戴孟勇

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民法通則意見》）第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持?！边@種原共同共有人對其他原共同共有人分得的財產(chǎn)享有的優(yōu)先購買權(quán)，明顯不同于我國《民法通則》第78條第3款和《物權(quán)法》第101條規(guī)定的按份共有人對其他按份共有人的共有份額享有的優(yōu)先購買權(quán)（以下稱按份共有人優(yōu)先購買權(quán)），筆者稱之為原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)。

從立法史來看，無論是1954年至1957年的第一次民法起草工作，還是1979年至1982年的第三次民法起草工作，都僅僅在民法典所有權(quán)篇（編）的“共有”部分規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，而無關(guān)于原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的條文。在1962年至1964年進行的第二次民法起草工作中，連按份共有人優(yōu)先購買權(quán)都沒有規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》及其之前的法律、法規(guī)，亦未規(guī)定原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)。實際上，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)系《民法通則意見》第92條所獨創(chuàng)，在其他大陸法系民法中難覓蹤影。不知是因為該制度未被域外立法所承認，還是因其在我國實踐中較少適用，到目前為止，學(xué)界尚無專文探討此一制度。雖然《物權(quán)法》沒有規(guī)定該制度，未來的民法典也很可能不采納該制度，但在《民法通則意見》第92條被廢止之前，仍有必要探討該制度的法律特征、制度構(gòu)成、權(quán)利行使規(guī)則等基本問題。只有在了解其基本原理之后，才能正確地討論其存廢問題。有鑒于此，本文擬就原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)涉及的一些特殊問題以及該制度的存廢，分別從解釋論和立法論的角度作一探析。

一、原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征

《民法通則意見》第92條規(guī)定的原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)，除具有實現(xiàn)上的不確定性、手段性、附從性等優(yōu)先購買權(quán)的一般特征外，1與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)相比，2還表現(xiàn)出其他一些法律特征。

第一，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共同共有財產(chǎn)分割后，與共同共有關(guān)系密切相關(guān)。有學(xué)者稱其為“共同共有中的優(yōu)先購買權(quán)”3或“共同共有人的優(yōu)先受讓權(quán)”，4其實并不準確，因為該權(quán)利并非產(chǎn)生于共同共有關(guān)系存續(xù)期間，也不歸共同共有人享有，而是在共同共有關(guān)系消滅后才有可能出現(xiàn)。此所謂共同共有財產(chǎn)的分割，是指對共同共有財產(chǎn)進行實物分割，而非指對各共同共有人的財產(chǎn)份額進行抽象分割，5也不包括對共同共有財產(chǎn)進行變價分割或者采取作價補償分割的方式將共有財產(chǎn)轉(zhuǎn)歸一人所有的情形。6在按份共有財產(chǎn)分割后，原按份共有人就其他共有人分得的財產(chǎn)，雖可通過約定而取得優(yōu)先購買權(quán)，但并不存在法定的優(yōu)先購買權(quán)。

有學(xué)者認為：“在分割共有財產(chǎn)時，某一或某幾個共有人要求繼續(xù)占有和使用其分得的共有財產(chǎn)的某一部分，而另一個或另一些共有人則希望將其分得的共有財產(chǎn)的份額予以出售。在此情況下，其他共有人應(yīng)當享有優(yōu)先購買權(quán)?！薄霸诜指罟灿胸敭a(chǎn)的時候，由原共有人享有優(yōu)先購買權(quán)可以減少交易費用?！?這種觀點似乎認為原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于分割共同共有財產(chǎn)之時，且未將其發(fā)生限定于“出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”的情形，明顯不符合《民法通則意見》第92條的規(guī)定，難謂妥當。

第二，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度旨在恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間因家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系，一定程度上有利于提高物的利用效率。有學(xué)者認為，《民法通則意見》第92條規(guī)定的目的，“是為了更有利于物的共同管理、使用、維修以及避免損害共有物和各種糾紛而做出的”。8不過，應(yīng)看到的是，通過原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使，讓原本“屬于一個整體或者配套使用”的財產(chǎn)重新結(jié)合在一起，雖可能提高物的利用效率，但未必有助于減少糾紛，實踐中反倒會因該權(quán)利的行使而引發(fā)新的糾紛。況且，如果僅從效率的角度看待此一規(guī)定，則顯然無法解釋如下疑問：為何在按份共有財產(chǎn)分割后，原按份共有人“出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”時，立法者卻不賦予其他原按份共有人以優(yōu)先購買權(quán)呢？

有學(xué)者指出，共同共有人之間存在著人的結(jié)合關(guān)系，而按份共有人之間則不存在這種關(guān)系。9筆者認為，共同共有與按份共有之間的這種差別，有助于解釋《民法通則意見》第92條的立法目的。在筆者看來，該條之所以僅規(guī)定原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)，而不承認原按份共有人對其他共有人分得的財產(chǎn)也享有優(yōu)先購買權(quán)，系因其立法目的旨在恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間因家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系，例如使原共同共有人之間因分家析產(chǎn)而被分割的房屋及宅基地恢復(fù)到被分割之前的完整狀態(tài)。當然，由此也許會帶來提高物的利用效率的附隨作用。至于在按份共有財產(chǎn)中，因通常不存在基于家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系，故在按份共有財產(chǎn)分割后，立法者并未賦予原按份共有人以優(yōu)先購買權(quán)。

第三，與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)無需公示就具有對抗第三人的效力不同，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)須經(jīng)公示，才能具有對抗第三人的效力。原因在于，在通常情況下，當出賣人與買受人訂立買賣合同時，出賣人出賣的財產(chǎn)究系其原始取得還是繼受取得，是其從按份共有財產(chǎn)中分得還是從共同共有財產(chǎn)中分得，買受人既無必要詳究，也未必能夠查清。即便買受人知道出賣人出賣的財產(chǎn)系從原共同共有財產(chǎn)分割而來，對于該財產(chǎn)是否“與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”，也不是買受人訂立合同時應(yīng)當知道且能夠查明的事項。如果強令買受人在訂立合同前查清這些事項，就會過分加重買受人的負擔，阻礙交易的正常開展。因此，為保護交易安全，解釋上應(yīng)當認為，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)須經(jīng)登記等公示方法予以公示后，才具有對抗第三人的效力。

二、原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的特殊制度構(gòu)成

原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)不但要具備優(yōu)先購買權(quán)制度的一般構(gòu)成要素，例如須義務(wù)人出賣標的物、權(quán)利人以同等條件表示購買等，根據(jù)《民法通則意見》第92條的規(guī)定，它在制度構(gòu)成上還具有其他一些特殊之處。

第一，出賣人出賣的財產(chǎn)必須是其從原共同共有財產(chǎn)中直接分得的財產(chǎn)。如果出賣人出賣的財產(chǎn)是其通過別的途徑取得的財產(chǎn)，而非從原共同共有財產(chǎn)中直接分得的財產(chǎn)，那么即便該財產(chǎn)是其從另一原共同共有人處受讓而來，其他原共同共有人也不得主張優(yōu)先購買權(quán)。另外，當共同共有財產(chǎn)因種種原因而轉(zhuǎn)化為按份共有財產(chǎn)時，即應(yīng)依按份共有關(guān)系處理，共同共有人轉(zhuǎn)化為按份共有人。此后，在按份共有人出賣其共有份額時，其他共有人自得依《物權(quán)法》第101條的規(guī)定行使按份共有人優(yōu)先購買權(quán)；但在按份共有財產(chǎn)分割后，原按份共有人出賣其分得的財產(chǎn)時，其他原共有人即無權(quán)主張《民法通則意見》第92條規(guī)定的原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)。

第二，出賣人出賣的財產(chǎn)須與其他原共同共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用。這就要求其他原共同共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時，必須現(xiàn)實地擁有其從共同共有財產(chǎn)中分得的財產(chǎn)；如果其分得的財產(chǎn)已因出賣等原因不復(fù)存在，即無從主張優(yōu)先購買權(quán)。至于兩項財產(chǎn)是否“屬于一個整體或者配套使用”，則應(yīng)由其他原共同共有人負舉證責任。在這種情況下，由其他原共同共有人對出賣的財產(chǎn)行使優(yōu)先購買權(quán)，可以使本屬于一個整體或者配套使用的財產(chǎn)恢復(fù)到原來的結(jié)合狀態(tài)，故在一定程度上有利于發(fā)揮財產(chǎn)的效用。在理論和實務(wù)中，如果當事人因分家析產(chǎn)、分割遺產(chǎn)或者分割其他財產(chǎn)，將原本連成一體的房屋及院落予以分割，則各方分得的財產(chǎn)往往容易被認定為“屬于一個整體或者配套使用”。例如，對于一個孫姓三兄弟因分家析產(chǎn)而各自取得9間房屋中的3間的案件，王利明教授認為，“盡管9間房屋已經(jīng)分割，為三兄弟分別所有，但是房屋在結(jié)構(gòu)上仍然為一整體，各個共有墻也沒有嚴格地確定為哪一家所有”，故根據(jù)《民法通則意見》第92條的規(guī)定，當哥哥出賣其分得的3間房屋時，其兩個弟弟可主張優(yōu)先購買權(quán)。10崔建遠教授在討論《民法通則意見》第92條的規(guī)定時也曾舉例說：一棟三間一體的住房,被兄弟二人分割，每人一間半。當哥哥出賣歸其所有的一間半住房時，弟弟對該房屋享有原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)。11司法實踐中的做法與學(xué)者的上述見解大致相同。12

第三，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人和義務(wù)人必須都是原共同共有人。具體言之：一方面，已通過繼承、贈與或者買賣等方式合法地從原共同共有人處受讓其分得財產(chǎn)的受讓人，將受讓的財產(chǎn)再行出賣時，因出賣人已非原共同共有人，故其他原共同共有人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。另一方面，從原共同共有人處依法受讓其分得財產(chǎn)的受讓人，在其他原共同共有人出賣其分得的財產(chǎn)時，即便該財產(chǎn)與受讓人所受讓的財產(chǎn)原本“屬于一個整體或者配套使用”，因受讓人并不具備原共同共有人的身份，故亦不得對出賣人主張優(yōu)先購買權(quán)。在司法實踐中，有的法院就是如此處理的，13筆者贊同這種做法。

三、原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則

雖然《民法通則意見》第92條并未規(guī)定原共同共有人出賣其分得的財產(chǎn)時負有通知義務(wù)，但因其他原共同共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，很可能導(dǎo)致出賣人陷入一物二賣的窘境，故為保護自己的利益，出賣人在出賣其分得的財產(chǎn)時，最好提前合理期限通知其他原共同共有人，并取得其他原共同共有人作出的放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。在出賣人與第三人訂立買賣合同后，為便于其他原共同共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，實現(xiàn)《民法通則意見》第92條的立法目的，依據(jù)誠實信用原則，并參照《合同法》第60條第2款關(guān)于“當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”的規(guī)定，解釋上應(yīng)當認為，出賣人有義務(wù)將出賣價格、買受人等具體交易情況通知其他原共同共有人。出賣人履行通知義務(wù)后，其他原共同共有人在收到通知后的15日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄行使優(yōu)先購買權(quán)。14出賣人未履行通知義務(wù)的，其他原共同共有人應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道出賣事實之日起1年內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。15

在原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)未采用登記等方法予以公示的情況下，因其不具有對抗第三人的效力，故在第三人與出賣人依法訂立買賣合同后，已完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記手續(xù)的，應(yīng)由第三人取得該財產(chǎn)的所有權(quán)。于此情形，因第三人與出賣人訂立的買賣合同合法有效，故第三人取得并保有所有權(quán)的依據(jù)，并非《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度，而是因原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)不具有對抗第三人的效力所致。反之，第三人在與出賣人訂立買賣合同后，若尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記手續(xù)，那么在其他原共同共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時，就會在出賣人與第三人、優(yōu)先購買權(quán)人之間成立雙重買賣關(guān)系。于此情形，該優(yōu)先購買權(quán)并無對抗第三人的效力，故應(yīng)按照有關(guān)雙重買賣的一般規(guī)則處理：由先辦理交付或者登記手續(xù)的買方取得被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)；另一個買方只能追究出賣人不能履行的違約責任。在第三人和優(yōu)先購買權(quán)人均主張取得被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)時，為貫徹《民法通則意見》第92條的立法目的，法院可考慮判由優(yōu)先購買權(quán)人優(yōu)先取得該所有權(quán)。在司法實踐中，有的法院不考慮原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)有無對抗效力，就以該優(yōu)先購買權(quán)受到侵犯為由，判決出賣人與買受人訂立的房屋買賣合同無效，并撤銷房屋登記機關(guān)向買受人核發(fā)房屋所有權(quán)證的具體行政行為，16導(dǎo)致買受人受到法律保護的程度還不如善意取得制度中的第三人，顯然不妥。

此外應(yīng)注意的是，與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)受共有關(guān)系存續(xù)期間的限制、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受租賃期間的限制不同，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)因產(chǎn)生于共同共有財產(chǎn)分割之后，故從理論上說其存續(xù)期間并無限制。然而，正如有學(xué)者所批評的那樣，在共同共有財產(chǎn)已分割多年的情況下，該制度使原共同共有人出賣其分得財產(chǎn)的行為仍要受到其他原共同共有人的掣肘，未免有失公允。17在司法實踐中，就曾發(fā)生過原共同共有的房產(chǎn)被分割9年后，法院仍然保護原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的情況。18為避免該優(yōu)先購買權(quán)無限期地存續(xù)，在解釋上可以考慮援引誠實信用原則，并類推適用《合同法》第75條第2句為債權(quán)人撤銷權(quán)規(guī)定的5年最長除斥期間，認定在共同共有財產(chǎn)分割完畢5年以后，原共同共有人出賣其分得的財產(chǎn)的，其他原共同共有人不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。從立法論的角度而言，未來的立法如繼續(xù)采納該制度，應(yīng)明確將原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)限定在共同共有財產(chǎn)分割完畢后的一定年限內(nèi)。

四、合伙共有財產(chǎn)的性質(zhì)與原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)

在司法實踐中，有一種觀點認為，合伙人退伙后，向第三人轉(zhuǎn)讓其分得的合伙財產(chǎn)時，其他原合伙人根據(jù)《民法通則意見》第92條的規(guī)定，對于該合伙人轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。19這種做法顯然是以認定合伙共有財產(chǎn)屬于共同共有財產(chǎn)為前提的。問題是，能否將合伙共有財產(chǎn)解釋為共同共有呢？

在制定物權(quán)法的過程中，對于合伙財產(chǎn)究屬按份共有還是共同共有，存在著兩種相對立的觀點。一些學(xué)者認為合伙財產(chǎn)屬于按份共有，另一些學(xué)者和法院的同志則認為屬于共同共有。20《物權(quán)法》出臺之后，因其并未明確合伙財產(chǎn)的性質(zhì)，故學(xué)界對此問題依然分歧嚴重。一派學(xué)者認為合伙財產(chǎn)屬于共同共有財產(chǎn)。21另一派學(xué)者不認為合伙財產(chǎn)屬于共同共有財產(chǎn)。22也有學(xué)者主張將合伙財產(chǎn)看作是混合的共有，也即由合伙人的出資直接形成的合伙財產(chǎn)屬于按份共有，而由合伙運營獲得的收益則屬共同共有。23還有觀點認為，合伙財產(chǎn)“是歸入按份共有，還是歸入共同共有，是一個值得研究的問題”。24

從比較法上來看，《德國民法典》第719條和我國臺灣地區(qū)“民法”第668條明確將合伙財產(chǎn)規(guī)定為共同共有。《德國民法典》第719條第1款關(guān)于“合伙人中之一人不得處分其在合伙財產(chǎn)中的應(yīng)有部分和在屬于合伙財產(chǎn)的各個標的中的應(yīng)有部分；合伙人中之一人無權(quán)請求分割合伙財產(chǎn)”的規(guī)定，也確實符合共同共有的特征。但因我國現(xiàn)行法并無此類規(guī)定，故若認定合伙財產(chǎn)為共同共有，法律依據(jù)明顯不足。筆者認為，合伙財產(chǎn)究竟屬按份共有、共同共有、混合共有還是具有其他性質(zhì)，一方面取決于法律及理論如何區(qū)分按份共有與共同共有，另一方面又要受制于通過現(xiàn)行法而形成的合伙財產(chǎn)本身的特性。如何解決這一問題，必須結(jié)合現(xiàn)行法對于共有以及合伙財產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定來進行，而不能僅從理論上展開推演或者僅以域外的規(guī)定作為參照。

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定可知，按份共有與共同共有存在著如下區(qū)別：（1）共有人對共有物享有的權(quán)利是否區(qū)分份額不同。按份共有人依其份額對共有物享有所有權(quán)（第94條），共同共有人則不分份額地對共有物共同享有所有權(quán)（第94條）。由此決定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其共有份額，且其他共有人對該份額享有優(yōu)先購買權(quán)（第101條），而共同共有人卻無轉(zhuǎn)讓共有份額的余地。（2）對共有物的處分及重大修繕的程序要求不同。處分共有物以及對共有物作重大修繕的，除共有人之間另有約定外，在按份共有的情形，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意；在共同共有的情形，則須經(jīng)全體共同共有人一致同意（第97條）。（3）對共有物的管理費用以及其他負擔的承擔方式不同。對共有物的管理費用以及其他負擔，除共有人之間另有約定外，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人則須共同負擔（第98條）。（4）共有人內(nèi)部對因共有物而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)的分配方式不同。對于因共有物而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在共有人之間的內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照其份額享有債權(quán)、承擔債務(wù)；償還債務(wù)超過自己應(yīng)當承擔份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。與此不同，在共同共有關(guān)系中，各共同共有人須共同享有債權(quán)、承擔債務(wù)；某一共同共有人償還債務(wù)后，不存在向其他共有人追償?shù)膯栴}（第102條）。（5）對分割共有物的要求不同。除共有人另有約定外，按份共有人可以隨時請求分割共有物；共同共有人只能在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時，才可以請求分割共有物（第99條）。

以按份共有與共同共有的上述五個區(qū)別為標準，結(jié)合《合伙企業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)，在普通合伙企業(yè)中，合伙企業(yè)財產(chǎn)具有如下特征：（1）合伙人對合伙企業(yè)財產(chǎn)享有一定的份額，該財產(chǎn)份額可以依法轉(zhuǎn)讓（第22條）、出質(zhì)（第25條）、抵債（第42條）；合伙人向非合伙人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額的，除合伙協(xié)議另有約定外，其他合伙人享有優(yōu)先購買權(quán)（第23條）。（2）在處分合伙企業(yè)的不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓或者處分合伙企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)和其他財產(chǎn)權(quán)利時，除合伙協(xié)議另有約定外，應(yīng)當經(jīng)全體合伙人一致同意（第31條）；對于除此之外的其他合伙企業(yè)財產(chǎn)的處分，原則上須經(jīng)半數(shù)以上的合伙人表決同意（第30條）。（3）對于合伙企業(yè)的利潤分配和虧損分擔，除合伙協(xié)議另有約定或者合伙人另行協(xié)商決定之外，由合伙人按照實繳出資比例分配、分擔；無法確定出資比例的，由合伙人平均分配、分擔（第33條）。（4）在債務(wù)承擔方面，對于合伙企業(yè)的債務(wù)，應(yīng)先以合伙企業(yè)的全部財產(chǎn)進行清償（第38條）；合伙企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，由合伙人承擔無限連帶責任（第39條）；合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)的清償數(shù)額超過約定的或法定的虧損分擔比例的，有權(quán)向其他合伙人追償（第40條）。（5）關(guān)于合伙企業(yè)財產(chǎn)的分割問題，雖然合伙人在合伙企業(yè)清算前，原則上不得請求分割合伙企業(yè)的財產(chǎn)（第21條第1款），但在自愿退伙（第45條和第46條）、當然退伙（第48條）、除名退伙（第49條）以及合伙人死亡后其繼承人未能取得合伙人資格的情形（第50條），均應(yīng)分割合伙企業(yè)財產(chǎn)，退還該合伙人的財產(chǎn)份額（第51條和第52條）。由上可見，在普通合伙企業(yè)中，合伙企業(yè)財產(chǎn)所具有的諸多特征，明顯更近于《物權(quán)法》規(guī)定的按份共有制度，而與共同共有迥然有別。至于在有限合伙企業(yè)中，因有限合伙人僅以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔責任（第2條第3款），可將其財產(chǎn)份額予以出質(zhì)或者轉(zhuǎn)讓（第72條、第73條、第74條），合伙事務(wù)只能由普通合伙人執(zhí)行（第67條、第68條），加之有限合伙企業(yè)及其合伙人原則上應(yīng)適用《合伙企業(yè)法》第二章第一節(jié)至第五節(jié)關(guān)于普通合伙企業(yè)及其合伙人的規(guī)定（第60條），故有限合伙企業(yè)的財產(chǎn)在性質(zhì)上與共同共有相距更遠。

當然，盡管合伙企業(yè)財產(chǎn)與共同共有差異明顯，而與按份共有十分相似，但并不意味著其性質(zhì)上就屬于按份共有。應(yīng)當看到，人們之所以討論合伙企業(yè)財產(chǎn)屬于按份共有還是共同共有，主要是為了解決合伙企業(yè)財產(chǎn)的法律適用問題。在我國，《合伙企業(yè)法》對于合伙企業(yè)財產(chǎn)的管理、處分、債權(quán)債務(wù)關(guān)系以及合伙人的財產(chǎn)份額等問題，已經(jīng)設(shè)立了一整套不同于共有制度的獨特規(guī)則，且無可將其適用或準用共有制度的任何規(guī)定，因而《物權(quán)法》規(guī)定的共有制度，無論是按份共有還是共同共有，都既無必要也不可能適用于合伙企業(yè)財產(chǎn)及合伙人的財產(chǎn)份額。再爭論合伙企業(yè)財產(chǎn)屬于按份共有還是共同共有，不但缺乏實益，反倒容易引起法律適用的混亂。實際上，《合伙企業(yè)法》已承認合伙企業(yè)是一類獨立于合伙人之外的民事主體（第2條、第11條、第20條、第90條），合伙企業(yè)對其債務(wù)應(yīng)先以其全部財產(chǎn)進行清償（第38條），并且合伙企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，可以被依法宣告破產(chǎn)（第92條），導(dǎo)致合伙企業(yè)財產(chǎn)明顯脫離了物權(quán)法上共有財產(chǎn)的屬性，而類似于公司法人的獨立財產(chǎn)。可見，將合伙企業(yè)財產(chǎn)界定為合伙企業(yè)的獨立財產(chǎn)，而非歸全體合伙人按份共有或共同共有，更符合我國目前的合伙企業(yè)立法。

在一般的合伙合同關(guān)系中，因不存在獨立于合伙人之外的合伙企業(yè)，故合伙財產(chǎn)只能歸全體合伙人共有?！睹穹ㄍ▌t》第32條規(guī)定：“合伙人投入的財產(chǎn)，由合伙人統(tǒng)一管理和使用。”“合伙經(jīng)營積累的財產(chǎn)，歸合伙人共有?！边@表明一般合伙財產(chǎn)具有共有的屬性。根據(jù)《民法通則》及《民法通則意見》的有關(guān)規(guī)定可知，一般合伙財產(chǎn)具有如下特征。（1）合伙人對合伙財產(chǎn)享有一定的份額。合伙人應(yīng)當對出資數(shù)額、盈余分配等事項訂立書面協(xié)議（《民法通則》第31條）。（2）合伙人對合伙經(jīng)營的虧損及債務(wù)，對外應(yīng)承擔連帶責任，對內(nèi)應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔比例或者出資比例分擔；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實際的盈余分配比例承擔。償還合伙債務(wù)超過自己應(yīng)當承擔數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償（《民法通則》第35條、《民法通則意見》第47條）。（3）合伙人退伙，除書面協(xié)議另有約定外，原則上應(yīng)予準許，并對合伙財產(chǎn)進行分割（《民法通則意見》第52條、第54條）。（4）合伙終止時，對合伙財產(chǎn)的處理，如果既無書面協(xié)議又協(xié)商不成的，應(yīng)按照出資額占全部合伙額多的合伙人的意見處理（《民法通則意見》第55條）。由此可見，一般合伙財產(chǎn)所具有的各種特征，較為符合按份共有的要求，而與共同共有差別明顯。因此，對于一般合伙財產(chǎn)，除合伙人約定為共同共有外，作為按份共有來處理會更合適。

在按份共有與共同共有的認定上，崔建遠教授曾指出：“共同共有制度對于各個共有人的限制較多，不利于共有法律關(guān)系的簡化，除非必要，不宜推定為共同共有。”25《物權(quán)法》第103條也規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。”這與《民法通則意見》第88條關(guān)于“對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當認定為共同共有”的規(guī)定截然相反，體現(xiàn)了《物權(quán)法》對共同共有的發(fā)生原因所持的限制態(tài)度。具體到合伙企業(yè)以及一般的合伙合同來說，合伙人之間通常不具有家庭關(guān)系或者類似于家庭關(guān)系的社會關(guān)系，而主要是一種合伙經(jīng)營的經(jīng)濟結(jié)合關(guān)系，故除合伙合同另有約定外，并無必要將更接近按份共有的合伙（企業(yè)）財產(chǎn)解釋為共同共有。就現(xiàn)行法而言，既然無論是合伙企業(yè)財產(chǎn)還是一般合伙財產(chǎn)都不符合共同共有的特征，那么在此類財產(chǎn)分割后，自無適用《民法通則意見》第92條規(guī)定的余地。

五、原共同共有人與房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)沖突

原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)的客體如果是租賃房屋，那么在出賣人將該房屋出賣給第三人時，就會在原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)與《合同法》第230條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之間產(chǎn)生沖突。此時何者更為優(yōu)先呢？筆者認為，在現(xiàn)行法及司法解釋缺乏明文規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)兩個優(yōu)先購買權(quán)有無對抗效力，必要時結(jié)合其立法目的，來綜合確定解決沖突的辦法。

首先，如果在兩個優(yōu)先購買權(quán)之間，一個具有對抗效力，另一個缺乏對抗效力，則應(yīng)由具有對抗效力者優(yōu)先于不具有對抗效力者。例如，倘若房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)因房屋租賃合同依法辦理了登記備案手續(xù)而具有對抗效力，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)因未辦理登記而缺乏對抗效力，那么房屋承租人就應(yīng)優(yōu)先于原共同共有人而行使優(yōu)先購買權(quán)。

其次，如果兩個優(yōu)先購買權(quán)都具有對抗效力，例如房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)因房屋租賃合同依法辦理了登記備案手續(xù)而取得對抗效力，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)因辦理了登記而具有對抗效力，則可參照“先取得對抗效力的物權(quán)優(yōu)先于后取得（或者未取得）對抗效力的物權(quán)”理論，26使先取得對抗效力的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于后取得對抗效力的優(yōu)先購買權(quán)而行使。

最后，如果兩個優(yōu)先購買權(quán)均無對抗效力，即應(yīng)結(jié)合兩者的立法目的來確定解決辦法。就房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)而言，其立法目的既有減少交易成本、提高房屋利用效率的考慮，也有保護房屋承租人這一相對處于弱勢地位的社會群體的考慮。就原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)而言，其立法目的是要恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間因家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系，并在后果上有利于提高物的利用效率，而不存在保護弱者的問題。比較兩者的立法目的，為了貫徹保護弱者的立法政策，加之如下文所述，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度既缺乏正當?shù)纳鐣吣繕耍膊皇菍崿F(xiàn)其目標的最佳工具，所以在解釋上，應(yīng)當使房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)而行使。

六、原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的存廢

有學(xué)者認為，《民法通則》第78條在規(guī)定共有關(guān)系時，只賦予按份共有人以優(yōu)先購買權(quán)，并未賦予共同共有人以優(yōu)先購買權(quán)，共同共有人也談不上享有優(yōu)先購買權(quán)的問題?！睹穹ㄍ▌t意見》第92條“把一個依法并不產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)而且已經(jīng)消滅的共同共有關(guān)系作為主張優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)，顯然是既缺乏立法依據(jù)，又有悖法理的”。27姑且不論司法解釋能否突破現(xiàn)行法的規(guī)定進行造法，28單就批評《民法通則意見》第92條“有悖法理”的觀點而言，其實并未切中要害。

從法制史和比較法來看，在我國古代法上，曾經(jīng)存在有親族先買權(quán)和地鄰先買權(quán)。29《埃及民法典》第936條第5款規(guī)定，在特定的不動產(chǎn)相鄰關(guān)系中，鄰人對相鄰的他人土地享有優(yōu)先購買權(quán)。30我國臺灣地區(qū)“農(nóng)地重劃條例”第5條、第23條規(guī)定，在重劃區(qū)內(nèi)的耕地出售時，毗連耕地的現(xiàn)耕所有權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)。這些例子表明，為了實現(xiàn)特定的社會政策目標，立法者可基于有關(guān)當事人之間的親屬關(guān)系或者不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，承認其對被出賣的財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。另外，在我國臺灣地區(qū)，依“土地法”第219條第4項的規(guī)定：“私有土地經(jīng)依征收計劃使用后，經(jīng)過都市計劃變更原使用目的，土地管理機關(guān)標售該土地時，應(yīng)公告一個月，被征收之原土地所有權(quán)人或其繼承人有優(yōu)先購買權(quán)?！蔽覈_灣地區(qū)“土地征收條例”第59條的規(guī)定與此相同。我國臺灣地區(qū)“促進產(chǎn)業(yè)升級條例”第26條第1項規(guī)定：“工業(yè)主管機關(guān)開發(fā)工業(yè)區(qū)時，得按開發(fā)工業(yè)區(qū)之目的及性質(zhì)，核準被征收之原土地所有權(quán)人優(yōu)先購買該工業(yè)區(qū)土地。但不包含社區(qū)用地。”為此我國臺灣地區(qū)還頒布了專門的“工業(yè)區(qū)被征收原土地所有權(quán)人優(yōu)先購買工業(yè)區(qū)土地實施辦法”。這些做法進一步說明，即便當事人與被出賣的財產(chǎn)之間并無諸如共有、租賃、不動產(chǎn)相鄰等可以產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系，但為實現(xiàn)特定的社會政策目標，立法者仍可基于該當事人與被出賣的財產(chǎn)之間曾經(jīng)存在過的法律關(guān)系，賦予其法定優(yōu)先購買權(quán)。實際上，只要立法者追求的特定社會政策目標具有正當性，并且法定優(yōu)先購買權(quán)制度是實現(xiàn)該目標的最佳工具，那么在立法中賦予特定當事人以優(yōu)先購買權(quán)，就無所謂“有悖法理”的問題。因為“法理”畢竟是要為“制度”服務(wù)，并最終服務(wù)于立法目標的。

問題是，《民法通則意見》第92條的規(guī)定是否具有正當?shù)纳鐣吣繕耍⑶以餐灿腥藘?yōu)先購買權(quán)制度是實現(xiàn)該目標的最佳工具呢？筆者持否定態(tài)度。

首先，該規(guī)定不具有正當?shù)纳鐣吣繕?。如前所述，原共同共有人?yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，主要是為了恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間因家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系。但應(yīng)看到，共同共有財產(chǎn)的分割，往往是因“共有的基礎(chǔ)喪失”（《物權(quán)法》第99條）或者說共同關(guān)系的消滅而引起的。31在共同共有財產(chǎn)被分割的情況下，由于立法者通過共同共有制度所要維護的、存在于原共同共有人之間的家庭關(guān)系等人的結(jié)合關(guān)系不復(fù)存在，導(dǎo)致原共同共有財產(chǎn)之間因家庭生活等共同關(guān)系而形成的特別結(jié)合關(guān)系也隨之消滅。于此情形，即便原共同共有人之間還存在著其他身份上或者生活上的聯(lián)系，例如仍為兄弟關(guān)系或者仍在同一個或者相鄰的院落內(nèi)居住，但因作為共同共有之基礎(chǔ)的共同關(guān)系已經(jīng)喪失，故無必要再通過原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度來恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間的特別結(jié)合關(guān)系。此正所謂“皮之不存，毛將焉附”?？梢?，《民法通則意見》第92條實際上缺乏正當?shù)纳鐣吣繕恕?/p>

其次，該規(guī)定不是實現(xiàn)其所追求的社會政策目標的最佳工具。根據(jù)我國的物權(quán)立法及理論，共同共有人在分割共同共有財產(chǎn)時，通常有實物分割、變價分割和作價補償三種方式可供選擇。32對于“屬于一個整體或者配套使用”的共同共有財產(chǎn)，如果進行實物分割會損害財產(chǎn)的整體效用或價值，當事人自可采用變價分割或作價補償?shù)姆绞絹矸峙湓撠敭a(chǎn)，或者在該財產(chǎn)上另行成立按份共有關(guān)系，以使原共同共有財產(chǎn)之間的特別結(jié)合關(guān)系得以維續(xù)?？梢?，即便承認《民法通則意見》第92條所追求的恢復(fù)原共同共有財產(chǎn)之間的特別結(jié)合關(guān)系的社會政策目標具有正當性，那么通過對共同共有財產(chǎn)進行變價分割或者作價補償?shù)绕渌緩揭沧阋詫崿F(xiàn)同一目標，原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度顯非實現(xiàn)該目標的最佳工具。33再者，如果各共同共有人不愿意進行變價分割或作價補償，而是執(zhí)意采取實物分割的方式，將“屬于一個整體或者配套使用”的共同共有財產(chǎn)分割給不同的共有人，即足以表明各共同共有人無意維持共同共有財產(chǎn)之間的特別結(jié)合關(guān)系。在這種情況下，立法者再規(guī)定原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，以求使已被當事人自愿放棄的原共同共有財產(chǎn)之間的特別結(jié)合關(guān)系得以恢復(fù)，顯然是畫蛇添足。

最后，該規(guī)定嚴重損害出賣人的利益。一般來說，在法定優(yōu)先購買權(quán)制度中，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人、義務(wù)人以及優(yōu)先購買權(quán)的客體都應(yīng)當是確定的，以便義務(wù)人出賣財產(chǎn)時能夠及時通知權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)。然而，在《民法通則意見》第92條規(guī)定的原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)制度中，各原共同共有人分得的財產(chǎn)是否“屬于一個整體或者配套使用”，并無明確、具體、統(tǒng)一的判斷標準，而是要取決于發(fā)生糾紛后法院的個案認定。因此，當原共同共有人出賣其分得的財產(chǎn)時，未必知道自己分得的財產(chǎn)與其他原共同共有人分得的財產(chǎn)“屬于一個整體或者配套使用”，進而也未必知道其他原共同共有人對其出賣的財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣人因不知道這些情況而未能履行通知義務(wù)，致其在與第三人訂立買賣合同后又被其他原共同共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，則出賣人要么被迫陷入一物二賣的困境，要么與第三人簽訂的買賣合同被法院確認無效，34并向第三人承擔締約過失責任，結(jié)果必然是嚴重損害出賣人的利益。

綜上所述，《民法通則意見》第92條規(guī)定的原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)，既缺乏正當?shù)纳鐣吣繕耍膊皇菍崿F(xiàn)其立法目標的最佳手段，在實務(wù)操作中易因缺乏明確的判斷標準而被濫用，進而產(chǎn)生損害出賣人的利益的惡果。雖然《物權(quán)法》沒有延用這一制度，但因《民法通則意見》第92條尚未像第118條那樣被最高人民法院明文廢止，故在審判實踐中難免有法院繼續(xù)援用該規(guī)定判案。35從立法論的角度說，將來的相關(guān)立法或司法解釋應(yīng)明確廢止此規(guī)定。在該制度被廢止前，法院于實務(wù)中解釋適用《民法通則意見》第92條時，應(yīng)嚴格限定“出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”的情形，以減少該規(guī)定所帶來的弊端。例如，倘若原共同共有人分割的房屋位于同一院落或者同一建筑物之中，并且出賣人分得的房屋已辦理獨立的房屋所有權(quán)證，那么法院就不應(yīng)以其房屋與其他原共同共有人分得的房屋“屬于一個整體或者配套使用”為由，認定其他原共同共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，而應(yīng)依照《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定、《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定等加以處理。

注：

1參見戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，《清華大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2001年第1期。

2關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征，可參見戴孟勇：《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)若干爭議問題探析》，《煙臺大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2011年第4期。

3房紹坤、于志宏：《優(yōu)先購買權(quán)初探》，《煙臺大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》1992年第1期。

4梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國法制出版社2001年版，第73頁。

5參見王明成：《物權(quán)法共有人先買權(quán)制度之檢討——共有人先買權(quán)發(fā)生模式的比較研究》，《華僑大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2007年第3期。

6參見崔建遠：《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》，《河北法學(xué)》2009年第5期。

7、8王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第355-356頁，第354頁。

9參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法（第四版）》，法律出版社2007年版，第238頁。

10參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第796頁。

11參見崔建遠：《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》，《河北法學(xué)》2009年第5期。實務(wù)界人士所舉的類似例子，可參見梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國法制出版社2001年版，第73頁。

12例如，在“王保國與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”中，法院認為，被告王保國與原告王學(xué)楷所分割的房產(chǎn)坐落在同一宅基地上，前面三間門面房及后院兩側(cè)偏房原為配套使用。該房產(chǎn)宅基地在協(xié)議分割前原屬二人共有，分割后房產(chǎn)雖已歸各自所有，但王保國分得的二間門面房和王學(xué)楷分割的一間門面房系由統(tǒng)一整體的三間門面房分割而成，仍屬一個整體。故被告王保國將其分得的房產(chǎn)及后院出賣給第三人時，原告王學(xué)楷享有優(yōu)先購買權(quán)。參見安徽省亳州市中級人民法院（2001）亳民終字第067號民事判決書（CLI.C.41513）。又如，在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”（CLI.C.239783）中，法院認為：原告袁雅琴與第三人（附帶民事訴訟被告）謝其英居住于同一幢系爭房屋，該房原為袁尚濱的遺產(chǎn)。通過遺產(chǎn)繼承析分，袁雅琴獲得二樓、三樓的產(chǎn)權(quán)，謝其英獲得底層房屋的產(chǎn)權(quán)。按照《民法通則意見》第92條的規(guī)定，在第三人謝其英出售其分得的房產(chǎn)時，袁雅琴作為原共同共有人，在同等條件下應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。再如，在“周紹中訴鎮(zhèn)平縣地稅局房屋買賣合同案”中，原鎮(zhèn)平縣稅務(wù)局于1994年分為鎮(zhèn)平縣國稅局和鎮(zhèn)平縣地稅局，同時對原曲屯稅務(wù)所房產(chǎn)進行分配，鎮(zhèn)平縣國稅局和地稅局對分割后的樓房及附屬建筑物分別享有所有權(quán)。法院認為，被告鎮(zhèn)平縣地稅局在第三人鎮(zhèn)平縣國稅局處分房產(chǎn)時，作為原共有人雖應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，但因其當時已放棄購買，且其反訴已超過訴訟時效，故其請求確認原告與第三人鎮(zhèn)平縣國稅局之間房屋買賣關(guān)系無效，并請求對鎮(zhèn)平縣國稅局轉(zhuǎn)讓房屋的優(yōu)先購買權(quán)，本院不予支持。參見河南省鎮(zhèn)平縣人民法院（1998）鎮(zhèn)城民初字第560號民事判決書（CLI.C.229952）。本文所引判決書，除另有說明者外，均來自北大法寶（http：//vip.chinalawinfo.com）網(wǎng)站，訪問日期為2012年1月13日。

13例如，在“周紹中訴鎮(zhèn)平縣地稅局房屋買賣合同案”中，法院認為：根據(jù)《民法通則意見》第92條的規(guī)定，原共同共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的條件之一，就是其必須是所購財產(chǎn)的原共有人。在本案中，當事人所爭議的房產(chǎn)雖連為一整體或配套使用，但因原告是通過購買方式而享有第三人鎮(zhèn)平縣國稅局轉(zhuǎn)讓給其房產(chǎn)的所有權(quán)，并非財產(chǎn)的原共同共有人，不符合享有優(yōu)先購買權(quán)的條件，故原告對被告處分其分得的房產(chǎn)不享有優(yōu)先購買權(quán)。參見河南省鎮(zhèn)平縣人民法院（1998）鎮(zhèn)城民初字第560號民事判決書（CLI.C.229952）。

14此一結(jié)論系類推適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第24條第3項規(guī)定而來。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的……”。類推適用的理由是，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)同屬優(yōu)先購買權(quán)，在行使方面的要求應(yīng)大致相同。

15此處的1年期間，系類推適用《合同法》第55條第1項和第75條第1句為撤銷權(quán)所規(guī)定的1年除斥期間而來。類推適用的理由是，該法所規(guī)定的這兩種法定撤銷權(quán)，與原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)上均屬于形成權(quán)，故在行使上均應(yīng)受到法定除斥期間的限制。

16參見“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”（CLI.C.239783）。

17參見李開國、黃明耀：《論房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)》，《中南政法學(xué)院學(xué)報》1993年第2期。

18參見“王保國與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”，安徽省亳州市中級人民法院（2001）亳民終字第067號民事判決書（CLI.C.41513）。

19例如，在“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效案”中，原告劉漢收與被告馬文義合伙建立西華縣黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場，并在租賃的他人土地上建了八間房屋和八間棚子。2003年11月6日，馬文義退伙，分得房屋和棚子各三間。同月26日，馬文義將其分得的三間房屋及三間棚子賣給孫收。2007年2月，西華縣土地局通知劉漢收給孫收辦理過戶手續(xù)，并將馬文義與孫收的轉(zhuǎn)讓協(xié)議交給劉漢收。劉漢收起訴至西華縣人民法院，要求確認被告馬文義與第三人孫收的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。一審法院審理認為：原、被告合伙經(jīng)營蔬菜交易市場，二人散伙時對共同財產(chǎn)進行了分割，之后一個或數(shù)個原共有人分得財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人在相同條件下有優(yōu)先購買權(quán)。馬文義與劉漢收分房時以20000元價格讓劉漢收購買，劉漢收未同意，后被告馬文義以14000元價格賣給孫收時未征得劉漢收同意，侵犯了原告劉漢收的優(yōu)先購買權(quán)，被告馬文義與第三人孫收簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無效協(xié)議。根據(jù)《民法通則》第78條、《民法通則意見》第92條以及1997年《合伙企業(yè)法》第22條之規(guī)定，判決如下：（1）被告馬文義與第三人孫收所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；（2）在同等條件下，原告劉漢收有優(yōu)先購買權(quán)。第三人孫收不服一審判決，向周口市中級人民法院提起上訴。二審法院審理后認為：被上訴人馬文義出售給上訴人孫收的三間房屋及三間棚子原系西華縣黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場的組成部分，在劉漢收與馬文義合伙經(jīng)營該市場時屬于合伙人的共有財產(chǎn)。馬文義退伙后，向與合伙無關(guān)的第三人轉(zhuǎn)讓其分得的房屋及棚子時，應(yīng)當通知原共有人，原共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。判決駁回上訴，維持原判。參見金廣良、趙金山：《合伙人退伙后轉(zhuǎn)讓合伙財產(chǎn)未明確告知的行為無效》，《人民法院報》2008年12月26日，第5版。

20參見全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點全集》，法律出版社2007年版，第437-438頁。

21參見楊立新：《共有權(quán)理論與適用》，法律出版社2007年版，第389-391頁；魏振瀛主編：《民法（第三版）》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2007年版，第261頁（錢明星執(zhí)筆部分）；申衛(wèi)星：《物權(quán)法原理》，中國人民大學(xué)出版社2008年版，第259頁；劉家安：《物權(quán)法》，中國政法大學(xué)出版社2009年版，第143頁。

22認為共同共有包括夫妻共有和家庭共有的觀點，可參見王利明：《物權(quán)法研究（修訂版上卷）》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第710-711頁；馬俊駒、陳本寒主編：《物權(quán)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社2007年版，第192-193頁（薛文成執(zhí)筆部分）。認為共同共有包括夫妻共有、家庭共有和遺產(chǎn)分割前的共有的觀點，可參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法（第四版）》，法律出版社2007年版，第241-242頁；朱巖、高圣平、陳鑫：《中國物權(quán)法評注》，北京大學(xué)出版社2007年版，第314-315頁（陳鑫執(zhí)筆部分）；溫世揚：《物權(quán)法要義》，法律出版社2007年版，第124-125頁。

23、25崔建遠：《物權(quán)法（第二版）》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第241-242頁，第227頁。

24胡康生主編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第219頁（李文閣、孫娜娜執(zhí)筆部分）。

26參見戴孟勇：《物權(quán)的優(yōu)先效力：反思與重構(gòu)》，載戴孟勇：《民法原理與實例研究》，中國政法大學(xué)出版社2010年版，第243頁。

27李開國、黃明耀：《論房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)》，《中南政法學(xué)院學(xué)報》1993年第2期。

28相關(guān)的討論，可參見楊立新主編：《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運用》，中國法制出版社2009年版，“前言”，第9-11頁。

29參見潘維和：《中國民事法史》，漢林出版社1982年版，第427-428頁；陳志英：《宋代物權(quán)關(guān)系研究》，中國社會科學(xué)出版社2006年版，第215-220頁。

30該款規(guī)定（先買權(quán)屬于）下列情形中的鄰人：（1）不論不動產(chǎn)位于城市或鄉(xiāng)村，此等不動產(chǎn)是建筑物或建筑用地的；（2）出賣的土地對鄰地享有地役權(quán)，或鄰地對此等出賣的土地享有地役權(quán)的；（3）鄰地的兩端與出賣的土地相連，且其價值至少相當于出賣的土地的價金的一半的。

31參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法（第四版）》，法律出版社2007年版，第240頁。

32參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法（第四版）》，法律出版社2007年版，第241頁；《中華人民共和國物權(quán)法》第100條。

33有學(xué)者指出：原共同共有財產(chǎn)進行分割時，無論是通過協(xié)議分割或裁判分割，當事人或法院必然會平衡。如以實物為分割時，各共有人所分得之物是否會減損其效用及經(jīng)濟上價值，且可通過折價、拍賣、變賣等方式予以調(diào)整。故共同共有物經(jīng)分割后，存在“出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”，應(yīng)已屬少見之情形。見陳清進：《中國大陸優(yōu)先購買權(quán)之研究——以共有人優(yōu)先購買權(quán)為中心》，臺北東吳大學(xué)法律學(xué)系中國大陸法律碩士在職專班2009年碩士論文，第108頁。

34在前文所引的“王保國與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”、“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”和“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效案”中，出賣人與第三人簽訂的買賣合同，就被法院以侵犯了原共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)為由判決無效。當然，從理論上說，法院以侵害優(yōu)先購買權(quán)為由認定出賣人與第三人簽訂的買賣合同無效，既非保護優(yōu)先購買權(quán)人所必需，也會損害第三人的利益，因而不夠妥當。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形”，承租人“請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。有鑒于此，今后法院在適用《民法通則意見》第92條時，宜類推適用上述規(guī)定，不支持優(yōu)先購買權(quán)人請求確認出賣人與第三人簽訂的買賣合同無效的訴訟請求。

35例如，在上海市浦東新區(qū)人民法院2009年審結(jié)的一起父母二人起訴其女兒要求分家析產(chǎn)的案件中，法院認為：“兩原告對房屋所作貢獻較大，且綜合考慮雙方居住情況等，本院酌定被告應(yīng)得產(chǎn)權(quán)份額為四分之一。因雙方對房地產(chǎn)評估價格均無異議，本院將根據(jù)該結(jié)論判令原告支付被告相應(yīng)房屋折價款。至于被告稱其希望將所分得份額轉(zhuǎn)讓他人的主張，本院認為，根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定，共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持。現(xiàn)原告已愿意支付房屋折價款，本院依法予以支持?！鄙虾Ｊ衅謻|新區(qū)人民法院（2009）浦民一（民）初字第5196號民事判決書（CLI.C.202817）。應(yīng)當指出的是，本案其實不涉及原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)問題，而僅僅是兩原告要求通過折價補償?shù)姆绞脚c被告分割共同共有財產(chǎn)。從法院的判決結(jié)果看，也是將房屋判歸兩原告共同共有，兩原告向被告支付房屋折價款。因兩原告取得的房屋所有權(quán)與被告獲得的房屋折價款不可能“屬于一個整體或者配套使用”，故在兩原告與被告之間并無原共同共有人優(yōu)先購買權(quán)可言。因此，就本案來說，法院的判決結(jié)果雖然正確，但其援引《民法原則意見》第92條作為判決依據(jù)之一，卻是錯誤的。