xiàn)狀，是否通過中介介紹進行買賣；2、后續(xù)買受人有無實際去現(xiàn)場看房；3、出賣人與后續(xù)買受人的交易價格與市場行情價格、一手交易價格是否相符；4、后續(xù)買受人在交易過程中是否謹慎注意、有無向房管部門詢問等。一般情況下，出賣人為謀取不當利益，在二次出售房屋時，出售價格往往高于一手出售價格。如果價格低于一手價格甚至低于市場行情價格的，則出賣人沒有違反一手交易的必要，此時有可能存在后續(xù)買受人與出賣人惡意串通損害一手買受人利益的情形，不宜認定后續(xù)買受人陷入錯誤認識。在房屋二手交易時，后續(xù)買受人一般需通過中介介紹與出賣人聯(lián)系并對房屋價格、房屋交付等內(nèi)容與其進行協(xié)商，如果沒有通過中介買賣房屋的，則需要審查后續(xù)買受人了解房屋出售信息的途徑及合同簽訂的具體情況等事實，否則不宜認定買受人陷入錯誤認識。買受人在購買房屋前，應充分了解房屋的現(xiàn)狀，理性買賣，出賣人應對此提供便利。如果買受人處于其他原因如疏忽大意、缺乏交易經(jīng)驗而非陷入錯誤認識與出賣人交易的，則不宜認定買受人陷入錯誤認識。

（四）交付房款

后續(xù)買受人因陷入對出賣人欺詐行為的錯誤認識，相信其具有實際履行能力及誠意，與其簽訂房屋買賣合同并按照合同約定支付房款，是一房二賣合同詐騙罪的處分行為構(gòu)成要素。后續(xù)買受人向出賣人支付購房款的，構(gòu)成合同詐騙罪既遂，即在認定時，以出賣人有無取得后續(xù)買受人支付購房款作為既遂的判斷標準。如果出賣人在騙取購房款后，為了逃避刑罰，而自愿承擔民事責任、賠償買受人損失的，不影響合同詐騙罪的既遂認定，只屬于認罪態(tài)度問題，在量刑中予以考慮。

《最高檢公安部關于刑事案件立案追訴標準的規(guī)定（二）》第七十七條規(guī)定：“以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額在二萬元以上的，應予立案追訴。”需要注意的是，合同詐騙罪的未完成形態(tài)包括犯罪預備、犯罪未遂、犯罪中止，在犯罪未完成形態(tài)下，出賣人并未實際取得購房款，如果按照合同標的數(shù)額作為責任計算標準來追究出賣人犯罪未完成形態(tài)的刑事責任，則與其行為的實際社會危害性不符，有失公正。有學者認為，此時應當區(qū)分合同訂立階段和合同履行階段對其認定犯罪數(shù)額，在合同訂立階段，應以締約過失責任范圍之數(shù)額進行計算；而在合同成立后的履行階段，則可比照預期違約的賠償范圍認定犯罪數(shù)額[7]。該理論是適當?shù)?，能夠客觀、合理的評價出賣人行為的社會危害性。在一房二賣合同詐騙罪未完成形態(tài)情況下，后續(xù)買受人的損失主要是簽訂合同準備費用及利息損失、機會錯失所造成的損失等，計算這些損失應當以有證據(jù)證明的實際損失為準，該實際損失的確定涉及刑事訴訟及民事訴訟的協(xié)調(diào)問題。故在犯罪既遂情況下，出賣人已收取房款超過2萬的；在犯罪未完成形態(tài)下，買受人實際損失超過2萬元的，即符合立案追訴標準，合同標的數(shù)額只作為量刑情節(jié)予以考慮。

三、一房二賣中合同詐騙罪主觀構(gòu)成要件的認定

一房二賣是民事欺詐還是合同詐騙，區(qū)別還在于出賣人主觀上是否具有以非法占有為目的。要準確認定合同詐騙罪，必須嚴格按照先客觀后主觀，從客觀到主觀的考察順序進行認定。

（一）主觀故意內(nèi)容

合同詐騙罪的主觀方面是故意，即行為人對虛構(gòu)事實或隱瞞真相會使對方當事人陷入錯誤認識，從而簽訂合同處分財產(chǎn)有明確的認識；同時，行為人還必須以非法占有為目的。在一房二賣中，出賣人以合同欺詐方式對后續(xù)買受人隱瞞其與一手買受人的交易事實或者虛構(gòu)其具有實際履行能力，向后續(xù)買受人出售房屋騙取購房款，其采取的合同欺詐行為均是在“騙”的主觀意愿即“非法占有目的”的支配下進行的；出賣人積極地采取欺詐行為追求后續(xù)買受人支付購房款這一結(jié)果的發(fā)生，主觀意志是希望、不是放任，故一房二賣構(gòu)成合同詐騙罪時，出賣人的主觀故意只可能是直接故意。

（二）非法占有目的形成的時間

方法是為目的服務的，方法因目的而產(chǎn)生。合同詐騙中，一般的情況下，先有行為人產(chǎn)生非法占有的主觀故意，才有行為人利用合同進行欺詐等行為的發(fā)生[8]。出賣人一房二賣時，其非法占有目的可以在合同簽訂時或合同履行過程中形成；相應的，欺詐行為可以發(fā)生在合同簽訂時，也可以發(fā)生在合同履行過程中。出賣人主觀上非法占有目的只有在其采取欺詐行為騙取買受人購房款之前產(chǎn)生，才能以合同詐騙犯罪進行評價。

（三）非法占有目的的認定

在一房二賣中判斷出賣人是否具有非法占有為目的，應結(jié)合一手交易情況、出賣人的實際履行能力等方面，以出賣人采取欺詐行為為標準分時間段進行分析：

1.合同簽訂階段。在該階段，如果出賣人已經(jīng)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給一手買受人的，或者房屋產(chǎn)權(quán)過戶存在阻礙的，出賣人不具備實際履行能力，后續(xù)買受人客觀上無法受讓房屋產(chǎn)權(quán)，出賣人再采取欺詐行為與后續(xù)買受人簽訂、履行合同的，應認定其主觀上具有非法占有目的。在該階段，如果出賣人只是與一手買受人先簽訂買賣合同，或先完成房屋交付，尚未發(fā)生過戶阻礙情形的，其具備實際履行能力，即使采取欺詐行為與后續(xù)買受人簽訂、履行合同的，其主觀上也不具有非法占有目的，按照債權(quán)平等原則，出賣人可以自行選擇合同相對方完成交易，其行為只構(gòu)成一般民事欺詐，無需刑法規(guī)范進行評價。

2．合同履行階段。在該階段，如果出賣人已經(jīng)向一手買受人履行完產(chǎn)權(quán)過戶義務或房屋存在過戶阻礙情形的，不具備實際履行能力，其再以虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證明或者以先履行部分合同義務如暫時先履行房屋交付義務等方法騙取后續(xù)買受人房款的，應認定其主觀上具有非法占有目的。這種情況也可以是出賣人在收取后續(xù)買受人的部分購房款后，選擇履行一手買賣完成過戶義務從而喪失實際履行能力，再采取欺詐行為騙取后續(xù)買受人后續(xù)購房款的，亦應認定其主觀上具有非法占有目的；合同詐騙罪既遂后，詐騙數(shù)額應以后續(xù)買受人支付的后續(xù)購房款數(shù)額為準，因出賣人對預付款的占有為合法占有，不屬于其“騙”取的財產(chǎn)。事實上，出賣人一房二賣的結(jié)果，往往是一個買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，另一個買受人合同目的落空。此時出賣人因未對合同目的落空的買受人履行合同義務，應承擔相應的民事責任。如果出賣人在房屋產(chǎn)權(quán)已過戶或者過戶存在阻礙而喪失實際履行能力后，將該情況實際告知另一買受人，并表示愿意承擔違約或其他民事責任的，其主觀上不具有非法占有目的，且亦沒有采取欺詐行為，故屬于一般房屋買賣合同糾紛。但如果出賣人在房屋產(chǎn)權(quán)已完成過戶或者過戶存在阻礙而喪失實際履行能力后，不僅不向另一買受人告知該情況，仍采取詐騙行為，騙取該買受人信任并收取購房款的，應認定其主觀上具有非法占有目的。綜上所述，一房二賣中區(qū)分合同詐騙與一般民事欺詐的關鍵是：（1）采取欺詐行為時，出賣人有無實際履行能力；（2）出賣人在喪失實際履行能力時，有無告知買受人該情形、是否愿意承擔相應的民事責任等。

四、罪與非罪的責任競合及犯罪預防

（一）合同詐騙罪與非罪的責任競合

出賣人一房二賣構(gòu)成合同詐騙罪時，其既違反了刑事規(guī)范,應受刑罰處罰；又違反了民事規(guī)范,應向買受人承擔相應的民事責任，從而引起刑事責任與民事責任的競合。此時，出賣人與后續(xù)買受人簽訂的買賣合同性質(zhì)可能是可撤銷合同，也可能是無效合同。有學者認為，用以實施合同詐騙罪的合同并不當然無效，仍然屬于民事上可撤銷的合同。[9]這種說法存在質(zhì)疑。比如出賣人與后續(xù)買受人在房屋被法院查封后簽訂的買賣合同，根據(jù)《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，屬于無效合同并非可撤銷合同，故對合同效力的考察應按照《合同法》的規(guī)定獨立評價。在一房二賣構(gòu)成合同詐騙罪時，后續(xù)買受人可以依據(jù)《合同法》規(guī)定起訴確認買賣合同無效、變更或者撤銷買賣合同，要求出賣人承擔締約過失責任，其也可以選擇要求出賣人承擔違約責任，具體的訴訟請求可以是要求出賣人返還購房款及利息損失，也可以是要求出賣人賠償違約金損失等。這里涉及到在訴訟程序中如何實現(xiàn)既追究出賣人刑事責任又追究其民事責任的問題，兩者應分別適用刑事訴訟及民事訴訟來實現(xiàn)歸責。有學者認為：“牽連型合同詐騙案件中刑民案件分開審理，體現(xiàn)刑民并行的處理方式。競合型合同詐騙案件應與牽連型合同詐騙案件一致，拋棄一律先刑后民的做法，建立以刑民并行為原則、適當情形下民事案件中止審理的訴訟機制?！盵10]筆者認為該種處理模式是適當?shù)模驗樾谭ㄔu價一房二賣行為是否符合合同詐騙罪，考察的是該行為是否符合《刑法》分則規(guī)定的構(gòu)成要件，考察的是出賣人有無采用合同形式騙取財物，考察的是出賣人一房二賣行為是否達到刑罰處罰的社會危害性，至于合同本身的效力及出賣人民事責任大小并非刑法評價的要點；而這些則是買受人追究出賣人民事責任的發(fā)出點與落腳點，兩者在理論上不存在矛盾與交叉，但在實際操作上需要協(xié)調(diào)處理，如當法院在審理一房二賣民事糾紛時，查明該一房二賣情形符合合同詐騙罪構(gòu)成要件的，應將案件移交刑偵部門處理，并視具體案件情況裁定是否中止民事案件的審理；如生效民事判決的執(zhí)行應與刑事訴訟過程中的繳臟退贓情形相協(xié)調(diào)等。民刑并行的處理模式可以充分利用國家資源，提高司法工作效率，分別實現(xiàn)對出賣人民事責任與刑事責任的歸責。

（二）犯罪預防

一房二賣存在的現(xiàn)實原因是買賣雙方交易信息不對稱。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料、登記機構(gòu)應當提供。該規(guī)定的具體實施存在一定問題，房管部門在滿足他人查詢房地產(chǎn)信息需要的同時，亦應妥善維護產(chǎn)權(quán)人的個人利益，這涉及國家權(quán)力與公民個人權(quán)利的協(xié)調(diào)。就筆者調(diào)查了解，在內(nèi)地城市，只有產(chǎn)權(quán)人自己可以查詢其名下房屋產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人之外的他人欲查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況，只有通過向法院起訴，用法院的立案通知書向房管部門查詢這一途徑。而在東部沿海城市，權(quán)利人之外的他人在知道房屋具體地址及產(chǎn)權(quán)人的情況下，可以向房管部門問詢房屋產(chǎn)權(quán)情況，房管部門會安排工作人員查詢相關信息后口頭答復詢問人，不過也沒有書面答復，各地區(qū)處理方式不一致。為實現(xiàn)交易安全，房地產(chǎn)查詢信息范圍應明確化，如可否查詢房屋是否存在抵押、查封、有無辦理預告登記、有無辦理買賣合同備案等情形；房地產(chǎn)查詢申請人范圍及申請條件應明確化，即《物權(quán)法》第18條規(guī)定的利害關系人范圍及申請條件應明確化，如是否可以由買受人以其與出賣人簽訂的買賣合同為依據(jù)向房管部門申請查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況等；房地產(chǎn)查詢處理方式應一致化，如均以房地產(chǎn)登記簿查冊表的書面形式出具給申請人等。此外，房管部門應就相應的預告登記制度、合同備案制度等加以完善，以有效的防止出賣人一房二賣并遏制其合同詐騙犯罪。

[1]新京報.一房二賣房主被判合同詐騙罪[N].載http://epaper. bjnews.com.cn/html/201205/06/content336293.htm?div=-1.于 2012年5月20日訪問.

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[9]郭宗才，曹志蘭.合同詐騙罪中的合同效力探究[J].中國檢察官.2010，（18）:9.

[10]葉永宏,林智遠.涉嫌合同詐騙案件的訴訟協(xié)調(diào)機制探析[J].知識經(jīng)濟.2011，（20）:27.

Key works:selling one commodity house twice;the tolerance of Criminal Law;contract fraud;civil fraud

On theConviction of Contract Fraud in“SellingoneCommodity HouseTwice”

Li Bo
（Guangzhou People’s Court of Yuexiu District,Guangdong,Guangzhou,510655）

Whether the action of“selling one commodity house twice”belongs to civil fraud or contract fraud is obscure.In the process of conviction,it should be comprehensively assessed in accordance with requirements of the statutory crime principles and the tolerance of Criminal Law.Firstly,it should be investigated whether the objective performance behavior accords with the objective constitutive requirements of contract fraud.Then,it should be investigated whether the seller has a subjective element for the purpose of illegal possession.There exists a Concursus of civil liability and criminal liability when seller commit a contract fraud in selling one commodity house twice.Therefore,it ought to be punished on the basis of the civil norms and criminal norms respectively. Additionally,housing management departments should improve the public way of real estate transaction information so as to prevent selling commodity house twice and other related crime.

D917.7

A

2095-1140（2012）04-0045-06

2012-5-11

李博（1986-）,男，湖南湘鄉(xiāng)人，廣州市越秀區(qū)人民法院民三庭科員，法學碩士，主要從事民商法學、刑法學研究。

葉劍波）