摘 要：簡要分析了當前國內房地產現狀，簡要闡述房產測繪的內容，分類，特點等幾個方面。概述了房產測繪中的幾個要點及步驟，對房產測繪工作存在的問題提出了幾點措施，分析產生誤差的原因，基于誤差分析，提出房屋預測方案和房屋實測方案，便于將誤差降低到最小。
　　關鍵詞：房產測繪 概述 措施 房產測繪
　　中圖分類號：P2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791(2011)10(c)-0000-00
　　1 概述
　　房地產項目測繪，是指為房地產權屬、經營、開發(fā)和其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘圖、分層分戶圖和相關圖、表、冊、簿、數據等進行的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等一系列房地產活動息息相關。其中商品房面積直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關心，特別是同一房屋在預測和實測前后面積差別更為關心。房屋面積測量主要采用實地測距法和坐標解析法測算邊長、房角點等房屋要素解算房屋面積，因此其誤差主要取決于實地測量誤差和數據計算處理誤差。正確理解預測與實測，對整個房產測繪起著重要意義。
　　2 房產測繪的內容
　　房屋預測是指在商品房預售中，由開發(fā)部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照規(guī)劃圖紙上的尺寸，跟據《房產測量規(guī)范》，參考設計部門提供的公用面積使用說明，對未竣工的房屋預先計算。這個面積可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用，同時也可以為商品房網上備案和預銷售使用。 房屋實測指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的單位，依據《房產測量規(guī)范》和規(guī)劃設計圖紙、變更圖紙和預算數據等，對房屋進行實地的勘測、繪圖、計算。此面積為購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算等的依據。
　　通常房屋的預測面積和實測面積沒有差異。但部分會產生差異，究其原因有多種，主要為以下兩類：（1）數據采集及圖紙變更。房屋預測依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣、復雜，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得到。房產開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積不同的主要原因。（2）技術性原因。由于不少房產測繪單位技術、管理水平有限，從業(yè)人員所學專業(yè)、素質層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等的理解不同。在具體工作中，工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因也會造成面積的不同，此種原因應盡量避免。預測和實測如果由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。
　　3 城市房產測繪的特點
　　根據房產測繪的內容和特點，作為城市測繪重要組成部分的城市房產測繪的特點總結起來，主要體現在以下幾個方面:
　　(1)房產測繪成果重要內容的房產圖是平面圖，其上只要求平面位置準確，不表示高程，不繪制等高線。(2)房產圖上對房屋及與房屋、房產有關要素的要求比其它圖種要詳細得多。例如房屋，不單要表示結構性質，還要表示出層次、用途及建成年份等。(3)房產圖對房屋及房屋的權屬界線和用地界線等的表示，精度要求比較高。(4)房產圖的主要內容應包括:測量控制點、界址點、房屋權利界線、用地界線、附屬設施、圍護物、產別、結構、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產編號以及各種名稱和數字注記等1291
　　4 房產測繪的幾點措施
　　1 預測圖紙資料的檢查。設計圖紙是建筑面積預測的首要資料。一套完整的建筑施工圖應包括規(guī)劃總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，；檢查其圖紙是否經過相關規(guī)劃部門審批，只有經過了相應部門審批的圖紙才是房屋面積預測算的合法依據；檢查其平面圖、立面圖、剖面圖、外檐詳圖、樓梯及陽臺詳圖是否一致，設計單位為了提高效率可能會讓不同設計人員分工協作完成同一幢建筑的平、立、剖面圖，而在設計過程中很可能會有變更，如設計人員缺乏溝通就會造成圖紙前后不一致；檢查平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法完成平面圖的繪制；檢查設計單位提供的對圖紙上如水泵房、電表間、配電室、制冷機房、消防控制室等公用設施部位功能使用說明是否清楚、齊全；特別注意設計圖上的文字注釋，如：平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等等，是否與房產測量的有關性質界定一致，如“入戶花園”，在計算面積的技術規(guī)定條款中，不會有這個詞，而且“花園”也不能計算面積，但實際上“入戶花園”類似 “無柱外走道”或“不封閉的陽臺”，究竟如何定性，必須有一個明確的說明；建筑物相似部位用途標注是否一致，因為按照規(guī)范標注用途不同計算方法可能會不一致，甚至可能會關系到是否計算面積的，特別是在同一項目中如出現相同或相似部位計算不一致很可能造成產權糾紛。
　　2 尺寸數據采集。在設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，保溫厚度等，這些與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻邊沿尺寸，需要經過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標注的是哪個部位的尺寸；在使用面積預測換算邊長數據時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。如：設計為軸間距離為100