樓市拐點
　　最新的數(shù)據(jù)表明，樓市成交量和成交價格雙雙下滑，開發(fā)商降價銷售措施接連不斷。那么樓市的拐點是不是真的來了？
　　
　　位于北京東邊的通州新城概念于2009年底和2010年初推出，一度引爆了通州高房價的到來。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)記錄顯示，通州區(qū)新建商品房可售項目中，2010年1月份成交價格每平方米在1.4萬元左右，而3月份成交均價已超過2萬元/平方米，部分房價突破3萬元/平方米。
　　最近一段時間，北京市通州區(qū)樓盤降價的字眼頻繁出現(xiàn)在售房廣告中，最低降至14000元/平方米，跌回2009年的水平，平均跌幅接近30%。與此同時，數(shù)據(jù)顯示10月上半個月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元/平方米，北京樓市甚至出現(xiàn)一二手房價“倒掛”現(xiàn)象，部分地區(qū)二手房單價比同一地段的新建商品房單價高出每平方米1000—2000元左右。這些表明北京的房價已進入下降通道。
　　中國指數(shù)研究院最新價格指數(shù)顯示：10月份全國100個城市住宅均價為8856元/平方米，環(huán)比下降0.23%，繼9月份環(huán)比降0.03%后，已連續(xù)兩月呈現(xiàn)下跌，且降幅有所擴大。其中，本月價格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個月。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均價格為15720元/平方米，環(huán)比9月下降0.42%，也已經(jīng)跌至今年3月來最低。
　　樓市拐點顯現(xiàn)
　　國家統(tǒng)計局11月18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降城市有34個，比上月增加17個。其中，北京、上海、廣州和深圳等一線城市呈下跌態(tài)勢，環(huán)比跌幅分別為0.1%、0.3%、0.2%和0.1%。10月只有昆明、西寧、貴陽等16個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)上漲，其中最大漲幅均未超過0.2%。有20個城市新建商品住宅價格環(huán)比持平。二手住宅方面，在70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有38個，比上月增加13個，其中，溫州、杭州、石家莊等城市降幅較明顯。持平的城市有19個，上漲的有13個。
　　隨著調(diào)控政策實施時間的推移，出現(xiàn)下降和持平的城市數(shù)量在持續(xù)增長。那么同比的漲幅也明顯在收窄，這個趨勢是很明顯的，是否意味著樓市拐點出現(xiàn)？中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為要根據(jù)不同區(qū)域、不同城市進行區(qū)分?！拔蚁雽τ谙癖鄙蠌V深，連續(xù)多個月房價已經(jīng)開始呈現(xiàn)停漲特征的城市來說，配合成交量萎縮，可以初步判斷，像這一類城市，價格拐點的特征比較明顯。但是不同的是中西部的一些二三線、三四線城市，還不能夠用拐點這樣的方式來判斷?！?
　　體現(xiàn)買賣雙方真實心態(tài)的二手房價格出現(xiàn)下跌，則表示房價下調(diào)的來臨。今年以來的調(diào)控政策對開發(fā)商的效果明顯，但一線城市二手房的價格依然維持高位。雖然二手房成交量下滑幅度超過新房，但受限購政策影響，業(yè)主降價意愿平淡，主要城市中心區(qū)房價依然維持高位。
　　然而，自10月開始，上海二手住宅價格指數(shù)已步北京、深圳后塵，出現(xiàn)下跌，表明一線城市房價的真正松動已經(jīng)開始。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手住宅銷售量為7262套，環(huán)比下降了17%左右，比去年同期下降了近一半，創(chuàng)下近兩年來的最低。新房市場與二手住宅市場的互動影響，將促使房價步入全面下調(diào)。
　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海同樣認為，很多城市房價的回落趨勢已經(jīng)確定了，一線城市的拐點實際上已經(jīng)出現(xiàn)。“一些城市持平，實際上它面臨的局面就是房價要出現(xiàn)回落，一些房價還在上漲的城市，上漲的幅度持續(xù)減少，下一步面臨的就是房價不漲，甚至就是環(huán)比回落。所以這就說明，大的局面上看，我們很多城市，房價正在面臨拐點，一線城市拐點實際上已經(jīng)出現(xiàn)了?！?br/>　　中原地產(chǎn)的分析認為，在限購、限貸政策下，各個城市的住宅成交量已連續(xù)多月呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢，即使供應量出現(xiàn)大幅增加，對成交的刺激作用也十分有限。這表明在目前的市場環(huán)境下，剛性需求已經(jīng)主導市場。加上年末信貸額度的緊張，即使降價項目增多，預計年底前成交量仍維持低位。目前降價行為主要集中在供應比較充足的區(qū)域，真正的全面性降價尚未出現(xiàn)。對開發(fā)商而言，目前降價更多出于策略性選擇，目的是完成年度銷售目標或解決短期的資金問題。從短期來看，全面性的降價尚未到來。
　　樓市調(diào)控不松綁
　　國務院總理溫家寶11月6日表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。這是溫家寶總理第一次明確提出“下調(diào)”房價。專家表示，這給出了一個非常明確的信號：當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會松綁，不下調(diào)房價誓不罷休。
　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示，總理這次講話給了當前樓市一副清醒劑?！胺康禺a(chǎn)市場經(jīng)過一年來的宏觀調(diào)控，量跌價滯已經(jīng)僵持了近一年時間，這種僵局最近才開始打破：一線城市的樓盤開始價格下降，不少地方的土地拍賣完全冷場等等”。在這樣的情況下，不僅投機炒作者開始大鬧降價樓盤銷售處，一些地方政府也有政策松綁的強烈意愿。因此不少市場人士認為，面對來自各方面的壓力，樓市調(diào)控在短期內(nèi)可能松動。
　　易憲容分析，當前房價過高，炒作嚴重，給金融體系帶來巨大的風險，如地方融資平臺的風險、房價下跌可能導致的銀行信貸風險等。此外，樓市泡沫巨大也是嚴重阻礙國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重大障礙。讓過高的房價回歸理性、讓過大的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)成了中央政府的基本共識。
　　如果房價下調(diào)得太厲害，會不會導致中國經(jīng)濟的硬著陸？一些投資銀行的分析師、經(jīng)濟學家認為，房地產(chǎn)占中國的投資比例比較大，占了1/4，同時，鋼鐵、水泥等分別占到了40%、50%的比例，如果房地產(chǎn)有大的萎縮，最后可能會帶來一系列的連鎖反應。但從今年三季度的GDP數(shù)據(jù)，以及各方面的經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)看，都沒有找到由于房地產(chǎn)市場變冷而導致整體經(jīng)濟下滑的證據(jù)。
　　從最近兩年對房地產(chǎn)調(diào)控來看，我國的經(jīng)濟增長并沒有出現(xiàn)大的動蕩。在這種情況下，著名財經(jīng)評論員馬光遠認為，現(xiàn)階段的貨幣政策不宜放松。否則就會出現(xiàn)兩個惡果：第一，通脹會失控；第二，房價肯定會反彈。
　　去年4月份，我們推出房地產(chǎn)調(diào)控的“國十條”，現(xiàn)在看來，調(diào)控政策已經(jīng)取得了成效。有專家認為，要把“國十條”等一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅僅當作調(diào)控政策來看，而是要把它建成一種機制來約束未來房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展。
　　與以往一樣，對房地產(chǎn)政策的預期，更重要的是其對經(jīng)濟整體的影響。瑞銀證券首席經(jīng)濟學家汪濤指出，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響倒不是房價降了多少，而是其對水泥、工程機械、建材家電等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響。如果成交量大幅下滑，且開發(fā)商投資意愿持續(xù)下降，整個社會的開工建設就會下滑。汪濤分析，房地產(chǎn)政策調(diào)控是否需要變化，還得根據(jù)整體經(jīng)濟形勢來判斷?！罢粫貏e關心某些房地產(chǎn)商能不能活下去，而是關心整個經(jīng)濟、工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)等方面。如果出口大幅下滑，需要內(nèi)需來支撐，政策可能會有轉(zhuǎn)向?！彼J為，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會退出，“現(xiàn)在退出的話，房價可能會報復性反彈，調(diào)控又將功虧一簣?！?br/>　　目前樓市調(diào)控仍處關鍵期，為防止房價反彈決策層還有多項嚴厲政策儲備，包括房產(chǎn)稅加快推進，以及對投資性購房嚴格控制等。
　　降價趨勢的蔓延
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份房價出現(xiàn)環(huán)比下降的城市達到34個，比9月份多出一倍，環(huán)比價格下降的34個城市中，包括全部4個一線城市，南京、濟南、杭州、寧波等共15個二線城市，溫州、九江、宜昌、無錫等共16個三線城市，降價蔓延全國的速度超乎想象。
　　
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，造成短時間內(nèi)突然出現(xiàn)全國性價格回落的原因，一方面是“金九”失色后，房企仍寄托于“銀十”，因此低價開盤項目增多。另一方面，房企銷售壓力倍增，上市房企急于達成業(yè)績、中小房企急于資金回籠，價格開始出現(xiàn)實降和直降。龍湖、萬科等實力房企掀起的降價潮，雖然僅存在于一線城市和重點二線城市，但對于市場整體帶來的連降效應和消費者更加堅定的觀望態(tài)勢卻快速彌漫，帶動二、三線城市價格的下滑。
　　而上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為降價潮主要是由三個方面的原因造成的，一個方面是因為逼近年底，房地產(chǎn)商面臨資金回籠的壓力，所以不惜加大打折的力度以求資金快速回籠；另外一個方面是來自調(diào)控部門，目前已到年底，為達到今年房地產(chǎn)調(diào)控目標，各地都會加大調(diào)控力度，而調(diào)控的目標就是中高檔房；此外，在各地的降價潮中，最受傷的并不是低檔房，而是中高檔房。以上這三個方面的因素直接導致中高檔商品房在10月的銷量急劇下降，占比也進一步減少，因而從數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)下降城市數(shù)量增多和上漲城市漲幅回落。
　　不斷傳出的市場信息也印證著統(tǒng)計局的這一數(shù)據(jù)。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，根據(jù)中原調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場存量大幅上升、降價樓盤增多的趨勢已愈演愈烈。
　　隨著供求比的持續(xù)高位，部分發(fā)達城市的住宅存量已經(jīng)接近2008年時的高位。繼北京、深圳、成都、重慶、杭州等城市后，10月上海也加入了降價陣營。中海、龍湖、綠地率先降價，降幅普遍超過20%。降價現(xiàn)象的增多更進一步強化了購房者的降價預期，持幣待購現(xiàn)象有所增加?！睆埓髠フf。
　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月首周樓市成交數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市成交量較去年同期仍然下跌。在檢測的35個城市中，25個城市樓市成交量同比下降，6個城市成交量降幅在50%以上。其中，一線城市中北京商品住宅周成交面積為14.48萬平方米，同比下降48%；上海商品住宅周成交面積18.42萬平方米，同比下降50%，杭州同比下降幅度也超過五成。
　　伴隨著成交量的萎縮，一些城市可售住宅存量屢創(chuàng)新高。世聯(lián)地產(chǎn)市場分析報告指出，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量超過10萬套。山西省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，該省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%。
　　中原地產(chǎn)分析師張海清認為，當前住宅市場供給大于需求，加上信貸收緊以及開發(fā)商所考慮的年底業(yè)績、成本等因素，不少樓盤會降價促銷。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王海斌告訴記者，全國樓市降價促銷的大勢越發(fā)明顯，部分堅持不降價不促銷的樓盤也開始融入了這一降價潮。較前期各種促銷手段，真正的降價在增多且范圍也越來越大。
　　當前，北京、上海一線城市房價呈下跌趨勢，有的樓盤更是出現(xiàn)大幅度的降價。成交量大幅下挫以及不斷創(chuàng)新高的商品房庫存量，讓樓市降價之火漸成燎原之勢。