郝真真

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519000)

1 前言

預(yù)測(cè)算面積是指在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可的具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙或設(shè)計(jì)變更圖紙上標(biāo)注的尺寸，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。它是開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋面積的依據(jù)。

實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，依據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范并參考規(guī)劃圖紙、竣工圖紙以及預(yù)測(cè)算數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。它是購(gòu)房人辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)用的依據(jù)。

換句話說(shuō)，預(yù)測(cè)算面積就是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的面積，購(gòu)房人通常是按照預(yù)測(cè)算面積支付房款的，而實(shí)測(cè)面積是產(chǎn)權(quán)登記面積，即房產(chǎn)證上的面積。要縮小預(yù)測(cè)算與實(shí)測(cè)面積的差異，必須先了解其差異的原因，才能避免較大差異的產(chǎn)生，從而減少購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾與糾紛。

2 預(yù)測(cè)算與實(shí)測(cè)面積的差異分析

在實(shí)際測(cè)量中，預(yù)測(cè)算面積與實(shí)測(cè)面積存在差異是必然的，筆者在珠海市房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)了以下幾個(gè)方面的原因并提出了一些建議及解決辦法。

2.1 計(jì)算規(guī)則的改變

目前，房產(chǎn)測(cè)繪主要依據(jù)的是2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986.1－2000、GB/T17986.2－2000)，該規(guī)范明確了房屋產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)量要求，是一個(gè)原則性和靈活性相對(duì)平衡的規(guī)范，符合當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但在新的形勢(shì)下，由于房屋建筑風(fēng)格不斷創(chuàng)新，房產(chǎn)測(cè)量在個(gè)別環(huán)節(jié)上存在不統(tǒng)一的情況。再加上《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的一些計(jì)算規(guī)則不夠細(xì)化，造成了理解不統(tǒng)一，從而使得各地方、各測(cè)量單位的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。由于珠海市事業(yè)單位改革，兩家測(cè)繪單位合并成一家，所以細(xì)化和統(tǒng)一后的計(jì)算規(guī)則勢(shì)必會(huì)有所改變。

預(yù)算與實(shí)測(cè)是房產(chǎn)測(cè)量中兩個(gè)不同階段，珠海市因使用新舊規(guī)則造成的面積差異主要有以下幾點(diǎn):

(1)原來(lái)2.6 cm的外墻批灰厚度現(xiàn)在統(tǒng)一為2 cm;

(2)中空處墻段是否計(jì)1/2外墻，原做法與規(guī)劃驗(yàn)收層套區(qū)一致，需計(jì)外半墻面積，現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量中其算法調(diào)整為中空部位理解為一層，中空處墻段不計(jì)1/2外墻;

(3)外墻的分?jǐn)偡椒āＴ葹橛?jì)算方便，外墻都是整棟分?jǐn)偟?，現(xiàn)在調(diào)整為地下室、架空層、商業(yè)服務(wù)、裙樓、塔樓分開(kāi)，按功能多級(jí)分?jǐn)?，多塔樓或多住宅單元者，個(gè)塔樓或單元分別分?jǐn)偂?/p>

(4)原隔層陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積，現(xiàn)處理辦法為:客廳中空者(無(wú)隔層樓板)其對(duì)應(yīng)的隔層陽(yáng)臺(tái)要計(jì)算面積。其他無(wú)中空部位的隔層陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)外沿如無(wú)懸掛墻體或橫梁者，則不計(jì)算面積，反之，則應(yīng)計(jì)算面積。

(5)原無(wú)蓋室外梯均按所經(jīng)過(guò)和到達(dá)的自然層各層水平投影面積總和的一半計(jì)算，而現(xiàn)在的計(jì)算規(guī)則是分迴旋式和直達(dá)式兩種類型:迴旋式的無(wú)上蓋室外樓梯，按所經(jīng)過(guò)和到達(dá)的自然層各層水平投影面積總和的一半計(jì)算，無(wú)迴旋而直達(dá)某一樓層的無(wú)上蓋室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算;

(6)原為單棟服務(wù)的物業(yè)管理用房作為分?jǐn)傢?xiàng)分?jǐn)傊粮饔脩?，而現(xiàn)在按珠海市房地產(chǎn)登記中心的要求，不管該物業(yè)管理用房是為單棟或多棟服務(wù)均需單列其面積，不能作為分?jǐn)傢?xiàng)。

(7)原梯間中空不計(jì)面積，現(xiàn)計(jì)算規(guī)則細(xì)化為:室內(nèi)樓梯中空部位被樓梯踏步和平臺(tái)所圍合、作為樓梯不可分割的組成部分的，無(wú)論中空大小，均應(yīng)計(jì)面積，不圍合、有其他使用功能的，樓梯按實(shí)際尺寸計(jì)算面積，中空部位不計(jì)算面積。

針對(duì)上述問(wèn)題，對(duì)于技術(shù)上規(guī)則的改變，若對(duì)于面積的影響較大時(shí)，應(yīng)考慮維持原預(yù)測(cè)算的計(jì)算規(guī)則，但對(duì)于政策上的規(guī)則改變(如上述第6條)，就必須按照新規(guī)定執(zhí)行，這樣才能通過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的審核。

2.2 設(shè)計(jì)變更引起的面積差異

商品房預(yù)售面積計(jì)算原則上使用報(bào)建圖，但規(guī)劃報(bào)建圖紙往往很粗略，無(wú)細(xì)化，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在報(bào)批后重新修改設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)功能更明確、具體。若使用報(bào)建圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)算，勢(shì)必造成竣工面積與預(yù)售面積差異較大。但如果按照后期修改的設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算預(yù)售面積，雖然與實(shí)測(cè)面積差異不大，且能有效避免開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的矛盾，但卻無(wú)從發(fā)現(xiàn)報(bào)建與實(shí)地的差別，失去了房產(chǎn)測(cè)量環(huán)節(jié)對(duì)其的監(jiān)督作用，同時(shí)也會(huì)造成開(kāi)發(fā)商肆意更改設(shè)計(jì)，使其經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以對(duì)在預(yù)售面積測(cè)算時(shí)最好還是以報(bào)建圖紙為準(zhǔn)，但在委托測(cè)繪時(shí)委托單位需要提交齊所有的變更設(shè)計(jì)通知單，對(duì)于較大變更需要提供規(guī)劃部門(mén)的變更批復(fù)。目前，珠海市就是按照此流程操作，避免了較大差異的發(fā)生。

2.3 施工變更引起的面積差異

施工變更是房屋建筑過(guò)程中相當(dāng)普遍的現(xiàn)象，原則上施工變更須經(jīng)相關(guān)的規(guī)劃批準(zhǔn)方可進(jìn)行，但目前來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更是較為常見(jiàn)的現(xiàn)象。在前言中已經(jīng)提到房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的測(cè)量依據(jù)不同，即預(yù)測(cè)繪依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，實(shí)測(cè)則依據(jù)建筑物現(xiàn)狀，這就體現(xiàn)了房屋的施工變更對(duì)房屋預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積差異的重要性。

委托方在提供設(shè)計(jì)圖紙，測(cè)繪機(jī)構(gòu)據(jù)此預(yù)測(cè)繪完成并提供房產(chǎn)預(yù)測(cè)成果報(bào)告后，若施工中發(fā)生變更，而委托方未及時(shí)進(jìn)行變更測(cè)繪，導(dǎo)致房屋建成后的實(shí)際狀況與預(yù)測(cè)時(shí)所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，勢(shì)必會(huì)引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異。

總結(jié)起來(lái)，由于施工發(fā)生變更，從而引起房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種:

(1)建筑物的總長(zhǎng)度和寬度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。

(2)建筑物的外墻體的厚度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。

(3)房屋的使用功能發(fā)生改變，如成套住宅、商業(yè)服務(wù)的使用功能變更為整幢或部分樓層使用的設(shè)備用房，從而導(dǎo)致各房屋或部分樓層的房屋的建筑面積的增大。反之，若設(shè)備用房變更為成套住宅，那么共用建筑面積相應(yīng)減小，會(huì)導(dǎo)致各房屋的建筑面積減小。

(4)設(shè)備用房的尺寸或分?jǐn)偡秶l(fā)生變化，會(huì)引起各房屋的建筑面積的變化。

(5)幢的垂直交通和水平交通的面積增大或減小，則各房屋的分?jǐn)偯娣e會(huì)增大或減小，導(dǎo)致各房屋的建筑面積也隨之變化。

(6)房屋的套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化，從而引起預(yù)、實(shí)測(cè)房屋建筑面積有差異。例如預(yù)算時(shí)圖紙顯示為飄窗，不計(jì)面積，實(shí)測(cè)時(shí)飄窗變?yōu)槁涞卮?，則計(jì)算全面積;預(yù)算時(shí)為不封閉陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算一半面積，實(shí)測(cè)時(shí)改為封閉陽(yáng)臺(tái)，則計(jì)算全部面積等等;預(yù)算時(shí)為露臺(tái)，不計(jì)套內(nèi)建筑面積，實(shí)測(cè)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)在上方加建了永久性上蓋，應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。以上幾種情況對(duì)套內(nèi)建筑面積的影響都是很大的。

(7)幢的總層數(shù)發(fā)生變化，如增加一層或減少一層，都會(huì)引起各房屋建筑面積的差異，特別是增加或減少的樓層中，若包含供本幢使用的設(shè)備房時(shí)，各房屋的建筑面積變化尤為明顯，若其中包含的由本幢共同分?jǐn)偟墓灿妹娣e越大，所引起的房屋的預(yù)、實(shí)測(cè)建筑面積差異越大。

解決上述問(wèn)題，必須加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的管理，要求他們盡量按照設(shè)計(jì)圖紙施工，對(duì)于施工中發(fā)生變更，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行變更測(cè)繪，最好在辦理房屋預(yù)售證之前。如果已經(jīng)辦理了預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將施工變更中修改的具體部位、大小、特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分?jǐn)偯娣e的變化以及對(duì)購(gòu)房人所買(mǎi)房屋面積的影響及時(shí)告知房屋買(mǎi)受人，購(gòu)房者有選擇退房或不退的權(quán)利，這樣既保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)利又維護(hù)了社會(huì)的安定，減少了由于共用部位變化引起的矛盾和糾紛。

2.4 施工誤差及測(cè)量誤差引起的面積差異

在實(shí)際建造時(shí)由于施工原因，墻體厚度有可能達(dá)不到或者超出了原來(lái)設(shè)計(jì)的厚度。實(shí)測(cè)時(shí)，測(cè)量人員要對(duì)房屋的外墻尺寸以及各功能區(qū)的分隔尺寸進(jìn)行復(fù)核，如果達(dá)不到或超出原設(shè)計(jì)厚度，均以實(shí)際測(cè)量厚度為準(zhǔn)。這樣就會(huì)對(duì)房屋的建筑面積產(chǎn)生影響。對(duì)于施工誤差和測(cè)量誤差造成的面積差異，就需要我們施工單位能夠嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，把握好工程質(zhì)量，同時(shí)也需要我們測(cè)量單位提高測(cè)繪人員的作業(yè)水平和測(cè)量精度。

2.5 測(cè)繪人員計(jì)算錯(cuò)誤導(dǎo)致的面積差異

由于現(xiàn)在的房屋格局設(shè)計(jì)新穎、復(fù)雜，增大了房產(chǎn)測(cè)繪的難度，稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)不同程度的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤經(jīng)常發(fā)生在預(yù)算的時(shí)候，實(shí)測(cè)因?yàn)橛蓄A(yù)算的對(duì)比以及現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)，比較容易發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤。在此筆者將實(shí)際工作中容易發(fā)生的錯(cuò)誤列舉如下:

(1)樓梯的分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分?jǐn)偨o了一層，或者是分?jǐn)偨o了未使用的樓層。

(2)預(yù)算時(shí)因參照電子圖，導(dǎo)致房屋尺寸與報(bào)建圖紙以及設(shè)計(jì)變更不符。測(cè)量人員通常是按照電子圖來(lái)繪制圖元并計(jì)算面積的，但往往有些委托方提供的電子版平面圖與紙質(zhì)的不符，如果不細(xì)心核對(duì)兩者的差異，必然會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤。

(3)復(fù)式住宅的陽(yáng)臺(tái)漏畫(huà)。有些圖紙上標(biāo)注的露臺(tái)，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實(shí)際功能為陽(yáng)臺(tái)，容易漏看。

上述錯(cuò)誤，如果在預(yù)算時(shí)未被發(fā)現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生較嚴(yán)重的后果。因此測(cè)繪單位必須要增強(qiáng)工作人員的責(zé)任心、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作態(tài)度，同時(shí)要制定嚴(yán)密的作業(yè)流程，加大質(zhì)檢力度。目前，珠海市測(cè)繪院設(shè)立的多級(jí)檢查，有效避免了錯(cuò)誤的發(fā)生，提高了測(cè)繪成果質(zhì)量。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)成果的面積差異是難免的，但了解了差異的原因?qū)Ρ苊廨^大差異的產(chǎn)生會(huì)有很大幫助。同時(shí)，為了更好地維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，作為測(cè)繪工作者不僅要從現(xiàn)行的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下工夫，還要在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測(cè)繪成果監(jiān)管，提高測(cè)繪成果質(zhì)量，以誠(chéng)信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測(cè)繪工作。

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