旺季不旺，淡季更淡，11月的北京住宅市場(chǎng)舉步維艱。此番形勢(shì)，賣方采取不同市場(chǎng)策略攬客；買方在復(fù)雜的市場(chǎng)下揣測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)，新盤在降價(jià)博弈中艱難前行。
　　賣方江湖：華山論“降”
　　華山論劍，東邪、西毒、南帝、北丐、中神通五位絕世高人于華山之巔比武較量，最終以中神通王重陽(yáng)取勝為終。新開樓盤賣家有如眾將，以不同的定價(jià)方式在不溫不火的市場(chǎng)中博弈較量，硝煙正彌漫。
　　東邪派——逆勢(shì)而漲
　　江湖志：東邪黃藥師文韜武略、離經(jīng)叛道、恃才傲物、重情重義，瀟灑寫意 。
　　房?jī)r(jià)松動(dòng)大勢(shì)之下，“東邪派”逆勢(shì)而上，使出桃花島獨(dú)門功夫——碧波掌法，將新盤的定價(jià)上調(diào)。朝陽(yáng)區(qū)高價(jià)盤陽(yáng)光上東本月每平方米均價(jià)比上月提高了273元， 同比增長(zhǎng)了0.72%。西城區(qū)紅山世家今年2月均價(jià)為43000元，在限購(gòu)令出臺(tái)后，許多項(xiàng)目紛紛降價(jià)，該項(xiàng)目卻上漲了2000元，均價(jià)變?yōu)?5000元。紅山世家緊鄰西二環(huán)、長(zhǎng)安街。在售項(xiàng)目3號(hào)樓在售戶型為61-72平方米的一居室，擁有50年產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房附帶北京小學(xué)學(xué)籍。
　　11月中旬，大興區(qū)紅木林三期項(xiàng)目以均價(jià)21000元/平方米開盤，略高于二期20900元/平方米的價(jià)格?！斑@個(gè)漲幅已經(jīng)很低了，按照之前的市場(chǎng)走勢(shì)，每平方米可以上漲2000元?！奔t木林項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)梁先生告訴《經(jīng)濟(jì)》記者。
　　針對(duì)紅木林價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目的質(zhì)疑，梁先生向《經(jīng)濟(jì)》記者解釋，紅木林是知名地產(chǎn)商北京城建地產(chǎn)的項(xiàng)目，房屋品質(zhì)高，此外，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)采用南加州風(fēng)情，四季異景，環(huán)境舒適。緊鄰地鐵的小區(qū)周邊商業(yè)、教育等配套設(shè)施相對(duì)其他小區(qū)要完善。
　　看似逆勢(shì)上漲，實(shí)際老項(xiàng)目在推新樓盤的時(shí)候，在定價(jià)方面也面臨各方壓力。梁先生說(shuō)，“媒體報(bào)道帶給銷售方很大壓力，有些顧客會(huì)誤以為所有房子都降價(jià)了。實(shí)際上有些特價(jià)的房子是因?yàn)閼粜筒缓酶闾貎r(jià)，還有的低價(jià)樓盤位置不好，交通并不便利。”
　　當(dāng)然，對(duì)于目前的銷售狀況梁先生表示比較樂(lè)觀，“實(shí)際上我們的房子并沒(méi)受太大沖擊，往期項(xiàng)目銷售還是可以的，來(lái)咨詢?nèi)诘目腿艘膊簧?，周六日還會(huì)有大批來(lái)看三期房源的顧客?！?br/>　　總之，漲有漲的理由，開發(fā)商之所以頂著壓力在低迷市場(chǎng)中漲價(jià)，或許正是源于其對(duì)自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的自信。
　　北丐派——順市而降
　　江湖志：丐幫洪七公率性爽直、深藏不露、重民族大義。
　　相比之下，郊區(qū)的房?jī)r(jià)降幅較為直觀、明顯。“北丐派”使出剛?cè)岵?jì)的看家功夫降龍十八掌，樓盤銷售方以低價(jià)及各種折扣和促銷活動(dòng)吸引顧客。
　　“搶收華東”促銷中10月銷售冠軍龍湖地產(chǎn)的“搶收”戰(zhàn)略將貫徹至京。11月19日，大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目一期開盤，該項(xiàng)目位于地鐵大興線次首站生物醫(yī)藥基地站，橫跨新源大街、向北直達(dá)興華大街，毗鄰京開高速，25分鐘即可到達(dá)市中心，與規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)快速路相連。項(xiàng)目西區(qū)配有購(gòu)物中心，京南五星級(jí)IMAX影院，天街餐飲中心，主力百貨，大型超市，娛樂(lè)中心，兒童樂(lè)園，風(fēng)情商業(yè)街等。時(shí)代天街以起價(jià)11800元/平方米入市，這無(wú)疑為新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一劑猛藥。
　　即將于12月開盤的通州樓盤東亞·逸品閣高調(diào)宣布將以13200元/平方米入市。東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人韓磊表示，目前東亞·逸品閣的定價(jià)主要根據(jù)目前市場(chǎng)情況，為了快速消化達(dá)到開盤售罄的目標(biāo)，此次所定價(jià)格意在抄底通州，此番定價(jià)確實(shí)已經(jīng)是可承受的最低價(jià)格，因此不再有降價(jià)的可能。
　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房山首開·熙悅山的價(jià)格由月初的14500元/平方米降至13200元/平方米，降幅達(dá)8.93%。思源經(jīng)紀(jì)有關(guān)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，房山樓市低迷的原因很多，但主要還是開發(fā)過(guò)快，國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)限制了一定的需求，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)為剛需，需求自然降低。如此一來(lái)，降價(jià)就是開發(fā)商不得不為的出路。
　　然而，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，老項(xiàng)目降價(jià)面臨的壓力或許比純新盤低價(jià)入市會(huì)大很多?！督?jīng)濟(jì)》記者以顧客的身份致電領(lǐng)?！だ饰氖兰沂蹣翘?，客服人員表示該樓盤新房降價(jià)屬實(shí)，但是關(guān)于降價(jià)幅度及其他具體細(xì)節(jié)，客服人員只予以模棱兩可的回答，表示具體細(xì)節(jié)需要到售樓處咨詢。對(duì)于《經(jīng)濟(jì)》記者的詢價(jià)，售樓處的負(fù)責(zé)人也是三緘其口，禮貌回絕采訪。
　　在眾多的論調(diào)和眾多的猜測(cè)中，在北京通州華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維小鎮(zhèn)業(yè)主圍攻售樓處影響下，在北京遠(yuǎn)洋一方業(yè)主維權(quán)事件的陰影下，新盤價(jià)格似乎不降也不行，降了也不對(duì)，唯有低調(diào)經(jīng)營(yíng)，盡量保持沉默。
　　南帝派——觀望與“關(guān)望”
　　江湖志：南帝段智興，原大理國(guó)皇帝，后因懺悔自己的罪孽而出家為僧；武功登峰造極，為人溫淳平和。
　　“降價(jià)涉及方方面面，價(jià)錢可不是隨便就能定的?！盨oco公社銷售主管趙先生告訴《經(jīng)濟(jì)》記者。Soco公社距離城鐵13號(hào)線霍營(yíng)站僅350米，三期項(xiàng)目為70平方米以下的小戶型。即將于11月底開盤的三期項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)為16000元/平方米，價(jià)位與在售的往期項(xiàng)目?jī)r(jià)位持平，“南帝派”在復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)下依舊沉得住氣，選擇觀望待市?！澳壳安o(wú)春節(jié)降價(jià)促銷打算?！壁w主管補(bǔ)充道。
　　提及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，趙主管表示，“京北的房?jī)r(jià)和大興、房山等郊區(qū)的情況大不一樣，以房山為例，京北的交通相對(duì)發(fā)達(dá)得多，這是我們的優(yōu)勢(shì)之一。另外，京北的環(huán)境及周邊配套設(shè)施相對(duì)要完善，更宜居。還有一點(diǎn)，Soco三期是新項(xiàng)目，目前還有其他項(xiàng)目在售，定價(jià)時(shí)你還要考慮如何向老客戶交待。這也是三期項(xiàng)目?jī)r(jià)位不能下調(diào)的原因之一?！?
　　另外，“南帝派”們使出另一招式——推遲，推遲開盤或推遲出價(jià)?！督?jīng)濟(jì)》記者發(fā)現(xiàn)，截至11月16日，房山住宅市場(chǎng)11月無(wú)一新開樓盤。計(jì)劃月底開盤的項(xiàng)目?jī)H京投萬(wàn)科新里程一家。
　　據(jù)新浪房產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至11月16日，11月下旬北京待售的新盤23處，其中朝陽(yáng)的紫御華府 、海淀的五礦萬(wàn)科·如園、豐臺(tái)的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚未公布定價(jià)。
　　低迷的市場(chǎng)中，開發(fā)商推遲開盤實(shí)為無(wú)奈之計(jì)。試想如果一味的低價(jià)入市，不僅利潤(rùn)大減，而且還面臨再度降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，信息的披露顯得至關(guān)重要。樂(lè)觀地講，年關(guān)將至，明年的市場(chǎng)難以預(yù)測(cè)，“關(guān)望”待市，尚可在避開同行激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)祈禱國(guó)家調(diào)控政策的改變。但是，國(guó)家的調(diào)控政策能否放松，還都是個(gè)未知數(shù)。商家還能觀望多久呢？
　　買方猜市：還是在觀望
　　如果說(shuō)賣方是江湖各派，那么買方就是斗爭(zhēng)中的看客，更是利益關(guān)聯(lián)者。賣方的一舉一動(dòng)都影響普通老百姓的購(gòu)買行為，在多數(shù)人都期盼著房?jī)r(jià)下降的局勢(shì)下，買方觀點(diǎn)分歧，論調(diào)不一，以不同的角度猜測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。
　　消極派：遲早還得漲
　　“降得差不多了，我覺(jué)得房?jī)r(jià)還得漲。”北汽出租公司司機(jī)李師傅認(rèn)為，買方的傳統(tǒng)觀念不改變，買房的需求就還在，只要有需求房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)上漲。“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呀，什么都在漲。將來(lái)物價(jià)上漲，開發(fā)商的成本高了，一看有需求，有人買，就又漲價(jià)了。你看現(xiàn)在很多房子降價(jià)了，降也沒(méi)降多少呀！降的不還是郊區(qū)的。開發(fā)商也觀望著呢，房?jī)r(jià)遲早還得漲”。
　　樂(lè)觀派：肯定還要降
　　楊先生是山東省公務(wù)員，打算為女兒在北京郊區(qū)買套小戶型房，面臨高房?jī)r(jià)，楊先生表示先觀望一段時(shí)間再做決定，“肯定還要降，我們?nèi)叶歼@么認(rèn)為，畢竟溫總理都講話表示調(diào)控房?jī)r(jià)了嘛！只要國(guó)家調(diào)控，房?jī)r(jià)還是有下降空間的，照現(xiàn)在的政策，不降價(jià)的話開發(fā)商難以生存” 。
　　保守派：看看合適就買
　　“看著合適就買了”，退休在家的劉女士在領(lǐng)?！だ饰氖兰沂蹣翘幾屑?xì)對(duì)比樓盤戶型，劉女士告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，“這房子現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)四千五，已經(jīng)降了2000多了！能不能再降真的不好說(shuō)，附近的樓盤價(jià)格都比這里高，我也怕萬(wàn)一再漲起來(lái)，現(xiàn)在買了也省心了，反正是比以前便宜了”。
　　市場(chǎng)的問(wèn)題理應(yīng)以市場(chǎng)的方式去解決，市場(chǎng)解決不了了，就需要國(guó)家政策調(diào)控來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，我國(guó)樓市正是如此。國(guó)家的政策將市場(chǎng)穩(wěn)定了，房?jī)r(jià)的變動(dòng)就取決于供需方的博弈了。開發(fā)商希望漲價(jià)，多數(shù)購(gòu)買者希望降價(jià)。有人說(shuō)房?jī)r(jià)的底在于購(gòu)房人的心理，就是購(gòu)房人的心理價(jià)位加上購(gòu)房人能承受的價(jià)位。這話的道理在于：樓市若要恢復(fù)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)必須要回到合理的價(jià)位。
　　各種揣測(cè)，各種論調(diào)，各種暗戰(zhàn)，市場(chǎng)終究會(huì)以市場(chǎng)的方式給波動(dòng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一個(gè)答案。