摘 要：本文重點(diǎn)對(duì)BOT模式在公共租賃房建設(shè)中的運(yùn)作模式進(jìn)行了探討，并運(yùn)用SWOT分析法論證了公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)用BOT融資模式的可行性。這種融資模式能夠吸引更多私營(yíng)部門參與公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，提高社會(huì)資金的使用效率，為解決公共租賃住房建設(shè)的融資難題提供了途徑。
　　關(guān)鍵詞：項(xiàng)目融資BOTSWOT公共租賃房
　　
　　一、引言
　　
　　2010年11月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“大力發(fā)展公共租賃住房，解決群眾在居住方面遇到的困難”。發(fā)展公共租賃住房首先必須解決好資金問題；由于公共租賃住房的投資規(guī)模大，在目前各地政府財(cái)力有限的情況下僅靠政府的投資是無法滿足實(shí)際需要的。為此，國(guó)務(wù)院于2010年5月下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，明確提出：支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)公共租賃住房等政策性住房，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。這個(gè)政策的出臺(tái)為民間資本參與公共租賃房建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。BOT (英文Build－Operate－Transfer的縮寫)作為一種新型的融資和建設(shè)管理模式，能有效引入私營(yíng)資本（包括國(guó)外資本）參與項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，從而為解決公共租賃住房建設(shè)中的融資難題提供了途徑和方法。
　　
　　二、BOT模式簡(jiǎn)介
　　
　　BOT是英文Build－Operate－Transfer的縮寫，通常直譯為“建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓”。BOT模式自1984年土耳其首相Turgut Ozal首次成功應(yīng)用于土耳其公共基礎(chǔ)設(shè)施的私有化過程中后，引起世界各國(guó)尤其是發(fā)展中國(guó)家的廣泛關(guān)注和應(yīng)用。根據(jù)清華大學(xué)王守清、柯永建在《特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目融資（BOT、PFI和PPP）》一書對(duì)BOT的定義，BOT是指政府（主要是省市級(jí)以上）通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營(yíng)商進(jìn)行項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，在規(guī)定的特許期（通常是10～30年）內(nèi)向該項(xiàng)目的使用者收費(fèi)，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報(bào)，特許期滿后將項(xiàng)目移交給政府部門。
　　
　　三、BOT模式在公共租賃住房建設(shè)中的運(yùn)作
　　
　　(一)運(yùn)作的基本思路
　　結(jié)合公共租賃住房的基本特性，以BOT模式進(jìn)行運(yùn)作的基本思路如下：政府授權(quán)私營(yíng)部門組建公共租賃住房項(xiàng)目公司，然后由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)公共租賃住房的設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并通過向公共租賃住房租賃者收取租金的形式收回成本并獲得利潤(rùn)（如圖1所示）。
　　
　　(二)運(yùn)作的詳細(xì)程序
　　1.項(xiàng)目確立階段。在這個(gè)階段，政府必須根據(jù)發(fā)展規(guī)劃和目前社會(huì)對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目的需求，以確定是否建設(shè)該公共租賃住房項(xiàng)目。在項(xiàng)目確定后，政府必須分析采用BOT模式建設(shè)該項(xiàng)目的可能性和優(yōu)勢(shì)，從而確定該公租房項(xiàng)目能否應(yīng)用BOT模式。
　　2.招標(biāo)及合同簽定階段。政府管理部門通過招標(biāo)形式，重點(diǎn)對(duì)投標(biāo)人的開發(fā)能力、技術(shù)、資金等方面進(jìn)行綜合評(píng)比后確定投資主體；然后，通過與投資者進(jìn)行談判，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等內(nèi)容后簽定投資公共租賃住房的投資合同。
　　3.建設(shè)運(yùn)營(yíng)階段。由私營(yíng)部門組建的公共租賃住房項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌措資金，組織專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)方式確定承包商施工，聘請(qǐng)監(jiān)理咨詢公司作項(xiàng)目監(jiān)理，完工后進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理或委托專業(yè)公司進(jìn)行管理等。政府在合同期的主要職責(zé)是依據(jù)合同條款提供各種支持，幫助協(xié)調(diào)各方關(guān)系，監(jiān)督項(xiàng)目公司按計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。
　　4.移交階段。按照合同中的相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目公司將公租房項(xiàng)目移交給政府。
　　
　　
　　四、BOT模式在公共租賃住房建設(shè)中的SWOT分析
　　
　　SWOT分析法又稱為態(tài)勢(shì)分析法，也稱波士頓矩陣，它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來的，是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢(shì)）、weaknesses（劣勢(shì)）、opportunities(機(jī)會(huì))、threats（威脅）。它是一種戰(zhàn)略分析方法，通過對(duì)被分析對(duì)象的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的加以綜合評(píng)估與分析得出結(jié)論，通過內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合來清晰地確定被分析對(duì)象的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，從而在戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面加以調(diào)整方法，以保障被分析對(duì)象的實(shí)行能達(dá)到所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
　　(一)優(yōu)勢(shì)分析
　　1.能夠有效吸引民間資本，緩解政府的財(cái)政壓力。公共租賃住房屬于保障性住房的范圍，一般由政府負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。若采用BOT模式建設(shè)公共租賃住房，其建設(shè)資金由私營(yíng)部門負(fù)責(zé)解決，政府不需要提供任何建設(shè)資金，因此，它在有效吸引私營(yíng)資本的同時(shí)，還能有效緩解政府的資金壓力。
　　2.有利于提高公租房的建設(shè)效率和降低建設(shè)成本。針對(duì)政府投資建設(shè)項(xiàng)目中普遍存在的低效率的問題，BOT項(xiàng)目不僅能將市場(chǎng)機(jī)制中的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入公共租賃住房建設(shè)，還能夠充分利用私營(yíng)部門在管理、技術(shù)和知識(shí)等方面的優(yōu)勢(shì)，既提高了建設(shè)的效率， 同時(shí)也節(jié)約了建設(shè)成本，有利于實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化，效率和產(chǎn)出的最大化。
　　3.政府可以規(guī)避大量的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行BOT模式融資建設(shè)公租房，投資風(fēng)險(xiǎn)由私營(yíng)部門、貸款者及其他相關(guān)當(dāng)事人等共同分擔(dān)，其中私營(yíng)部門承擔(dān)了絕大部分風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)特許協(xié)議的不同規(guī)定，政府不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或者與私營(yíng)部門共同承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。
　　4.能有效減少政府建設(shè)管理的工作量。因?yàn)樗綘I(yíng)部門承擔(dān)了建設(shè)項(xiàng)目的融資、建設(shè)等工作，與政府直接投資建設(shè)公租房相比較，將大大減少政府建設(shè)管理的工作量。
　　(二)劣勢(shì)分析
　　1.政府需要付出監(jiān)督成本。公共租賃住房屬于保障性住房范圍，其具有很強(qiáng)的公益性；而私營(yíng)部門組建項(xiàng)目公司來建設(shè)公共租賃住房，私營(yíng)企業(yè)追求利益最大化， 這與公租房的公益性之間存在一定沖突。因此，政府需要對(duì)私營(yíng)部門的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程實(shí)施監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的社會(huì)保障屬性。
　　2.對(duì)私營(yíng)部門的選擇上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)政府而言，由于項(xiàng)目成功與否在很大程度上取決于私營(yíng)部門的融資能力和管理能力，所以在選擇私營(yíng)部門時(shí)政府要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，必須選擇各方面實(shí)力均雄厚的私營(yíng)部門進(jìn)行公租房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。
　　3.參與主體較多，合同類型較為復(fù)雜。由于BOT項(xiàng)目參與主體非常多，從而造成在該模式下項(xiàng)目涉及到的合同量很大，數(shù)量龐大的合同文件構(gòu)成了整個(gè)復(fù)雜的文件系統(tǒng)，合同法律關(guān)系非常復(fù)雜。
　?。ㄈC(jī)會(huì)分析
　　1.政策支持。公共租賃住房是為了解決“夾心層”的住房困難而出現(xiàn)的一種住房保障形式，政府在政策上給予了大力支持。在十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議（2009年3月5日）上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出：積極發(fā)展公共租賃住房。2010年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》要求：按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，明確要求：各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。2010年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，明確規(guī)定：支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)公共租賃住房等政策性住房，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。這些政策的出臺(tái)，為公共租賃住房的發(fā)展及私營(yíng)部門參與公共租賃住房建設(shè)提供了政策支持。
　　
　　2.市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。以重慶市為例，從今年起每年開建1000萬平方米公共租賃住房，未來三至五年內(nèi)全市建設(shè)總量將達(dá)4000萬平方米。公共租賃住房的大量建設(shè)，為BOT項(xiàng)目融資模式在公共租賃住房建設(shè)中的應(yīng)用提供了廣闊的市場(chǎng)空間。
　?。ㄋ模┩{分析
　　1.相關(guān)法律法規(guī)還不完善。目前我國(guó)政府頒布實(shí)施了一系列相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融法律法規(guī)，但我國(guó)的法律體系還存在諸多不完善的地方，特別是對(duì)BOT這種項(xiàng)目融資模式，各方之間的權(quán)益和責(zé)任不僅需要通過合同詳細(xì)規(guī)定，更需要法律制度來保障，然而相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。
　　2.專業(yè)人員匱乏。從國(guó)外BOT的發(fā)展歷程可以看出，BOT發(fā)展主要得益于專業(yè)化的人才隊(duì)伍壯大。沒有專業(yè)化的人才，就不可能有BOT的發(fā)展和壯大。由于BOT模式進(jìn)入我國(guó)的時(shí)間比較短，我國(guó)目前對(duì)BOT模式的研究還不夠深入，相關(guān)專業(yè)人員比較匱乏。
　　3.觀念上的偏見。有關(guān)部門或銀行等在項(xiàng)目審批、銀行貸款等許多問題上還存在著“重國(guó)資輕民資”的觀念，這種觀念的偏見對(duì)私營(yíng)部門參與公租房建設(shè)造成一定障礙。
　　
　　五、結(jié)束語
　　
　　在當(dāng)前我國(guó)公共租賃住房建設(shè)速度加快、規(guī)模加大、資金缺口也在逐步加大的情況下，公共租賃住房項(xiàng)目采用多種融資模式、促進(jìn)多種資本進(jìn)入是十分必要的。通過BOT模式引入私營(yíng)部門建設(shè)公共租賃住房，能有效解決政府面臨的資金缺口難題，從而進(jìn)一步加快公共租賃住房的建設(shè)進(jìn)程，進(jìn)一步緩解中低收入群體的住房需求矛盾，加快實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的安居夢(mèng)想。
　　
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